Версия
для печати
для печати
Ольга Мюллер, управляющий партнёр IIG real estate consulting GmbH
Кажется, прошедшие парламентские выборы не слишком тесно связаны с рынком недвижимости. Но только на первый взгляд. Потому что от политики и политиков зависит многое. А, например, в Берлине, где с выборами одновременно проходил наделавший шуму референдум о национализации жилья, от властей в ближайшее время будут требоваться и серьёзные экономические решения.
В какой степени текущие выборы и их результаты говорят об экономических пристрастиях немцев? Безусловно, избиратели делают выбор, исходя скорее из политических пристрастий, а результаты партий мало зависят от экономических обещаний.
Вообще политики, чьи программы ориентированы на экономику, редко поднимаются высоко. Например, очень уважаемый мною Фридрих Мерц (лидер фракции ХДС/ХСС – предшественник Ангелы Меркель) так и не стал канцлером. Он в первую очередь ориентировался на предпринимателей, а их в Германии 3%. Большинство же избирателей – наёмные работники, и естественно, что партии выдвигают кандидатов, которые получили бы массовую поддержку.
***
Что нужно предпринимателям в сфере недвижимости сейчас? Чтобы можно было вести активное строительство. Чтобы разрешения выдавались проще и быстрее. Здесь я настроена оптимистично. Если СДПГ получит власть в коалиции, всё к этому и придёт. Специальные законы для этого не нужны: всё, что нужно, было принято до выборов.
Отдельный вопрос – энергосберегающее строительство, зелёные технологии. От этой темы мы полностью не уйдём, но, хотя я жёстко выступаю за экологические решения, политику главных радикалов – «зелёных» – не поддерживаю. В этой сфере всё и так достаточно зарегулировано, и будет здорово, если введут послабления.
На рынке уже выросли цены на строительные материалы, а соблюдение всех норм делает процесс строительства более дорогим. Это отражается на арендных ставках, которые в ближайшее время будут расти. От этого не уйти. Если пытаться их ограничить, упадут темпы строительства. А экономика Германии держится на недвижимости. Одна треть ВВП – это недвижимость во всех её проявлениях.
Можно ли остановить рост? Можно, но только путём введения законопроекта. Как и попытались сделать в Берлине…
Доктор Бернд Шультце, эксперт IIG real estate consulting GmbH
О ситуации в Берлине важно понимать: никакого решения на законодательном уровне нет. Закона, который давал бы право отчуждения – пусть даже за компенсацию, в Германии не существует. Просто огромная масса людей высказала своё мнение.
Что именно произошло в столице? Два года назад был принят закон о заморозке роста арендных платежей. Потом эту возможность отобрали. То есть людям сказали: «Вы будете арендовать жильё, но повышение арендных ставок будет строго регулироваться». А потом это правило отменили, сказав, что оно не соответствует закону. Кому это понравится?
Немцев действительно беспокоит рост цен. Не только в Берлине, но и в Мюнхене, Гамбурге и других городах. Просто в столице эта проблема ощущается больше всего, и она – результат многолетней политики, когда город продавал большую часть своих квартир частным компаниям. Из-за этого снижалось предложение социального жилья.
Раньше среднестатистический житель Берлина отдавал за аренду 30% своей зарплаты. Сегодня он отдаёт уже половину. При этом ситуация, когда какая-то квартира в столице пустует, уникальна…
Что реально можно сделать? Возможных решений немного. Или должна повыситься зарплата, или уменьшиться аренда. Вот в Берлине граждане и политики проголосовали за второе. Почему не рассмотреть вопрос повышения оплаты труда? Это уже вопрос инфляции. Потребительскую корзину и так искусственно удерживают, чтобы это не отражалось явно на экономике страны.
Хорошим решением было бы строительство новых квартир, но условия для этого неподходящие: есть сложности с получением разрешений на строительство, и есть уйма предписаний, как нужно строить. Никто не предлагает упростить процесс, удешевив его для застройщиков…
А рынок два года показывает, куда ведёт эта дорога: ещё меньше предложения, ещё выше спрос и цены. Всё чаще люди стараются идти нелегальным путём, найти возможность платить «налево», чтобы получить возможность жить хоть где-то. Всё это в конечном счёте сказывается на частных инвесторах, которым трудно принимать решение в состоянии неопределённости.
.png)
Когда отменили ограничение на повышение арендной платы в Берлине, многим арендаторам пришлось доплачивать разницу за год с лишним. Одновременно выросла стоимость аренды… Представляете реакцию людей?
Да, недавно власти города приобрели у частной компании большое количество квартир под социальное жильё. Но это покупка уже имеющихся площадей. А перекладывание активов из кармана в карман никак не решит проблему дефицита.
Как я сказала выше, нужно упростить процесс получения разрешений на строительство, нужно больше участков. Сейчас в Берлине этот процесс занимает до двух лет. Для большинства строительных компаний это неприемлемо. Экономика не сходится.
Конечно, берлинская ситуация во многом уникальна: после объединения Германии город фактически начал развиваться с нуля. Раньше в Берлине не было развитой экономики, это был город политиков. Сейчас только официальное население столицы растёт на 50 тыс. человек в год… Так что дефицит недвижимости здесь и политический, и экономический вопрос. Решения которому пока не видно.
Фото: shutterstock (566050516)
