Версия
для печати
для печати
Как известно, Турция принимает россиян без виз. Но не все знают, что находиться на её территории без выезда можно до 60 дней. Затем страну необходимо покинуть, после чего можно въехать ещё на 30 дней. Таким образом, туристам, не имеющим статуса резидента, можно находиться в Турции 180 дней в году – до 90 дней в полугодие – и не более 60 без перерыва.
Туристический ВНЖ по-прежнему дают на срок полгода при покупке или долгосрочной аренде недвижимости в определённых районах. Введённые летом территориальные ограничения привели к тому, что большинство районов, где селились иностранцы, теперь для получения ВНЖ не подходят – ни для собственников, ни для арендаторов.
В Турции существует такая услуга, как «покупка прописки», но она чревата разоблачениями и штрафами. Так что лучше сразу рассматривать районы, разрешающие регистрацию иностранцев на ВНЖ.
***
Что важно помнить?
Первое: при получении ВНЖ на основании долгосрочной аренды заявитель должен показать на счету в турецком банке сумму не менее €2,5 тыс. на человека. При покупке собственного жилья это не является необходимым условием.
Второе. Туристический ВНЖ не даёт права на работу в Турции, поэтому при подаче на него нужно показать, что у вас есть средства для проживания в стране. Предполагается, что заявитель или уже накопил достаточно, или имеет стабильный пассивный доход, или работает дистанционно. Порядок сумм, которые стоит указывать, – не менее 500 евро или долларов в месяц на человека.
Третье. Для туристического ВНЖ не принципиальна стоимость недвижимости, но эта схема не даёт возможности последующей натурализации. Если в перспективе вы хотите претендовать на гражданство, нужно приобрести объект не дешевле $75 тыс. При этом речь идёт о кадастровой стоимости, которая рассчитывается государственным оценщиком. Впрочем, в популярных локациях, за исключением, пожалуй, Газипаши и Мерсина, приличной недвижимости дешевле $100 тыс. уже нет.
Как вы наверняка знаете, в июне 2022 года изменились условия программы гражданства за инвестиции. Раньше она допускала покупку недвижимости от $250 тыс. С лета цифра выросла до $400 тыс. Да, недёшево! Но спрос всё равно растёт, особенно в последние месяцы.
Чтобы понять почему, ответим на вопрос, какие альтернативы есть у Турции.
До конца 2022 года действует черногорская программа. По ней оформление гражданства на семью обойдётся минимум в €550 тыс. – и это единственная европейская схема, работающая в данный момент.
Страны Карибского бассейна неоднократно прекращали приём заявок со стороны россиян. Некоторые возобновляли приём, но никто не может гарантировать, что во время рассмотрения заявки конкретная страна опять не наложит запрет на выдачу гражданства россиянам.
Европейские программы «золотых виз» в большинстве своём приостановлены. Собственники недвижимости теоретически ещё могут получить ВНЖ в Испании, Португалии, но и тут никто не даст гарантии, что в дальнейшем не будет трудностей с продлением вида на жительство.
Таким образом, из востребованных направлений сейчас на коне Арабские Эмираты, где выдают вид на жительство – точнее резидентскую визу – при покупке недвижимости от $205 тыс. Ну и конечно, Турция…
***
Каковы главные нюансы, которые надо учитывать при подаче на гражданство через инвестиции?
При оформлении турецкого гражданства через инвестиции не нужно отказываться от первого паспорта и не требуется сдавать экзамен по турецкому языку. Срок оформления занимает около полугода. В свидетельстве о собственности ставится отметка, не позволяющая продать объект или объекты, купленные по программе, в течение трёх лет. В это время можно и пользоваться недвижимостью, и сдавать её в аренду, но продать – только по истечении этого периода.
Покупка нескольких квартир – например, для личного использования и сдачи в аренду или инвестиционных вариантов с вероятным ростом цены – возможна.
Кто-то будет рассматривать студенческие студии или отельные номера с гарантированной сдачей в аренду и возможностью обратного выкупа через три года. Кого-то заинтересует квартира в новостройке с тапу и реальной кадастровой стоимостью в хорошем районе Стамбула (такое жильё может значительно вырасти в цене за время строительства). Кому-то подойдёт покупка дома в Кемере или Белеке, чтобы жить всей семьёй. В любом случае это вопрос для индивидуальной консультации.
С 2021 года цены на недвижимость резко выросли во всех привлекательных районах Турции. Помимо повышенного спроса, этому способствовала инфляция в строительной сфере: подорожали металл, бетон, транспорт, логистика. Подтянулись зарплаты. Сначала инфляция затронула первичное жильё, следом – вторичку. Текущие политические события усилили ажиотаж.
Ещё полгода назад наибольший спрос русскоязычной публики приходился на побережье Средиземного моря. Причём даже не на Анталью с окрестностями, а на Аланью, особенно её «русский район» Махмутлар.
Но цены тогда были ниже, а условия получения ВНЖ одинаковы для всех районов. С их изменением иным стал и спрос. Например, в кварталах Джиджикли и Верхняя Оба, где оформление вида на жительство ещё возможно, он вырос.
***
Более 60% граждан, подыскивающих недвижимость в Турции, интересуются вариантами до €100 тыс. Уложиться в эту сумму и купить что-то приличное сейчас проблематично. Основная масса достойных внимания объектов дороже – от €100 тыс. до €300 тыс.
Но здесь важно помнить про специфику турецкого рынка. Местные застройщики, особенно на побережье, занижают кадастровую стоимость недвижимости с целью оптимизации налогов. При покупке нового жилья на море его стоимость по договору может оказаться значительно выше кадастровой.
Вторичная недвижимость также подходит для получения ВНЖ и гражданства, но и тут продавцы заинтересованы занижать стоимость в документах. Более того, цифра от оценщиков не всегда соответствует реальной цене. Государственные эксперты – турки могут иметь свою логику, не совпадающую со взглядами иностранных покупателей.
Итак, на какие цены стоит сейчас ориентироваться?
До €100 тыс. можно купить недвижимость на море в Газипаше и Мерсине.
.jpg)
Новостройки в шаговой доступности от моря в Аланье стоят от €150 тыс.
В нескольких километрах от моря можно найти варианты в диапазоне от €100 тыс. до €150 тыс. Примерно такие же цены в популярных районах Антальи.
Те, кто располагает более существенными суммами – в €200–500 тыс., могут присмотреться к виллам на вторичном рынке в хороших районах Аланьи, Сиде, Кемера и Белека.
В Стамбуле можно найти вторичку дешевле €100 тыс. Но вы почти наверняка столкнётесь со сложностями при оплате такой недвижимости и юридическими нюансами при оформлении, так что не рекомендую связываться.
Для иностранцев в сегодняшних реалиях оптимальна всё-таки покупка новостроек – от €130 тыс. Но большинство, конечно, гораздо дороже.
При покупке недвижимости дополнительный платёж – 4% от кадастровой стоимости. Как правило, его вносит покупатель. Как мы упоминали ранее, часто кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. Но если цель – получение ВНЖ или гражданства, а не экономия на налоге, к этому нужно отнестись внимательно.
В Турции платятся регистрационные сборы и пошлины при оформлении тапу, искана, переводе лицевых счетов на воду и электричество. Обычно они составляют €500–700, но в период ажиотажа могут быть выше. Туркам ничто человеческое не чуждо: заработать на ускорении очереди – в крови.
Ежегодные налоги невелики. Для элитного жилья они несколько выше.
Налог на содержание недвижимости
| Тип недвижимости | Налоговая ставка (от кадастровой стоимости) |
| Жильё – квартиры и виллы |
0,1% – в провинции 0,2% – в крупных населённых пунктах |
| Жилые объекты стоимостью от 5,227 млн до 7,841 млн турецких лир | 0,3% |
| Жилые объекты стоимостью от 7,842 млн до 10,455 млн турецких лир | 0,6% |
| Жилые объекты стоимостью от 10,455 млн турецких лир | Фиксированная сумма – 23 526 турецких лир + 1% от суммы, превышающей налоговый порог |
***
Гораздо важнее оценить расходы при сдаче недвижимости в аренду и последующей перепродаже.
Стоимость аренды выросла за последние месяцы – можно говорить о доходности в 7–10% годовых. Слабым местом в этих рассуждениях является местная валюта: доход от сдачи в долгосрочную аренду собственники получают в лирах, при том что исходная инвестиция фиксируется в долларах или евро. А лира, как вы знаете, весьма нестабильна.
Второй нюанс. Частный инвестор не может сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это разрешено только компаниям, имеющим соответствующие лицензии. В долгосрочную аренду сдавать свою недвижимость можно и без неё. Но налог на прибыль достаточно высокий и колеблется в диапазоне от 15 до 40%.
Налог на доход от аренды недвижимости в Турции
| Размер дохода (в год) | Налоговая ставка |
| До 24 000 лир | 15% |
| 24 000–53 000 лир | 20% |
| 53 000–130 000 лир | 27% |
| 130 000–650 000 лир | 35% |
| От 650 000 лир | 40% |
Большинство случаев попадает под налоговую ставку 27%. То есть, подписывая контракт на €1 тыс. в месяц, собственник получит на руки €730. Широко распространена практика неофициальной аренды без регистрации, но – как вы понимаете – это может вызвать целый ряд проблем, которые в нынешней ситуации особенно некстати.
***
Ну и самое интересное – налог от прибыли при продаже недвижимости. В случае продажи объекта, который находился в собственности менее пяти лет, заплатить придётся порядочно. Сумму можно снизить, поскольку итоговая ставка рассчитывается с учётом всех затрат на недвижимость. К стоимости покупки, указанной в исходном договоре купли-продажи, добавляются расходы на улучшение жилья, налоги, затраты на заключение сделки – помните только, что все расходы должны быть подтверждены официально. Так что настоятельно рекомендую сохранять все чеки и квитанции, связанные с приобретением и улучшением недвижимости.
В связи с этим ещё раз стоит напомнить, что в Турции принято занижать цену в договоре – и нужно понимать, чем вам это грозит при перепродаже. Можно сэкономить – очень незначительно – при покупке (ещё раз: здесь налог составляет 4% от кадастровой стоимости). И заплатить существенно больше, продавая объект.
Впрочем, на деле всё не так страшно. Да, квартиры, которые десять лет назад покупались за €50–70 тыс., сегодня легко продаются за €150 тыс. и выше. Но поскольку они находились во владении более пяти лет, налога на прибыль не возникает.
А если, допустим, вы сегодня приобретаете под паспортную программу две квартиры в Стамбуле стоимостью по €200 тыс. каждая и через три года захотите их продать, скажем, за €250 тыс., с общей прибыли в €100 тыс. придётся заплатить налог – €35 тыс. Немало, но полученная прибыль – €65 тыс. – с лихвой перекроет все расходы по паспортной программе.
Турецкий рынок никогда не считался особо стабильным или максимально доходным. Но в сегодняшних условиях – во всяком случае для россиян – он именно такой. Даже меняющиеся правила и появляющиеся законы, если начать разбираться, имеют вполне практическую позитивную задачу: они направлены на активизацию внутреннего спроса и развитие новых регионов.
Впрочем, по нынешним временам турецкую недвижимость вполне можно назвать и безопасной гаванью…
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Турции? Юлия Титова вас с удовольствием проконсультирует.
Фото: база Rentsale, unsplash.com (Hayrullah Gozcu)
