Версия
для печати
для печати
.jpg)
– Екатерина, недвижимость Великобритании последние годы мы оценивали, держа в уме Brexit. Сейчас добавилась пандемия. К чему в итоге движется рынок?
– Давайте начнём с Brexit. Он был объявлен в 2016 году и влиял на рынок в период неопределённости по поводу выхода страны из Евросоюза, то есть до конца 2019-го, когда на выборах победило правительство Бориса Джонсона.
В этот период недвижимость Лондона, в первую очередь привлекающая международных инвесторов, замедлила рост, количество сделок сократилось. И это понятно, ведь иностранцев останавливает любая неопределённость.
В то же время рынки, ориентированные на внутренний спрос, были стабильны. Цены росли. Например, в Бирмингеме, втором по величине городе Великобритании, и в Манчестере, центре северо-западного региона, они увеличились от 4 до 7% в год.
Как только период неопределённости завершился, иностранные инвесторы вновь активизировались. В первые месяцы 2020 года число сделок существенно возросло и даже опередило предбрекзитные показатели 2016-го. А потом случилась пандемия.
– Но как раз в последние полтора года статистика из Великобритании приходит вполне позитивная…
– Как и во многих других странах, в Великобритании были введены меры государственной поддержки. Самая заметная – налоговые каникулы на гербовый сбор, stamp duty land tax. С момента его введения в 2003 году этот налог, уплачиваемый при покупке недвижимости, только рос. Но в июле 2020 года министр финансов Великобритании объявил отмену налога на первые 500 тыс. от цены любого введённого в эксплуатацию жилья.
Покупатели могли сэкономить до 15 тыс., что подстегнуло и инвесторов, и тех, кто покупал собственное жильё. Итог – рост цен от 4 до 9% за последние 12 месяцев. И хотя с 1 октября размер налога вернётся к своему стандартному значению, ожидания по поводу дальнейшего роста цен у экспертов оптимистичные. Считается, что экономика страны восстановится от последствий пандемии и число покупателей уже не снизится.
– Страхи из-за потери Лондоном статуса финансовой столицы, кажется, и вовсе в прошлом? Мрачные прогнозы хоть в какой-то степени оправдались?
– Многие финансовые организации после объявления о Brexit открыли офисы в Дублине, во Франкфурте, в Амстердаме, в Париже. Однако Лондон если и уступил место мировой финансовой столицы, то не европейским городам, а Нью-Йорку, сохранив за собой второе место. Показательно, что только три компании полностью переехали из Лондона. Большая часть сохранили штаб-квартиры в столице Великобритании, открыв простые подразделения в Европе. Безусловно, дальнейшее сохранение статус-кво зависит в том числе от британского правительства.
– Чем так привлекает этот город? Британским правом, безопасностью, сервисом? Ведь вряд ли на обывательском уровне Великобританию можно считать доброжелательной к нам страной?
– Конечно, уровень жизни и предоставляемый сервис в Британии значительно выше, чем в среднем по миру. А что касается недоброжелательности… Если вы не политик, не олигарх, не лицо, инвестирующее средства, полученные незаконным путём, закон для вас будет работать так же, как для другого иностранца. Британское право одинаково для всех, оно имеет контрактную основу: того, что написано в договоре, достаточно, чтобы регулировать взаимодействия между вами, застройщиком, управляющей компанией.
Но привлекательность Великобритании лишь частично зависит от права. Все понимают другое: спрос здесь всегда превышал и будет превышать предложение. Пространство ограничено, города – маленькие, их центры – маленькие, новых проектов – мало. Просто сравните: в Лондоне в предпандемийном 2019 году было введено около миллиона квадратных метров. В Москве – в пять раз больше.
– Как бы вы оценили инвестиционную привлекательность конкретных регионов Великобритании? Здесь ведь тоже есть более развитый юг и более отсталый север…
– Великобритания похожа на Россию в том, что есть столица, а есть всё остальное. Но региональные центры в Англии развиваются семимильными шагами. Один из важных факторов – строительство высокоскоростной железной дороги High Speed 2. Она будет проходить через Лондон, Бирмингем, Манчестер и уходить на север, к Эдинбургу. Это большой и амбициозный проект. Правда, до Манчестера его планируют довести только к 2032 году, но всё равно… На примере проекта Crossrail – высокоскоростной линии метро, которая сократила время путешествия с запада Лондона на восток в два раза, – мы видим, как по ходу строительства дорожает недвижимость рядом.
По прогнозу Savills, опубликованному в июле 2021 года, значительный рост цен за следующие пять лет ожидается как раз на северо-западе страны – в Манчестере, Ливерпуле и близлежащих городах – и в соседнем регионе Йоркшир и Хамбер. А самый низкий – на юго-востоке, востоке и юго-западе. Как раз в тех регионах, через которые HS2 не проходит.
Прогноз от Savills по росту цен (июль 2021 года)
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | За 5 лет | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лондон | 7,0% | 2,0% | 1,5% | 1,0% | 0,5% | 12,4% |
| Юго-Восток | 9,0% | 3,0% | 2,5% | 2,0% | 1,5% | 19,1% |
| Восток Англии | 8,0% | 3,0% | 2,5% | 2,0% | 1,5% | 18,0% |
| Юго-запад | 8,5% | 3,5% | 3,0% | 2,5% | 2,0% | 20,9% |
| Ист-Мидлендс | 9,0% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 2,5% | 23,9% |
| Вест-Мидлендс | 9,0% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 2,5% | 23,9% |
| Северо-восток | 8,0% | 4,0% | 3,5% | 3,5% | 3,0% | 23,9% |
| Йоркшир и Хамбер | 10,5% | 4,5% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 28,0% |
| Северо-запад | 10,5% | 4,5% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 28,0% |
| Уэльс | 10,0% | 4,0% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 26,8% |
| Шотландия | 9,5% | 4,0% | 3,5% | 3,0% | 2,5% | 24,4% |
| Великобритания | 9,0% | 3,5% | 3,0% | 2,5% | 2,0% | 21,5% |
– Потому что там, условно, и так всё хорошо?
– В какой-то степени. Лондон и юго-восток Англии – самые густонаселённые районы страны, и здесь меньше потенциал для роста, который зависит от того, сколько людей переезжает в регион и сколько создаётся новых рабочих мест. Конечно, повышение качества инфраструктуры влияет на цены. Но наибольший их рост будет в городах, где есть потенциал для джентрификации (gentrification) – реконструкции пришедших в упадок городских кварталов.
– По этому параметру ваш инвестиционный фокус всё-таки сосредоточен на городах севера Англии?
– Такие районы есть практически во всех городах. Например, сейчас перестраивается зона доков в Ливерпуле – Liverpool Waters. Вкладываются огромные суммы: там не просто возводят новостройки, но создают проработанный мастер-план района – офисные, торгово-развлекательные центры.
Поэтому для инвестиций мы рекомендуем разные города, ориентируясь на прогнозы наших аналитиков. Кстати, у Savills только в Лондоне работают 42 специалиста, а офисов в Великобритании у нас 137… .
Повторю наш прогноз: цены на юге страны будут расти медленнее, чем на северо-западе или севере. Особо мы рекомендуем присмотреться к Бирмингему, второму по величине городу Великобритании. Рынок в нём ещё не раскручен, зато открываются офисы крупных работодателей. Они привлекают в этот город новых сотрудников – потенциальных арендаторов.
Прогноз от Savills по росту цен на аренду
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | За 5 лет | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Рост арендной платы в Великобритании | 0,8% | 4,5% | 3,7% | 3,5% | 3,5% | 17,0% |
| Рост арендной платы в Лондоне | 1,5% | 5,5% | 4,0% | 3,5% | 3,5% | 19,3% |
| Рост арендной платы в Великобритании без учёта Лондона | 0,5% | 4,0% | 3,5% | 3,5% | 3,5% | 15,9% |
| Рост доходов в Великобритании | 0,4% | 5,2% | 3,8% | 3,5% | 3,3% | 17,3% |
– На какие вопросы должен ответить инвестор, чтобы подобрать район для инвестиций?
– Главное – цель. Если есть желание совместить доход и проживание, я порекомендую Лондон; Манчестер или Бирмингем тут вряд ли подойдут. Столицей также интересуются те, кто переезжает в Великобританию всей семьёй, и те, кто покупает жильё для детей.
Лондон подойдёт максимально консервативным инвесторам. Им неважно, что недвижимость будет приносить всего 2–3% в год. Они готовы инвестировать соответствующие суммы – £1 млн и выше.
– То есть мы говорим уже об элитных проектах?
– Большинство российских инвесторов в Лондоне приобретают именно престижное жильё. Но не «самое-самое» – такое обычно берут для себя.
Согласно нашей аналитике, рост цен на недвижимость в Лондоне за следующие пять лет составит 12,5%, а вот в премиальных районах – 21,8%. Поэтому сверхконсервативным инвесторам правильнее выбирать именно премиальную недвижимость. С ней всё проще и понятнее: Knightsbridge и есть Knightsbridge.
– Екатерина, вы удивили меня. Мне казалось, что потенциал роста в элитном сегменте меньший.
– В Лондоне не так. Правда, во время кризиса именно элитная недвижимость и проседает больше всего, как, например, было в 2016-м. Очень показательный момент: в Великобритании есть запрашиваемая цена (asking price), а есть предложение о покупке (offer), которое могут делать несколько клиентов. До Brexit на премиальную недвижимость можно было сделать оffer выше – и всё равно не дотянуть. Во время Brexit всё поменялось: квартиры продавались по изначальной запрашиваемой цене либо существенно дешевле. Нормально было просить скидку в 10–15%.
Сейчас мы снова возвращаемся к состоянию, когда предложение о покупке становится выше запрашиваемой цены.
– А если покупатель не собирается жить в Великобритании?
– Тогда мы оцениваем данные по росту цен и аренде в разных городах. После этого рекомендуем на выбор: Манчестер, Бирмингем, города на северо-западе – Ливерпуль, Болтон, Престон.
– И какова реакция? Россияне вообще что-то знают, скажем, о Бирмингеме?
– Далеко не все. По моей оценке, лишь каждый пятый клиент, посещавший Англию, бывал за пределами Лондона. Например, Манчестер посещали футбольные болельщики…
– Но ведь по цене элитной недвижимости в Бирмингеме наверняка можно приобрести что-то и в Лондоне.
– Нельзя. Однокомнатная квартира в Бирмингеме может стоить £220–230 тыс. Квартира с двумя спальнями – £270–280 тыс. В Лондоне цены стартуют от £370 тыс. за односпальную квартиру в шестой зоне.
– Вы ведь говорите исключительно про новостройки? Почему?
– Со вторичным рынком мы работаем, только когда покупают «для себя». За пределами Лондона мы вообще не предлагаем вторичку, потому что характеристики такой недвижимости сомнительны. В Англии и у элитного жилья много особенностей. Например, низкие потолки: по здешним меркам 2,7 метра – это достаточно высоко…
Большая часть инвесторов хочет получать пассивный и стабильный доход. Со вторичным жильём этого не получится: там всегда нужно что-то ремонтировать, вкладываться. А в новостройках есть десятилетняя гарантия на строительство, и первые пять – семь лет никаких затрат обычно не возникает.
То есть инвестор покупает квартиру, держит её несколько лет, потом продаёт и вкладывается в другую новостройку. Согласно нашему исследованию, как раз за пять – семь лет новостройки достигают своего ценового пика.
– Екатерина, всё-таки, если обозначить для инвесторов пирамиду цен – от самых высоких до умеренных, какая последовательность получится?
– Итак, на первом месте – Лондон. Далее Кембридж и Оксфорд.
– Жильё для сдачи студентам?
– Не только. Недвижимость тут легко перепродать. Например, пожилым парам, которые уходят на покой и переезжают в такие города. Правда, новостроек в Кембридже и Оксфорде мало, а приносить они будут те же 2–3%, что и в Лондоне...
Вслед за университетскими городами идут Бормут на юго-западе и Бристоль. Но здесь требуются уже меньшие суммы: если Лондон, Оксфорд и Кембридж – это £400 тыс. «плюс», то здесь можно вложить меньше £300 тыс.
Ещё с меньшими бюджетами мы предложим новостройки в Портсмуте, Эдинбурге, Саутгемптоне и Кардиффе – столице Уэльса. Наконец, в городах на северо-западе – Лестере, Манчестере, Лидсе, Бирмингеме, Ноттингеме, Шеффилде, Белфасте – достаточно вложить £170–190 тыс.
– А если есть всего £110–120 тыс.?
– Тогда мы порекомендуем Ливерпуль и другие небольшие города на северо-западе Великобритании. В них появляются отдельные проекты, соответствующие всем современным требованиям и привлекающие обеспеченных арендаторов.
Пример. Расчёт доходности при покупке новостройки в Манчестере
| Расходы | |
|---|---|
| Цена квартиры | £129 995 |
| Скидка | − £3 000 |
| Гербовый сбор | £6 349 |
| Меблировка | В подарок |
| Юридическое сопровождение | £1 320 |
| Сопровождение Savills | £500 |
| Расходы в % от сделки | 6,43% |
| Итого инвестиция с расходами | £135 164 |
| Расчёт дохода, 2025–2029 | |
|---|---|
| Фиксированная арендная плата в год | £7 620 |
| Налог в Великобритании | 0% |
| Налог в РФ (ИП УСН 6%) | − £457 |
| Чистый доход инвестора после всех расходов | £7 163 |
| Чистая доходность инвестора | 5,29% |
– Можно ли рассчитывать на заёмные средства?
– Российскому резиденту, не имеющему активов и дохода в Великобритании, практически нереально. Есть заблуждение, что, поскольку в мире сейчас дешёвые деньги, их раздают всем подряд. На самом деле чем ниже ставка национального центробанка и ставка по ипотеке, тем неохотнее банки выдают её.
Объяснение этому простое: только представьте, сколько получит банк, предоставивший кредит на квартиру стоимостью £150 тыс. Прибыль даже не покроет зарплату менеджера.
Минимальная сумма кредита сейчас составляет £350 тыс., а ставка по кредиту для иностранца – 5,99% годовых. Не очень привлекательно, правда?
Возможно, интереснее рассмотреть рассрочку: например, 25–30% от стоимости жилья вы вносите при покупке, а остальную часть – при вводе в эксплуатацию. Есть и особенно привлекательные схемы оплаты от одного нашего партнёра-застройщика. Он предлагает 30% первоначального взноса платить на протяжении срока строительства равными долями. Стройка идёт два года – платежи по 1,5% каждый месяц. У этого же застройщика есть схема, которую мы пока не встречали у других: 70–80% от цены нужно гасить ежемесячными платежами по 3%, а остаток оплачивается уже арендой после ввода объекта в эксплуатацию.
– Екатерина, давайте назовём главную цифру. На какой доход от недвижимости в Англии сейчас может рассчитывать инвестор – по максимуму? И верно ли, что эта сумма получится в основном за счёт роста цен?
– Всё-таки аренду не стоит сбрасывать со счетов. В Манчестере или Бирмингеме вполне можно получать 4–5% годовых. Есть и проекты с гарантированной доходностью. Правда, такие договоры заключаются на короткий срок – один-два года.
Хотя у нас сейчас есть объект, где застройщик даёт гарантию на пять лет по 6% в год. Чистый доход, после всех дополнительных расходов и налогов, с учётом роста цен составит около 9%.
Помимо этого, есть способ увеличить арендную составляющую путём сдачи квартир в краткосрочную аренду. Но юридически это разрешается не на всех проектах, поэтому важно узнавать такие моменты до покупки.
Инвестиции в жилую недвижимость
| Тип инвестиций | Жилая недвижимость |
|---|---|
| Инвестиционный порог | От £100 000 |
| Доходность в фунтах | 4–6% |
| Периодичность выплат | Ежемесячно |
| Срок сдачи объектов | Готовые или строящиеся, II кв. 2022 – IV кв. 2024 |
| Гарантированная доходность | Иногда |
| Опция обратного выкупа | Нет |
| Владение конкретным объектом | Да |
| Рекомендуемый срок удержания | 5+ лет |
| Потенциал роста стоимости объекта | 2–8% в год |
| Ликвидность | Высокая |
| Пассивность инвестиций | Да |
| Комплаенс | Базовый |
| Степень риска | Низкая |
– При покупке новостройки сколько придётся потратить дополнительно?
– В Великобритании все новостройки сдаются с полной чистовой отделкой, встроенной кухней и техникой. Нужно докупить мебель. Пакет обычно предлагает застройщик – £3,5–4,0 тыс. для односпальной и £4,5–5,0 тыс. для двуспальной квартиры. Иногда застройщик дарит пакет мебели по какой-то акции, но такие предложения нужно ловить.
Мебель могут установить под надзором управляющей компании. То есть приезжать на приёмку квартиры необязательно.
Помимо этого, есть расходы на юристов – около £1400 за сделку – и гербовый сбор, о котором мы говорили ранее.
– И каковы расходы на управляющую компанию?
– Условия у всех компаний очень похожи: около 12% от аренды плюс примерно £600 за поиск арендатора. Если он «остаётся на второй год», эту статью учитывать уже не нужно.
Фото: Unsplash (Dmitry Vechorko, Brian Lewicki)
