a
Версия
для печати

Авторский взгляд. Покупка недвижимости в Турции. Нюансы, про которые не стоит забывать

За последние годы эта страна стремительно вырвалась вперёд – и стала самой популярной. С огромным отрывом. Связано это и с пандемией, когда она одна из первых открылась для туристов, и с последними событиями… Турция – дружественное государство, где проходят платежи, летают самолёты, а при покупке недвижимости даются вид на жительство и гражданство. Руководитель агентства Rentsale Юлия Титова делится своим взглядом на рынок недвижимости в этой стране.
Юлия Титова
Юлия Титова, Rentsale

О переезде в Турцию

Как известно, Турция принимает россиян без виз. Но не все знают, что находиться на её территории без выезда можно до 60 дней. Затем страну необходимо покинуть, после чего можно въехать ещё на 30 дней. Таким образом, туристам, не имеющим статуса резидента, можно находиться в Турции 180 дней в году – до 90 дней в полугодие – и не более 60 без перерыва.

Туристический ВНЖ по-прежнему дают на срок полгода при покупке или долгосрочной аренде недвижимости в определённых районах. Введённые летом территориальные ограничения привели к тому, что большинство районов, где селились иностранцы, теперь для получения ВНЖ не подходят – ни для собственников, ни для арендаторов.

В Турции существует такая услуга, как «покупка прописки», но она чревата разоблачениями и штрафами. Так что лучше сразу рассматривать районы, разрешающие регистрацию иностранцев на ВНЖ.

***

Что важно помнить?

Первое: при получении ВНЖ на основании долгосрочной аренды заявитель должен показать на счету в турецком банке сумму не менее €2,5 тыс. на человека. При покупке собственного жилья это не является необходимым условием.

Второе. Туристический ВНЖ не даёт права на работу в Турции, поэтому при подаче на него нужно показать, что у вас есть средства для проживания в стране. Предполагается, что заявитель или уже накопил достаточно, или имеет стабильный пассивный доход, или работает дистанционно. Порядок сумм, которые стоит указывать, – не менее 500 евро или долларов в месяц на человека.

Третье. Для туристического ВНЖ не принципиальна стоимость недвижимости, но эта схема не даёт возможности последующей натурализации. Если в перспективе вы хотите претендовать на гражданство, нужно приобрести объект не дешевле $75 тыс. При этом речь идёт о кадастровой стоимости, которая рассчитывается государственным оценщиком. Впрочем, в популярных локациях, за исключением, пожалуй, Газипаши и Мерсина, приличной недвижимости дешевле $100 тыс. уже нет.

О гражданстве

Как вы наверняка знаете, в июне 2022 года изменились условия программы гражданства за инвестиции. Раньше она допускала покупку недвижимости от $250 тыс. С лета цифра выросла до $400 тыс. Да, недёшево! Но спрос всё равно растёт, особенно в последние месяцы.

Чтобы понять почему, ответим на вопрос, какие альтернативы есть у Турции.

До конца 2022 года действует черногорская программа. По ней оформление гражданства на семью обойдётся минимум в €550 тыс. – и это единственная европейская схема, работающая в данный момент.

Страны Карибского бассейна неоднократно прекращали приём заявок со стороны россиян. Некоторые возобновляли приём, но никто не может гарантировать, что во время рассмотрения заявки конкретная страна опять не наложит запрет на выдачу гражданства россиянам.

Европейские программы «золотых виз» в большинстве своём приостановлены. Собственники недвижимости теоретически ещё могут получить ВНЖ в Испании, Португалии, но и тут никто не даст гарантии, что в дальнейшем не будет трудностей с продлением вида на жительство.

Таким образом, из востребованных направлений сейчас на коне Арабские Эмираты, где выдают вид на жительство – точнее резидентскую визу – при покупке недвижимости от $205 тыс. Ну и конечно, Турция…

Читайте также: Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости

*** 

Каковы главные нюансы, которые надо учитывать при подаче на гражданство через инвестиции?

При оформлении турецкого гражданства через инвестиции не нужно отказываться от первого паспорта и не требуется сдавать экзамен по турецкому языку. Срок оформления занимает около полугода. В свидетельстве о собственности ставится отметка, не позволяющая продать объект или объекты, купленные по программе, в течение трёх лет. В это время можно и пользоваться недвижимостью, и сдавать её в аренду, но продать – только по истечении этого периода.

Покупка нескольких квартир – например, для личного использования и сдачи в аренду или инвестиционных вариантов с вероятным ростом цены – возможна.

Кто-то будет рассматривать студенческие студии или отельные номера с гарантированной сдачей в аренду и возможностью обратного выкупа через три года. Кого-то заинтересует квартира в новостройке с тапу и реальной кадастровой стоимостью в хорошем районе Стамбула (такое жильё может значительно вырасти в цене за время строительства). Кому-то подойдёт покупка дома в Кемере или Белеке, чтобы жить всей семьёй. В любом случае это вопрос для индивидуальной консультации.

О ценах и рынке

С 2021 года цены на недвижимость резко выросли во всех привлекательных районах Турции. Помимо повышенного спроса, этому способствовала инфляция в строительной сфере: подорожали металл, бетон, транспорт, логистика. Подтянулись зарплаты. Сначала инфляция затронула первичное жильё, следом – вторичку. Текущие политические события усилили ажиотаж.

Ещё полгода назад наибольший спрос русскоязычной публики приходился на побережье Средиземного моря. Причём даже не на Анталью с окрестностями, а на Аланью, особенно её «русский район» Махмутлар.

Но цены тогда были ниже, а условия получения ВНЖ одинаковы для всех районов. С их изменением иным стал и спрос. Например, в кварталах Джиджикли и Верхняя Оба, где оформление вида на жительство ещё возможно, он вырос.

***

Более 60% граждан, подыскивающих недвижимость в Турции, интересуются вариантами до €100 тыс. Уложиться в эту сумму и купить что-то приличное сейчас проблематично. Основная масса достойных внимания объектов дороже – от €100 тыс. до €300 тыс.

Но здесь важно помнить про специфику турецкого рынка. Местные застройщики, особенно на побережье, занижают кадастровую стоимость недвижимости с целью оптимизации налогов. При покупке нового жилья на море его стоимость по договору может оказаться значительно выше кадастровой.

Вторичная недвижимость также подходит для получения ВНЖ и гражданства, но и тут продавцы заинтересованы занижать стоимость в документах. Более того, цифра от оценщиков не всегда соответствует реальной цене. Государственные эксперты – турки могут иметь свою логику, не совпадающую со взглядами иностранных покупателей.

Итак, на какие цены стоит сейчас ориентироваться?

До €100 тыс. можно купить недвижимость на море в Газипаше и Мерсине.

77-метровые апартаменты в Мерсине. Цена – €80 тыс.

Новостройки в шаговой доступности от моря в Аланье стоят от €150 тыс.

В нескольких километрах от моря можно найти варианты в диапазоне от €100 тыс. до €150 тыс. Примерно такие же цены в популярных районах Антальи.

Те, кто располагает более существенными суммами – в €200–500 тыс., могут присмотреться к виллам на вторичном рынке в хороших районах Аланьи, Сиде, Кемера и Белека.

Вилла в Турции
Вилла планировки 4+1 с садом в посёлке Чамьюва в паре километров от моря. На основании сделки можно оформить гражданство. Цена – €480 тыс.

В Стамбуле можно найти вторичку дешевле €100 тыс. Но вы почти наверняка столкнётесь со сложностями при оплате такой недвижимости и юридическими нюансами при оформлении, так что не рекомендую связываться.

Для иностранцев в сегодняшних реалиях оптимальна всё-таки покупка новостроек – от €130 тыс. Но большинство, конечно, гораздо дороже.

Примеры объектов недвижимости в Турции
Апартаменты за 125 000 евро в Алании, Турция
125 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Представляю совершенно новый жилой проект в Оба, состоящий из собственной территории 2800м2 с двумя 5-этажными блоками (общее число квартир 63) собственным садом, бассейном. Все, что нужно для высокого качества жизни есть: фитнес, хамам, СПА, детские игровые, барбекю и парковка. Для поездки в город по магазинам и к пляжу предусмотрен собственный...
Rentsale
Апартаменты за 120 500 евро в Алании, Турция
120 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
54 м2 2 1 1
От ведущего застройщика региона - новостройка со сдачей в июле 2023 года - великолепная архитектура, которая изменит облик города. Выбор апартаментов: Квартиры 1+1 площадью от 52.5 м2 до 59.5 м2 от 88500 евро Квартиры 2+1 с личными бассейнами от 146 м2 до 321 м2 от 215000 евро Квартиры 2+1 дуплексы 113 м2 до 114 м2 от 160000 евро...
Rentsale
Апартаменты за 135 900 евро в Стамбуле, Турция
135 900 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
88 м2 1
Прекрасное инвестиционное предложение: выгодная возможность инвестирования в недвижимость с 20-летним доходом от аренды! В течение первых трех лет компания-застройщик гарантирует доход от аренды в размере 8%. В течение оставшегося срока (17 лет) вы будете получать доход от аренды с помощью системы пула, которая рассчитывается как общий доход...
Rentsale
Апартаменты за 310 000 евро в Стамбуле, Турция
310 000 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
82 м2 2
Превосходные апартаменты, предназначенный для совершенно новой жизни! Окунитесь в невероятную историю города и услышьте сердцебиение Стамбула! Роскошные апартаменты расположены в новом жизненном центре города. Уникальная возможность почувствовать город с новой стороны. Идеальное сочетание качества и элегантности! Характеристика: Крытый и...
Rentsale
Апартаменты за 245 466 евро в Стамбуле, Турция
245 466 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
52 м2 1
Прекрасные апартаменты с продуманной планировкой и роскошным дизайном интерьера. Современная кухня вдохновляет на создание новых кулинарных шедевров, а просторная гостиная станет идеальным местом для проведения семейных завтраков и душевных вечеров. Комфортабельные спальные комнаты подарят чуство спокойствия и домашнего уюта. Характеристика:...
Rentsale
Апартаменты за 177 164 евро в Стамбуле, Турция
177 164 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
96 м2 2
Современные апратаменты с разнообразной планировкой в развивающемся районе. Этот роскошный комплекс осуществит все ваши мечты: продуманный до мелочей дизайн интерьера, высококачественная отделка и большой инвестиционный потенциал! Комплекс предлагает невероятно живописную местность, тренажерный зал, сауну, детскую площадку и кафе. Очень удобное...
Rentsale
Апартаменты за 554 010 евро в Стамбуле, Турция
554 010 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
161 м2 2
Апартаменты в новом жилом комплексе прямо на набережной в районе Картал с видом на море и Принцевы острова. Просторные видовые квартиры рядом со всей инфраструктурой и транспортом в престижном районе Стамбула. На территории проекта: открытый и закрытый бассейн, фитнес, детские площадки, парковка, кафе, спорт площадки. Пышные парки на берегу...
Rentsale
Апартаменты за 188 590 евро в Стамбуле, Турция
188 590 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
63 м2 1
Роскошные апартаменты в новом проекте известного отельного и строительного бренда. Квартиры от 1+1 до 3+1 с просторными балконами в районе с отличной транспортной доступностью. Проект состоит из жилых помещений, общественных пространств и коммерческих помещений на первых этажах. Большинство квартир имеет просторные балконы для комфортной...
Rentsale
Апартаменты за 131 517 евро в Стамбуле, Турция
131 517 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
58 м2 1
Новый жилой комплекс в элитном районе Картал в дали от городской суеты, среди зелени и спокойствия на холме с прекрасными видами на город, море и Принцевы острова! Комплекс построен на 14 500 кв. м земли и имеет 9 500 кв. м зеленой зоны. Он состоит из 360 квартир и 22 коммерческих единиц и предлагает квартиры 1 + 1, 2 + 1 и 3 + 1. На...
Rentsale
Апартаменты за 729 366 евро в Стамбуле, Турция
729 366 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
167 м2 3
Элитный жилой комплекс с просторными квартирами с видом на Босфор в тихом районе Чамлыджа. Роскошные апартаменты для большой семьи с просторными балконами и собственными садами. Проект расположен в центре города, очень близко к Босфору и другим известным районам. Отличная транспортная доступность: рядом метро и городское шоссе. Виды...
Rentsale
Апартаменты за 169 575 евро в Стамбуле, Турция
169 575 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
81 м2 1
Вы ищите объект для того, чтобы сохранить и приумножить свои деньги? - Вы его нашли! От надежного застройщика с колоссальным опытом и гарантированным качееством? - Построенные объекты в РФ и Турции - обращайтесь, мы дадим Вам референс-лист Хотите, сразу получить свидетельство о собственности? и чтобы кадастровая цена совпадала с реальной? -...
Rentsale
Вилла за 480 000 евро в Чамьюве, Турция
480 000 €
Вилла в Чамьюве, Турция
230 м2 5 4 2
Гражданство
Великолепная двухэтажная вилла в живописном поселке Чамьюва. Данная вилла находится на отдельной огороженной территории с собственным садом. На земельном участке имеется парковка с навесом, при желании в саду можно обустроить свой личный бассейн.Планировка виллы площадью 230 м2:Спален: 4 Площадь 230 м2 3+1 с отдельной кухней Кладовая и...
Rentsale
Апартаменты за 80 000 евро в Мерсине, Турция
80 000 €
Апартаменты в Мерсине, Турция
77 м2 1
Современный комплекс, построенный на площади 16 000 м2 , включает себя несколько жилых блоков. В резиденциях предлагаются варианты 1+1 и 2+1. В центре комплекса располагаются бассейны, водные горки и зона отдыха с видом на море и горы. Комплекс выполнен из высококачественных материалов и обладает великолепным месторасположением, что делает...
Rentsale
Апартаменты за 228 141 евро в Стамбуле, Турция
228 141 €
Апартаменты в Стамбуле, Турция
71 м2
Идеально для инвестиции: Прекрасные апартаменты с отель - концепицией в центральном районе Стамбула!! Дом мечты - это невероятный комплекс, где единомышленники и профессионалы живут в 128 современных и полностью меблированных апартаментах-студиях. С удобствами, подобными гостиничным / курортным, и без хлопот со счетами и коммунальными платежами....
Rentsale
Апартаменты за 125 000 евро в Алании, Турция
125 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
В ближайши дни идут покупки в основном для того, что бы сразу вьехать и получить ВНЖ в Турции. Сразу расскажу про разницу ВНЖ по аренде или как собственник - собственник не кладет в банк обеспечительный платеж 3000 долларов на полгода. Наш комплекс построен, можно вьезжать и он подходит под ВНЖ. Вы покупаете квартиру и сразу подаем документы...
Rentsale
Апартаменты за 201 370 евро в Алании, Турция
201 370 €
Апартаменты в Алании, Турция
118 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Мы рады представить так полюбившееся нашим покупателям предложение на рынке недвижимости – садовый дублекс. Жилой комплекс уже построен, ведутся отделочные работы, сдача намечена на декабрь 2023 года. Расположен комплекс в живописном месте в пешеходной доступности: 8 минут от до моря, 8 минут от КАД, 4 минуты до ближайшего рынка, а до...
Rentsale

О налогах

При покупке недвижимости дополнительный платёж – 4% от кадастровой стоимости. Как правило, его вносит покупатель. Как мы упоминали ранее, часто кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. Но если цель – получение ВНЖ или гражданства, а не экономия на налоге, к этому нужно отнестись внимательно.

В Турции платятся регистрационные сборы и пошлины при оформлении тапу, искана, переводе лицевых счетов на воду и электричество. Обычно они составляют €500–700, но в период ажиотажа могут быть выше. Туркам ничто человеческое не чуждо: заработать на ускорении очереди – в крови.

Ежегодные налоги невелики. Для элитного жилья они несколько выше.

Налог на содержание недвижимости

Тип недвижимости Налоговая ставка (от кадастровой стоимости)
Жильё – квартиры и виллы

0,1% – в провинции

0,2% – в крупных населённых пунктах

Жилые объекты стоимостью от 5,227 млн до 7,841 млн турецких лир 0,3%
Жилые объекты стоимостью от 7,842 млн до 10,455 млн турецких лир 0,6%
Жилые объекты стоимостью от 10,455 млн турецких лир Фиксированная сумма – 23 526 турецких лир + 1% от суммы, превышающей налоговый порог

***

Гораздо важнее оценить расходы при сдаче недвижимости в аренду и последующей перепродаже.

Стоимость аренды выросла за последние месяцы – можно говорить о доходности в 7–10% годовых. Слабым местом в этих рассуждениях является местная валюта: доход от сдачи в долгосрочную аренду собственники получают в лирах, при том что исходная инвестиция фиксируется в долларах или евро. А лира, как вы знаете, весьма нестабильна.

Второй нюанс. Частный инвестор не может сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это разрешено только компаниям, имеющим соответствующие лицензии. В долгосрочную аренду сдавать свою недвижимость можно и без неё. Но налог на прибыль достаточно высокий и колеблется в диапазоне от 15 до 40%.

Налог на доход от аренды недвижимости в Турции

Размер дохода (в год) Налоговая ставка
До 24 000 лир 15%
24 000–53 000 лир 20%
53 000–130 000 лир 27%
130 000–650 000 лир 35%
От 650 000 лир 40%

Большинство случаев попадает под налоговую ставку 27%. То есть, подписывая контракт на €1 тыс. в месяц, собственник получит на руки €730. Широко распространена практика неофициальной аренды без регистрации, но – как вы понимаете – это может вызвать целый ряд проблем, которые в нынешней ситуации особенно некстати.

***

Ну и самое интересное – налог от прибыли при продаже недвижимости. В случае продажи объекта, который находился в собственности менее пяти лет, заплатить придётся порядочно. Сумму можно снизить, поскольку итоговая ставка рассчитывается с учётом всех затрат на недвижимость. К стоимости покупки, указанной в исходном договоре купли-продажи, добавляются расходы на улучшение жилья, налоги, затраты на заключение сделки – помните только, что все расходы должны быть подтверждены официально. Так что настоятельно рекомендую сохранять все чеки и квитанции, связанные с приобретением и улучшением недвижимости.

В связи с этим ещё раз стоит напомнить, что в Турции принято занижать цену в договоре – и нужно понимать, чем вам это грозит при перепродаже. Можно сэкономить – очень незначительно – при покупке (ещё раз: здесь налог составляет 4% от кадастровой стоимости). И заплатить существенно больше, продавая объект.

Впрочем, на деле всё не так страшно. Да, квартиры, которые десять лет назад покупались за €50–70 тыс., сегодня легко продаются за €150 тыс. и выше. Но поскольку они находились во владении более пяти лет, налога на прибыль не возникает.

А если, допустим, вы сегодня приобретаете под паспортную программу две квартиры в Стамбуле стоимостью по €200 тыс. каждая и через три года захотите их продать, скажем, за €250 тыс., с общей прибыли в €100 тыс. придётся заплатить налог – €35 тыс. Немало, но полученная прибыль – €65 тыс. – с лихвой перекроет все расходы по паспортной программе.

P. S.

Турецкий рынок никогда не считался особо стабильным или максимально доходным. Но в сегодняшних условиях – во всяком случае для россиян – он именно такой. Даже меняющиеся правила и появляющиеся законы, если начать разбираться, имеют вполне практическую позитивную задачу: они направлены на активизацию внутреннего спроса и развитие новых регионов.

Впрочем, по нынешним временам турецкую недвижимость вполне можно назвать и безопасной гаванью…

Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Турции? Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.

Россия, Москва, Садовая-Каретная ул., 20

https://rentsale.ru/

[email protected]

+7 (925) 744 76 68

Связаться с компанией

Фото: база Rentsale, unsplash.com (Hayrullah Gozcu)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Турция, Инвестиции, Недвижимость, ВНЖ и гражданство, Анализ рынков

Читайте также

Получить второй паспорт Черногории, Турции или Гренады? Обзор главных действующих программ «Гражданство за инвестиции»
Сравнительная таблица от ведущих иммиграционных консультантов
Покупают недвижимость, несмотря ни на что. Топ популярных курортов, где нет аэропорта
Чем они интересны и что там продают?
Мегапроекты в Турции, которые изменят рынок недвижимости
Их обещают завершить к 2023 году
Паспорт, деньги, два ствола. Нетривиальный взгляд на всё, что происходит в Турции
Инфляция – это совсем не плохо
В Турции изменили правила выдачи ВНЖ за недвижимость – объясняем главное
Появился ценовой порог - но не пугайтесь
Кто и зачем покупает недвижимость в Мармарисе
Что в нём такого, чего нет в Анталье?

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Турции Недорогая недвижимость в Турции Элитная недвижимость в Турции Дома (виллы) в Турции

Новости и статьи по теме «Турция»:

Как выбрать элитную виллу в Аланье – стандарты качества, о которых стоит знать иностранцам
  • 504
Рассказываем про самые престижные локации, тренды в строительстве и цены, которые предлагает рынок
Авторский взгляд. Покупка недвижимости в Турции. Нюансы, про которые не стоит забывать
  • 1501
И рекомендации эксперта