Португальская недвижимость: повторит ли «черногорский» путь?

В цене растет качественное жилье
Для российского покупателя, приученного все к той же Испании, Португалия остается пока чем-то экзотическим. А вот украинцы распознали все преимущества этой страны на самом краю Европы.

Поэтому отнюдь не случайно корреспондент обратился в числе прочих за комментариями к Виктории Березке - директору агентства «Bétula», оперирующему как на рынке украинской недвижимости, так и на рынке недвижимости Португалии. По информации госпожи Березки, на некоторые объекты – крупногабаритные квартиры, квартиры в центральных районах – наблюдается устойчивый быстрый рост цен, так что перепродажа уже через несколько месяцев после покупки может принести некоторую прибыль. А вот на крошечные квартиры, - типа наших хрущевок, - цены вообще не растут.

По мнению Виктории, рост цен происходит только в самых верхних сегментах португальского рынка недвижимости – чем дороже объект недвижимости, тем выше годовой рост цены на этот объект. В среднем же специалисты отмечают годовой рост цен на португальскую недвижимость на уровне 12-15%.

Лиссабон: входной порог – 75 тысяч евро
По мнению владельца агентства «Apartamentos para Vender», Луиша Фигуша, самым приемлемым городом для проживания считается столица страны город Лижбóа (Lisboa), по-русски традиционно именуемый Лиссабоном.

Цены на квартиры в этом полумиллионом городе начинаются от 75 тысяч евро. Судя по объявлениям о продажах, которые мы изучали, готовя данный материал, продавцу, похоже, неважно, сколько в продаваемой квартире квадратных метров. Так, за сумму в сто тысяч евро продают порой и 67-метровую двуспалку, и 130-метровую четырехспалку. Критерии оценки труднообъяснимы, и мы можем предположить, что продавец на рынке недвижимости Португалии – в загоне, а командует парадом покупатель.

Продать квартиру значительно труднее, чем купить. Создается впечатление, что сами португальцы почти не покупают квартир – они живут в том доме, где родились, и на протяжении веков передают его по наследству своим потомкам. Однако дело, скорее всего, не столько в многовековой привычке, сколько в низком уровне доходов португальцев – средняя их зарплата всего-навсего 1473 евро – один из самых низких показателей в Западной Европе.

На досках объявлений можно найти квартиры, продающиеся и за 200 тысяч евро, и за €320 000, однако больше чем 150 тысяч евро ни ушлым англичанам, ни прижимистым датчанам, ни небогатым украинцам всё равно лиссабонскую квартиру всучить не удастся, если, конечно, та не находится прямо на Rua Augusta – улочке очень напоминающей наш Арбат, или Avenida da Libardade – Проспекте Освобождения.

Вообще же самым дорогим районом португальской столицы считается Baixa Pombalina площадью 23,5 гектара. В нем-то и сосредоточены и вышеупомянутые улицы, и все основные достопримечательности Лиссабона, в том числе и Torre de Belém – Вифлеемская Башня – замок на острове посреди реки Тежу, построенный в 1515-1521 годах в честь открытия Ваской да Гама морского пути в Индию.

Покупку квартиры вполне можно окупить сдачей в аренду. Правда, если сдавать в аренду на постоянной основе среднюю 110-метровую квартиру в Лиссабоне, то такая аренда приносит владельцу квартиры от 750 до 900 евро в месяц. В этом случае квартира окупится лет через 15. При сдаче ее посуточно с туристов берут в день по 130 евро, и в месяц, таким образом, выходит 3900 евро. При таком раскладе квартира, стоившая 75 тысяч евро, окупится чуть более чем за три года.

Порту: дешевая аренда привлекает гастарбайтеров
Вторым по значению городом Португалии традиционно считается 240-тысячный Порту, давший в свое время название стране. Порту - центр исторической провинции Дору Литорал, некогда составлявшей первоначальное ядро страны. Город считают столицей севера страны. Кроме того, он самый промышленно развитый город Португалии. Старая часть города с узкими крутыми улицами застроена домами из гранита, которые зачастую украшены изразцами. Одной из главных достопримечательностей считается барочная церковь Сан-Педру душ Клеригуш с колокольней-маяком, построенная в 1732-63 годах.

Продажная цена тамошней недвижимости лишь немногим уступает Лиссабону, но вот аренда дешевле практически вдвое. Снять двуспалку в аренду в Порту можно за 450 евро в месяц. Посуточная же аренда стоит в среднем 63 евро в сутки. Однако украинцам, едущим туда на заработки, дешевизна аренды в Порту только на руку, а работы там гораздо больше, чем в Лиссабоне. Покупка же недвижимости в собственность в этом городе среди выходцев из стран СНГ пока малопопулярна.

Провинция: бизнес на памятниках истории
В Португалии  можно легко купить старенький каменный дом неподалеку от моря, построенный еще во времена Великих Географических Открытий, когда от кораблей с португальскими флагами шарахались и французы, и англичане. В среднем такой дом стоит 50 тысяч евро, но можно встретить и предложения в районе 15-20 тысяч евро. Однако лучшие дни этих домов прошли вместе с былым величием Португалии, и, купив такой дом, вы столкнетесь с проблемой протекающей крыши, засоренного дымохода и ржавого водопровода.

Если домик стоит неподалеку от водной глади Атлантического океана, то те же англичане будут рады провести в этом домике свой fortnight (двухнедельный отпуск). На этой-то любви англичан к заграничному отдыху можно не только окупить этот домик, но и заработать на покупку следующего, сдавая его в аренду по 100 евро в сутки в сезон.

Мадейра: зона дорогой недвижимости
Самые же дорогие португальские дома находятся на острове Мадейра, но это уже курортная недвижимость, и там существует другой порядок цен.

С XIX века Мадейра стала признанным европейским курортом. Не просто курортом, а местом элитного отдыха - отдыхают там короли и миллиардеры. Квартиры на Мадейре стоят столько же, сколько и в Лиссабоне – 95-130 тысяч евро. А вот цены «морадий», как на Мадейре называют частные дома, начинаются от 150 тысяч евро и в среднем составляют 450 тысяч. Есть, конечно, и многомиллионные экземпляры, но выставляют их на продажу редко.

Особенности покупки: не забывайте о налогах
Если вы покупаете дом в Португалии  с целью вложения капитала или для проведения отпусков и проводите в Португалии  менее 183 дней в году, вы не можете считаться постоянным жителем этой страны. В этом случае законы Португалии  предписывают, чтобы вы назначили кого-либо из местных жителей в качестве своего представителя по налоговым вопросам. Этот представитель будет получать любую информацию из налоговых органов.

Кого вы назначите в качестве своего налогового представителя, властям безразлично. Наилучшим вариантом была бы управляющая компания, но таковые имеются лишь в столице, в Пóрту и на Мадейре. Представителем может быть ваш португальский друг или наемный юрист. Налог на недвижимость составляет порядка одного процента от стоимости жилья.

Оформление покупки разделено на два этапа: предварительный и купли-продажи. Предварительный контракт резервирует за покупателем объект и подтверждает намерение в будущем заключить сам контракт купли-продажи. Заключается он между продавцом и покупателем в присутствии адвоката. После подписания предварительного контракта, продавец больше не имеет права продавать свою недвижимость, а покупатель обязан в течение определенного срока, оговоренного в контракте, внести на счет продавца очень крупный задаток в размере 25% стоимости.

Так же, как и у нас, в случае отказа от покупки, покупатель теряет задаток, а в случае отказа от продажи, продавец возвращает задаток в двойном размере. Налог на покупку недвижимости составляет от двух до восьми процентов.

Несмотря на стагнацию в экономике, европейцы испытывают к португальской недвижимости определенный интерес. И темпы роста цен на жилье здесь в два раза выше, чем в соседней Испании. Значит ли это, что Португалия «обгонит и перегонит» соседку? Как ни странно, но главная претензия к Португалии, которую высказывают инвесторы, очень похожа на упрек в адрес Сочи: неважная инфраструктура. Впрочем, это дело наживное. Можно предположить, что количество частных инвесторов, вкладывающихся в местные метры, достигнет некой критической массы, и в страну подтянутся более серьезные инвестиции. Тогда и с инфраструктурой все наладится.

Автор: Сергей Шумаков, 

Интернет-журнал Metrinfo.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru