Рынок недвижимости, ориентированный на русскоязычных покупателей, стремительно трансформируется. Некогда топовые направления уходят в тень. В лидеры вырываются страны, бывшие на вторых ролях. Что они могут предложить покупателям? Юлия Титова, руководитель агентства Rentsale, обладатель премии «Эксперт рынка недвижимости» в категории «Зарубежная недвижимость», представляет свой взгляд на Дубай – направление, ставшее сверхпопулярным.
Мы работали в Дубае ещё 15 лет назад, однако никогда не делали особый акцент на Эмиратах. Но в последние три года спрос стал быстро расти – в связи с последними событиями ещё более резко.
Так что вынуждена признать: недвижимость в Арабских Эмиратах для меня история не по любви, а по расчёту. И кстати, не только для меня. Ведь инвесторы буквально со всего мира обратили свои взгляды на Дубай!
О Дубае и релокации
Начну с релокации – модного слова, пришедшего в наш лексикон с начала года... Когда говорят о популярности Дубая, «иммиграционная» составляющая играет особую роль.
Базовые факты. Эмираты дают возможность безвизового въезда на 90 дней. Приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 тыс. даёт право получения резидентской визы – аналога ВНЖ – сроком от шести месяцев до трёх лет.
При увеличении суммы инвестиций может быть увеличен до десяти лет срок резидентской визы. Проще и быстрее всего получить двухлетний ВНЖ.
Обладатель резидентской визы получает следующие возможности:
долгое время находиться на территории ОАЭ;
свободно въезжать и выезжать из страны;
не проживать в стране постоянно;
открыть счёт в банке и взять кредит;
получить статус налогового резидента ОАЭ;
вести свой бизнес в Эмиратах;
работать в местных компаниях;
отдать детей в местные школы;
учиться в университете;
оформить медицинскую страховку и пользоваться услугами здравоохранения;
получить водительское удостоверение;
подать заявку на шенгенскую визу и визу в США.
Важное уточнение! Даже резиденты Эмиратов не могут пользоваться бесплатной медициной и бесплатными школами – только платными. Бесплатная возможность есть у граждан ОАЭ – но получить паспорт страны практически нереально.
Подобрать программу иммиграции в Арабские Эмираты можно тут
О будущем эмирата
Но, конечно, покупают недвижимость в Эмиратах не только и не столько из-за ВНЖ.
В последние три года, и особенно в 2022-м, мир стал невероятно нестабильным. Рынок недвижимости тоже меняется, а главное – меняется отношение к нему. Для многих приоритетным становится вопрос даже не накопления, а сохранения денег. Изменившиеся условия по банковским вкладам, сложности на внутренних рынках, перспективы экономики в целом, а у россиян – проблемы с платежами в Европе вынудили людей обратить свои взгляды на восток, и Эмираты в частности.
Я очень скептически смотрю на все инвестиционные прикидки, но к Дубаю отношусь с интересом...
Все эти годы регион демонстрирует стабильно высокий доход от аренды: когда в крупнейших города мира (возьмём для примера Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Гонконг) ставки аренды колеблются в диапазоне 3–4%, Дубай предлагает не менее 6%.
Параллельно здесь быстро растёт население, что подтверждает статус Дубая как одного из самых быстроразвивающихся городов мира: за последние 40 лет число жителей выросло в десять раз. В 2017 году здесь жило 3 млн человек – уже тогда среди них были экспаты из 190 стран мира. К началу 2022-го население превысило 3,5 млн. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек. А это – строительство новых районов, высокий арендный потенциал, развитие инфраструктуры и т. д.
Другой факт: Дубай расположен в пределах восьмичасового перелёта от 70% значимых мировых направлений. Местный аэропорт в 2017 году принял 85 млн пассажиров – восьмой год подряд Дубай признаётся самым загруженным в мире. 2022-й будет девятым...
Безусловно, среди прилетающих есть и транзитные пассажиры, и туристы. Но миллионы людей приезжают в Дубай по делам. Здесь открывают офисы крупнейшие компании мира. А также средние и мелкие – в связи с последними событиями особенно много россиян.
Третий год мы слышим, что мир никогда не будет прежним. Теперь в этом не осталось сомнений. При всей любви к Европе и Америке как традиционным направлениям для отдыха, учёбы, бизнеса и жизни, мировые катаклизмы приводят к смене приоритетов.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
О ценах в Дубае
Итак, мы договорились: Дубай уже стал мировым центром притяжения или очень скоро станет таковым. Давайте сравним цены на недвижимость премиум-класса в топовых городах мира. Сколько квадратных метров жилья можно купить, имея миллион долларов?
Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Лос-Анджелес, Женева, Париж – до 50 кв. м.
Сидней, Шанхай, Токио, Берлин, Майами, Мельбурн – от 50 до 100 кв. м.
Дубай – более 100 кв. м.
То есть квадратный метр премиум-класса в Дубае в три – пять раз дешевле, чем в других мегаполисах.
***
В Дубае ежемесячно заключается от 6 тыс. до 9 тыс. сделок. Эта высокая активность началась с подготовки международной выставки «Экспо» и продолжилась в 2022 году.
За 2021 год объём продаж увеличился на 80%, а объём транзакций удвоился. Средний чек сделки вырос приблизительно на 40% и составляет сейчас $700–800 тыс.
Такая картина складывается из-за присутствия на рынке совершенно разных предложений. В Дубае можно приобрести квартиру за $100 тыс. Большинство вариантов – в диапазоне от $300 тыс. до $500 тыс., однако существенная доля сделок измеряется миллионами, то есть проходит в элитном сегменте.
Примеры объектов недвижимости в Дубае
419 349 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Выбрать лучшее из того, что предлагается сегодня в Дубаи для инвестиций? Знаковый проект, который будут знать во всем мире и посещать туристы в эксклюзивной локации с потрясающими видами, который на этапе строительства вырастет в цене не менее, чем в два раза с удобной схемой оплаты и возможностью выхода из инвестиций и фиксации прибыли в любой...
Rentsale
1 484 420 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
377 м25
Впервые в истории рынка недвижимости: эксклюзивные виллы, вдохновленные творчеством Густава Климта, внешний дизайн от ювелирного дома de Grisogno, внутренний дизайн от Cavalli – роскошь и стиль в каждой детали.
Сочетание животных орнаментов дикой природы, присущее стилистике модного бренда Кавалли, черного рубина и золота –...
Rentsale
318 223 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
64 м21
Готовые апартаменты 64 м2 с 1 спальней в Dubai Creek Harbour. Развитая инфраструктура: бассейн, спорт зал. Парковочное место входит в стоимость.
Жителям доступны следующие удобства:
большие открытые бассейны;
зоны отдыха у воды и на открытой террасе подиума с зелеными ландшафтными садами;
игровая площадка для детей;
детские игровые...
Rentsale
299 667 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м21
Уютные апартаменты 63 м2 с 1 спальней на первой линии парка. Инфраструктура: бассейн, спорт зал, лобби с консьержем. Парковочное место входит в стоимость.
Бронирование 25% + 4% земельный налог
Остальная сумма 75% на ключах
Район уже полностью застроен, инфраструктура: парки, магазины, детские площадки и рестораны
Dubai Hills Estate-...
Rentsale
190 191 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м21
Town Square – это район, идеально подходящий для семейного проживания. Обеспечивая жителей такими удобствами и услугами премиум-класса, как детские бассейны, современные тренажерные залы, беговые дорожки, сообщество обеспечивает комфортное проживание.
Town Square также станет хорошим вариантом для тех, кто ведет размеренный образ жизни,...
Rentsale
318 223 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
65 м221
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
22-этажная жилая башня находится в современном бизнес-хабе Дубая – Business Bay. Яркая атмосфера и динамичный уровень жизни локации привлекает деловых людей, а выгодное расположение вблизи центра эмирата и шоссе Sheikh Zayed road обеспечивают комфортный уровень жизни.
В проекте будущие хозяева смогут выбрать студию или квартиру с 1-2...
Rentsale
434 193 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
103 м2322
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Квартира с 2 спальнями 103 м2 находится в 22-этажной жилой башне в современном бизнес-хабе Дубая – Business Bay. Яркая атмосфера и динамичный уровень жизни локации привлекает деловых людей, а выгодное расположение вблизи центра эмирата и шоссе Sheikh Zayed road обеспечивают комфортный уровень жизни.
В проекте будущие хозяева смогут...
Rentsale
732 933 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
213 м2543
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Mykonos — новый кластер в сообществе, где будет царить курортная атмосфера роскошных греческих островов.
Будет представлена коллекция таунхаусов с четырьмя и пятью спальнями, построенных вдоль прозрачной голубой лагуны. Чтобы воссоздать характерную атмосферу летних вечеринок греческого острова, проект будет дополнен барами, пляжными...
Rentsale
593 768 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м221
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Квартира 67м2 с 1 спальней расположена в Madinat Jumeirah Living, престижном районе с правом на свободное владение недвижимостью прямо напротив легендарного Burj Al Arab. Это стратегическое местоположение предлагает жителям быстрый доступ к основным автомагистралям, а именно к Sheikh Zayed Road, что позволяет добраться до таких ключевых мест...
Rentsale
433 265 €
Дом в Дубае, ОАЭ
212 м23
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Жители имеют доступ к эксклюзивным удобствам в сообществе Damac Hills 2. Здесь у вас есть 5 разных городов, основанных на типах удобств, и каждый индивидуален и имеет что-то для каждого в доме!
Симулятор серфинга
Детский аквапарк
Malibu Beach
Лыжная река
Плавающий Кинотеатр
Посадка на весло
Моторный городок
Трасса для...
Rentsale
463 881 €
Коттедж в Дубае, ОАЭ
219 м254
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Жители имеют доступ к эксклюзивным удобствам в сообществе Damac Hills 2. Здесь у вас есть 5 разных городов, основанных на типах удобств, и каждый индивидуален и имеет что-то для каждого в доме!
Симулятор серфинга
Детский аквапарк
Malibu Beach
Лыжная река
Плавающий Кинотеатр
Посадка на весло
Моторный городок
Трасса для...
Rentsale
727 366 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
350 м265
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
В резиденциях — четыре спальни и дополнительная комната, которую можно обустроить на свое усмотрение. Например, вы можете оборудовать офис, игровую комнату или библиотеку.
В каждой вилле — три этажа. В резиденциях будут гараж, частный бассейн, тренажерный зал/площадка для занятий йогой, прачечная, кладовая, джакузи, частный...
Rentsale
462 954 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
219 м254
ВНЖ при покупкеУдалённая сделка
Таунхаус 219м2 с 4 спальнями в готовом комьюнити с первым взносом 20% и с рассрочкой платежа до 2026 года. DLD 4% включен.
В проекте представлена коллекция трехэтажных таунхаусов с четырьмя спальнями площадью 219 м2 или 224 м2 .Площадь участков варьируется от 112м2 до 274м2
В резиденциях, окруженных пышной зеленью, будет все необходимое для...
Rentsale
145 659 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
55 м21
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Расположенная в самом сердце Dubailand, недвижимость на продажу обещает спокойную, но в то же время связанную с жизнью атмосферу. Жилой комплекс рассчитан на широкий спектр предпочтений, предлагая роскошные резиденции, включая студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями. Каждый апартамент выполнен с тщательным вниманием к деталям, отличается...
Rentsale
302 451 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
62 м21
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Строится современная версия Al Barari, который по сей день является самыми дорогим и зеленым районом Дубая. ROI будет расти. Виды на лес и парки.
Соседний район Arabian Ranches демонстрирует прирост 40%, но инфраструктура и уровень жизни значительно проигрывает.
Главный концепт – экологичность. Температура ниже на 5 градусов, воздух...
Rentsale
272 762 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
63 м2211
ВНЖ при покупкеОплата в рублях
новый жилой дом расположен в перспективном районе Al Jaddaf, на берегу Дубайского канала. Комплекс состоит из одного здания высотой 15 этажей и включает в себя студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями, а также роскошные пентхаусы с 4 спальнями. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2025 года.
Здание отличается современным...
Rentsale
139 164 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
35 м2111
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Коллекция роскошных резиденций на берегу кристально чистой лагуны в Dubai South .
Апартаменты в районе Dubai South от застройщика . Первоначальный взнос 3%
Первая фаза мастер-комьюнити на территории 1.36 км2, окруженного водой и вдохновленного атоллами и городом на воде. В проекте предусмотрено создание вилл с выходом к воде , апартаментов,...
Rentsale
190 191 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
56 м2211
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Коллекция роскошных резиденций на берегу кристально чистой лагуны в Dubai South .
Апартаменты в районе Dubai South от застройщика . Первоначальный взнос 3%
Первая фаза мастер-комьюнити на территории 1.36 км2, окруженного водой и вдохновленного атоллами и городом на воде. В проекте предусмотрено создание вилл с выходом к воде , апартаментов,...
Rentsale
149 370 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
35 м2111
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Коллекция роскошных резиденций на берегу кристально чистой лагуны в Dubai South от 161 тыс $
Уникальное расположение на 136 гектарах возле кристально чистой лагуны. Протяжённость набережной составит 18 км. А сам комплекс будет включать 60 зданий высотой от 10 до 22 этажей. К продаже предлагаются студии и апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями....
Rentsale
244 002 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м2212
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры рядом с метро в спокойном районе Al Furjan в Дубае. До Dubai Marina и фризоны DMCC ехать всего 8–10 минут. Цены на жилую недвижимость в 2 раза ниже, чем на Марине и в центре. 50% стоимости возможно оплатить при передаче в собственность.
Современный 9-этажный жилой комплекс премиум-класса с двухуровневым паркингом, лобби и...
Rentsale
О главных мифах эмирата, которые стоит разрушить
Миф первый. Недвижимость Дубая ≠ первичное жильё
Действительно, существует заблуждение, что Эмираты – это рынок первичного жилья. Однако статистика Земельного комитета говорит о сбалансированном соотношении: на рынок вторичного жилья приходится 60% сделок.
Кстати, давайте определимся с понятиями. Первичным жильём будем называть любую недвижимость, купленную у застройщика, – готовую или на этапе строительства. Вторичным – любую, которую перепродаёт не застройщик. Она тоже может быть готовой (старой или новой) или на этапе строительства.
Миф второй. Недвижимость Дубая ≠ недвижимость в строительстве
Несмотря на то что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке заключается на этапе строительства, это не значит, что готовой недвижимости в продаже нет и что она менее выгодна.
Да, приобретение старой квартиры в неблагополучном районе – сомнительная перспектива, но на рынке имеются предложения нового готового жилья в престижных местах Business Bay недалеко от Burj Khalifa за совершенно адекватные деньги. Такие варианты вполне могут быть востребованы у арендаторов и сданы быстро на несколько лет вперёд.
***
Кстати о стратегиях инвестирования. Их в Дубае тоже немало.
Кому-то интересно вложить вырученные от продажи квартиры в Москве деньги и получать стабильный доход в валюте от долгосрочной аренды с минимальным личным вовлечением в процесс.
Инвестиции в отельные номера для получения рентного дохода менее перспективны с точки зрения ликвидности, чем покупка жилых апартаментов
Кто-то вообще не хочет участвовать в нём – а лишь желает вложить деньги, рассчитывая на стабильный доход. В этом случае подходящим решением будет приобретение номера в отеле с гарантированной доходностью 8%. Здесь инвестору точно не придётся ничего делать, однако ликвидность такого приобретения в перспективе будет ниже, чем у жилых апартаментов.
Для азартных игроков, заинтересованных в быстром обороте капитала, работает спекулятивная стратегия: покупка недвижимости в исключительно востребованном проекте на старте продаж с выставлением на перепродажу через несколько месяцев. Такая стратегия приносит высокий доход, в зависимости от проекта может принести от 20 до 50% годовых, однако – всё-таки речь идёт о стройке – несёт также высокую степень риска.
Миф третий. Недвижимость Дубая ≠ отсутствие налогов
Многие слышали, что в Дубае нулевой налог на недвижимость. И это действительно так. Однако важно понимать, что это верно для первого объекта в собственности. Подразумевается, что это недвижимость для личного пользования. Если же приобретается несколько объектов с целью последующей перепродажи, то с 1 июня 2023 года с прибыли от бизнеса (а перепродажа недвижимости относится к этой категории) придётся платить налог. Если прибыль превысит сумму $102 тыс., он составит 9%.
Кроме этого, если инвестор не планирует жить в Эмиратах и становиться налоговым резидентом страны, он попадает под налог на прибыль, действующий в стране, налоговым резидентом которой он является.
Впрочем, если речь идёт о единственной недвижимости и личном проживании в ней – всё не так критично.
Миф четвёртый. Недвижимость Дубая ≠ квартиры в высотках
Согласно данным Земельного комитета Дубая, основная активность проходит на рынке квартир. Анализируя спрос со стороны наших клиентов, могу подтвердить: большинство покупателей приходит на объекты в новых многоквартирных домах. И тут есть стереотип в восприятии: Эмираты ассоциируются с Burj Khalifa, и картинка, которая всплывает перед глазами при слове «Дубай», – это район Business Bay с его небоскрёбами.
Однако, если проанализировать число строящихся таунхаусов и вилл, цены на них, а также спрос на аренду, получается следующее.
Туанхаусы и виллы Дубая – сегмент рынка недвижимости, спрос на который будет только расти
Спрос на таунхаусы и виллы значительно превышает предложение. Они необыкновенно востребованы в аренде. Последний год наблюдается быстрый рост цен именно на эти активы. Да, квадратный метр жилья в высотках значительно выше, чем вилл и таунхаусов, – как и почти везде в мире. Но динамика цен на малоэтажку значительно превосходит аналогичные показатели по квартирам.
Сейчас квартира с одной спальней в районе Business Bay сопоставима со стоимостью таунхауса с тремя-четырьмя спальнями в получасе езды от центра. Поэтому мне кажется, что за этим сегментом будущее. По мере того как будет дорожать квадратный метр в центре, новые стройки будут уходить из этих районов, а спрос на таунхаусы и виллы расти.
Я не спорю, стать владельцем хорошей недвижимости в деловом квартале мирового экономического центра – всегда перспективно! Но с учётом специфики региона и этапа развития рынка нужно понимать, что в центральных районах будет востребовано качественное нестарое жильё. Вопрос о том, как и кому продавать свою недвижимость в будущем, особенно актуален на рынке недвижимости Дубая.
P. S. В заключение – несколько важных мыслей
Первое. Абу-Даби – да, интересен. Но это менее раскрученное и понятное русскоговорящей публике направление. Цены там не ниже, чем в Дубае.
Второе. Скидки – нет, невозможны. Ну или почти невозможны. Ведь сейчас наблюдается огромный спрос на недвижимость в Эмиратах. Если продавец готов снизить цену, стоит задуматься: вероятнее всего, это неликвид.
Застройщики на строящихся объектах абсолютно уверены: если не этот, то другой покупатель придёт завтра. Сейчас небоскрёбы из тысячи юнитов раскупаются на 80–90% при анонсе продаж и в ближайшие несколько месяцев допродаются остатки.
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.
.jpg)
