Обзор рынка недвижимости Болгарии летом 2008 года

23 июня 2009 года
Теги: Болгария

Описание рынка, данные столицы и основных регионов, прогнозы на будущее.

Где и кто покупает?

Болгария уже давно является страной №1 для российских покупателей недвижимости. Об этом свидетельствует как спрос на болгарские дома и квартиры, так и обилие предложений. По количеству выставленных на нашем портале объектов по Болгарии она давно «ушла в отрыв» и заняла единоличное первое место. Ежегодно растет количество сделок с болгарской недвижимостью, в которых покупателями выступают россияне – об этом нам сообщают компании-абоненты нашего портала. Согласно статистике ведущих риэлторов в прошлом 2007 году 23% россиян, купивших недвижимость за рубежом, приобрело ее именно в этой стране. Кроме того около ¼ предложений на портале Prian.ru - именно недвижимость в Болгарии.

Первыми в Болгарию пришли английские инвесторы, которые по праву считаются лучшими специалистами мира в этой области. Именно те страны, где начали активно покупать англичане, через некоторое время испытали экономический бум. Так произошло и с Болгарией в 2004 году, когда цены начали резко ползти вверх.

В целом в Болгарии чаще всего покупают объекты трех типов:
 - строящиеся дома и квартиры на курортах, как на морских, так и на горнолыжных и бальнеологических;
 - земельные участки для последующего строительства дома или с целью последующей перепродажи;
 - квартиры и коммерческую недвижимость (в первую очередь, в Софии) для дальнейшей ее сдачи в аренду.
Россияне больше интересуются первым вариантом, так как зачастую покупают жилье не ради выгодных инвестиций, а просто для сезонного отдыха или же с целью эмиграции.

Тем не менее наиболее прибыльной, безусловно, является недвижимость в Софии, хотя в 2007 году рост цен в Софии не особо выделялся из общей картины. Это подтверждают и аналитики (см. раздел «Перспективы болгарского рынка недвижимости»). Именно там наиболее вероятно быстро «отбить» потраченные на покупку деньги. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены там растут стабильнее всего. Также высокий рост цен по-прежнему отмечается на бальнеологических курортах. Это сравнительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и перспективы у него довольно радужные.

Наиболее доступные массовые предложения на первичном рынке жилья в Болгарии начинаются от 20 тыс. евро за объект. Это, прежде всего, небольшие квартиры на Солнечном Берегу и в районе Бургаса, пригодные для проживания на короткий срок и для сдачи в аренду на протяжении туристического сезона.


Изменение цен в 2007 году

Вопреки прогнозам аналитиков о спокойном и умеренном росте цен на недвижимость, прошлый год был бурным и напомнил своей активностью состояние рынка недвижимости в 2004–2005 годах. По статистике в Болгарии за 2007 год цены на недвижимость повысились в среднем на 18%. Средняя цена квадратного метра жилья в Болгарии на базе реальных сделок достигла отметки в 737 евро. Для сравнения: в 2006-м цена квадратного метра была 624 евро. Во многом прошлый скачок цен на недвижимость был связан с принятием Болгарии в состав Европейской Семьи. Очевидно, что очередного подъема следует ждать в связи с введением в стране единой европейской валюты, которое ожидается в 2010 году.

В Софии за прошлый год цены на недвижимость в столице возросли на 25%. Это самое значительное повышение за последние три года. София стоит на первом месте по росту цен на жилье среди четырех крупных городов Болгарии. Средняя стоимость квадратного метра поднялась с 667 евро до 835 евро. Дефицит предложений на вторичном рынке жилья и в уже готовых новостройках привел к значительному подорожанию жилья, почти на 40%, цена квадратного метра возросла до 907 евро. Интерес к строящемуся жилью остался весьма высоким по сравнению со вторичкой. Увеличилось и предложение на первичном рынке недвижимости. За 2007 год новостройки подорожали на 21%, что составило в среднем 804 евро/кв. м. Цена за объекты вторичного рынка, по сравнению с новостройками, была выше почти на 12%, а самая большая разница в ценах наблюдалась в центре столицы и в районах Редута и Люлин.

В 2007 году морская столица Болгарии, Варна, осталась самым дорогим городом, если не считать Софию. Средние цены в Варне достигли 852 евро/кв. м. Подорожание недвижимости за год составило 19% а в центре города – на 51%. Увеличилось и количество предложений по объектам нового строительства. Цены на новостройки поднялись на 14% и достигли 836 евро/кв. м. Иностранцы (в первую очередь, упомянутые выше англичане, а также граждане скандинавских стран и государств Прибалтики) по-прежнему проявляют устойчивый интерес к апартаментам в курортных комплексах, расположенных севернее Варны.

В 2007 году апартаменты во втором по величине и значению городе Болгарии Пловдиве подорожали на 14%, в среднем до 571 евро/кв. м. В центре города жилье выросло в цене на 38%. В отличие от других городов, в Пловдиве новостройки оказались дороже вторички на 8%. Цена на новое строительство повысилась на 13% и составляет в среднем 592 евро/кв. м. Недвижимость вторичного рынка подорожала на 14%, а цена одного квадратного метра составила 540 евро. Вследствие увеличенного спроса на «первичку» в Пловдиве были запущены проекты жилых комплексов, в основном закрытого типа, в Западной и Юго-Западной части города. Жилье там приобретают в основном с целью инвестиций, для сдачи в аренду.

В Бургасе разница между ценами на новостройки и вторичку обозначилась наиболее значимо среди болгарских городов. Стоимость апартаментов в старых домах была выше, чем в новостройках, на 25%. В целом повышение цен на жилье в Бургасе в прошлом году составило 11%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 596 евро. Новостройки подорожали в среднем на 31%. Увеличился спрос на коммерческую недвижимость (офисы, магазины), особенно в центре города, однако предложений там недостаточно. Иностранцы покупают в основном сельскую недвижимость, виллы в черте города, а также апартаменты и земельные участки. Именно в Бургасе и его окрестностях самыми активными покупателями в прошлом году были россияне и граждане бывших советских республик.

Самым серьезным подорожанием недвижимости отметился северо-болгарский город Русе. Цены на жилье там поднялись на 41% и составили в среднем 565 евро/кв. м. Основной причиной подорожания было то, что спрос на жилье превысил предложение. Цены на объекты вторичного рынка недвижимости поднялись на 45%. Нового строительства в Русе почти нет, за прошедшее полугодие выдано всего 42 разрешения на строительство объектов. Интерес к новостройкам высок, и все предложения первичного рынка были распроданы еще на стадии проекта. В целом увеличение цен на новое строительство составило 49%. Что примечательно, в Руссе особенно высоким спросом пользовались земельные участки. Это вызвано тем, что покупателей интересовало возведение на них промышленных, логистических и торговых центров.

В древней столице Болгарии, городе Велико Тырново, средняя цена на жилье достигла 457 евро/кв. м, а недвижимость подорожала примерно на 9%. Вторичный рынок остался дороже первичного на 16% – несмотря на большой интерес к новостройкам. Самой востребованной оставалась недвижимость в центральной части города, вследствие чего в центре Велико Тырново цены поднялись на 62%, в среднем до 635 евро/кв. м. Все больше болгар в последнее время приобретает себе недвижимость в этом регионе, хотя не так давно на местном рынке жилья доминировали иностранцы.
 

Средние цены на жильё в Болгарии (евро за кв.м.)
Город 2006г 2007г рост цен в %
София  667,78 835,56 25,13%
Варна  712,81 852,62 19,61%
Бургас 536,55 596,65 11,20%
Пловдив 499,89 571,33 14,29%
Благоевград 479,62 530,26 10,56%
Велико Тырново 420,04 457,59 8,94%
Плевен 384,2 545,72 18,35%
Русе 400,49 565 41,08%
Сливен 356,02 408,29 14,68%
Стара Загора 486,17 596,96 22,58%
Ямбол 296,86 315,5 6,28%
В СРЕДНЕМ
 624,83 737,66 18,06%


 
Перспективы болгарского рынка недвижимости

По прогнозам ведущих мировых аналитических агентств, перспективы у болгарского рынка недвижимости пока очень даже хорошие. В первую очередь, продолжат расти цены в Софии, на бальнеологических курортах. Квадратный метр у моря и на горнолыжных курортах пока замедлил свой ценовой рост; при этом он, хоть и довольно медленно, но дорожает и будет дорожать.

Такого бума, как в 2004 и 2007 годах, на курортах Болгарии по прогнозам уже не ожидается, но пока покупать безусловно выгодно там. Сейчас взоры инвесторов обращены к столице страны, где прибыльно как сдавать в аренду, так и и покупать для последующей перепродажи.

Болгарский рынок на данный момент нельзя назвать перегретым: одни регионы пока недооценены, другие – активно развиваются. К тому же не стоить забыват, что Болгария еще не вступила и пока не будет вступать в зону евро, и цены в стране пока еще очень низкие (смотрите раздел «Содержание недвижимости»), что также является ощутимым преимуществом Болгарии перед другими некоторыми странами Восточной Европы, уже более плотно интегрировавшимися в Европейскую Семью. В любом случае, Болгария в 2008 году остается страной весьма привлекательной для инвесторов, которые не забывают и о том, что введение евро может дать еще один импульс ценам на болгарские квадратные метры.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Личный опыт: две квартиры в Бяле. Болгария

Семейная пара из Киева много лет назад твердо решила, что обязательно приобретет собственное жилье у моря. Сначала о загранице даже не думали. Но со временем, когда появилось не только желание, но и возможность для покупки, оказалось, что за рубежом есть много достойных вариантов, которые подходят не только по качеству и цене, но и «по ощущениям». Главное – отыскать «свой». Читать

Личный опыт: квартира на первой линии в Несебре. Болгария

Пожилая пара из Москвы давно хотела обзавестись дачей, где можно было бы отдыхать всей семьей. Вариантов было много, а конкретных пожеланий – минимум. Даже со страной определиться не могли. Поэтому процесс выбора имел все шансы затянуться на долгие годы. Но одна поездка в Болгарию резко поменяла настрой покупателей. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: Болгария ждет

Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать

Зарабатываем на своей квартире в Болгарии

У вас есть любимая квартира в Болгарии. За последние 2-3 года содержать ее стало накладно, а продавать не хочется. Или по-другому: вы просто решили зарабатывать на своих апартаментах. Возникают два естественных вопроса – как? и сколько? Ответы в нашем материале: схемы, действия, советы и предложения. Читать