a
Версия
для печати

Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости

Рынок недвижимости, ориентированный на русскоязычных покупателей, стремительно трансформируется. Некогда топовые направления уходят в тень. В лидеры вырываются страны, бывшие на вторых ролях. Что они могут предложить покупателям? Юлия Титова, руководитель агентства Rentsale, обладатель премии «Эксперт рынка недвижимости» в категории «Зарубежная недвижимость», представляет свой взгляд на Дубай – направление, ставшее сверхпопулярным.
Юлия Титова
Юлия Титова, Rentsale

Мы работали в Дубае ещё 15 лет назад, однако никогда не делали особый акцент на Эмиратах. Но в последние три года спрос стал быстро расти – в связи с последними событиями ещё более резко.

Так что вынуждена признать: недвижимость в Арабских Эмиратах для меня история не по любви, а по расчёту. И кстати, не только для меня. Ведь инвесторы буквально со всего мира обратили свои взгляды на Дубай!

О Дубае и релокации

Начну с релокации – модного слова, пришедшего в наш лексикон с начала года... Когда говорят о популярности Дубая, «иммиграционная» составляющая играет особую роль.

Базовые факты. Эмираты дают возможность безвизового въезда на 90 дней. Приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 тыс. даёт право получения резидентской визы – аналога ВНЖ – сроком от шести месяцев до трёх лет.

При увеличении суммы инвестиций может быть увеличен до десяти лет срок резидентской визы. Проще и быстрее всего получить двухлетний ВНЖ.

Обладатель резидентской визы получает следующие возможности:

  • долгое время находиться на территории ОАЭ;
  • свободно въезжать и выезжать из страны;
  • не проживать в стране постоянно;
  • открыть счёт в банке и взять кредит;
  • получить статус налогового резидента ОАЭ;
  • вести свой бизнес в Эмиратах;
  • работать в местных компаниях;
  • отдать детей в местные школы;
  • учиться в университете;
  • оформить медицинскую страховку и пользоваться услугами здравоохранения;
  • получить водительское удостоверение;
  • подать заявку на шенгенскую визу и визу в США.

Важное уточнение! Даже резиденты Эмиратов не могут пользоваться бесплатной медициной и бесплатными школами – только платными. Бесплатная возможность есть у граждан ОАЭ – но получить паспорт страны практически нереально.

Подобрать программу иммиграции в Арабские Эмираты можно тут

О будущем эмирата

Но, конечно, покупают недвижимость в Эмиратах не только и не столько из-за ВНЖ.

В последние три года, и особенно в 2022-м, мир стал невероятно нестабильным. Рынок недвижимости тоже меняется, а главное – меняется отношение к нему. Для многих приоритетным становится вопрос даже не накопления, а сохранения денег. Изменившиеся условия по банковским вкладам, сложности на внутренних рынках, перспективы экономики в целом, а у россиян – проблемы с платежами в Европе вынудили людей обратить свои взгляды на восток, и Эмираты в частности.

Я очень скептически смотрю на все инвестиционные прикидки, но к Дубаю отношусь с интересом...

Все эти годы регион демонстрирует стабильно высокий доход от аренды: когда в крупнейших города мира (возьмём для примера Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Гонконг) ставки аренды колеблются в диапазоне 3–4%, Дубай предлагает не менее 6%.

Параллельно здесь быстро растёт население, что подтверждает статус Дубая как одного из самых быстроразвивающихся городов мира: за последние 40 лет число жителей выросло в десять раз. В 2017 году здесь жило 3 млн человек – уже тогда среди них были экспаты из 190 стран мира. К началу 2022-го население превысило 3,5 млн. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек. А это – строительство новых районов, высокий арендный потенциал, развитие инфраструктуры и т. д.

Другой факт: Дубай расположен в пределах восьмичасового перелёта от 70% значимых мировых направлений. Местный аэропорт в 2017 году принял 85 млн пассажиров – восьмой год подряд Дубай признаётся самым загруженным в мире. 2022-й будет девятым...

Безусловно, среди прилетающих есть и транзитные пассажиры, и туристы. Но миллионы людей приезжают в Дубай по делам. Здесь открывают офисы крупнейшие компании мира. А также средние и мелкие – в связи с последними событиями особенно много россиян.

Третий год мы слышим, что мир никогда не будет прежним. Теперь в этом не осталось сомнений. При всей любви к Европе и Америке как традиционным направлениям для отдыха, учёбы, бизнеса и жизни, мировые катаклизмы приводят к смене приоритетов.

О ценах в Дубае

Итак, мы договорились: Дубай уже стал мировым центром притяжения или очень скоро станет таковым. Давайте сравним цены на недвижимость премиум-класса в топовых городах мира. Сколько квадратных метров жилья можно купить, имея миллион долларов?

Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Лос-Анджелес, Женева, Париж – до 50 кв. м.

Сидней, Шанхай, Токио, Берлин, Майами, Мельбурн – от 50 до 100 кв. м.

Дубай – более 100 кв. м.

То есть квадратный метр премиум-класса в Дубае в три – пять раз дешевле, чем в других мегаполисах.

***

В Дубае ежемесячно заключается от 6 тыс. до 9 тыс. сделок. Эта высокая активность началась с подготовки международной выставки «Экспо» и продолжилась в 2022 году.

За 2021 год объём продаж увеличился на 80%, а объём транзакций удвоился. Средний чек сделки вырос приблизительно на 40% и составляет сейчас $700–800 тыс.

Такая картина складывается из-за присутствия на рынке совершенно разных предложений. В Дубае можно приобрести квартиру за $100 тыс. Большинство вариантов – в диапазоне от $300 тыс. до $500 тыс., однако существенная доля сделок измеряется миллионами, то есть проходит в элитном сегменте.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1
Роскошный комплекс, расположенный всего в нескольких минутах езды от оживленного центра Дубая с его деловыми, финансовыми и торговыми центрами, является идеальным местом для жизни! Этот великолепный комплекс предлагает ослепительный выбор домов с разнообразной планировкой от одной до трех спален и прекрасной инфраструктурой: рядом с комплексом...
Rentsale
Вилла в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Дубае, ОАЭ
344 м2 3
Элитный комплекс с отличным расположением: рядом с популярными районами города. В Дубае очень мало мест, которые могут сравниться с этим комплексом. С нетронутыми пляжами, оживленными павильонами и пешеходными дорожками, это место привлекает всех, кто его посещает. Благодаря разнообразию ресторанов, развлечений, развлечений и магазинов , все,...
Rentsale
Апартаменты за 498 000 евро в Дубае, ОАЭ
498 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
73 м2 1
Новый проект, предлагающий доступ к роскошным дизайнерским апартаментам с 1 и 2 спальнями и удобствами премиум - класса. Превосходные апартаменты, спроектированные в сотрудничестве с мировым гостиничным брендом St. Regis Hotel and Resorts (сеть отелей входящая в состав Mariott International). Комплекс находится в нескольких шагах от...
Rentsale
Таунхаус за 394 076 евро в Дубае, ОАЭ
394 076 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
190 м2 3
Жилой комплекс является частью комьюнити Expo Golf Villas и располагается в развивающемся южном районе Дубая Dubai South. Этот элитный комплекс имеет прямой доступ к одной из главных дорог Дубая Emirates Road, по которой резиденты могут быстро добраться до любой точки города. Комплекс предлагает эксклюзивные таунхаусы с 3 и 4 спальнями,...
Rentsale
Апартаменты за 290 000 евро в Дубае, ОАЭ
290 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
73 м2 1
Предлагаем выгодно инвестировать в апартаменты, сочетающие в себе уникальные характеристики: расположение-качество-цена-виды-инфраструктура! Новый жилой комплекс будет включать в себя четыре жилых дома средней этажности. В настоящее время проект находится в стадии строительства, предполагаемая дата завершения — сентябрь 2025 года....
Rentsale
Апартаменты за 414 196 евро в Дубае, ОАЭ
414 196 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
62 м2 1
Роскошный жилой комплекс, расположенный в самом сердце делового района, предлагающий жителям уникальное сочетание городской жизни, первоклассной инфраструктуры и эксклюзивного образа жизни на набережной. Комплекс был спроектирован с предельной точностью, чтобы обеспечить беспрепятственный вид, максимально используя уникальное расположение на...
Rentsale
Апартаменты за 208 635 евро в Дубае, ОАЭ
208 635 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
60 м2 1
Роскошные апартаменты в эксклюзивном комплексе, который символизирует жизнь в высококлассной среде. Элегантная резиденция с современным и эстетичным дизайном предлагает все возможности для неповторимого образа жизни. Характеристика: Площадь от 60 м2 Разнообразная планировка Красивый вид Современный дизайн интерьера Комплекс...
Rentsale
Пентхаус за 2 660 593 евро в Дубае, ОАЭ
2 660 593 €
Пентхаус в Дубае, ОАЭ
270 м2 2
Захватывающий дух проект класса люкс, расположенный на Palm Jumeirah, одном из самых желанных мест для жизни в Дубае. Новый комплекс станет первым отелем с фирменными резиденциями в Объединенных Арабских Эмиратах.. Жильцы смогут пользоваться широким спектром гостиничных услуг, таких как тренажерный зал, сквош-корт, спа-центр, библиотека,...
Rentsale
Апартаменты в Дубае, ОАЭ (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
41 м2
Расположенный в центре города, в одном из самых перспективных районов Дубая, комплекс является непревзойденным строительным проектом для своего ценового диапазона. Эти апартаменты предлагают удобство, красоту и современную инфраструктуру для стильной жизни. Откройте для себя свое идеальное жилое пространство в изысканных, доступных...
Rentsale
Апартаменты за 3 650 682 евро в Дубае, ОАЭ
3 650 682 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
299 м2 3
Фирменные дизайны торговой марки Cavalli, которая славится своим креативным подходом и необычайной роскошью, являются воплощением совершенства. Смелые идеи в сфере одежды, аксессуаров и модных показов коснулись мира интерьеров. Cavalli открывает новую эру дизайна интерьеров, предлагая всему миру необычайно изысканные линейки мебели, интерьеров,...
Rentsale
Апартаменты за 196 139 евро в Дубае, ОАЭ
196 139 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
52 м2 1
Прекрасный комплекс вдохновлен наследием архитектуры и выполнен в лучших традициях, подчеркивая свою неповторимость. Роскошный проект бутик - апартаментов, расположенный в уникальном месте Дубая, с красивейшим видом на Сад Чудес и Сад Бабочек. Комплекс воплощает в жизнь классическую архитектуру римской эпохи в уединенном районе и предлагает...
Rentsale
Таунхаус за 401 057 евро в Дубае, ОАЭ
401 057 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
176 м2 3
Роскошный комплекс - это невероятный новый город, состоящий из современных таунхаусов, где жизнь находит свое вдохновение среди бескрайних мерцающих песков и пышных зеленых открытых пространств. Это самодостаточное сообщество, предлагающее широкий спектр удобств для любого образа жизни, богатое образовательными возможностями, медицинскими...
Rentsale
Апартаменты за 197 516 евро в Дубае, ОАЭ
197 516 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
32 м2
Проживание на берегу моря в сердце Дубая. Эти невероятные апартаменты - флагманский жилой комплекс в самом центре города, в районе Мейдан, MBR City. Дом на берегу мерцающей кристальной лагуны с протяженностью 2,7 км и белоснежных частных пляжей. Апартаменты мечты, расположенные в 10 минутах от Даунтаун Дубая! Инфраструктура: Кристальная...
Rentsale
Квартира за 308 318 евро в Дубае, ОАЭ
308 318 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2 1
ВНЖ при покупке
Идеальное инвестиционное предложение: апартаменты в готовой 29-этажной башне (сдана в первом квартале 2020 года) в центре Business Bay. В продаже несколько апартаментов с 1 спальней на 11-26 этажах площадью 60-65 м2 стоимостью от 320 до 340 тысяч долларов. Эти апартаменты подходят для получения резидентской визы Дубаи (по условиям приобретается...
Rentsale
Апартаменты за 279 413 евро в Дубае, ОАЭ
279 413 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
37 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Надежное капиталовложение в сердце Бизнес Бэй рядом с Сафа парком – высотка с обслуживаемыми апартаментами – готовность 4 квартал 2022 года. Арендный потенциал – 7-9% годовых – более чем реально! Самый центр Дубая, где необыкновенно ценится зелень и вода, в окружении семейного парка Сафа рядом с каналом, поблизости от...
Rentsale
Апартаменты за 173 429 евро в Дубае, ОАЭ
173 429 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
38 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
АКЦИЯ! ПРИ ПОКУПКЕ НОВЫХ ГОТОВЫХ АПАРТАМЕНТОВ ВЫ НЕ ПЛАТИТЕ НАЛОГ НА ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 4% - ЕГО ПЛАТИТ ЗАСТРОЙЩИК. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОГРАНИЧЕНО Предлагаем апартаменты в новых готовых 33-этажных жилых башнях, расположенные в Damac Hills. На продажу предлагаются студии и апартаменты с одной-двумя спальнями. Студио от 38 м2 от 180 000...
Rentsale
Апартаменты за 165 000 евро в Дубае, ОАЭ
165 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
45 м2
Для тех, кто ценит время , проведённое с семьей в атмосфере парков и садов, где есть все возможности стать членом международного гольф-клуба имени Дональда Трампа, где есть все условия для здорового образа жизни, теннисные корты, бассейны, поля для гольфа и всевозможные спортивные площадки. Вы наслаждаетесь спокойным темпом жизни, где не надо...
Rentsale
Апартаменты за 261 107 евро в Дубае, ОАЭ
261 107 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
45 м2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Являясь владельцами элегантных апартаментов 1 спальней в Business Bay, вы становитесь частью роскошной жизни мегаполиса . Просыпаясь с видами на залив, неспешно выпивая чашечку экспрессо, спускаясь в бассейн под открытым небом, приглашая вечером друзей на просмотр нового фильма в кинотеатр open-air… и успевая при этом ещё и поработать,...
Rentsale
Апартаменты за 435 500 евро в Дубае, ОАЭ
435 500 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2
Выбрать лучшее из того, что предлагается сегодня в Дубаи для инвестиций? Знаковый проект, который будут знать во всем мире и посещать туристы в эксклюзивной локации с потрясающими видами, который на этапе строительства вырастет в цене не менее, чем в два раза с удобной схемой оплаты и возможностью выхода из инвестиций и фиксации прибыли в любой...
Rentsale
Вилла за 1 541 592 евро в Дубае, ОАЭ
1 541 592 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
377 м2 5
Впервые в истории рынка недвижимости: эксклюзивные виллы, вдохновленные творчеством Густава Климта, внешний дизайн от ювелирного дома de Grisogno, внутренний дизайн от Cavalli – роскошь и стиль в каждой детали. Сочетание животных орнаментов дикой природы, присущее стилистике модного бренда Кавалли, черного рубина и золота –...
Rentsale

О главных мифах эмирата, которые стоит разрушить

Миф первый. Недвижимость Дубая ≠ первичное жильё

Действительно, существует заблуждение, что Эмираты – это рынок первичного жилья. Однако статистика Земельного комитета говорит о сбалансированном соотношении: на рынок вторичного жилья приходится 60% сделок.

Кстати, давайте определимся с понятиями. Первичным жильём будем называть любую недвижимость, купленную у застройщика, – готовую или на этапе строительства. Вторичным – любую, которую перепродаёт не застройщик. Она тоже может быть готовой (старой или новой) или на этапе строительства.

Миф второй. Недвижимость Дубая ≠ недвижимость в строительстве

Несмотря на то что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке заключается на этапе строительства, это не значит, что готовой недвижимости в продаже нет и что она менее выгодна.

Да, приобретение старой квартиры в неблагополучном районе – сомнительная перспектива, но на рынке имеются предложения нового готового жилья в престижных местах Business Bay недалеко от Burj Khalifa за совершенно адекватные деньги. Такие варианты вполне могут быть востребованы у арендаторов и сданы быстро на несколько лет вперёд.

***

Кстати о стратегиях инвестирования. Их в Дубае тоже немало.

Кому-то интересно вложить вырученные от продажи квартиры в Москве деньги и получать стабильный доход в валюте от долгосрочной аренды с минимальным личным вовлечением в процесс.

Инвестиции в недвижимость Дубая
Инвестиции в отельные номера для получения рентного дохода менее перспективны с точки зрения ликвидности, чем покупка жилых апартаментов

Кто-то вообще не хочет участвовать в нём – а лишь желает вложить деньги, рассчитывая на стабильный доход. В этом случае подходящим решением будет приобретение номера в отеле с гарантированной доходностью 8%. Здесь инвестору точно не придётся ничего делать, однако ликвидность такого приобретения в перспективе будет ниже, чем у жилых апартаментов.

Для азартных игроков, заинтересованных в быстром обороте капитала, работает спекулятивная стратегия: покупка недвижимости в исключительно востребованном проекте на старте продаж с выставлением на перепродажу через несколько месяцев. Такая стратегия приносит высокий доход, в зависимости от проекта может принести от 20 до 50% годовых, однако – всё-таки речь идёт о стройке – несёт также высокую степень риска.

Миф третий. Недвижимость Дубая ≠ отсутствие налогов

Многие слышали, что в Дубае нулевой налог на недвижимость. И это действительно так. Однако важно понимать, что это верно для первого объекта в собственности. Подразумевается, что это недвижимость для личного пользования. Если же приобретается несколько объектов с целью последующей перепродажи, то с 1 июня 2023 года с прибыли от бизнеса (а перепродажа недвижимости относится к этой категории) придётся платить налог. Если прибыль превысит сумму $102 тыс., он составит 9%.

Кроме этого, если инвестор не планирует жить в Эмиратах и становиться налоговым резидентом страны, он попадает под налог на прибыль, действующий в стране, налоговым резидентом которой он является.

Впрочем, если речь идёт о единственной недвижимости и личном проживании в ней – всё не так критично.

Миф четвёртый. Недвижимость Дубая ≠ квартиры в высотках

Согласно данным Земельного комитета Дубая, основная активность проходит на рынке квартир. Анализируя спрос со стороны наших клиентов, могу подтвердить: большинство покупателей приходит на объекты в новых многоквартирных домах. И тут есть стереотип в восприятии: Эмираты ассоциируются с Burj Khalifa, и картинка, которая всплывает перед глазами при слове «Дубай», – это район Business Bay с его небоскрёбами.

Однако, если проанализировать число строящихся таунхаусов и вилл, цены на них, а также спрос на аренду, получается следующее.

Туанхаусы Дубай
Туанхаусы и виллы Дубая – сегмент рынка недвижимости, спрос на который будет только расти

Спрос на таунхаусы и виллы значительно превышает предложение. Они необыкновенно востребованы в аренде. Последний год наблюдается быстрый рост цен именно на эти активы. Да, квадратный метр жилья в высотках значительно выше, чем вилл и таунхаусов, – как и почти везде в мире. Но динамика цен на малоэтажку значительно превосходит аналогичные показатели по квартирам.

Сейчас квартира с одной спальней в районе Business Bay сопоставима со стоимостью таунхауса с тремя-четырьмя спальнями в получасе езды от центра. Поэтому мне кажется, что за этим сегментом будущее. По мере того как будет дорожать квадратный метр в центре, новые стройки будут уходить из этих районов, а спрос на таунхаусы и виллы расти.

Я не спорю, стать владельцем хорошей недвижимости в деловом квартале мирового экономического центра – всегда перспективно! Но с учётом специфики региона и этапа развития рынка нужно понимать, что в центральных районах будет востребовано качественное нестарое жильё. Вопрос о том, как и кому продавать свою недвижимость в будущем, особенно актуален на рынке недвижимости Дубая.

P. S. В заключение – несколько важных мыслей

Первое. Абу-Даби – да, интересен. Но это менее раскрученное и понятное русскоговорящей публике направление. Цены там не ниже, чем в Дубае.

Второе. Скидки – нет, невозможны. Ну или почти невозможны. Ведь сейчас наблюдается огромный спрос на недвижимость в Эмиратах. Если продавец готов снизить цену, стоит задуматься: вероятнее всего, это неликвид.

Застройщики на строящихся объектах абсолютно уверены: если не этот, то другой покупатель придёт завтра. Сейчас небоскрёбы из тысячи юнитов раскупаются на 80–90% при анонсе продаж и в ближайшие несколько месяцев допродаются остатки.

Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.

Россия, Москва, Садовая-Каретная ул., 20

https://rentsale.ru/

[email protected]

+7 (925) 744 76 68

Связаться с компанией

Фото: unsplash.com (Timo Volz), база Rentsale

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Программы иммиграции

Читайте также

Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит
И в чём преимущество исламского финансирования
Как переехать в Дубай благодаря покупке недвижимости
Город, который рад иностранцам
Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости
Всё, что нужно знать о защите обеих сторон
Налоги, кредиты, рентабельность – веские причины инвестировать в Дубай сегодня
А ещё новые визовые правила, упрощающие иммиграцию
Саадият – элитный остров в Абу-Даби. Какую недвижимость там продают?
Обзор инфраструктуры и новостроек
Marina Island в Абу-Даби: как устроен элитный остров в центре мегаполиса
И какую недвижимость там продают

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы
  • 1504
Здесь всё не так дорого, как вам могло показаться
Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости
  • 2009
И... популярные заблуждения о недвижимости эмирата