Россия, Москва, 125009, Леонтьевский пер., 25
Версия
для печати
для печати
В Москве в середине ноября компания Apex Capital провела конференцию, посвящённую программе гражданства Египта. Один из её гостей – управляющий партнёр Apex Capital Partners Египет Хани Моавад, эксперт с 15-летним опытом работы с недвижимостью страны.
– Хани, в последний год из Египта приходят сообщения о грандиозном строительстве и столь же мощной инфляции. Планы властей впечатляют, но что стоит за ними?..
– В нашем случае всё работает. Министерство жилищного строительства приступило к строительству 14 городов четвёртого поколения. Цель – увеличение количества жилья в стране.
В новых городах планируется расселить более 30 млн человек. Самые масштабные проекты – новая административная столица, где на площади более 700 кв. км будут жить 6,5 млн человек, и город Нью-Аламейн-Сити. Его параметры – площадь почти 200 кв. км и 3 млн жителей.
Это не абстрактные планы. В новую столицу уже переезжает правительство, уже работают объекты культуры, образования, здравоохранения. Разумеется, сдано много жилых и коммерческих проектов.
Государство внедряет стандарты энергетической устойчивости и переработки отходов, чтобы города стали зелёными зонами. Планируется, что на каждого жителя будет приходиться не менее 15 кв. м зелёных территорий.
– Всё это происходит на фоне серьёзного роста цен, особенно в местной валюте. В местных фунтах цены за год увеличились почти на 50%, в долларах в евро – примерно на 8–12%. Это много...
– Египетскую недвижимость заставляют дорожать несколько факторов. Во-первых, рост населения и высокий уровень рождаемости. Ежегодно в стране появляются на свет 2,2 млн детей и регистрируется около 1 млн браков.
Во-вторых, есть «национальные особенности». Египтяне считают недвижимость наиболее безопасным способом сохранения капитала, особенно на фоне высокой инфляции и девальвации местной валюты. Всё это приводит к росту спроса, который пока не получается удовлетворить, а это всегда влияет на цены.
Наконец, ожидаемый рост турпотока и зарубежный спрос. По планам, ежегодно страну будет посещать 15 млн иностранцев.
– Но не является ли высокая инфляция проблемой для роста?
– Рынок недвижимости справляется с её темпами. Цены растут вслед за изменением курса валюты. Если доллар дорожает, через несколько месяцев и жильё увеличивается в цене на такой же, если не больший уровень.
Для инвестора ведь важно, что за время строительства цены в среднем растут на 10–15% в год. Причём в долларах. Через пять лет после покупки строящегося объекта прибыль может варьироваться от 50 до 75%. К тому же новое жильё стоит дороже старого со схожими характеристиками – примерно в два раза.
– На какие риски перед покупкой надо обращать внимание? Есть ли в Египте, скажем, вероятность недостроя? Задерживают ли сроки сдачи проектов?
– Полтора года назад президент Египта подписал закон, который не разрешает начинать продажи до тех пор, пока застройщик не завершит 30% строительства. Это существенно снижает риски.
Задержки случаются. Например, застройщик обещает сдать проект через три года, а на деле передаёт ключи только через четыре. Но из-за высокого спроса рисков полной остановки проекта нет. Все девелоперы заинтересованы сдать проект.
Совет тут универсальный. Поскольку вы только присматриваетесь к рынку, обращайтесь к помощникам. В Египте выбор огромный, у нас работают как местные, так и крупные международные застройщики в основном из арабских стран – ОАЭ, Катара, Саудовской Аравии. Мы на рынке 14 лет, знакомы более чем с 300 компаниями и прекрасно знаем, кто надёжный, а кто не очень.
– На кого всё-таки в большей степени рассчитана новая египетская недвижимость? На иностранцев или египтян?
– Почти все проекты, кроме тех, что расположены на побережье Красного моря, ориентированы в первую очередь на спрос со стороны местных жителей. А вот объекты в окрестностях Хургады больше привлекут иностранцев. В стране хотят расширять курорты для привлечения большего числа туристов и увеличения загрузки отелей.
– Не получается ли, что в стране параллельно существуют два рынка? Один для приезжих – это престижные новостройки в новых локациях. Другой – внутренний: неновые квартиры и дома с неизвестной историей.
– Конечно, в Египте есть старые районы. Некоторые, где много «незарегистрированного» жилья, просто сносят, а на их месте возводят новые кварталы. Есть районы, где часть исторических зданий реконструируются. Пример – треугольник Маспиро в Каире на берегу Нила.
Если вы хотите жить в благоустроенном районе в центральной части Каира, обратите внимание, например, на богатый Замалек (Zamalek). Там вы ощутите жизнь мегаполиса. Ну а если не хотите жить в центре старого города и не рассматриваете вторичное жильё, я бы всё-таки рекомендовал рассмотреть Новый Каир.
– То есть и заработать на вторичном рынке возможно?
– Есть старые районы, которые вполне хороши для инвестиций: Замалек, Маади, Мохандесин. Все они по-прежнему престижны, и недвижимость в них дорогая. Здесь предпочитают жить состоятельные люди, хотя многие из них переселяются к востоку и западу от Старого Каира. Ведь новая инфраструктура возводится именно там.
Как и везде – всё зависит от того, как именно вы планируете зарабатывать. Хотите ли получить моментальный доход от сдачи в аренду или рассчитываете на постепенный рост стоимости актива, чтобы продать его лет через пять?
В уже построенных проектах рост цен вряд ли будет существенным, ведь они и так высоки. А рассчитывая на высокий рост стоимости и доходность в будущем, стоит обратить внимание на новостройки.
– Предположим, к вам приезжает инвестор. Что вы ему покажете ему в первую очередь? Эль-Гуну?
– Не только. Я покажу побережье Красного Моря – и Хургаду, и Марса-эль-Алам, и Сахль-Хашиш. Объекты в радиусе 40 км от аэропорта Эль-Гуны. Эта зона прекрасно подходит для тех, кто хочет зарабатывать на туристической аренде.
Затем я покажу предложения в новой административной столице, так как Египет в целом будет сильно зависеть от этого города. Наконец, обращу ваше внимание на северное побережье Египта от Александрии до Ливии. Здесь также предпочитают жить и проводить летний отдых состоятельные египтяне.
Давайте ещё раз зафиксируем: если хотите получать хороший доход в долларах – поедем в Хургаду или в Эль-Гуну. Если интересует старый район с хорошей инфраструктурой, рядом с консульством и русскоязычными школами – добро пожаловать в Каир…
– Сколько времени нужно на полноценный просмотр в Египте?
– Обычно покупатель, заинтересованный в получении гражданства, справляется за два-три дня. Но для этого надо подготовиться, иначе и месяца не хватит. Поэтому перед приездом клиента в Египет мы с ним общаемся и выясняем его предпочтения.
– На чём в итоге останавливают свой выбор иностранные покупатели?
– Как известно, иностранцы могут приобретать недвижимость в Египте везде, кроме Синайского полуострова. Там можно приобрести недвижимость только на правах лизхолда, и эта покупка не подходит для получения гражданства. Но, например, в Новом Каире никаких ограничений нет.
Я вижу, как меняется у приезжих отношение к египетской недвижимости. До приезда они планируют купить на $300 тыс. десяток апартаментов, а когда приезжают, то берут одни за $400 тыс.
Есть и те, кто хочет купить что-то за $300 тыс. – под гражданство, а в итоге приобретает коммерческий объект на Ниле за $2 млн. Кстати, те, кто не определился с выбором, вполне может присмотреться к коммерческой недвижимости. По нашему опыту, доходность от вложений в этом сегменте может быть существенно выше – до 18%.
Заинтересованы в инвестициях в недвижимость Египта? Сотрудники Apex Capital Partners вас с удовольствием проконсультируют
Россия, Москва, 125009, Леонтьевский пер., 25
Реклама. Apex Capital Partners, 514720, erid: 2SDnjcxLkCp
Фото: unsplash.com (Abdullah Helwa, Natali NN)
