a
Версия
для печати

Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости

Рынок недвижимости, ориентированный на русскоязычных покупателей, стремительно трансформируется. Некогда топовые направления уходят в тень. В лидеры вырываются страны, бывшие на вторых ролях. Что они могут предложить покупателям? Юлия Титова, руководитель агентства Rentsale, обладатель премии «Эксперт рынка недвижимости» в категории «Зарубежная недвижимость», представляет свой взгляд на Дубай – направление, ставшее сверхпопулярным.
Юлия Титова
Юлия Титова, Rentsale

Мы работали в Дубае ещё 15 лет назад, однако никогда не делали особый акцент на Эмиратах. Но в последние три года спрос стал быстро расти – в связи с последними событиями ещё более резко.

Так что вынуждена признать: недвижимость в Арабских Эмиратах для меня история не по любви, а по расчёту. И кстати, не только для меня. Ведь инвесторы буквально со всего мира обратили свои взгляды на Дубай!

О Дубае и релокации

Начну с релокации – модного слова, пришедшего в наш лексикон с начала года... Когда говорят о популярности Дубая, «иммиграционная» составляющая играет особую роль.

Базовые факты. Эмираты дают возможность безвизового въезда на 90 дней. Приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 тыс. даёт право получения резидентской визы – аналога ВНЖ – сроком от шести месяцев до трёх лет.

При увеличении суммы инвестиций может быть увеличен до десяти лет срок резидентской визы. Проще и быстрее всего получить двухлетний ВНЖ.

Обладатель резидентской визы получает следующие возможности:

  • долгое время находиться на территории ОАЭ;
  • свободно въезжать и выезжать из страны;
  • не проживать в стране постоянно;
  • открыть счёт в банке и взять кредит;
  • получить статус налогового резидента ОАЭ;
  • вести свой бизнес в Эмиратах;
  • работать в местных компаниях;
  • отдать детей в местные школы;
  • учиться в университете;
  • оформить медицинскую страховку и пользоваться услугами здравоохранения;
  • получить водительское удостоверение;
  • подать заявку на шенгенскую визу и визу в США.

Важное уточнение! Даже резиденты Эмиратов не могут пользоваться бесплатной медициной и бесплатными школами – только платными. Бесплатная возможность есть у граждан ОАЭ – но получить паспорт страны практически нереально.

Подобрать программу иммиграции в Арабские Эмираты можно тут

О будущем эмирата

Но, конечно, покупают недвижимость в Эмиратах не только и не столько из-за ВНЖ.

В последние три года, и особенно в 2022-м, мир стал невероятно нестабильным. Рынок недвижимости тоже меняется, а главное – меняется отношение к нему. Для многих приоритетным становится вопрос даже не накопления, а сохранения денег. Изменившиеся условия по банковским вкладам, сложности на внутренних рынках, перспективы экономики в целом, а у россиян – проблемы с платежами в Европе вынудили людей обратить свои взгляды на восток, и Эмираты в частности.

Я очень скептически смотрю на все инвестиционные прикидки, но к Дубаю отношусь с интересом...

Все эти годы регион демонстрирует стабильно высокий доход от аренды: когда в крупнейших города мира (возьмём для примера Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Гонконг) ставки аренды колеблются в диапазоне 3–4%, Дубай предлагает не менее 6%.

Параллельно здесь быстро растёт население, что подтверждает статус Дубая как одного из самых быстроразвивающихся городов мира: за последние 40 лет число жителей выросло в десять раз. В 2017 году здесь жило 3 млн человек – уже тогда среди них были экспаты из 190 стран мира. К началу 2022-го население превысило 3,5 млн. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек. А это – строительство новых районов, высокий арендный потенциал, развитие инфраструктуры и т. д.

Другой факт: Дубай расположен в пределах восьмичасового перелёта от 70% значимых мировых направлений. Местный аэропорт в 2017 году принял 85 млн пассажиров – восьмой год подряд Дубай признаётся самым загруженным в мире. 2022-й будет девятым...

Безусловно, среди прилетающих есть и транзитные пассажиры, и туристы. Но миллионы людей приезжают в Дубай по делам. Здесь открывают офисы крупнейшие компании мира. А также средние и мелкие – в связи с последними событиями особенно много россиян.

Третий год мы слышим, что мир никогда не будет прежним. Теперь в этом не осталось сомнений. При всей любви к Европе и Америке как традиционным направлениям для отдыха, учёбы, бизнеса и жизни, мировые катаклизмы приводят к смене приоритетов.

О ценах в Дубае

Итак, мы договорились: Дубай уже стал мировым центром притяжения или очень скоро станет таковым. Давайте сравним цены на недвижимость премиум-класса в топовых городах мира. Сколько квадратных метров жилья можно купить, имея миллион долларов?

Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Лос-Анджелес, Женева, Париж – до 50 кв. м.

Сидней, Шанхай, Токио, Берлин, Майами, Мельбурн – от 50 до 100 кв. м.

Дубай – более 100 кв. м.

То есть квадратный метр премиум-класса в Дубае в три – пять раз дешевле, чем в других мегаполисах.

***

В Дубае ежемесячно заключается от 6 тыс. до 9 тыс. сделок. Эта высокая активность началась с подготовки международной выставки «Экспо» и продолжилась в 2022 году.

За 2021 год объём продаж увеличился на 80%, а объём транзакций удвоился. Средний чек сделки вырос приблизительно на 40% и составляет сейчас $700–800 тыс.

Такая картина складывается из-за присутствия на рынке совершенно разных предложений. В Дубае можно приобрести квартиру за $100 тыс. Большинство вариантов – в диапазоне от $300 тыс. до $500 тыс., однако существенная доля сделок измеряется миллионами, то есть проходит в элитном сегменте.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1
Роскошный комплекс, расположенный всего в нескольких минутах езды от оживленного центра Дубая с его деловыми, финансовыми и торговыми центрами, является идеальным местом для жизни! Этот великолепный комплекс предлагает ослепительный выбор домов с разнообразной планировкой от одной до трех спален и прекрасной инфраструктурой: рядом с комплексом...
Rentsale
Вилла в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Дубае, ОАЭ
344 м2 3
Элитный комплекс с отличным расположением: рядом с популярными районами города. В Дубае очень мало мест, которые могут сравниться с этим комплексом. С нетронутыми пляжами, оживленными павильонами и пешеходными дорожками, это место привлекает всех, кто его посещает. Благодаря разнообразию ресторанов, развлечений, развлечений и магазинов , все,...
Rentsale
Таунхаус за 394 076 евро в Дубае, ОАЭ
394 076 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
190 м2 3
Жилой комплекс является частью комьюнити Expo Golf Villas и располагается в развивающемся южном районе Дубая Dubai South. Этот элитный комплекс имеет прямой доступ к одной из главных дорог Дубая Emirates Road, по которой резиденты могут быстро добраться до любой точки города. Комплекс предлагает эксклюзивные таунхаусы с 3 и 4 спальнями,...
Rentsale
Апартаменты за 290 000 евро в Дубае, ОАЭ
290 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
73 м2 1
Предлагаем выгодно инвестировать в апартаменты, сочетающие в себе уникальные характеристики: расположение-качество-цена-виды-инфраструктура! Новый жилой комплекс будет включать в себя четыре жилых дома средней этажности. В настоящее время проект находится в стадии строительства, предполагаемая дата завершения — сентябрь 2025 года....
Rentsale
Апартаменты за 208 635 евро в Дубае, ОАЭ
208 635 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
60 м2 1
Роскошные апартаменты в эксклюзивном комплексе, который символизирует жизнь в высококлассной среде. Элегантная резиденция с современным и эстетичным дизайном предлагает все возможности для неповторимого образа жизни. Характеристика: Площадь от 60 м2 Разнообразная планировка Красивый вид Современный дизайн интерьера Комплекс...
Rentsale
Апартаменты в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
41 м2
Расположенный в центре города, в одном из самых перспективных районов Дубая, комплекс является непревзойденным строительным проектом для своего ценового диапазона. Эти апартаменты предлагают удобство, красоту и современную инфраструктуру для стильной жизни. Откройте для себя свое идеальное жилое пространство в изысканных, доступных...
Rentsale
Апартаменты за 3 458 929 евро в Дубае, ОАЭ
3 458 929 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
299 м2 3
Фирменные дизайны торговой марки Cavalli, которая славится своим креативным подходом и необычайной роскошью, являются воплощением совершенства. Смелые идеи в сфере одежды, аксессуаров и модных показов коснулись мира интерьеров. Cavalli открывает новую эру дизайна интерьеров, предлагая всему миру необычайно изысканные линейки мебели, интерьеров,...
Rentsale
Апартаменты за 276 098 евро в Дубае, ОАЭ
276 098 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
65 м2 1
Мечтали ли Вы прикоснуться к чему-то по-настоящему великому? Наслаждаться кристально чистой водой, безмятежным видом на море, белым песком и живописной природой каждый день? Представляем вашему вниманию беспрецедентный шедевр жилой пристани для яхт Дубая на побережье Персидского залива, которым движет желание изменить значение изысканности....
Rentsale
Таунхаус за 379 991 евро в Дубае, ОАЭ
379 991 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
176 м2 3
Роскошный комплекс - это невероятный новый город, состоящий из современных таунхаусов, где жизнь находит свое вдохновение среди бескрайних мерцающих песков и пышных зеленых открытых пространств. Это самодостаточное сообщество, предлагающее широкий спектр удобств для любого образа жизни, богатое образовательными возможностями, медицинскими...
Rentsale
Апартаменты за 187 142 евро в Дубае, ОАЭ
187 142 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
32 м2
Проживание на берегу моря в сердце Дубая. Эти невероятные апартаменты - флагманский жилой комплекс в самом центре города, в районе Мейдан, MBR City. Дом на берегу мерцающей кристальной лагуны с протяженностью 2,7 км и белоснежных частных пляжей. Апартаменты мечты, расположенные в 10 минутах от Даунтаун Дубая! Инфраструктура: Кристальная...
Rentsale
Квартира за 292 124 евро в Дубае, ОАЭ
292 124 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2 1
ВНЖ при покупке
Идеальное инвестиционное предложение: апартаменты в готовой 29-этажной башне (сдана в первом квартале 2020 года) в центре Business Bay. В продаже несколько апартаментов с 1 спальней на 11-26 этажах площадью 60-65 м2 стоимостью от 320 до 340 тысяч долларов. Эти апартаменты подходят для получения резидентской визы Дубаи (по условиям приобретается...
Rentsale
Апартаменты за 264 737 евро в Дубае, ОАЭ
264 737 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
37 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Надежное капиталовложение в сердце Бизнес Бэй рядом с Сафа парком – высотка с обслуживаемыми апартаментами – готовность 4 квартал 2022 года. Арендный потенциал – 7-9% годовых – более чем реально! Самый центр Дубая, где необыкновенно ценится зелень и вода, в окружении семейного парка Сафа рядом с каналом, поблизости от...
Rentsale
Апартаменты за 164 320 евро в Дубае, ОАЭ
164 320 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
38 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
АКЦИЯ! ПРИ ПОКУПКЕ НОВЫХ ГОТОВЫХ АПАРТАМЕНТОВ ВЫ НЕ ПЛАТИТЕ НАЛОГ НА ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 4% - ЕГО ПЛАТИТ ЗАСТРОЙЩИК. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОГРАНИЧЕНО Предлагаем апартаменты в новых готовых 33-этажных жилых башнях, расположенные в Damac Hills. На продажу предлагаются студии и апартаменты с одной-двумя спальнями. Студио от 38 м2 от 180 000...
Rentsale
Апартаменты за 247 392 евро в Дубае, ОАЭ
247 392 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
45 м2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Являясь владельцами элегантных апартаментов 1 спальней в Business Bay, вы становитесь частью роскошной жизни мегаполиса . Просыпаясь с видами на залив, неспешно выпивая чашечку экспрессо, спускаясь в бассейн под открытым небом, приглашая вечером друзей на просмотр нового фильма в кинотеатр open-air… и успевая при этом ещё и поработать,...
Rentsale
Апартаменты за 412 625 евро в Дубае, ОАЭ
412 625 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2
Выбрать лучшее из того, что предлагается сегодня в Дубаи для инвестиций? Знаковый проект, который будут знать во всем мире и посещать туристы в эксклюзивной локации с потрясающими видами, который на этапе строительства вырастет в цене не менее, чем в два раза с удобной схемой оплаты и возможностью выхода из инвестиций и фиксации прибыли в любой...
Rentsale
Вилла за 1 460 619 евро в Дубае, ОАЭ
1 460 619 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
377 м2 5
Впервые в истории рынка недвижимости: эксклюзивные виллы, вдохновленные творчеством Густава Климта, внешний дизайн от ювелирного дома de Grisogno, внутренний дизайн от Cavalli – роскошь и стиль в каждой детали. Сочетание животных орнаментов дикой природы, присущее стилистике модного бренда Кавалли, черного рубина и золота –...
Rentsale
Апартаменты за 193 532 евро в Дубае, ОАЭ
193 532 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
65 м2
Прекрасные апартаменты с пролуманной планировкой и удобным месторасположением. Характеристика: Апартаменты с 1 спальней и гостиной 2 ванные комнаты и укомплектованная кухня с техникой Площадь: 65 м2 Парковочное место входит в стоимость Сдача через 2 месяца 7-этажный жилой комплекс в районе Jumeirah Village Circle в Дубае. Во всех объектах...
Rentsale
Апартаменты за 187 142 евро в Дубае, ОАЭ
187 142 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м2 1
Town Square – это район, идеально подходящий для семейного проживания. Обеспечивая жителей такими удобствами и услугами премиум-класса, как детские бассейны, современные тренажерные залы, беговые дорожки, сообщество обеспечивает комфортное проживание. Town Square также станет хорошим вариантом для тех, кто ведет размеренный образ жизни,...
Rentsale
Квартира за 399 845 евро в Дубае, ОАЭ
399 845 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2
Купите квартиру у моря, рядом с первым казино в Эмиратах, и получите резидентство ОАЭ на двух инвесторов на 12 лет! - 1,2,3 – комнатные квартиры и таунхаусы на первой береговой линии с выходом к пляжу - все квартиры с видом на море - Эмират Рас-Аль-Хайма, где будет открыто первое казино в ОАЭ - удобная рассрочка от застройщика -...
Rentsale
Квартира за 136 933 евро в Дубае, ОАЭ
136 933 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2
Полностью меблированные современные квартиры рядом с метро от 150 тысяч $ с рассрочкой от застройщика. Расположение: Район Discovery Garden 1 минута ходьбы от метро 2 минуты до Discovery Gardens Pavilion 7 минут до Ibn Battuta Mall 10 минут до Dubai Marina 20 минут до Dubai Downtown ЦЕНЫ: Студии от 560 000 дирхамов ОАЭ...
Rentsale

О главных мифах эмирата, которые стоит разрушить

Миф первый. Недвижимость Дубая ≠ первичное жильё

Действительно, существует заблуждение, что Эмираты – это рынок первичного жилья. Однако статистика Земельного комитета говорит о сбалансированном соотношении: на рынок вторичного жилья приходится 60% сделок.

Кстати, давайте определимся с понятиями. Первичным жильём будем называть любую недвижимость, купленную у застройщика, – готовую или на этапе строительства. Вторичным – любую, которую перепродаёт не застройщик. Она тоже может быть готовой (старой или новой) или на этапе строительства.

Миф второй. Недвижимость Дубая ≠ недвижимость в строительстве

Несмотря на то что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке заключается на этапе строительства, это не значит, что готовой недвижимости в продаже нет и что она менее выгодна.

Да, приобретение старой квартиры в неблагополучном районе – сомнительная перспектива, но на рынке имеются предложения нового готового жилья в престижных местах Business Bay недалеко от Burj Khalifa за совершенно адекватные деньги. Такие варианты вполне могут быть востребованы у арендаторов и сданы быстро на несколько лет вперёд.

***

Кстати о стратегиях инвестирования. Их в Дубае тоже немало.

Кому-то интересно вложить вырученные от продажи квартиры в Москве деньги и получать стабильный доход в валюте от долгосрочной аренды с минимальным личным вовлечением в процесс.

Инвестиции в недвижимость Дубая
Инвестиции в отельные номера для получения рентного дохода менее перспективны с точки зрения ликвидности, чем покупка жилых апартаментов

Кто-то вообще не хочет участвовать в нём – а лишь желает вложить деньги, рассчитывая на стабильный доход. В этом случае подходящим решением будет приобретение номера в отеле с гарантированной доходностью 8%. Здесь инвестору точно не придётся ничего делать, однако ликвидность такого приобретения в перспективе будет ниже, чем у жилых апартаментов.

Для азартных игроков, заинтересованных в быстром обороте капитала, работает спекулятивная стратегия: покупка недвижимости в исключительно востребованном проекте на старте продаж с выставлением на перепродажу через несколько месяцев. Такая стратегия приносит высокий доход, в зависимости от проекта может принести от 20 до 50% годовых, однако – всё-таки речь идёт о стройке – несёт также высокую степень риска.

Миф третий. Недвижимость Дубая ≠ отсутствие налогов

Многие слышали, что в Дубае нулевой налог на недвижимость. И это действительно так. Однако важно понимать, что это верно для первого объекта в собственности. Подразумевается, что это недвижимость для личного пользования. Если же приобретается несколько объектов с целью последующей перепродажи, то с 1 июня 2023 года с прибыли от бизнеса (а перепродажа недвижимости относится к этой категории) придётся платить налог. Если прибыль превысит сумму $102 тыс., он составит 9%.

Кроме этого, если инвестор не планирует жить в Эмиратах и становиться налоговым резидентом страны, он попадает под налог на прибыль, действующий в стране, налоговым резидентом которой он является.

Впрочем, если речь идёт о единственной недвижимости и личном проживании в ней – всё не так критично.

Миф четвёртый. Недвижимость Дубая ≠ квартиры в высотках

Согласно данным Земельного комитета Дубая, основная активность проходит на рынке квартир. Анализируя спрос со стороны наших клиентов, могу подтвердить: большинство покупателей приходит на объекты в новых многоквартирных домах. И тут есть стереотип в восприятии: Эмираты ассоциируются с Burj Khalifa, и картинка, которая всплывает перед глазами при слове «Дубай», – это район Business Bay с его небоскрёбами.

Однако, если проанализировать число строящихся таунхаусов и вилл, цены на них, а также спрос на аренду, получается следующее.

Туанхаусы Дубай
Туанхаусы и виллы Дубая – сегмент рынка недвижимости, спрос на который будет только расти

Спрос на таунхаусы и виллы значительно превышает предложение. Они необыкновенно востребованы в аренде. Последний год наблюдается быстрый рост цен именно на эти активы. Да, квадратный метр жилья в высотках значительно выше, чем вилл и таунхаусов, – как и почти везде в мире. Но динамика цен на малоэтажку значительно превосходит аналогичные показатели по квартирам.

Сейчас квартира с одной спальней в районе Business Bay сопоставима со стоимостью таунхауса с тремя-четырьмя спальнями в получасе езды от центра. Поэтому мне кажется, что за этим сегментом будущее. По мере того как будет дорожать квадратный метр в центре, новые стройки будут уходить из этих районов, а спрос на таунхаусы и виллы расти.

Я не спорю, стать владельцем хорошей недвижимости в деловом квартале мирового экономического центра – всегда перспективно! Но с учётом специфики региона и этапа развития рынка нужно понимать, что в центральных районах будет востребовано качественное нестарое жильё. Вопрос о том, как и кому продавать свою недвижимость в будущем, особенно актуален на рынке недвижимости Дубая.

P. S. В заключение – несколько важных мыслей

Первое. Абу-Даби – да, интересен. Но это менее раскрученное и понятное русскоговорящей публике направление. Цены там не ниже, чем в Дубае.

Второе. Скидки – нет, невозможны. Ну или почти невозможны. Ведь сейчас наблюдается огромный спрос на недвижимость в Эмиратах. Если продавец готов снизить цену, стоит задуматься: вероятнее всего, это неликвид.

Застройщики на строящихся объектах абсолютно уверены: если не этот, то другой покупатель придёт завтра. Сейчас небоскрёбы из тысячи юнитов раскупаются на 80–90% при анонсе продаж и в ближайшие несколько месяцев допродаются остатки.

Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.

Россия, Москва, Садовая-Каретная ул., 20

https://rentsale.ru/

[email protected]

+7 (925) 744 76 68

Связаться с компанией

Фото: unsplash.com (Timo Volz), база Rentsale

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Программы иммиграции

Читайте также

В ОАЭ и Турции арендные трудности, новая страна на букву К
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Мы откровенно поговорили с топ-застройщиком Дубая и агентством недвижимости Just Prime Homes. Что рассказали интересного
Кейсы с доходностью до 30%
Эксперты рассказали об инвестициях в недвижимость ОАЭ, а заодно ещё об одной стране Ближнего Востока. Отчёт с вебинара Prian
Внутри ещё и видео
Новая программа гражданства, турецкие ожидания, дубайские вопросы. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недорогая недвижимость Дубая и оценка её инвестиционной привлекательности
Факты от экспертов рынка
Девять фактов о столице ОАЭ для покупателей недвижимости
Фрихолд-зоны, «золотые визы», криптовалюты…

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Кризиса в Дубае нет, а спрос в Черногории есть

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 10.11.2023
  • 197
  • 06.11.2023
  • 198