Ирландия выдаёт туристические визы россиянам. А что там с недвижимостью?

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

• на 9,1% в 2017 году,
• на 8,5% в 2018-м,
• на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

• входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
• первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
• № 6 в мире по уровню экономических свобод;
• № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
• № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
• первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, здесь имеют штаб-квартиры 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1 658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

• Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн. 
• Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн. 
• Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина.
• Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн. 
• Управляющие активами Swiss Life решили вложить в Дублин €27 млн. 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, J.P. Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

1 219 965 €

Квартира в Нетании, Израиль

160 м² 5 4

Квартира в элитном доме - Мигдаль Давид, город Нетания. Дом находиться у самого центрального променада города и перед спуском на море. 18 этаж, вид на море, 5 комнат, 160 кв.м жилая площадь, 25 кв.м балкон.

Israel Home

450 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

200 м² 9 6 4

ВНЖ при покупке

Продается 3-этажный коттедж площадью 200 кв.м на полуострове Ситония, региона Халкидики. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты, одной кладовой Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

5 984 054 €

Квартира в Майами, США

300 м² 5 4 6

Онлайн-показ Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США

Square Estates LLC

250 000 €

Дом в Пиерии, Греция

50 м² 2

Продается 1-этажный коттедж площадью 50 кв.м на Олимпийской Ривьере. Недвижимость продается с мебелью. Продается коттедж площадью 50 кв.м в живописном уголке Пиерии находящийся в 300 метрах от песчаного пляжа. Коттедж состоит из гостиной с кухней, спальни и санузла с душем. Собственный участок имеет площадь 1000 кв.м. На участке есть скважина...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

98 000 €

Дом в Иматре, Финляндия

142 м² 5 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Возможно оформление на нескольких собственников!!! Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Бетонно-кирпичный, благоустроенный, отдельно стоящий дом в тихом спальном районе города Иматры. Сдан в аренду за 800 евро/месяц + вода + свет + отопление. Год постройки - 1981, площадь - 128 / 141,5...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 1

ВНЖ при покупке

Вашему вниманию представлена квартира 1+1 в строящемся комплексе. Апартаменты расположены в живописном районе Авсаллар. Планировка включает в себя: гостиную в американском стиле, спальную комнату, 1 санузел и балкон. Общая площадь составляет 57 м2. Квартира расположена на 2 этаже. Жилой комплекс находится всего в 800 метрах от моря....

RestProperty

428 000 €

Дом в Лимасоле, Кипр

142 м²

ВНЖ при покупке

Продается 0-этажный коттедж площадью 142 кв.м В Лимассоле. Из окон открывается вид на горы.Объект облагается НДС. К недвижимости относится парковочное место, сад.

Mercury Group

516 541 €

Апартаменты в Гюзельюрте, Кипр

170 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый современный комплекс, состоящий из четырех 20-этажных блоков будет построен в Гюзельюрте. Гюзельюрт в переводе с турецкого `красивая страна', Это город славится своими ароматными рощами цитрусовых и рынками, продающими множество местных продуктов. Расположенный на западе Северного Кипра, этот город-рынок - необычное явление для туристов,...

Leverage Investments

56 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2

Площадь: Этот двухкомнатный апартамент имеет общую площадь в 58 квадратных метров, что предоставляет комфортное пространство для проживания.Этаж: Апартамент расположен на 4 этаже здания, что может предоставлять интересный вид на город.Инфраструктура комплекса: В состав комплекса входит множество удобств:Бассейн: Наличие бассейна...

алтернатива имоти оод

415 000 €

Вилла в Анталии, Турция

170 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

150 000 €

Квартира в Столиве, Черногория

61 м² 2

ВНЖ при покупке

Продается просторная и светлая с одной спальней и большой террасой в новом доме в Столиве! Площадь - 61 кв.м. Площадь террасы - 44 кв.м. Первый высокий этаж (второй этаж с улицы). Парковочное место в закрытом гараже уже входит в стоимость. Современный и качественный ремонт и мебель. Высокие потолки. Теплый пол по всей квартире....

Smart&Rich Montenegro

145 000 €

Квартира в Салониках, Греция

95 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 95 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

420 000 €

Вилла в Пафосе, Кипр

180 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата криптовалютой

ПМЖ по ускоренной схеме , Рассрочка платежей. 3 спальный дом в ближайшем пригороде Пафоса - Месоги. Проект всего в 3 минутах езды от Международной школы Пафоса и всего в 5 минутах от центра Пафоса и моря. Элегантно спроектированные эти потрясающие виллы предлагают выбор различных дизайнов и размеров с 3-5 спальнями, с дополнительным...

ABC CYPRUS HOMES

270 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

202 м² 3 3

Баошич дом с прекрасным видом на море. Дом состоит из трех этажей, гаража, большой террасы, двора. Продаются две однокомнатные квартиры на первом этаже 47 м2 и 53 м2 (вид на море), однокомнатная квартира 78 м2 на втором этаже (с отличным видом на море), гараж 24 м2, терраса на гараже 80 м2. Площадь двора вокруг дома 453 м2 (окультуренный,...

Rivijera Nekretnine

105 000 €

Квартира в Сеоце, Черногория

72 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Квартира с 2 спальнями, расположена в тихом районе Будванской ривьеры, Сеоце, Приевор. Расстояние до г. Будва составляет 3 км., расстояние до пляжа Яз – 1 500 м. Площадь: 72 м2 Этаж: 3 Структура квартиры: - прихожая, - гостиная с кухонной и обеденной зонами, - 2 спальни, - ванная комната, - терраса (великолепный вид на...

Galeo

155 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести двухкомнатную квартиру в новом комплексе класса люкс в центральной части Махмутлара по самой выгодной цене города О строительстве: Комплекс был сдан в эксплуатацию в начале 2024 года и является проектом ведущего застройщика побережья, известного своим высоким...

Uptrend homes

100 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

56 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Квартиры с видом на море и природу Алании, Авсаллар. О строительстве: ;Сдача проекта – ноябрь 2024 года.; Район\пляж: Район Авсаллар расположен в нескольких минутах езды от центра Алании. Это развитый район со всей необходимой инфраструктурой для проживания круглый год.; Пляж Авсаллара - одни...

Uptrend homes

100 000 €

Квартира в Баре, Черногория

37 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже абсолютно новая квартира с одной спальней в Добрых Водах всего в 150 метрах от моря и в 100 метрах от отеля Калампер. Дом 2024 года постройки. Квартира на третьем этаже. Площадь 37,33 м2. Установлены два кондиционера. Помощь в обстановке мебелью по запросу клиента. Так же возможно купить гараж 16 м2 за 17 тыс. евро.

DOO "Monteonline"

67 661 €

Вилла в Паттайе, Таиланд

75 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Привлекательная возможность инвестировать в уютные виллы в престижном районе Паттайи с высокой доходностью! Рост цены в год: стабильный рост на уровне 5-10%! Рассрочка! Дом сдан! Готов к заселению! Мебель: все дома сдаются с чистовым ремонтом. Имеется встраеваемая кухня, оборудованные сан узлы и кондиционеры. COZY VILLE - современные...

DDA Real Estate

26 000 €

Дом в Обзоре, Болгария

70 м² 3 2 1

Добротный болгарский дом рядом с городами Обзор и Бяла в деревушке Попович*. Все коммуникации, готов к проживанию. Площадь дома: 70 кв.м., участок площадью 1800 кв.м. Планировка дома: две спальни, гостиная, кухня со столовой, кладовка, прихожая, санузел, чердак. Обзор имеет статус национального курорта Болгарии. Небольшой и уютный городок на...

Glavno

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

• Госпошлина (1% от цены объекта стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
• Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
• Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
• Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
• НДС (23%) по расходам – €6,4 тыс.
• Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

• ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
• ремонт и обслуживание лифтов;
• освещение общих площадей;
• услуги садовника;
• обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
• обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
• сбор и вывоз мусора;
• иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), в которые входит следующее:

• взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом;
• рассмотрение заявок на обслуживание;
• ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей; сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений;
• бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов;
• соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда;
• подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли;
• взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами.

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты Spire Capital LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

[email protected]

+7 903 245-67-45

Условия цитирования материалов Prian.ru