Рынок недвижимости, ориентированный на русскоязычных покупателей, стремительно трансформируется. Некогда топовые направления уходят в тень. В лидеры вырываются страны, бывшие на вторых ролях. Что они могут предложить покупателям? Юлия Титова, руководитель агентства Rentsale, обладатель премии «Эксперт рынка недвижимости» в категории «Зарубежная недвижимость», представляет свой взгляд на Дубай – направление, ставшее сверхпопулярным.
Мы работали в Дубае ещё 15 лет назад, однако никогда не делали особый акцент на Эмиратах. Но в последние три года спрос стал быстро расти – в связи с последними событиями ещё более резко.
Так что вынуждена признать: недвижимость в Арабских Эмиратах для меня история не по любви, а по расчёту. И кстати, не только для меня. Ведь инвесторы буквально со всего мира обратили свои взгляды на Дубай!
О Дубае и релокации
Начну с релокации – модного слова, пришедшего в наш лексикон с начала года... Когда говорят о популярности Дубая, «иммиграционная» составляющая играет особую роль.
Базовые факты. Эмираты дают возможность безвизового въезда на 90 дней. Приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 тыс. даёт право получения резидентской визы – аналога ВНЖ – сроком от шести месяцев до трёх лет.
При увеличении суммы инвестиций может быть увеличен до десяти лет срок резидентской визы. Проще и быстрее всего получить двухлетний ВНЖ.
Обладатель резидентской визы получает следующие возможности:
долгое время находиться на территории ОАЭ;
свободно въезжать и выезжать из страны;
не проживать в стране постоянно;
открыть счёт в банке и взять кредит;
получить статус налогового резидента ОАЭ;
вести свой бизнес в Эмиратах;
работать в местных компаниях;
отдать детей в местные школы;
учиться в университете;
оформить медицинскую страховку и пользоваться услугами здравоохранения;
получить водительское удостоверение;
подать заявку на шенгенскую визу и визу в США.
Важное уточнение! Даже резиденты Эмиратов не могут пользоваться бесплатной медициной и бесплатными школами – только платными. Бесплатная возможность есть у граждан ОАЭ – но получить паспорт страны практически нереально.
Подобрать программу иммиграции в Арабские Эмираты можно тут
О будущем эмирата
Но, конечно, покупают недвижимость в Эмиратах не только и не столько из-за ВНЖ.
В последние три года, и особенно в 2022-м, мир стал невероятно нестабильным. Рынок недвижимости тоже меняется, а главное – меняется отношение к нему. Для многих приоритетным становится вопрос даже не накопления, а сохранения денег. Изменившиеся условия по банковским вкладам, сложности на внутренних рынках, перспективы экономики в целом, а у россиян – проблемы с платежами в Европе вынудили людей обратить свои взгляды на восток, и Эмираты в частности.
Я очень скептически смотрю на все инвестиционные прикидки, но к Дубаю отношусь с интересом...
Все эти годы регион демонстрирует стабильно высокий доход от аренды: когда в крупнейших города мира (возьмём для примера Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Гонконг) ставки аренды колеблются в диапазоне 3–4%, Дубай предлагает не менее 6%.
Параллельно здесь быстро растёт население, что подтверждает статус Дубая как одного из самых быстроразвивающихся городов мира: за последние 40 лет число жителей выросло в десять раз. В 2017 году здесь жило 3 млн человек – уже тогда среди них были экспаты из 190 стран мира. К началу 2022-го население превысило 3,5 млн. По прогнозам, к 2040 году в Дубае будет жить около 6 млн человек. А это – строительство новых районов, высокий арендный потенциал, развитие инфраструктуры и т. д.
Другой факт: Дубай расположен в пределах восьмичасового перелёта от 70% значимых мировых направлений. Местный аэропорт в 2017 году принял 85 млн пассажиров – восьмой год подряд Дубай признаётся самым загруженным в мире. 2022-й будет девятым...
Безусловно, среди прилетающих есть и транзитные пассажиры, и туристы. Но миллионы людей приезжают в Дубай по делам. Здесь открывают офисы крупнейшие компании мира. А также средние и мелкие – в связи с последними событиями особенно много россиян.
Третий год мы слышим, что мир никогда не будет прежним. Теперь в этом не осталось сомнений. При всей любви к Европе и Америке как традиционным направлениям для отдыха, учёбы, бизнеса и жизни, мировые катаклизмы приводят к смене приоритетов.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
О ценах в Дубае
Итак, мы договорились: Дубай уже стал мировым центром притяжения или очень скоро станет таковым. Давайте сравним цены на недвижимость премиум-класса в топовых городах мира. Сколько квадратных метров жилья можно купить, имея миллион долларов?
Монако, Гонконг, Нью-Йорк, Лондон, Сингапур, Лос-Анджелес, Женева, Париж – до 50 кв. м.
Сидней, Шанхай, Токио, Берлин, Майами, Мельбурн – от 50 до 100 кв. м.
Дубай – более 100 кв. м.
То есть квадратный метр премиум-класса в Дубае в три – пять раз дешевле, чем в других мегаполисах.
***
В Дубае ежемесячно заключается от 6 тыс. до 9 тыс. сделок. Эта высокая активность началась с подготовки международной выставки «Экспо» и продолжилась в 2022 году.
За 2021 год объём продаж увеличился на 80%, а объём транзакций удвоился. Средний чек сделки вырос приблизительно на 40% и составляет сейчас $700–800 тыс.
Такая картина складывается из-за присутствия на рынке совершенно разных предложений. В Дубае можно приобрести квартиру за $100 тыс. Большинство вариантов – в диапазоне от $300 тыс. до $500 тыс., однако существенная доля сделок измеряется миллионами, то есть проходит в элитном сегменте.
Примеры объектов недвижимости в Дубае
693 978 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
98 м²212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Престижные апартаменты в One River Point на берегу Дубайского канала! Панорамные виды на на Burj Al Arab и Palm Jumeirah, на Burj Khalifa и Дубайский канал! Доходность - от 5.8%! Апартаменты подойдут для жизни, инвестиций и сдачи в аренду!
Удобства: иммерсивный зал, клубный дом, бассейн, бунгало, клубный лаундж, фитнес-студия, студия йоги,...
DDA Real Estate
5 494 870 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
486 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные пентхаусы в проекте One Casa на знаменитом Dubai Water Canal, рядом с Safa Park, Dubai! Частный бассейн! Панорамные виды на канал! Высокие потолки! Зеленый район! Отличное место для любителей прогулок! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: тренажерный зал, студия йоги, лифт, спа-салон, кинозал,...
DDA Real Estate
266 221 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
66 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Недвижимость в Dubai South — Crown Palace с европейской архитектурой и пост-оплатой.
Crown Palace — новый жилой проект от застройщика Amirah Developments, расположенный в районе Dubai South. Это формат недвижимости в Дубае, который выделяется за счёт сочетания классической европейской архитектуры, продуманной среды и гибкой финансовой модели...
DDA Real Estate
163 417 €
Студия в Дубае, ОАЭ
45 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Horizon Luxury Homes LLC с гордостью предлагает эту студию, расположенную в Vincitore Volare, Al Barsha
South Third, Дубай, ОАЭ.
Подробности о квартире:
• Студия
• Размер: 480 кв. футов
• Полностью оборудованная кухня со встроенной техникой
• Балкон
• 1 ванная комната
• Ожидаемая сдача во втором...
Horizon Luxury Homes
694 458 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
258 м²433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в проекте Berkeley Square в сердце Jumeirah Village Circle! Панорамный вид на город! Полностью меблированная кухня с техникой! Близко к ключевым локациям Дубая! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: баскетбольная площадка, детская водная игр. площадка, детская игровая...
DDA Real Estate
197 034 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
52 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные апартаменты в новом проекте Red Square в районе Jumeirah Village Triangle! Апартаменты для жизни, перепродажи и сдачи в аренду (ROI - 10% в $)! Доход от перепродажи после сдачи ключей - 25-36%! Рассрочка 0%!
Апартаменты полностью меблированы!
Срок сдачи - 4 кв. 2026 г.
Удобства: открытый бассейн, беговая и пешеходная дорожка,...
DDA Real Estate
205 531 €
Студия в Дубае, ОАЭ
41 м²11
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Carmel Residences — современный бутик-комплекс в центре JVC от Uniestate Properties!
Carmel Residences — новый современный жилой проект от девелопера Uniestate Properties, расположенный в самом сердце престижного района Jumeirah Village Circle (JVC). Комплекс выполнен в формате бутик-застройки, сочетая элегантную архитектуру, приватность и...
DDA Real Estate
555 099 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
83 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IL VENTO Premium Residences — эксклюзивный проект от KORA Properties и Group OBG: дизайнерская элита на берегу!
IL VENTO — это флагманский жилой проект с премиум-статусом, расположенный на набережной в районе Dubai Maritime City.
В проекте представлено около 331 резиденции — форматы от 1- до 3-спальных апартаментов и таунхаусов, с акцентом...
DDA Real Estate
312 009 €
Студия в Дубае, ОАЭ
54 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Уникальные апартаменты в престижном жилом комплексе Olivia Gardens Residence, расположенном в районе Jumeirah Gardens City! Кухня полностью меблирована и оснащена современной техникой. Вас ждут разнообразные современные удобства и высокий доход от инвестиций!
Удобства: детская игровая площадка, детский бассейн, зона для барбекю, зона...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
798 709 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
183 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в элитном жилом комплексе Sea Side на Dubai Islands! Недвижимость у моря по цене квартир в спальных районах Дубая! Выгодная инвестиция с гарантированным доходом! Полностью меблированная кухня! Рассрочка без процентов! Рядом пляжи, пристань для яхт, торговый центр и парк!
- стоимость 2 bedroom начинается от 727123$;
- площади от...
DDA Real Estate
429 685 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
59 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Skyvue Altier — панорамный жилой комплекс с архитектурой будущего в Sobha Hartland 2.
Skyvue Altier — новый проект от девелопера Sobha, созданный для резидентов, которые выбирают масштаб, вертикальный комфорт и виды на городской горизонт.
Преимущества жилого комплекса:
— Архитектурная форма, увеличивающая инсоляцию и панорамность видов;...
DDA Real Estate
397 492 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элегантные 1-комнатные апартаменты на высоком этаже в Executive Residences II — 60,41 м², полностью меблированы, вторичный рынок в Dubai Hills Estate.
Эти 1-комнатные апартаменты площадью 60,41 м² расположены на высоком этаже престижного жилого комплекса Executive Residences II от Emaar в Dubai Hills Estate. Юнит полностью меблирован,...
DDA Real Estate
518 572 €
Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ
60 м²
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхКредит
Коммерческая недвижимость в Vivanti Residences — престиж, локация и доходность до 10 % годовых в сердце Jumeirah Village Circle!
Vivanti Residences by Meteora Developers — это новый жилой комплекс бизнес-класса в Jumeirah Village Circle (JVC), одном из самых востребованных районов Дубая.
Ключевые преимущества коммерческих лотов...
DDA Real Estate
378 976 €
Студия в Дубае, ОАЭ
44 м²11
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в новом проекте V-Suites в районе Business Bay! В одном из самых престижных и деловых районов Дубая — рядом с каналом, башней Burj Khalifa и главными бизнес-центрами города! Полностью меблированные апартаменты с дизайнерской отделкой! Высокий арендный потенциал и ликвидность — идеальный выбор как для жизни, так и для инвестиций!...
DDA Real Estate
4 632 747 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
559 м²544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
REEF 997 — эксклюзивные резиденции с инновационными террасами и зимними садами.
Проект REEF 997 от Reef Luxury Developments — это свежий взгляд на островную жизнь в Дубае на Dubai Islands: всего 63 ультра-люксовых резиденции с акцентом на архитектурные инновации, комфорт и высокую инвестиционную привлекательность.
Жильё в REEF 997 включает...
DDA Real Estate
301 626 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
94 м²321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
The Collection at Taiyo — полностью меблированные резиденции в Wasl Gate с современным стилем и премиальными удобствами!
The Collection at Taiyo — престижный жилой комплекс от застройщика LMD, эксклюзивно представленный агентством Devmark.
Здание имеет три подземных уровня парковки, цокольный этаж, подиум и двенадцать жилых этажей с террасой...
DDA Real Estate
491 018 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
253 м²434
Онлайн-показ
Потрясающая вилла | Угловая | Огромная терраса и большой подвал | Сдается в аренду - Инвестиционное предложение | Терраса на крыше
Готовая вилла в жилом комплексе Aquilegia в новом районе - Damac Hills 2! Вилла оборудована террасой, зоной барбекю и местом для отдыха на крыше! Встроенная кухня и шкафы, оборудованные ванные комнаты! Отличный...
DDA Real Estate
634 832 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
110 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Rabdan Gardens — спокойный семейный lifestyle, зелёная среда и функциональные резиденции от Rabdan Developments!
Rabdan Gardens — современный жилой комплекс от Rabdan Developments, созданный как гармоничное пространство для комфортной городской жизни в окружении зелени.
Инфраструктура и удобства:
Проект предлагает жителям полный набор...
DDA Real Estate
1 283 734 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
137 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Люксовые апартаменты в Sea Haven с видом на море! Собственная лагуна и пляж. Система "умный дом". Апартаменты для жизни и инвестиций (Roi - 6.4% в $)!
Удобства: просторный бассейн-инфинити с захватывающим видом на гавань, health-клуб с сауной и парной, зоны для йоги, медитации и аэробных упражнений, дорожка для ходьбы и бега, скейт-парк,...
DDA Real Estate
444 196 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
81 м²312
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Компания Horizon Luxury Homes LLC с гордостью предлагает эту квартиру с 1 спальней, расположенную в районе Bay Grove Phase 2, Dubai Islands, Дейра, Дубай, ОАЭ.
Ключевые моменты
Квартиры премиум-класса с 1, 2, 3 и 4 спальнями на набережной.
Он расположен в нетронутой зоне островов Дубай.
Современная архитектура органично сочетается с...
Horizon Luxury Homes
О главных мифах эмирата, которые стоит разрушить
Миф первый. Недвижимость Дубая ≠ первичное жильё
Действительно, существует заблуждение, что Эмираты – это рынок первичного жилья. Однако статистика Земельного комитета говорит о сбалансированном соотношении: на рынок вторичного жилья приходится 60% сделок.
Кстати, давайте определимся с понятиями. Первичным жильём будем называть любую недвижимость, купленную у застройщика, – готовую или на этапе строительства. Вторичным – любую, которую перепродаёт не застройщик. Она тоже может быть готовой (старой или новой) или на этапе строительства.
Миф второй. Недвижимость Дубая ≠ недвижимость в строительстве
Несмотря на то что львиная доля сделок и на первичном, и на вторичном рынке заключается на этапе строительства, это не значит, что готовой недвижимости в продаже нет и что она менее выгодна.
Да, приобретение старой квартиры в неблагополучном районе – сомнительная перспектива, но на рынке имеются предложения нового готового жилья в престижных местах Business Bay недалеко от Burj Khalifa за совершенно адекватные деньги. Такие варианты вполне могут быть востребованы у арендаторов и сданы быстро на несколько лет вперёд.
***
Кстати о стратегиях инвестирования. Их в Дубае тоже немало.
Кому-то интересно вложить вырученные от продажи квартиры в Москве деньги и получать стабильный доход в валюте от долгосрочной аренды с минимальным личным вовлечением в процесс.
Инвестиции в отельные номера для получения рентного дохода менее перспективны с точки зрения ликвидности, чем покупка жилых апартаментов
Кто-то вообще не хочет участвовать в нём – а лишь желает вложить деньги, рассчитывая на стабильный доход. В этом случае подходящим решением будет приобретение номера в отеле с гарантированной доходностью 8%. Здесь инвестору точно не придётся ничего делать, однако ликвидность такого приобретения в перспективе будет ниже, чем у жилых апартаментов.
Для азартных игроков, заинтересованных в быстром обороте капитала, работает спекулятивная стратегия: покупка недвижимости в исключительно востребованном проекте на старте продаж с выставлением на перепродажу через несколько месяцев. Такая стратегия приносит высокий доход, в зависимости от проекта может принести от 20 до 50% годовых, однако – всё-таки речь идёт о стройке – несёт также высокую степень риска.
Миф третий. Недвижимость Дубая ≠ отсутствие налогов
Многие слышали, что в Дубае нулевой налог на недвижимость. И это действительно так. Однако важно понимать, что это верно для первого объекта в собственности. Подразумевается, что это недвижимость для личного пользования. Если же приобретается несколько объектов с целью последующей перепродажи, то с 1 июня 2023 года с прибыли от бизнеса (а перепродажа недвижимости относится к этой категории) придётся платить налог. Если прибыль превысит сумму $102 тыс., он составит 9%.
Кроме этого, если инвестор не планирует жить в Эмиратах и становиться налоговым резидентом страны, он попадает под налог на прибыль, действующий в стране, налоговым резидентом которой он является.
Впрочем, если речь идёт о единственной недвижимости и личном проживании в ней – всё не так критично.
Миф четвёртый. Недвижимость Дубая ≠ квартиры в высотках
Согласно данным Земельного комитета Дубая, основная активность проходит на рынке квартир. Анализируя спрос со стороны наших клиентов, могу подтвердить: большинство покупателей приходит на объекты в новых многоквартирных домах. И тут есть стереотип в восприятии: Эмираты ассоциируются с Burj Khalifa, и картинка, которая всплывает перед глазами при слове «Дубай», – это район Business Bay с его небоскрёбами.
Однако, если проанализировать число строящихся таунхаусов и вилл, цены на них, а также спрос на аренду, получается следующее.
Туанхаусы и виллы Дубая – сегмент рынка недвижимости, спрос на который будет только расти
Спрос на таунхаусы и виллы значительно превышает предложение. Они необыкновенно востребованы в аренде. Последний год наблюдается быстрый рост цен именно на эти активы. Да, квадратный метр жилья в высотках значительно выше, чем вилл и таунхаусов, – как и почти везде в мире. Но динамика цен на малоэтажку значительно превосходит аналогичные показатели по квартирам.
Сейчас квартира с одной спальней в районе Business Bay сопоставима со стоимостью таунхауса с тремя-четырьмя спальнями в получасе езды от центра. Поэтому мне кажется, что за этим сегментом будущее. По мере того как будет дорожать квадратный метр в центре, новые стройки будут уходить из этих районов, а спрос на таунхаусы и виллы расти.
Я не спорю, стать владельцем хорошей недвижимости в деловом квартале мирового экономического центра – всегда перспективно! Но с учётом специфики региона и этапа развития рынка нужно понимать, что в центральных районах будет востребовано качественное нестарое жильё. Вопрос о том, как и кому продавать свою недвижимость в будущем, особенно актуален на рынке недвижимости Дубая.
P. S. В заключение – несколько важных мыслей
Первое. Абу-Даби – да, интересен. Но это менее раскрученное и понятное русскоговорящей публике направление. Цены там не ниже, чем в Дубае.
Второе. Скидки – нет, невозможны. Ну или почти невозможны. Ведь сейчас наблюдается огромный спрос на недвижимость в Эмиратах. Если продавец готов снизить цену, стоит задуматься: вероятнее всего, это неликвид.
Застройщики на строящихся объектах абсолютно уверены: если не этот, то другой покупатель придёт завтра. Сейчас небоскрёбы из тысячи юнитов раскупаются на 80–90% при анонсе продаж и в ближайшие несколько месяцев допродаются остатки.
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Дубая, Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.
.jpg)
