Ирландия выдаёт туристические визы россиянам. А что там с недвижимостью?

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

• на 9,1% в 2017 году,
• на 8,5% в 2018-м,
• на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

• входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
• первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
• № 6 в мире по уровню экономических свобод;
• № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
• № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
• первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, здесь имеют штаб-квартиры 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1 658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

• Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн. 
• Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн. 
• Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина.
• Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн. 
• Управляющие активами Swiss Life решили вложить в Дублин €27 млн. 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, J.P. Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

150 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Предлагается к продаже новый пентхаус с панорамным видом на море, расположенный на 6 этаже дома с лифтом в районе Кава, Тиват. Площадь: 38 кв.м. Планировка: гостиная с кухней, 1 спальня, 1 санузел, балкон с видом на море, прихожая. Пентхаус с дизайнерским ремонтом, полностью меблирован и оборудован всей бытовой техникой. В каждой комнате...

Antarex

800 000 €

Земля в Утехе, Черногория

4004 м²

Код объекта - 1.25.15.2973 Урбанизированный участок площадью 4004 кв.м. в Барской риьвере, Утеха рядом с отелем Видиковац на 1 линии моря. Хорошо подойдет для строительства туристического комплекса.

DOO TradeGoria

500 000 €

Земля в Салониках, Греция

1033 м²

Продается огорожденный земельный участок площадью 1033 кв.м. в пригороде города Салоники. Состоит в рамках плана города. На территории есть: строение. С возможностью строительства на 516 кв.м. Имеет вид на море.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

300 000 €

Апартаменты в Бечичи, Черногория

98 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Структура пантхауса: Кухня-гостиная, прихожая, 2 спальни, 2 санузла, прихожая, 2 террасы с видом на горы и на море! МЕСТО В ПОДЗЕМНОМ ПАРКИНГЕ В ЦЕНЕ!!! Удобства: МОРЕ ЧЕРЕЗ ДОРОГУ!!! ВИД НА МОРЕ И ГОРЫ!!! Удобная планировка. Качественный ремонт. Квартира...

GATE Realty

12 500 000 €

Доходный дом в Баден-Бадене, Германия

2280 м²

Вашему вниманию представлен новый многоквартирный дом в пригороде Баден-Баден, в центре города Гаггенау (земля Баден-Вюртемберг). Жилой дом общей площадью 2 280 кв.м., состоит из 20-ти квартир и коммерческого помещения на первом этаже. Дом в настоящее время полностью реконструируется и перестраивается. Магазин с большой торговой площадью (468...

EW Real Estate

670 000 €

Квартира в Риге, Латвия

159 м² 4

ВНЖ при покупке

Предлагаем эксклюзивную квартиру в новом проекте Гипсовая Фабрика! Жилой проект «Гипсовая фабрика» расположен в уютной зеленой части острова Кипсала на левом берегу реки Даугава. Проект c внутренним садом вместил в себя 58 апартаментов класса люкс и 4 эксклюзивные виллы. Тихий прибрежный центр Риги, уникальный лофт высокой архитектуры, стиль...

Mercury Group

138 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 11, , 115m², €138,000Ощутите вершину роскоши жизни в оживленном районе Махмутлар в Алании. Эти изысканные апартаменты, расположенные на 11-м этаже престижного 12-этажного здания, предлагают непревзойденный вид на город и природу, который поразит вас. Эта современная резиденция, построенная в 2017 году, создана для тех, кто...

LUXURY ESTATE TURKEY

257 695 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Новый проект Al Raha lofts! Апартаменты подходят для жизни и инвестиций! Высокая доходность от 10%! Беспроцентная рассрочка! Al Raha lofts - элитный многоквартирный жилой комплекс от Reportage Properties. Al Raha Lofts включает в себя эксклюзивные объекты для отдыха с благоустроенной общей зоной отдыха, бассейном, частными джакузи, тренажерным...

DDA Real Estate

175 000 €

Квартира в Салониках, Греция

37 м² 1 1

Продается квартира площадью 37 кв.м в Салониках. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

753 000 €

Дом в Пхукете, Таиланд

394 м² 3 3 3

Вилла с тремя спальнями станет прекрасным местом для отдыха и проживания большой семьи. Наполняя новым смыслом понятие ";дом";, каждый элемент в этой вилле реализован так, чтобы обеспечить максимальное удобство и комфорт. От кухонных пространств, готовых к кулинарным экспериментам, до просторных спален с гардеробными и местом для хранения...

Mercury Group

358 000 €

Пентхаус в Кестеле, Турция

90 м² 4 3 3

Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает вашему вниманию квартиру в живописном районе Кестель, Аланья! Этот уголок побережья Турции славится своими великолепными пляжами, уютной атмосферой и развитой инфраструктурой. Кестель сочетает в себе спокойствие и удобство, предлагая разнообразные магазины, рестораны и парки, что...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

2 500 000 €

Магазин в Касселе, Германия

1100 м² 5.4% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

• Строящийся супермаркет в Гессене • Срок окончания строительства: 1 квартал 2022 • Арендопригодная площадь: 1 100 кв.м • Площадь земли: 6 000 кв.м • Доход от аренды в год — 135 000 евро • Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории...

Intermark Global

125 000 €

Апартаменты в Порво, Финляндия

98 м² 4 2 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

634 790 €

Квартира в Майами, США

145 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

85 000 €

Апартаменты в Турции

85 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в малоэтажном проекте в пешей доступности от моря в Мерсине, Томюк Томюк — один из наиболее популярных районов Мерсина, привлекающий внимание своей живописной природой и удобной транспортной доступностью. Новый жилой проект, расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от моря, представляет собой отличную возможность как для...

TEKCE

384 000 €

Апартаменты в Пафосе, Кипр

2 2

ВНЖ при покупке

Проект расположен на окраине города Пафос, в живописной бухте Корал-Бэй, предлагая образ жизни, сочетающий утонченную элегантность и современный комфорт.Недвижимость спроектирована с исключительным вниманием к деталям и отражает высокое мастерство архитектурного исполнения — здесь современная эстетика гармонично переплетается с теплом...

BLUE SKY HOUSES

547 519 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная возможность инвестировать в роскошные апартаменты кондоминиума EDEN RESIDENCES в престижном районе Банг Тао! Это идеальный выбор для тех, кто ищет стабильный доход и комфорт. Рассрочка! В 50 метрах от пляжа! Удобства: бар, видеонаблюдение, фитнес, сад, детская зона, гостиная, парковка, ресторан, безопасность, магазин...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

2 000 000 €

Бунгало в Пафосе, Кипр

340 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Это бунгало в современном стиле расположено в одном из самых престижных районов Пафоса. Расположенное в предгорьях деревни Кония, бунгало предлагает прекрасный вид на побережье Средиземного моря и центр города Пафос. Это также всего в нескольких минутах езды от центра деревни, где можно найти местные таверны и различные удобства. Также его...

BLUE SKY HOUSES

347 318 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

191 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Строящаяся вилла с бассейном в бутик-поселке состоящем всего из 8 частично соединенных вилл. Вилла с двумя обособленными спальнями для комфортного проживания, где просторная гостиная является центром дома. Каждая спальня с собственной ванной комнатой, что обеспечивает максимальную приватность и удобство для вас и ваших гостей. Полностью...

Leto Real Estate

115 000 €

Дом в Фикулле, Италия

142 м² 5 3 2

На продажу часть отремонтированного фермерского дома в Умбрии на границе с Тосканой - квартира на втором и третьем этажах с мансардой, с садом кондоминиума, за которым ухаживает садовник. Собственность находится на окраине жилого комплекса/борго, на полпути между Римом и Флоренцией, на высоте более 500 метров над уровнем моря, в тихом и...

Great Estate

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

• Госпошлина (1% от цены объекта стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
• Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
• Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
• Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
• НДС (23%) по расходам – €6,4 тыс.
• Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

• ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
• ремонт и обслуживание лифтов;
• освещение общих площадей;
• услуги садовника;
• обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
• обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
• сбор и вывоз мусора;
• иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), в которые входит следующее:

• взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом;
• рассмотрение заявок на обслуживание;
• ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей; сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений;
• бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов;
• соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда;
• подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли;
• взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами.

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты Spire Capital LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

elena@spirecapital.ie

+7 903 245-67-45

Условия цитирования материалов Prian.ru