a
Версия
для печати

Что россиянам делать с недвижимостью в Латвии: как продать или сдать в аренду

В 2022 году тысячи российских собственников недвижимости в Латвии столкнулись с проблемой. Попасть в страну они не могут, но платить за содержание объекта обязаны. За долги по налогам и коммуналке грозят самые разные санкции – вплоть до изъятия недвижимости. Что же делать? Есть два очевидных варианта: продать имущество или сдать его в аренду. Рассказываем, как организовать этот процесс без поездки в Латвию.

Суть проблемы 

В 2022 году Латвия ввела ряд ограничений для россиян и белорусов. 

Самое важное: 

  • Граждане России и Беларуси, которые получили вид на жительство в Латвии на основании покупки недвижимости или других инвестиций, больше не смогут его продлевать. 
  • Граждане России лишились права въезда в страну по визе, полученной на основании владения недвижимостью, а также по краткосрочным шенгенским визам, выданным Латвией и даже другими странами ЕС.
  • Новые визы в Латвию гражданам России выдаются лишь в исключительных случаях, к которым владение недвижимостью не относится. 

Всё это привело к тому, что собственники недвижимости в Риге и Юрмале фактически не могут пользоваться своими объектами. При этом обязанности по внесению коммунальных платежей и уплате налогов с них никто не снимал. 

У проблемы есть два очевидных решения: продать объект или сдать его в аренду. Мы попросили специалистов агентства недвижимости Latvio рассказать, как организовать этот процесс дистанционно.  

 

Читайте также: Недвижимость Латвии: всё растёт, но замедление вероятно…

Путь № 1. Продать недвижимость 

Сделку можно совершить дистанционно. Этот процесс состоит из нескольких этапов. 

1. Оценить недвижимость

Собственник озвучивает свои пожелания, агентство даёт рекомендации, исходя из ситуации на рынке и желаемого срока продажи. Естественно, если продать нужно быстро, стоит быть готовым снижать цену. 

Александр Свиридов, Latvio
Александр Свиридов
партнёр компании
Latvio

В октябре цены остановились и больше не растут. На рынке недвижимости Латвии сделки с нерезидентами составляют порядка 3–5%, в элитном сегменте в центре Риги и в Юрмале процент немного выше, но и там иностранцы редкое явление. Рынок активный, и если цена адекватная, то за два-три месяца любой объект (не дороже €1 млн) можно продать. Для более дорогих объектов срок экспозиции может быть дольше в два-три раза.

2. Подписать договор с агентством

В договоре прописывается, что собственник разрешает риелтору выставлять его имущество на продажу, проводить сделку и контролировать поступление средств на счёт. 

Также фиксируется агентская комиссия. В Латвии она составляет 3–5% от цены недвижимости. Чем сложнее сделка, тем обычно выше процент. 

Гарантии, что объект продадут по заявленной цене в определённый договором срок, латвийские агентства обычно не предоставляют. Но в их интересах заключить сделку быстрее, так как гонорар они получают по факту продажи. 

Кроме того, некоторые агентства занимаются срочным выкупом недвижимости. Наличие такой услуги и её условия уточняйте у специалистов, с которыми вы будете сотрудничать.  

3. Передать ключи от недвижимости

Собственник должен обеспечить доступ к объекту, чтобы агент мог проводить показы. Если ключи находятся в Латвии – всё просто. А если в России, то возможны два варианта. Первый – отправить ключи почтой. Второй – передать их с курьером. 

Также у некоторых латвийских агентств есть представители в России (обычно в Москве). В этом случае можно передать ключи сотруднику компании (с подписанием акта приёма-передачи), а уже он доставит их в Латвию. 

4. Выставить объект на продажу

На этом этапе от собственника ничего не требуется, рекламой объекта и переговорами с потенциальными покупателями занимается агентство. 

Стоит учитывать, что основной спрос сейчас – от местных жителей, а не от иностранцев. Именно на них лучше ориентироваться при продаже объекта. 

5. Подготовить документы

Для дистанционной регистрации сделки с недвижимостью в Латвии потребуются: 

  • доверенность на риелтора, выданная нотариусом в РФ, с апостилем от Минюста (текст доверенности предоставит агентство)
  • копии действующих паспортов продавцов
  • согласие супруга/супруги на сделку, если объект приобретён в браке (документ готовит российский нотариус, на него ставят апостиль)
  • выписка из земельной книги, удостоверяющая право собственности (документ риелтор закажет в Латвии)  
  • квитанция об оплате коммунальных услуг на момент оформления сделки (риелтор по доверенности возьмёт последний счёт в домоуправлении)
  • уплата налога на недвижимость за весь год
    По латвийским законам, при продаже объекта собственник платит налог на недвижимость за весь текущий год. Например, если сделка проходит в январе, то придётся оплатить и оставшиеся 11 месяцев. Иногда риелторы договариваются, чтобы эти расходы взял на себя покупатель, но это скорее исключение, ведь обязанность лежит на продавце.

6. Провести сделку

Сделки с недвижимостью в Латвии проходят через нотариусов. Именно нотариус является гарантом соблюдения прав всех участников. 

Интересы продавца, который не может приехать в Латвию, на основании доверенности обычно представляет риелтор. 

Самый сложный для россиян момент сделки – это перечисление средств. Новые счета в банках Европы россиянам без ВНЖ не открывают, а по действующим счетам установлены лимиты – на них нельзя перечислять более €100 тыс. 

Александр Свиридов, Latvio
Александр Свиридов
партнёр компании
Latvio

Сейчас в Евросоюзе и с ВНЖ очень проблематично открыть банковские счета. Но у большинства владельцев недвижимости счета в Европе уже есть. Если у гражданина РФ есть ВНЖ любой страны ЕС, то объём перечислений не ограничен. В другом случае сумма не может превышать €100 тыс. Возможное решение – перечислять деньги в третью страну, где нет ограничений, как в ЕС. При этом важно, чтобы покупатель мог доказать происхождение и легальность своих средств, – для жителей Евросоюза это не проблема, здесь сейчас все «под лупой».

Cмотрите наши инструкции по открытию банковских счетов в Турции, ОАЭ, Грузии, Таиланде и Северном Кипре

7. Завершить сделку и заплатить налоги

После регистрации недвижимости на нового собственника агент передаёт объект покупателю, подписывает акт приёма-передачи и закрывает сделку. 

Для продавца процесс получением денег не заканчивается: ещё надо заплатить налоги. 

Налоги в Латвии

Физические лица независимо от их гражданства при продаже недвижимости в Латвии платят подоходный налог по ставке 20%. Сумма рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи за вычетом расходов на приобретение и улучшение недвижимости. 

Александр Свиридов, Latvio
Александр Свиридов
партнёр компании
Latvio

Из налогооблагаемой базы можно вычесть ремонт (если есть чеки), налоги, уплаченные при покупке, а также комиссию риелтору, уплаченную при покупке недвижимости. Вот такая странность: комиссию при продаже вычесть из налоговой базы нельзя.

Когда налог платить не нужно

  • Недвижимость куплена более 60 месяцев назад, и не менее 12 месяцев до продажи собственник был задекларирован по этому адресу.
  • Недвижимость была в собственности не менее 60 месяцев и всё это время являлась единственным объектом, принадлежащим конкретному лицу.
  • Недвижимость является единственной собственностью, доходы от продажи которой вкладываются в функционально схожую недвижимость в Латвии в течение 12 месяцев до или после сделки.

Налоги в России

Между Россией и Латвией больше не действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Соответственно, российским собственникам придётся платить в обеих юрисдикциях. 

Российское законодательство не выносит зарубежную недвижимость в отдельную категорию. А значит, продажа этих активов облагается такими же налогами, как и любой объект на территории РФ.

Для налоговых резидентов России размер подоходного налога зависит от периода владения жильём:

  • если срок владения больше пяти лет (в отдельных случаях – трёх лет), то такой доход освобождается от налога;
  • если менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), доход облагается по ставке 13%.

Путь № 2. Сдать недвижимость в аренду

Этот процесс тоже можно организовать дистанционно. Для этого вам опять же потребуется доверенный представитель в Латвии, с которым подписывается договор на управление недвижимостью. 

В эту услугу входит подбор арендаторов, контроль за поступлением средств, внесением коммуналки и уплатой налогов, а также решение бытовых вопросов, вплоть до проведения мелкого ремонта и закупки техники. Стандартная стоимость услуг – от €50 в месяц за квартиру, от €150 за виллу.

Александр Свиридов, Latvio
Александр Свиридов
партнёр компании
Latvio

На основании доверенности мы решаем сами все вопросы. Например, можем поставить собственника на учёт в налоговую и платить подоходный налог с аренды по льготной ставке 10% – это меньше, чем в РФ (13%). Кстати, обмена данными между странами сейчас нет и не предвидится в ближайшем будущем. Иногда можно подписать договор аренды «по скайпу», но многие арендаторы на это не идут (посольства, банки, крупные компании). Тогда нужно, чтобы у собственника была электронная подпись любой страны ЕС.

Деньги от арендатора могут поступать на счёт собственника в Латвии, других странах Евросоюза или третьих странах. Важно только учесть расходы на перевод средств за рубеж. Внутри ЕС ставки невелики – €0–0,3, а за его пределы – €10–30. Поэтому можно договориться с арендатором, чтобы он платил, например, раз в квартал. 

В целом ситуация на рынке для сдачи недвижимости в аренду благоприятная, особенно в Риге и Юрмале, где большинство россиян и покупали недвижимость.

Александр Свиридов, Latvio
Александр Свиридов
партнёр компании
Latvio

Рынок аренды в Риге прекрасный: ставки растут, любая квартира при правильной цене сдаётся за две-три недели. В Юрмале летом был бум, зимой сложнее, но если сдавать на год по рыночной цене, то проблем нет вообще.

 

Читайте также: Содержание недвижимости в Латвии – налоги и коммунальные платежи

Фото: unsplash.com (Kazuki Taira)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Латвия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Что россиянам делать с недвижимостью в Латвии: как продать или сдать в аренду
Когда в страну не пускают
«Такого у нас ещё не было!» Авторский обзор рынка недвижимости Латвии
Главные тренды 2022 года
Недвижимость Латвии: всё растёт, но замедление вероятно…
Новостройки дорожают, а от старого фонда собственники избавляются
Обсудили получение гражданства на Карибах в 2022 году: где, почём и с чьей помощью
Роль лицензированного агента программы сложно переоценить
И всё-таки недвижимость! Эксперт оценил оставшиеся возможности для инвестиций и указал, где их реализовать
Есть три лидера
Жилые комплексы Турции, где «всё включено». Шесть впечатляющих примеров
Даже сложно представить, что такое может быть в жилом доме

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Латвии Недорогая недвижимость в Латвии Элитная недвижимость в Латвии Апартаменты (квартиры) в Латвии

Новости и статьи по теме «Латвия»:

«Такого у нас ещё не было!» Авторский обзор рынка недвижимости Латвии
  • 743
Главные тренды 2022 года
Визовый режим и вид на жительство в Латвии
  • 33743
Обновили полезную информацию