Несправедливо забытая Венгрия: надежные инвестиции в недвижимость

24 апреля 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Венгрия

Еще будучи страной социалистического лагеря, Венгрия славилась относительно высоким уровнем жизни и казалась жителям СССР запредельной «заграницей», как будто она никакая не Венгрия, а Франция или Великобритания. Сейчас же она воспринимается россиянами страной второстепенной, причем совершенно беспочвенно.

Ведь уже довольно давно, в 2004 году, Венгрия стала полноправным членом Евросоюза, а теперь присоединилась к Шенгенскому соглашению. К тому же условия в Венгрии благоприятны и для инвесторов, особенно инвесторов в недвижимость.

Вернуть несправедливо потерянный интерес российских инвесторов к своей стране пытаются венгерские риэлторы. Один из них, коммерческий директор компании WestInvest Рудольф Матушек, подробно рассказал корреспонденту prian.ru, что должно привлечь покупателя недвижимости в этом центрально-европейском государстве.

Сейчас в России особенно популярна недвижимость в Болгарии, Чехии, Финляндии. На выставках в Москве, Петербурге и других городах России представлено много компаний, работающих в этих странах, и всего лишь одно-два агентства, продающих недвижимость в Венгрии. Что на данный момент привлекательного для покупателя недвижимости в Вашей стране? Почему так мало предложений по венгерской недвижимости представлено российским покупателям? И почему вы все-таки здесь ее предлагаете?

То, что на выставках так мало стендов по Венгрии прекрасно отражает, что наша страна в последние пять-десять лет стала немного забытой, хотя как площадка для российских инвестиций она крайне привлекательна. Сама по себе Венгрия – страна красивая, вина в ней качественные и кухня знаменита на весь мир, люди на самом деле очень хорошо относятся к россиянам… В отличие от нескольких стран, где язык славянский, более понятный, нежели наш, а отношение при этом не столь дружелюбное. У нас же язык для россиян тяжел, но люди приветливые. Но не только по этим причинам следует обратить внимание на Венгрию: с деловой точки зрения у нашей страны есть неоспоримые преимущества. Во-первых, я бы назвал юридическую защищенность. Что важно для россиян? Юридическая стабильность. Это и есть одна из наиболее сильных сторон венгерского законодательства. Венгрия является членом Евросоюза четыре года, и ее законодательство полностью соответствует европейским нормам. Все дело в том, что и до вступления в европейскую семью мы славились своим сильной законодательной базой. К тому же наши законы еще благоприятствуют зарубежным инвесторам. Я бы подчеркнул, что, в отличие от многих стран Евросоюза, в Венгрии физическое лицо имеет право приобретать недвижимость и юридическое лицо для этого создавать не обязательно. Не надо учреждать лишние фирмы, тратить деньги, время и нервы. Надо заметить, что физическое лицо из РФ хорошо кредитуется нашими банками, то есть ипотека более чем доступна для россиян. Процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 5–5,5% годовых, выдаются они на 25–30 лет с довольно гибкими условиями погашения.

Условия очевидно интересные. Но хотелось бы подробнее узнать ценовой диапазон. Допустим, россиянин решил приобрести недвижимость в Венгрии, нашел объект, едет покупать. Сколько ему нужно с собой брать денег? На какую сумму ему уже нужно рассчитывать?

Самые низкие цены в Венгрии на объекты первичного рынка, новостройки, на них инвестор должен обратить внимание в первую очередь. Что касается вторички, то тут всегда нужно быть осторожным, и не только в Венгрии. Никто не скажет точно, что там находится внутри, а иногда и сам собственник этого не знает. Нужно скрупулезно ознакомиться с документацией, изучить объект, то есть сложностей намного больше. Именно поэтому мы обычно предлагаем новые застройки, хотя и занимаемся вторичкой. Покупая новостройку в Венгрии, можно вначале, при заключении договора, выплатить 30% от всей стоимости а остальные 70% – при сдаче. Это значит, что даже без ипотечного кредита можно прибрести квартиру в рассрочку, так как получается большой промежуток времени между первой и второй суммой, за исключением случаев покупки уже готовых квартир. Если включиться в процесс на начальной фазе, то время между выплатами может составить примерно два года. Никаких платежей в этот промежуток с покупателя никто не потребует, могут только предложить выбирать отделочные материалы для будущей квартиры. Ведь не стоит забывать о том, что все цены на объекты недвижимости – это цены с учетом полной отделки, ремонта. В Венгрии квартиры с голыми стенами не сдаются! Россияне должны к этому привыкнуть. Потому что если подобный вопрос российский покупатель задаст венгерскому застройщику, то тот просто не поймет, о чем идет речь. У нас сдача под ключ – это полная отделка европейского уровня, мебель на кухне, электроплита, а в большинстве проектов – еще и холодильник, посудомоечная машина, вытяжка и мойка со столешницей. Застройщик не выбирает всю комплектацию по своему вкусу, а в течение процесса строительства в определенное время контактируют с покупателями и предлагают им сделать выбор.

То есть все на вкус покупателя?

Да. Причем это без дополнительной оплаты. А если у кого есть какие-то особые пожелания, вне предложенных застройщиком возможностей, то он может сказать: нет, мне ни один из этих вариантов не нравится, я хочу, чтобы у меня музыка играла, когда я включаю свет в ванной. Это вполне осуществимо, но уже за отдельные деньги. В Венгрии есть современный европейский подход к сдаче нового жилья покупателям. Собственник завозит свои вещи и уже может жить безо всякого дополнительного наведения порядка.

Вернемся к стоимости жилья. Каков ценовой диапазон?

Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира-студия. Площадью, скажем, 45 кв. м, этаже на третьем-четвертом. Это самый скромный вариант, потому что чем выше квартира, как показывает опыт, тем дороже квадратный метр. Давайте еще выберем стандартную планировку, не самый дорогой проект, и средний по престижности район Будапешта: тогда вся квартира обойдется покупателю примерно в 75 тыс. евро, и 30% от этого будет около 24. Это значит, что начинать процесс приобретения можно с 25 тыс. евро.

Какие-то налоги, какие-то расходы существуют в этот момент?

Необходимо будет потратить 300 евро на разрешение иностранному лицу покупать недвижимость в Венгрии. Этот документ выдают муниципальные власти. Беспокоиться не следует, так как закон, можно сказать, обязывает чиновников выдать такой документ, за исключением случаев, если данный субъект представляет опасность для города, например, объявлен в международный розыск. Но подобных случаев в нашей практике не было и, надеюсь, не будет. Другие побочные расходы для начала процесса не характерны. Но если покупатель хочет, чтобы у него был свой русскоговорящий адвокат, то это обойдется в 800–900 евро – гонорар юриста за весь процесс покупки. В принципе, можно обойтись без адвоката, потому что тот же типовой договор купли-продажи существует давно, и его подписывали тысячи людей. Что касается налогов, то пошлины существуют, они разные, но устанавливаются после сдачи под ключ, а не в начале процесса. Обычно венгерские власти высылают собственнику квитанцию примерно через 6–12 месяцев после окончания сделки.

Но в любом случае человек должен знать, что ему придет по почте и когда придет. Тем более что венгерский язык большинству российских покупателей незнаком. Кто и как ему поможет с этим? Застройщик? Риэлтор? Адвокат?

Надо обращаться в те агентства недвижимости, которые давно работают с российскими клиентами. Надо, чтобы риэлтор мог объяснить покупателю суть договора так, чтобы у того не осталось вопросов. Такое агентство должно осуществлять и постпродажное обслуживание, то есть если человек купил недвижимость и получил на руки ключи, агент не бросает его на произвол судьбы, а продолжает с ним работать, объяснять, помогать сдать в аренду, перепродать. Конечно, вы правы, все документы на венгерском, а его россияне в массе своей знают хуже, чем тот же английский. Но хорошее, уважаемое агентство недвижимости должно сделать все для того, чтобы покупатель не испытал по этому поводу дискомфорта.

Вы упомянули сдачу собственности в Венгрии в аренду. Как помогают в этом риэлторы? Какую выгоду может извлечь собственник при сдаче?

В каждой более или менее крупной компании существует отдел, которой занимается сдачей в аренду. В год чистая прибыль собственника может составить от 6% до 8% от всей стоимости его квартиры. Так что, сдавая квартиру лет 12–13 подряд, можно вернуть себе свои деньги. Если покупатель брал ипотечный кредит в банке, то получается следующее: человек заплатил 30%, погашение уже покрывается арендой, а через 12 лет за 30% стоимости квартира уже себя окупает. Не забывайте про то, что цена квартиры за это время вырастет, а с ней вместе подорожает и аренда. Скачок цен ожидается после ввода в Венгрии единой европейской валюты – это тоже важный момент.

А в каком году Венгрия вступает в зону евро?

Не раньше 2012 года. Может, конечно, это событие отложится и до 2013годо или 2014-го. Сами понимаете: сейчас можно и нужно покупать еще по ценам, на которых не сказывается пагубное влияние евро. По моим оценкам, недвижимость в Венгрии подорожает сразу процентов на 30, это без учета регулярного роста цен.

Как в основном инвестируют россияне? Они покупают недвижимость для себя или с целью извлечения прибыли из подобных инвестиций?

И для себя, и ради прибыли. Нельзя сказать однозначно, чего больше, чего меньше. Кто-то, например, покупает гостиницу и открывает отельный бизнес, а кто-то просто любит Венгрию и хочет в ней жить.

Есть ли какие-то подводные камни, непредвиденные трудности, с которыми россияне могут столкнуться, покупая недвижимость в Венгрии, о чем они обычно не знают?

Безусловно, нужно сразу общаться с экспертом. Даже лучше заранее, будучи еще в России, договориться с агентом и затем уже ехать на конкретный объект в Венгрию. Сами понимаете, что приобретение недвижимости – это непростой вопрос, с большим количеством нюансов. Все зависит от того, что ищет там человек, квартиру или землю, с какой целью он выбирает объект.

Имеет ли иностранец право покупать землю в Венгрии?

Только если он там будет строить дом. Продажа сельскохозяйственной земли по закону запрещена. Есть информация, что через четыре-пять лет это ограничение могут убрать, но в нынешнее время такая земля не продается.

Рудольф, у меня остался один важный вопрос. Расскажите, пожалуйста, о визовом режиме и о возможных подводных камнях, с этим связанных. Есть ли какие-нибудь проблемы с получением визы?

Нет, это не должно вызвать каких-то затруднений. Все зависит от того, какую визу человек хочет купить. В данный момент россиянин, купивший недвижимость в Венгрии, может получить разрешение на временное проживание, постоянную визу. Это еще не вид на жительство, а только вклейка в паспорт, но она позволяет спокойно приезжать в Венгрию и жить в ней без всяких ограничений. И это не только в Венгрию – весь Шенген для обладателя такой визы будет открыт.

А в дальнейшем, если россиянин захочет получить венгерское гражданство? Это вообще возможно?

Возможно, но для этого нужно реально жить в Венгрии. Сначала надо получить вид на жительство. На него можно подать документы только в том случае, если россиянин в течение года будет проживать в Венгрии не менее девяти месяцев. А на гражданство можно подавать только через восемь лет после этого. Обладание недвижимостью на оба этих процесса не влияет, только на получение постоянной визы, о которой я говорил ранее.


Беседовал: Алексей Коновалов
 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

ПМЖ в Венгрии. Программа закрывается. Что делать?

Венгрия объявила о закрытии программы «ПМЖ за инвестиции». Что делать тем, кто планировал получить постоянный вид на жительство в Венгрии, но еще не успел подать документы? Что ждет иностранцев, которые уже вложили деньги в государственные облигации? Самая актуальная информация – условия, требования, гарантии – в нашем материале. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать

Содержание недвижимости в Венгрии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость. Почему с соседями договориться проще, чем с управляющей компанией. И сколько можно заработать на аренде квадратных метров в Венгрии. В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 августа 2016 года. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Венгрии

Покупка недвижимости в Венгрии является основанием для получения ВНЖ. Какие документы требуются для оформления разрешения на пребывание? На каких условиях предоставляются ПМЖ и гражданство? Как оформить въездную визу? На все эти вопросы ответит наш материал. Читать