a
Версия
для печати

Как заработать до 10% годовых на недвижимости в Дублине. Факты о жилье в Ирландии

На протяжении последних нескольких лет мы наблюдаем падение доходности вложений в европейскую недвижимость. Это вполне объяснимо: дешёвая ипотека, отрицательные ставки по депозитам и недостаток альтернативных вариантов инвестирования. Но есть ещё локации, где с минимальным риском можно зарабатывать до 10%. О рынке недвижимости Дублина – в презентации партнёра компании Spire Capital Сергея Кумекова.

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

  • на 9,1% в 2017 году,
  • на 8,5% в 2018-м,
  • на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

  • входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
  • первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
  • № 6 в мире по уровню экономических свобод;
  • № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
  • № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
  • первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира имеют здесь штаб-квартиры. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

IT

Фармацевтика

Финансы

Google

Facebook

Twitter

Amazon

PayPal

Salesforce

HP

Microsoft

Intel

Dell

Pfizer

Allergan

Gilead Sciences

Leo Pharma

Merck

Regeneron

Mylan

Novartis

Takeda Shire

Jazz Pharma

Deutsche Bank

Allianz

State Street

J.P Morgan

Bank of America

MasterCard

BNY Mellon

Citibank

Barclays

HSBC

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии
Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

  • Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн 
  • Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн 
  • Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина
  • Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн 
  • Управляющие активами Swiss LIfe решили вложить в Дублин €27 млн 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с 1 спальней в Дублине
Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10%, в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков
Сергей Кумеков
партнёр

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, JP Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в Финансовом квартале Дублина
Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые доки
Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в Юридическом квартале Дублина
Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Доходный дом в Дублине
Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков
Сергей Кумеков
партнёр

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Важно

1. Ирландское законодательство позволяет при смене собственника доходного дома выселить всех жильцов – для проведения ремонтных работ.

2. Как и в других странах, управлять доходным домом проще, чем отдельными квартирами, тем более в разных локациях.

3. Местным жителям покупать доходную недвижимость менее выгодно: на них ложится бремя высокого подоходного налога. В результате иностранные инвесторы при прочих равных получают большую доходность.

4. Обратите внимание на низкий налог при переходе прав собственности на объекты (stamp duty). На недвижимость стоимостью до €1 млн он составляет 1%. Для сравнения, в Берлине аналогичный платёж составляет 6% от цены объекта.

Сергей Кумеков
Сергей Кумеков
партнёр

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

  • Госпошлина (1% от цены объекты стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
  • Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
  • Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
  • Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
  • НДС (23%) по расходам расходы – €6,4 тыс.
  • Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

  Арендный доход в год

€30 000

  Налог на недвижимость

€497

  Регистрация аренды

€90

  Страховка

€300

  Эксплуатационные расходы

€2 000

  Услуги по управлению

€5 904

  Ежегодная налоговая отчётность

€1 845

  Итого расходы в год, вкл. НДС

€10 636

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

  • ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
  • ремонт и обслуживание лифтов;
  • освещение общих площадей;
  • услуги садовника;
  • обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
  • обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
  • сбор и вывоз мусора;
  • иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), которые включают следующее.

  • Взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом
  • Рассмотрение заявок на обслуживание
  • Ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей. Сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений
  • Бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов
  • Соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда
  • Подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли
  • Взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты SPIRE CAPITAL LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

elena@spirecapital.ie

+7 903 245-67-45

Связаться с компанией

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Ирландия, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Сюда текут деньги мира. Топ-25 городов для инвестиций
Куда и почему лучше вкладывать сбережения
Обзор налогов в Европе: сравнительная таблица главных налогов для физических и юридических лиц
Если вы получаете доходы в Европе...
Топ событий года, которые повлияли на рынок недвижимости
Не только пандемия
Испания на фоне коронавируса – быт, настроения, рынок недвижимости
«Сделки проводятся, банки и нотариусы работают, дно рынку не грозит»
Недвижимость Греции сейчас: есть ли спрос, кто интересуется и чего ожидать
Главный тренд этого года – всем нужен ВНЖ
2020 год в цитатах риелторов. Мнения о рынках зарубежной недвижимости в 2020 году
Факты, озвученные на вебинаре Prian.ru

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Ирландии Дома (виллы) в Ирландии Апартаменты (квартиры) в Ирландии Коммерческая недвижимость в Ирландии

Новости и статьи по теме «Ирландия»:

Как заработать до 10% годовых на недвижимости в Дублине. Факты о жилье в Ирландии
  • 1605
В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья
Сюда текут деньги мира. Топ-25 городов для инвестиций
  • 2570
Куда и почему лучше вкладывать сбережения