a
Версия
для печати

Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости

Рынок недвижимости, ориентированный на русскоязычных покупателей, стремительно трансформируется. Некогда топовые направления уходят в тень. В лидеры вырываются страны, бывшие на вторых ролях. Что они могут предложить покупателям? Юлия Титова, руководитель агентства Rentsale, обладатель премии «Эксперт рынка недвижимости» в категории «Зарубежная недвижимость», представляет свой взгляд на Дубай – направление, ставшее сверхпопулярным.
Юлия Титова
Юлия Титова, Rentsale

Мы работали в Дубае ещё 15 лет назад, однако никогда не делали особый акцент на Эмиратах. Но в последние три года спрос стал быстро расти – в связи с последними событиями ещё более резко.

Так что вынуждена признать: недвижимость в Арабских Эмиратах для меня история не по любви, а по расчёту. И кстати, не только для меня. Ведь инвесторы буквально со всего мира обратили свои взгляды на Дубай!

О Дубае и релокации

Начну с релокации – модного слова, пришедшего в наш лексикон с начала года... Когда говорят о популярности Дубая, «иммиграционная» составляющая играет особую роль.

Базовые факты. Эмираты дают возможность безвизового въезда на 90 дней. Приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 тыс. даёт право получения резидентской визы – аналога ВНЖ – сроком от шести месяцев до трёх лет.

При увеличении суммы инвестиций может быть увеличен до десяти лет срок резидентской визы. Проще и быстрее всего получить двухлетний ВНЖ.

Обладатель резидентской визы получает следующие возможности:

  • долгое время находиться на территории ОАЭ;
  • свободно въезжать и выезжать из страны;
  • не проживать в стране постоянно;
  • открыть счёт в банке и взять кредит;
  • получить статус налогового резидента ОАЭ;
  • вести свой бизнес в Эмиратах;
  • работать в местных компаниях;
  • отдать детей в местные школы;
  • учиться в университете;
  • оформить медицинскую страховку и пользоваться услугами здравоохранения;
  • получить водительское удостоверение;
  • подать заявку на шенгенскую визу и визу в США.

Важное уточнение! Даже резиденты Эмиратов не могут пользоваться бесплатной медициной и бесплатными школами – только платными. Бесплатная возможность есть у граждан ОАЭ – но получить паспорт страны практически нереально.

Подобрать программу иммиграции в Арабские Эмираты можно тут

О будущем эмирата

Но, конечно, покупают недвижимость в Эмиратах не только и не столько из-за ВНЖ.

В последние три года, и особенно в 2022-м, мир стал невероятно нестабильным. Рынок недвижимости тоже меняется, а главное – меняется отношение к нему. Для многих приоритетным становится вопрос даже не накопления, а сохранения денег. Изменившиеся условия по банковским вкладам, сложности на внутренних рынках, перспективы экономики в целом, а у россиян – проблемы с платежами в Европе вынудили людей обратить свои взгляды на восток, и Эмираты в частности.

Я очень скептически смотрю на все инвестиционные прикидки, но к Дубаю отношусь с интересом...

Все эти годы регион демонстрирует стабильно высокий доход от аренды: когда в крупнейших города мира (возьмём для примера Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Гонконг) ставки аренды колеблются в диапазоне 3–4%, Дубай предлагает не менее 6%.

Параллельно здесь быстро растёт население, что подтверждает статус Дубая как одного из самых быстроразвивающихся городов мира: за последние 40 лет число жителей выросло в десять раз. В 2017 году здесь жило 3 млн человек – уже тогда среди них были экспаты из 190 стран мира. К началу 2022-го население превысило 3,5 млн. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек. А это – строительство новых районов, высокий арендный потенциал, развитие инфраструктуры и т. д.

Другой факт: Дубай расположен в пределах восьмичасового перелёта от 70% значимых мировых направлений. Местный аэропорт в 2017 году принял 85 млн пассажиров – восьмой год подряд Дубай признаётся самым загруженным в мире. 2022-й будет девятым...

Безусловно, среди прилетающих есть и транзитные пассажиры, и туристы. Но миллионы людей приезжают в Дубай по делам. Здесь открывают офисы крупнейшие компании мира. А также средние и мелкие – в связи с последними событиями особенно много россиян.

Третий год мы слышим, что мир никогда не будет прежним. Теперь в этом не осталось сомнений. При всей любви к Европе и Америке как традиционным направлениям для отдыха, учёбы, бизнеса и жизни, мировые катаклизмы приводят к смене приоритетов.

О ценах в Дубае

Итак, мы договорились: Дубай уже стал мировым центром притяжения или очень скоро станет таковым. Давайте сравним цены на недвижимость премиум-класса в топовых городах мира. Сколько квадратных метров жилья можно купить, имея миллион долларов?

Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Лос-Анджелес, Женева, Париж – до 50 кв. м.

Сидней, Шанхай, Токио, Берлин, Майами, Мельбурн – от 50 до 100 кв. м.

Дубай – более 100 кв. м.

То есть квадратный метр премиум-класса в Дубае в три – пять раз дешевле, чем в других мегаполисах.

***

В Дубае ежемесячно заключается от 6 тыс. до 9 тыс. сделок. Эта высокая активность началась с подготовки международной выставки «Экспо» и продолжилась в 2022 году.

За 2021 год объём продаж увеличился на 80%, а объём транзакций удвоился. Средний чек сделки вырос приблизительно на 40% и составляет сейчас $700–800 тыс.

Такая картина складывается из-за присутствия на рынке совершенно разных предложений. В Дубае можно приобрести квартиру за $100 тыс. Большинство вариантов – в диапазоне от $300 тыс. до $500 тыс., однако существенная доля сделок измеряется миллионами, то есть проходит в элитном сегменте.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 3 617 967 евро в Дубае, ОАЭ
3 617 967 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
299 м2 3
Фирменные дизайны торговой марки Cavalli, которая славится своим креативным подходом и необычайной роскошью, являются воплощением совершенства. Смелые идеи в сфере одежды, аксессуаров и модных показов коснулись мира интерьеров. Cavalli открывает новую эру дизайна интерьеров, предлагая всему миру необычайно изысканные линейки мебели, интерьеров,...
Rentsale
Апартаменты за 171 875 евро в Дубае, ОАЭ
171 875 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
38 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
АКЦИЯ! ПРИ ПОКУПКЕ НОВЫХ ГОТОВЫХ АПАРТАМЕНТОВ ВЫ НЕ ПЛАТИТЕ НАЛОГ НА ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 4% - ЕГО ПЛАТИТ ЗАСТРОЙЩИК. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОГРАНИЧЕНО Предлагаем апартаменты в новых готовых 33-этажных жилых башнях, расположенные в Damac Hills. На продажу предлагаются студии и апартаменты с одной-двумя спальнями. Студио от 38 м2 от 180 000...
Rentsale
Апартаменты за 431 597 евро в Дубае, ОАЭ
431 597 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
Выбрать лучшее из того, что предлагается сегодня в Дубаи для инвестиций? Знаковый проект, который будут знать во всем мире и посещать туристы в эксклюзивной локации с потрясающими видами, который на этапе строительства вырастет в цене не менее, чем в два раза с удобной схемой оплаты и возможностью выхода из инвестиций и фиксации прибыли в любой...
Rentsale
Вилла за 1 527 777 евро в Дубае, ОАЭ
1 527 777 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
377 м2 5
Впервые в истории рынка недвижимости: эксклюзивные виллы, вдохновленные творчеством Густава Климта, внешний дизайн от ювелирного дома de Grisogno, внутренний дизайн от Cavalli – роскошь и стиль в каждой детали. Сочетание животных орнаментов дикой природы, присущее стилистике модного бренда Кавалли, черного рубина и золота –...
Rentsale
Квартира за 418 229 евро в Дубае, ОАЭ
418 229 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2
Купите квартиру у моря, рядом с первым казино в Эмиратах, и получите резидентство ОАЭ на двух инвесторов на 12 лет! - 1,2,3 – комнатные квартиры и таунхаусы на первой береговой линии с выходом к пляжу - все квартиры с видом на море - Эмират Рас-Аль-Хайма, где будет открыто первое казино в ОАЭ - удобная рассрочка от застройщика -...
Rentsale
Квартира за 143 229 евро в Дубае, ОАЭ
143 229 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2
Полностью меблированные современные квартиры рядом с метро от 150 тысяч $ с рассрочкой от застройщика. Расположение: Район Discovery Garden 1 минута ходьбы от метро 2 минуты до Discovery Gardens Pavilion 7 минут до Ibn Battuta Mall 10 минут до Dubai Marina 20 минут до Dubai Downtown ЦЕНЫ: Студии от 560 000 дирхамов ОАЭ...
Rentsale
Апартаменты за 191 927 евро в Дубае, ОАЭ
191 927 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
38 м2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
22-этажная жилая башня находится в современном бизнес-хабе Дубая – Business Bay. Яркая атмосфера и динамичный уровень жизни локации привлекает деловых людей, а выгодное расположение вблизи центра эмирата и шоссе Sheikh Zayed road обеспечивают комфортный уровень жизни. В проекте будущие хозяева смогут выбрать студию или квартиру с 1-2...
Rentsale
Апартаменты за 327 517 евро в Дубае, ОАЭ
327 517 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
65 м2 2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
22-этажная жилая башня находится в современном бизнес-хабе Дубая – Business Bay. Яркая атмосфера и динамичный уровень жизни локации привлекает деловых людей, а выгодное расположение вблизи центра эмирата и шоссе Sheikh Zayed road обеспечивают комфортный уровень жизни. В проекте будущие хозяева смогут выбрать студию или квартиру с 1-2...
Rentsale
Квартира за 519 444 евро в Дубае, ОАЭ
519 444 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
74 м2 2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу
Уже готовая квартира 74м2 с 1 спальней районе Дубая Jumeirah 1 с оплатой 50 % в декабре 2024 при выдачи ключей . В окружении дома находится оборудованный пляж с набережной, имеются парковые зоны отдыха, высококлассные отели, рестораны, бутики, детские площадки и пристани для яхт мирового уровня. Комплекс представлен в виде 15 зданий,...
Rentsale
Квартира за 157 552 евро в Дубае, ОАЭ
157 552 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
45 м2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
Новые готовые апартаменты от 45 м2 в обжитом комплексе популярнейшего Дамак Хиллс - идеальные для жизни здесь и сейчас, востребованные у арендаторов. Для тех, кто ценит время , проведённое с семьей в атмосфере парков и садов, где есть все возможности стать членом международного гольф-клуба имени Дональда Трампа, где есть все условия для...
Rentsale
Вилла за 748 611 евро в Дубае, ОАЭ
748 611 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
350 м2 6 5
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
В резиденциях — четыре спальни и дополнительная комната, которую можно обустроить на свое усмотрение. Например, вы можете оборудовать офис, игровую комнату или библиотеку. В каждой вилле — три этажа. В резиденциях будут гараж, частный бассейн, тренажерный зал/площадка для занятий йогой, прачечная, кладовая, джакузи, частный...
Rentsale
Коттедж за 476 475 евро в Дубае, ОАЭ
476 475 €
Коттедж в Дубае, ОАЭ
218 м2 5 4
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу
Строящийся комплекс в Дубае вдохновлен итальянским городом Верона и представляет собой коллекцию элитных таунхаусов с 4 спальнями. Дома расположатся в районе Damac Hills II блоками по 4 единицы. Между ними высадят ландшафтные сады с характерными для средиземноморских курортов магнолиями и кустарниками кентрантуса с пышными ярко-красными...
Rentsale
Квартира за 467 882 евро в Дубае, ОАЭ
467 882 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
68 м2 3 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
Квартира с 1 спальней полностью укомплектована мебелью в минутах ходьбы от пляжа. Последний платеж 40% оплачивается при окончании строительства в январе 2026. Прирост в цене до 30 % . Dubai Islands – район, расположенный в Deira. Это группа из пяти островов Marina, Central, Shore, Golf и Elite общей площадью 17 квадратных километров....
Rentsale
Квартира за 311 285 евро в Дубае, ОАЭ
311 285 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
62 м2 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу
Строится современная версия Al Barari, который по сей день является самыми дорогим и зеленым районом Дубая. ROI будет расти. Виды на лес и парки. Соседний район Arabian Ranches демонстрирует прирост 40%, но инфраструктура и уровень жизни значительно проигрывает. Главный концепт – экологичность. Температура ниже на 5 градусов, воздух...
Rentsale
Квартира за 280 729 евро в Дубае, ОАЭ
280 729 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
63 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Оплата в рублях
новый жилой дом расположен в перспективном районе Al Jaddaf, на берегу Дубайского канала. Комплекс состоит из одного здания высотой 15 этажей и включает в себя студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями, а также роскошные пентхаусы с 4 спальнями. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2025 года. Здание отличается современным...
Rentsale
Квартира за 711 371 евро в Дубае, ОАЭ
711 371 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
87 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
Резиденции на берегу дубайского канала в Business Bay с видами на Burj Khalifa и набережную. Проект реализует Ellington Properties, дома которого отличаются продуманной внутренней инфраструктурой и безупречным дизайном. Уже готовые объекты Ellington продаются примерно на 30% дороже других жилых… Жилой комплекс One River Point...
Rentsale
Квартира за 143 229 евро в Дубае, ОАЭ
143 229 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
35 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
Коллекция роскошных резиденций на берегу кристально чистой лагуны в Dubai South . Апартаменты в районе Dubai South от застройщика . Первоначальный взнос 3% Первая фаза мастер-комьюнити на территории 1.36 км2, окруженного водой и вдохновленного атоллами и городом на воде. В проекте предусмотрено создание вилл с выходом к воде , апартаментов,...
Rentsale
Квартира за 260 677 евро в Дубае, ОАЭ
260 677 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
35 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
Комплекс будет располагаться в одном из престижных районов Дубая – Mohammed Bin Rashid City (MBR City), рядом с крупной автомобильной дорогой Al Khail, в десяти минутах езды от центра Дубая. Проект станет частью элитного комьюнити Riviera, в состав которого входит 69 многоквартирных домов средней этажности, а также большая торговая зона....
Rentsale
Квартира за 153 733 евро в Дубае, ОАЭ
153 733 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
35 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
Коллекция роскошных резиденций на берегу кристально чистой лагуны в Dubai South от 161 тыс $ Уникальное расположение на 136 гектарах возле кристально чистой лагуны. Протяжённость набережной составит 18 км. А сам комплекс будет включать 60 зданий высотой от 10 до 22 этажей. К продаже предлагаются студии и апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями....
Rentsale
Квартира за 251 128 евро в Дубае, ОАЭ
251 128 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры рядом с метро в спокойном районе Al Furjan в Дубае. До Dubai Marina и фризоны DMCC ехать всего 8–10 минут. Цены на жилую недвижимость в 2 раза ниже, чем на Марине и в центре. 50% стоимости возможно оплатить при передаче в собственность. Современный 9-этажный жилой комплекс премиум-класса с двухуровневым паркингом, лобби и...
Rentsale

О главных мифах эмирата, которые стоит разрушить

Миф первый. Недвижимость Дубая ≠ первичное жильё

Действительно, существует заблуждение, что Эмираты – это рынок первичного жилья. Однако статистика Земельного комитета говорит о сбалансированном соотношении: на рынок вторичного жилья приходится 60% сделок.

Кстати, давайте определимся с понятиями. Первичным жильём будем называть любую недвижимость, купленную у застройщика, – готовую или на этапе строительства. Вторичным – любую, которую перепродаёт не застройщик. Она тоже может быть готовой (старой или новой) или на этапе строительства.

Миф второй. Недвижимость Дубая ≠ недвижимость в строительстве

Несмотря на то что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке заключается на этапе строительства, это не значит, что готовой недвижимости в продаже нет и что она менее выгодна.

Да, приобретение старой квартиры в неблагополучном районе – сомнительная перспектива, но на рынке имеются предложения нового готового жилья в престижных местах Business Bay недалеко от Burj Khalifa за совершенно адекватные деньги. Такие варианты вполне могут быть востребованы у арендаторов и сданы быстро на несколько лет вперёд.

***

Кстати о стратегиях инвестирования. Их в Дубае тоже немало.

Кому-то интересно вложить вырученные от продажи квартиры в Москве деньги и получать стабильный доход в валюте от долгосрочной аренды с минимальным личным вовлечением в процесс.

Инвестиции в недвижимость Дубая
Инвестиции в отельные номера для получения рентного дохода менее перспективны с точки зрения ликвидности, чем покупка жилых апартаментов

Кто-то вообще не хочет участвовать в нём – а лишь желает вложить деньги, рассчитывая на стабильный доход. В этом случае подходящим решением будет приобретение номера в отеле с гарантированной доходностью 8%. Здесь инвестору точно не придётся ничего делать, однако ликвидность такого приобретения в перспективе будет ниже, чем у жилых апартаментов.

Для азартных игроков, заинтересованных в быстром обороте капитала, работает спекулятивная стратегия: покупка недвижимости в исключительно востребованном проекте на старте продаж с выставлением на перепродажу через несколько месяцев. Такая стратегия приносит высокий доход, в зависимости от проекта может принести от 20 до 50% годовых, однако – всё-таки речь идёт о стройке – несёт также высокую степень риска.

Миф третий. Недвижимость Дубая ≠ отсутствие налогов

Многие слышали, что в Дубае нулевой налог на недвижимость. И это действительно так. Однако важно понимать, что это верно для первого объекта в собственности. Подразумевается, что это недвижимость для личного пользования. Если же приобретается несколько объектов с целью последующей перепродажи, то с 1 июня 2023 года с прибыли от бизнеса (а перепродажа недвижимости относится к этой категории) придётся платить налог. Если прибыль превысит сумму $102 тыс., он составит 9%.

Кроме этого, если инвестор не планирует жить в Эмиратах и становиться налоговым резидентом страны, он попадает под налог на прибыль, действующий в стране, налоговым резидентом которой он является.

Впрочем, если речь идёт о единственной недвижимости и личном проживании в ней – всё не так критично.

Миф четвёртый. Недвижимость Дубая ≠ квартиры в высотках

Согласно данным Земельного комитета Дубая, основная активность проходит на рынке квартир. Анализируя спрос со стороны наших клиентов, могу подтвердить: большинство покупателей приходит на объекты в новых многоквартирных домах. И тут есть стереотип в восприятии: Эмираты ассоциируются с Burj Khalifa, и картинка, которая всплывает перед глазами при слове «Дубай», – это район Business Bay с его небоскрёбами.

Однако, если проанализировать число строящихся таунхаусов и вилл, цены на них, а также спрос на аренду, получается следующее.

Туанхаусы Дубай
Туанхаусы и виллы Дубая – сегмент рынка недвижимости, спрос на который будет только расти

Спрос на таунхаусы и виллы значительно превышает предложение. Они необыкновенно востребованы в аренде. Последний год наблюдается быстрый рост цен именно на эти активы. Да, квадратный метр жилья в высотках значительно выше, чем вилл и таунхаусов, – как и почти везде в мире. Но динамика цен на малоэтажку значительно превосходит аналогичные показатели по квартирам.

Сейчас квартира с одной спальней в районе Business Bay сопоставима со стоимостью таунхауса с тремя-четырьмя спальнями в получасе езды от центра. Поэтому мне кажется, что за этим сегментом будущее. По мере того как будет дорожать квадратный метр в центре, новые стройки будут уходить из этих районов, а спрос на таунхаусы и виллы расти.

Я не спорю, стать владельцем хорошей недвижимости в деловом квартале мирового экономического центра – всегда перспективно! Но с учётом специфики региона и этапа развития рынка нужно понимать, что в центральных районах будет востребовано качественное нестарое жильё. Вопрос о том, как и кому продавать свою недвижимость в будущем, особенно актуален на рынке недвижимости Дубая.

P. S. В заключение – несколько важных мыслей

Первое. Абу-Даби – да, интересен. Но это менее раскрученное и понятное русскоговорящей публике направление. Цены там не ниже, чем в Дубае.

Второе. Скидки – нет, невозможны. Ну или почти невозможны. Ведь сейчас наблюдается огромный спрос на недвижимость в Эмиратах. Если продавец готов снизить цену, стоит задуматься: вероятнее всего, это неликвид.

Застройщики на строящихся объектах абсолютно уверены: если не этот, то другой покупатель придёт завтра. Сейчас небоскрёбы из тысячи юнитов раскупаются на 80–90% при анонсе продаж и в ближайшие несколько месяцев допродаются остатки.

Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.

Россия, Москва, Садовая-Каретная ул., 20

https://rentsale.ru/

[email protected]

+7 (925) 744 76 68

Связаться с компанией

Фото: unsplash.com (Timo Volz), база Rentsale

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Программы иммиграции

Читайте также

Дубай дешевеет, Карибы дорожают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция возвращает туристический ВНЖ
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Суперрекорды Дубая и Турции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

  • 19.11.2024
  • 308
  • Партнерский материал

Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.11.2024
  • 222