Версия
для печати
для печати
Иностранцы давно активны на нашем рынке. Покупают квартиры, частные дома и таунхаусы, коммерческие помещения (прежде всего в гостиничном секторе), участки под строительство.
Единственная категория объектов, которая недоступна зарубежным инвесторам, – сельскохозяйственная земля. По закону, люди, не имеющие грузинского гражданства, не имеют права её приобретать. Это ограничение распространяется и на юридические лица, учреждённые иностранцами.
Обратите внимание на число сделок с недвижимостью в Грузии – оно растёт на протяжении последних десяти лет. Особенно сильный всплеск активности произошёл после 2017 года – во многом благодаря иностранцам. Провал в 2020-м году объясняется техническими причинами: реестр закрыли из-за Covid-19, сделку нельзя было зарегистрировать.
Зачем иностранцы покупают недвижимость в Грузии? Судя по нашему опыту, есть три основные цели…
Грузия заинтересовала инвесторов благодаря колоссальным успехам в сфере туризма. В 2019 году (до пандемии) страна приняла более 7 млн гостей, при том что здесь проживает всего 3,7 млн человек.
Зарубежные инвесторы в недвижимость ориентировались именно на доход от туристов. И результаты были очень хорошие. Краткосрочная аренда приносила 10–15% годовых. Сегодня по понятным причинам рентабельность снизилась, но мы уверены, что она восстановится вместе с турпотоком. А пока можно воспользоваться затишьем, чтобы договориться с продавцом о более выгодных условиях сделки, ведь чем меньше спрос, тем каждый покупатель сильнее в переговорах.
На долгосрочную аренду, кстати, пандемия слабо повлияла: сейчас недвижимость в Тбилиси приносит около 7% годовых, а в 2018–2019 годах регистрировали около 8–9%.
Цены на аренду пока не достигли докризисного уровня, а на покупку уже начали подниматься. По итогам октября 2021-го стоимость недвижимости в Тбилиси была примерно на 5% выше, чем годом ранее.
Наша недвижимость по-прежнему дешевле, чем в соседних странах – Армении, Азербайджане, России. В крупных городах (Тбилиси и Батуми) большинство объектов предлагаются в диапазоне от $500 до $1500 за кв. м. Цена, как и везде, зависит от местоположения, качества постройки, вида из окон и других параметров. Некоторые апартаменты и виллы стоят до $2,5 тыс. за квадрат и даже более.
Следующая популярная цель совершения сделки с недвижимостью – отдых. Многие иностранцы, побывав в Грузии в качестве туристов, решают, что выгоднее отдыхать в собственной квартире/доме, чем в отеле.
Приезжают к нам не только летом и не только ради моря. Здесь множество курортов – горнолыжные, бальнеологические, природные, гастрономические… В советские годы они были прекрасно развиты и постепенно восстанавливаются. А пока цены на недвижимость там довольно низкие.
В последние годы Грузия стала востребованным направлением для иммиграции. Правительство проделало колоссальную работу, чтобы поднять привлекательность страны. Здесь созданы максимально комфортные условия для иностранных предпринимателей, снижены налоги, упрощены процедуры регистрации компаний и сделок с недвижимостью… В глобальном рейтинге Doing Business Грузия на седьмом месте в мире (!), между США и Великобританией.
Покупка недвижимости – один из способов иммиграции. Владельцы объектов, рыночная цена которых превышает $100 тыс., вправе получить краткосрочный вид на жительство. Его обычно выдают на год с правом продления. После десяти лет проживания, а также сдачи экзамена по грузинскому языку, истории и основам права можно запросить постоянный ВНЖ или гражданство.
Программа не ограничивает покупателей. Вы можете приобрести любое число объектов на эту сумму на первичном или вторичном рынке в любом регионе страны. Сдавать в аренду недвижимость также не запрещается.
Плюс иностранцы получают инвестиционный вид на жительство, который выдаётся на срок до пяти лет. Запросить его могут инвесторы и члены их семей, которые вложили в недвижимость от $300 тыс. После пяти лет владения можно получить постоянный вид на жительство.
Это самое популярное направление среди наших клиентов. Столица, крупнейший город (1,5 млн жителей) страны со всей современной инфраструктурой. И в то же время – главный туристический центр. Здесь находится международный аэропорт. Обычно именно Тбилиси становится первой точкой назначения туристов в Грузии.
Тем, кто планирует переезд или сдачу объектов в долгосрочную аренду, рекомендую районы Крцаниси, Лиси, Сабуртало и Ваке. Здесь можно найти прекрасные ЖК с хорошим озеленением и наивысшим удобством.
Любителям колорита и тем, кто планирует сдачу в аренду туристам, советую районы Сололаки, Абанотубани, Вера, Авлабари, Чугурети. Здесь вы можете жить в старом грузинском доме (которому 100–150 лет), ходить каждое утро по узким улочкам, знать всех в лицо. Это особая эстетика, туристы хотят почувствовать эту художественную атмосферу, но жить там постоянно, как правило, через какое-то время надоедает из-за обветшалой инфраструктуры.
Самые бюджетные варианты недвижимости надо искать в районах Глдани, Исани и Самгори. Что-то среднее между всем этим – в Дидубе и Санзоне. Покупателям частных вилл рекомендую присмотреться к районам Диди Дигоми и Цкнети.
Самый востребованный морской курорт Грузии. До пандемии сюда приезжало более 2 млн человек в год, преимущественно летом.
Батуми быстро застраивается. Здесь предлагается огромное количество дешёвого жилья у моря. Если вы видите объявление «Квартира в Батуми за $15 тыс.», это не значит, что продавец аферист. Просто дом на стадии каркаса, закончат строительство через несколько лет, а площадь объекта по этой цене – 20 кв. м.
Если вы хотите отдыхать в такой студии сами, то решение о покупке может быть оправдано. Но инвесторам стоит понимать, что рынок бюджетных квартир – спичечных коробков в Батуми перенасыщен. Некоторые из них ни разу не посетил ни один турист, и продать подобную недвижимость будет сложно.
В этом регионе я рекомендую выбирать что-то особенное: виллы, большие дома, пентхаусы... Важно, чтобы ваш объект выделялся на фоне тысяч других.
Советую обратить внимание ещё на два грузинских города.
Во-первых, Гудаури, расположенный в двух часах езды от Тбилиси. Это идеальное место для любителей покататься на лыжах зимой – в сезон много туристов, жильё востребовано и хорошо сдаётся.
Во-вторых, Бакуриани. Здесь не только катаются на лыжах и сноуборде, но и гуляют, дышат полезным горным воздухом. Курорт популярен у местных семей с детьми, многие приезжают несколько раз в год, задерживаются на недели и даже месяцы. Словом, спрос на аренду есть зимой, весной и летом.
На обоих курортах тоже много дешёвых апартаментов, поэтому и в этом случае я рекомендую выбирать что-то особенное, например виллы.
В Грузии работает много девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, другие – испортили жизнь сотням покупателей.
Главный риск – остановка строительства. В последнее десятилетие подобные случаи встречаются крайне редко, на рынке появились уважаемые компании, но бдительность всё равно терять не стоит. Проверяйте информацию о застройщике! Кроме того, можно столкнуться с задержкой введения проекта в эксплуатацию на один-два года, с несоответствием качества работ заявленному, с уплотнительной застройкой.
Чтобы минимизировать риски инвестора, мы всегда проводим due diligence застройщика. Изучаем организационно-правовые структуры, которые реализуют проект. Смотрим, кто владелец, кто директор, какой капитал и история у компании, не было ли скандалов, несданных проектов.
Проверяем разрешения на строительство, все выданные сертификаты, реальность франшизы от брендов, с которыми они рекламируются (как правило, при продаже апартаментов застройщики заявляют, что отель будет функционировать под конкретным брендом, что должно обеспечить высокую заполняемость). Изучаем договор купли-продажи, предоставленный застройщиком, и при необходимости корректируем его, чтобы интересы наших клиентов были лучше защищены.
Ну и в целом – рассказываем инвестору о репутации компании исходя из нашего опыта и опыта наших клиентов. После проверки, к сожалению, часто бывает, что покупатель воздерживается от сделки.
Если же грамотно подойти к вопросу, на первичном рынке можно заключить очень выгодную сделку. Цены на этапе строительства ниже, особенно для тех, кто готов выкупать юниты оптом. Плюс можно корректировать планировку и отделку на свой вкус.
Иностранцы обычно в первую очередь изучают новостройки просто потому, что девелоперы громко о себе заявляют, активно рекламируются. Но по статистике национального реестра Грузии, на первичный рынок приходится 18% сделок, остальные 82% – продажи вторичной недвижимости. Поэтому рекомендую не исключать из выборки этот огромный сегмент: там тоже есть интересные варианты. Продавцы часто хотят заключить срочную сделку, а в этом случае можно договориться о хорошей скидке.
Здесь тоже есть свои подводные камни: проблемы с собственностью, недвижимость под ипотекой/арестом, особые обязательства (сервитут), долги по коммунальным услугам, споры с соседями и др.
Мы проверяем продавца по всем реестрам, чтобы убедиться в отсутствии долгов. Выезжаем на место, осматриваем объект, обязательно общаемся с соседями. Запрашиваем и проверяем возможные долги по коммунальным услугам. И конечно, главная страховка – правильно составленный, подписанный и зарегистрированный договор, который не должен оставлять места для каких-либо двусмысленностей.
Расчёты за недвижимость (как и любые другие товары) внутри страны должны проводиться в местной валюте – лари. Можно оплачивать с вашего банковского счёта в Грузии или передавать наличные деньги.
Международные платежи разрешается проводить в валюте. У перевода из другой страны есть один минус: он может идти несколько дней, а в местной практике сначала производится оплата, а потом недвижимость регистрируется на нового владельца. Чтобы покупатель не нервничал, пока его деньги не дошли до продавца, можно воспользоваться эскроу-счётом (хотя на практике на это редко идут).
Счёт в грузинском банке можно открыть полностью дистанционно. Понадобится доверенность, текст которой мы предоставляем, и копия паспорта. Оба документа надо заверить у нотариуса и прислать нам по почте.
Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Тем не менее в последние годы этот способ расчётов набирает обороты. Перевод обычно делают в стабильных коинах USDT/USDC (ERC-20/TRC-20). Транзакция оформляется как бартер: я тебе три биткоина, а ты мне квартиру, стоимость которой, однако, можно прописать в лари. Это абсолютно легально.
Инвесторов часто интересует дополнительное финансирование, которое помогает увеличить рентабельность их капитала. Иностранцы без ВНЖ могут оформить ссуду напрямую у застройщика (часто даже без процентов). С банками сложнее: к зарубежным заёмщикам относятся с подозрением, но у нас были успешные кейсы получения кредитов для клиентов.
Грузия – одна из лучших стран по такому показателю, как благоприятность условий для регистрации собственности (пятое место в мире в рейтинге Doing Business). Если немного доплатить за ускоренную процедуру, имущество можно переписать на ваше имя в тот же день. Нужно только представить надлежаще оформленный договор купли-продажи и другие документы.
Активно проходят и удалённые сделки. От иностранца требуется только доверенность, текст которой мы предоставляем. Всё остальное наш юрист сделает на месте.
Налоговая система здесь тоже благоприятная. В рейтинге Doing Business, который я несколько раз упоминал, Грузия на 14-м месте в мире по этому показателю.
Собственник может столкнуться со следующими сборами: подоходный налог (личный или корпоративный), НДС, налог на имущество, на прирост капитала, на дивиденды (применяется для корпораций).
При этом налоговый кодекс предлагает многочисленные льготы. Например, регистрируясь в реестре лиц, сдающих недвижимость другим физлицам для проживания, можно платить 5% подоходного налога вместо 20%. Наша юридическая фирма поможет вам минимизировать налоговую нагрузку, а значит, повысить рентабельность инвестиций.
LTA – грузинская юридическая фирма с полным спектром профессиональных услуг. У нас работают корпоративные и бизнес-юристы, специалисты, представляющие ваши интересы в суде, юристы по вопросам собственности и семейному праву, профессиональные бухгалтеры и налоговые консультанты, которые будут полезны для развития вашего бизнеса в Грузии. Каждый член команды имеет опыт в международных компаниях большой четвёрки, владеет русским и английским языками.
Мы можем участвовать в инвестировании в Грузию на всех этапах:
Заинтересованы инвестициями в недвижимость Грузии? Эксперты LTA вас с удовольствием проконсультируют.
Фото: unsplash.com (Mostafa Meraji), база prian.ru (Анастасия Фалей), flickr.com (Nicolas de Camaret)
