Версия
для печати
для печати
В 2022 году Латвия ввела ряд ограничений для россиян и белорусов.
Самое важное:
Всё это привело к тому, что собственники недвижимости в Риге и Юрмале фактически не могут пользоваться своими объектами. При этом обязанности по внесению коммунальных платежей и уплате налогов с них никто не снимал.
У проблемы есть два очевидных решения: продать объект или сдать его в аренду. Мы попросили специалистов агентства недвижимости Latvio рассказать, как организовать этот процесс дистанционно.
Сделку можно совершить дистанционно. Этот процесс состоит из нескольких этапов.
Собственник озвучивает свои пожелания, агентство даёт рекомендации, исходя из ситуации на рынке и желаемого срока продажи. Естественно, если продать нужно быстро, стоит быть готовым снижать цену.
В октябре цены остановились и больше не растут. На рынке недвижимости Латвии сделки с нерезидентами составляют порядка 3–5%, в элитном сегменте в центре Риги и в Юрмале процент немного выше, но и там иностранцы редкое явление. Рынок активный, и если цена адекватная, то за два-три месяца любой объект (не дороже €1 млн) можно продать. Для более дорогих объектов срок экспозиции может быть дольше в два-три раза.
В договоре прописывается, что собственник разрешает риелтору выставлять его имущество на продажу, проводить сделку и контролировать поступление средств на счёт.
Также фиксируется агентская комиссия. В Латвии она составляет 3–5% от цены недвижимости. Чем сложнее сделка, тем обычно выше процент.
Гарантии, что объект продадут по заявленной цене в определённый договором срок, латвийские агентства обычно не предоставляют. Но в их интересах заключить сделку быстрее, так как гонорар они получают по факту продажи.
Кроме того, некоторые агентства занимаются срочным выкупом недвижимости. Наличие такой услуги и её условия уточняйте у специалистов, с которыми вы будете сотрудничать.
Собственник должен обеспечить доступ к объекту, чтобы агент мог проводить показы. Если ключи находятся в Латвии – всё просто. А если в России, то возможны два варианта. Первый – отправить ключи почтой. Второй – передать их с курьером.
Также у некоторых латвийских агентств есть представители в России (обычно в Москве). В этом случае можно передать ключи сотруднику компании (с подписанием акта приёма-передачи), а уже он доставит их в Латвию.
На этом этапе от собственника ничего не требуется, рекламой объекта и переговорами с потенциальными покупателями занимается агентство.
Стоит учитывать, что основной спрос сейчас – от местных жителей, а не от иностранцев. Именно на них лучше ориентироваться при продаже объекта.
Для дистанционной регистрации сделки с недвижимостью в Латвии потребуются:
Сделки с недвижимостью в Латвии проходят через нотариусов. Именно нотариус является гарантом соблюдения прав всех участников.
Интересы продавца, который не может приехать в Латвию, на основании доверенности обычно представляет риелтор.
Самый сложный для россиян момент сделки – это перечисление средств. Новые счета в банках Европы россиянам без ВНЖ не открывают, а по действующим счетам установлены лимиты – на них нельзя перечислять более €100 тыс.
Сейчас в Евросоюзе и с ВНЖ очень проблематично открыть банковские счета. Но у большинства владельцев недвижимости счета в Европе уже есть. Если у гражданина РФ есть ВНЖ любой страны ЕС, то объём перечислений не ограничен. В другом случае сумма не может превышать €100 тыс. Возможное решение – перечислять деньги в третью страну, где нет ограничений, как в ЕС. При этом важно, чтобы покупатель мог доказать происхождение и легальность своих средств, – для жителей Евросоюза это не проблема, здесь сейчас все «под лупой».
После регистрации недвижимости на нового собственника агент передаёт объект покупателю, подписывает акт приёма-передачи и закрывает сделку.
Для продавца процесс получением денег не заканчивается: ещё надо заплатить налоги.
Налоги в Латвии
Физические лица независимо от их гражданства при продаже недвижимости в Латвии платят подоходный налог по ставке 20%. Сумма рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов на приобретение и улучшение недвижимости.
Из налогооблагаемой базы можно вычесть ремонт (если есть чеки), налоги, уплаченные при покупке, а также комиссию риелтору, уплаченную при покупке недвижимости. Вот такая странность: комиссию при продаже вычесть из налоговой базы нельзя.
Когда налог платить не нужно
Налоги в России
Между Россией и Латвией больше не действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Соответственно, российским собственникам придётся платить в обеих юрисдикциях.
Российское законодательство не выносит зарубежную недвижимость в отдельную категорию. А значит, продажа этих активов облагается такими же налогами, как и любой объект на территории РФ.
Для налоговых резидентов России размер подоходного налога зависит от периода владения жильём:
Этот процесс тоже можно организовать дистанционно. Для этого вам опять же потребуется доверенный представитель в Латвии, с которым подписывается договор на управление недвижимостью.
В эту услугу входит подбор арендаторов, контроль за поступлением средств, внесением коммуналки и уплатой налогов, а также решение бытовых вопросов, вплоть до проведения мелкого ремонта и закупки техники. Стандартная стоимость услуг – от €50 в месяц за квартиру, от €150 за виллу.
На основании доверенности мы решаем сами все вопросы. Например, можем поставить собственника на учёт в налоговую и платить подоходный налог с аренды по льготной ставке 10% – это меньше, чем в РФ (13%). Кстати, обмена данными между странами сейчас нет и не предвидится в ближайшем будущем. Иногда можно подписать договор аренды «по скайпу», но многие арендаторы на это не идут (посольства, банки, крупные компании). Тогда нужно, чтобы у собственника была электронная подпись любой страны ЕС.
Деньги от арендатора могут поступать на счёт собственника в Латвии, других странах Евросоюза или третьих странах. Важно только учесть расходы на перевод средств за рубеж. Внутри ЕС ставки невелики – €0–0,3, а за его пределы – €10–30. Поэтому можно договориться с арендатором, чтобы он платил, например, раз в квартал.
В целом ситуация на рынке для сдачи недвижимости в аренду благоприятная, особенно в Риге и Юрмале, где большинство россиян и покупали недвижимость.
Рынок аренды в Риге прекрасный: ставки растут, любая квартира при правильной цене сдаётся за две-три недели. В Юрмале летом был бум, зимой сложнее, но если сдавать на год по рыночной цене, то проблем нет вообще.
Фото: unsplash.com (Kazuki Taira)
