Таиланд, Пхукет, 131/111 Moo 7, Wichitsongkram Rd., Kathu
Версия
для печати
для печати
Лет пять назад недвижимость на Пхукете с целью инвестиций покупали 40–50% иностранцев. Остальные искали жильё для отдыха и длительного проживания. Сейчас доля инвесторов выросла до 90%. По крайней мере среди наших клиентов.
С одной стороны, сам рынок Пхукета стал более подходящим для инвестиций. Сюда пришли международные отельные сети, которые разработали простые и понятные программы получения пассивного дохода.
С другой стороны, покупатели стали более рациональными. Да, владеть виллой в Таиланде приятно, но пока вы не сдаёте её в аренду, деньги лежат замороженными в недвижимости, которую ещё и обслуживать надо. Куда выгоднее купить несколько апартаментов, зарабатывать на них, а из полученной прибыли оплачивать в том числе аренду такой же виллы. И не забывайте, что кроме рентного дохода вы сможете рассчитывать на капитализацию стоимости квартир.
Самый популярный запрос от клиентов примерно следующий: «У меня есть сбережения $100–200 тыс., в какой проект на Пхукете порекомендуете вложиться, чтобы в среднесрочной перспективе (пять – десять лет) максимально приумножить капитал?»
В этой статье я расскажу о пяти основных аспектах, которые мы анализируем при выборе объектов для инвестиций. Такой отбор проходят единичные комплексы – их мы и предлагаем клиентам. За конкретными вариантами обращайтесь индивидуально, а чтобы понять подход, читайте далее.
На первый взгляд вы можете не заметить особой разницы между курортными зонами Пхукета: везде пляжи, пальмы, красота. Но для инвестора важно, кто и зачем приезжает в конкретную локацию.
Юг Пхукета (Раваи, Най-Харн) популярен у бюджетных туристов – сюда едут студенты, фрилансеры, «зимовщики», заселяются на несколько месяцев, ищут жильё подешевле. Много на аренде квартиры здесь не заработаешь.
С точки зрения инвестора, в локации важны всего две вещи: хороший средний чек и высокая заполняемость недвижимости. Север Пхукета (Камала, Банг-Тао, Найтон) с этих позиций однозначно выигрывает. Здесь сосредоточены лучшие пятизвёздочные отели, сюда же едут самые платёжеспособные туристы. В результате и собственники квартир зарабатывают намного больше.
С бюджетом $100–200 тыс. вы можете рассматривать любой район Пхукета. Даже на знаменитой «Миле миллионеров» есть несколько комплексов, где за эти деньги вы купите квартиру. А раз так, то рекомендую выбирать лучшее – самые востребованные курортные локации на севере Пхукета.
Для инвестиций в недвижимость Пхукета новостройки подходят лучше. На первичном рынке есть комплексы с профессиональным отельным управлением (а именно грамотный управляющий будет зарабатывать вам доход!). Подобные проекты стали появляться всего несколько лет назад, на вторичке их просто мало, и те, что есть, инвестору покупать невыгодно из-за цены и пропорционально меньшего дохода. На мой взгляд, брать старую квартиру имеет смысл только в том случае, если вы сами намерены её сдавать. Если же хотите, чтобы недвижимость работала без вашего участия, выбирайте новостройки.
Безусловно, инвестиции в стройку связаны с дополнительными рисками. Поэтому важно найти надёжного девелопера. На Пхукете строят очень много самых разных – крупных и мелких – компаний, есть даже русскоязычные застройщики.
Главное при выборе – портфолио компании. Надо смотреть, какие проекты застройщик уже реализовал, необязательно на Пхукете. Например, здесь работают китайские девелоперы, известные в своей стране; даже если они только вышли на рынок Таиланда, их репутация позволяет рассчитывать, что проект будет построен качественно и в срок.
Рекомендую сотрудничать с крупными и опытными застройщиками: так меньше рисков. Тем более что по условиям продаж они не отличаются от мелких компаний.
Самый рискованный момент в стройке – получение разрешений на возведение здания. Пока у застройщика не готов полный пакет документов на комплекс, то и разговаривать с ним не о чем.
Впрочем… возможны исключения. Если надёжный застройщик осваивает простой и пологий участок, где разрешение точно будет получено, можно войти в стройку на старте по самым низким ценам. Но начинающим инвесторам я бы такую игру не советовал. Мы продаём только те комплексы, где вся документация получена, чтобы исключить самые опасные моменты.
Также важна концепция комплекса. Новостройки на Пхукете бывают двух типов. Во-первых, резидентские, то есть ориентированные на постоянное проживание местных и экспатов, – они вам не подходят. Их можно сдавать в аренду, но только на срок от одного месяца, что не плохо, но приносит несравнимо меньший доход. Во-вторых, инвестиционные, то есть проекты, предназначенные для сдачи в посуточную аренду. Если вы хотите вложить деньги и извлекать стабильный доход, вам нужен второй вариант!
В инвестиционных проектах лучше развита инфраструктура – бассейны, фитнес-залы, ресепшен, рестораны и прочее. Рассматривая всю эту красоту, не стоит поддаваться эмоциям. Да, стильный комплекс с развитой инфраструктурой наверняка привлечёт туристов. Но для нас важнее, какой «кусок пирога» управляющий отдаёт владельцам недвижимости.
Бывает, обещают гарантированный доход 7%, но если разобраться со всеми дополнительными платежами, выяснится, что чистыми владелец квартиры получит 3,5% – а это уже не интересно, ведь есть комплексы, которые приносят 7–8% за вычетом всех расходов. Для наших клиентов мы делаем подробные расчёты по самым ликвидным квартирам в комплексе.
Всегда оцениваем и потенциал объекта при перепродаже, ведь у любой инвестиции есть горизонт планирования. Здесь имеет значение качество строительства, расположение, видовые характеристики – словом, всё, что позволит ему конкурировать с другими на вторичном рынке. При этом оценивать стоит и окружение. К примеру, если в районе ведётся активная застройка, продать будет тяжелее. Подобная ситуация, кстати, сейчас сложилась вокруг пляжей Ката и Карон.
Бывает, что и застройщик надёжный, и комплекс хороший, но вот конкретную квартиру в нём мы не советуем – каждый инвестиционный кейс рассматриваем индивидуально.
Обычно я не рекомендую инвесторам выбирать самые маленькие апартаменты. На Пхукете каждый год появляется около 4 тыс. новых студий. Понятно, что при продаже будет высокая конкуренция. Лучше брать квартиру с одной или двумя спальнями. Но возможны исключения. Допустим, интересная стратегия – приобрести две студии рядом. При сдаче в аренду они принесут максимальный доход. А при продаже их можно объединить в квартиру с двумя спальнями, что значительно увеличит цену и число потенциальных покупателей.
Если же вы хотите приобрести студию, выбирайте с выходом к бассейну или с видом на море или горы. Либо берите любую, главное, по цене значительно ниже рынка. Например у нас сейчас есть кейс: апартаменты в 50 метрах от пляжа, на первой линии, можно взять за $107 тыс. с полным пакетом мебели. Для такой локации цена крайне выгодная. Через пару лет эту квартиру легко можно будет продать на $30–40 тыс. дороже.
Многих волнует, стоит ли гнаться за видом из окна. Это зависит от условий арендной программы. Если застройщик будет выплачивать гарантированный доход в течение пяти лет, а затем выкупит вашу квартиру обратно (подобные предложения на Пхукете встречаются), то нет никакого смысла переплачивать за вид. Если же продавать будете сами, стоит об этом позаботиться. Хорошие варианты – вид на море, на горы, на бассейн.
Впрочем, если цена выгодная, а вид посредственный, то квартиру всё равно можно купить. Туристов привозят на автобусах и заселяют в соответствии с выбранной категорией – поэтому даже апартаменты без вида не простаивают. А при продаже это уже не ключевой параметр: люди выбирают удобную планировку и расположение, а вид из окна вторичен.
Что значит «выгодная цена»? А это зависит от локации и характеристик проекта. Например, на пляже Камала в окружении люксовых гостиниц строится комплекс под управлением французского отельного бренда MGallary. Малоэтажная застройка, домики на две – четыре квартиры. Можно выкупить здание целиком и получить виллу в полную собственность на самом крутом курорте Пхукета. Для подобного проекта и 200 тыс. батов ($6,5 тыс.) за кв. м недорого. А в типовом комплексе без изысков квадрат продаётся примерно за 100 тыс. батов ($3,3 тыс.).
Каждый случай надо изучать – выгодно это или нет. Средней цены как таковой не существует. Есть определённые комплексы, где на определённой квартире в определённое время можно заработать. Это надо находить. Этим мы и занимаемся.
Последний пункт в списке, но, возможно, первый по значимости – перед сделкой надо выяснить, кто, как и на каких условиях будет управлять недвижимостью. Ведь квартира не сама по себе приносит деньги – их зарабатывает управляющий, какую-то часть забирает себе, оставшееся отдаёт собственнику. Соответственно, ваш доход будет зависеть от его успехов.
Мы выбираем комплексы с профессиональным отельным управлением от международных гостиничных брендов – Best Western, Wyndham Group, Sheraton, Movenpick, Renaissance. Это гарантия качественного сервиса, чего тайские компании пока не могут обеспечить. Пхукет ещё недавно был островом рыбаков. Тайцы старательные, но не всегда понимают, как должен работать современный апарт-отель. Для них нормально, например, повесить бельё на просушку на общей территории пятизвёздочного комплекса; они искренне не понимают, почему так не надо делать.
А сервис, в свою очередь, гарантирует регулярную загрузку апартаментов по максимальным ценам. А значит, и доход для собственников.
Безусловно, комплексы под управлением ведущих гостиничных брендов тоже надо внимательно изучать. И тут важны даже не стандарты строительства – за этим сам отель проследит (они заключают с застройщиками договоры, где прописывают каждую мелочь). Важно, в какой пропорции будет делиться прибыль. Надо посмотреть условия арендной программы и понять, какие статьи расходов отельный оператор берёт на себя, что перекладывает на собственника недвижимости и каким получится чистый доход. Мы для своих клиентов рассчитываем денежный поток на пять и десять лет.
Специалисты Exotic Property готовы вас проконсультировать – обращайтесь
Таиланд, Пхукет, 131/111 Moo 7, Wichitsongkram Rd., Kathu
