Ирландия выдаёт туристические визы россиянам. А что там с недвижимостью?

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

• на 9,1% в 2017 году,
• на 8,5% в 2018-м,
• на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

• входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
• первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
• № 6 в мире по уровню экономических свобод;
• № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
• № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
• первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, здесь имеют штаб-квартиры 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1 658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

• Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн. 
• Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн. 
• Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина.
• Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн. 
• Управляющие активами Swiss Life решили вложить в Дублин €27 млн. 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, J.P. Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

2 112 406 €

Вилла в Майами, США

410 м² 7 6 7

Кредит

Здравствуйте! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

352 000 €

Апартаменты в Гермасойе, Кипр

86 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Недвижимость расположена в тихом жилом районе Гермасойи, одного из лучших районов Лимассола, всего в 2 км от ближайшего организованного песчаного пляжа. Вся повседневная инфраструктура, от банков и супермаркетов до магазинов и ресторанов, находится менее чем в 1 км от отеля. Кроме того, легкий доступ к шоссе делает его идеальной базой для...

MySpace Real Estate

450 000 €

Вилла на Корал бэй, Кипр

140 м² 4 3 2

Удалённая сделка Объект под сдачу

3 спальная вилла на курорте Корал Бей в 5 мин ходьбы до песчаного пляжа Коралия. Возможна оплата в Эмираты. Пешеходная доступность автобусной остановки, в 1 мин от отеля и минимаркета, в 10 мин езды до Пафоса и заповедника Акамас. На территории виллы- парковка, сад, бассейн. На первом этаже- открытого плана просторная гостиная с камином,...

ABC CYPRUS HOMES

250 000 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

47 м² 1 1 1

Этот жилой комплекс расположен на западном побережье Пхукета, всего в нескольких шагах от пляжа Камала. Комплекс состоит из 39 малоэтажных зданий и 236 квартир. Проект великолепно спроектирован, здания расположены на разных уровнях, спускаясь каскадами к пляжу, следуя ландшафту местности, что позволяет владельцами и гостям насладиться видом на...

Kofanoff Estate

270 000 €

Дом в Монтегаббьоне, Италия

443 м² 8 4 1

Дом расположен на вершине холма, с панорамными видами на близлежащие долины, особенно радующими глаз во время заката. Объект представляет собой на данный момент руины, но тем не менее хранит атмосферу и историю, которые ждут своего часа быть возрождёнными и восстановленными. Благодаря нашим местным проверенным партнёрам, мы можем вместе...

Great Estate

77 500 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

63 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в бутик-проекте в Анкаре, Инджек Анкара — столица Турции и один из самых удобных городов для жизни. Здесь всё продумано: хорошо развит транспорт, много государственных учреждений, университетов и безопасных жилых районов. Город организован и комфортен, а также предлагает хорошие возможности для инвестиций. Одним из привлекательных...

TEKCE

1 690 000 €

Вилла в Эзе, Франция

220 м² 7 4

Кредит 0.85-1.85%

На тихом участке 1400 м2, красивая вилла в отличном состоянии с 215 м2 жилой площади, предлагает превосходный пейзажный бассейн с подогревом, джакузи и прекрасный вид на горы и море. Среди прочего, она имеет большую автостоянку, гараж, прачечную, подвал и тренажерный зал. Дом состоит из следующего: Уровень сада: отдельная квартира, состоящая из...

RFC ESTATE

260 000 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

64 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры для дома и офиса на дороге Басын Экспресс, рядом с метро в Багджыларе, Стамбул Предлагаются современные квартиры, подходящие как для жилья, так и для ведения бизнеса, в районе Багджылар на улице Басын Экспресс (Basın Ekspres yolu) — одном из самых динамично развивающихся районов Стамбула с высоким инвестиционным потенциалом. Удобное...

TEKCE

135 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

Представляем вниманию трехкомнатную меблированную квартиру в одном из жилых комплексов района Тосмур. Вариант прекрасно подойдет как для постоянного проживания, так и для временного отдыха. Квартира находится на 6 этаже, имеет планировку 2+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, две спальные комнаты, два санузла, два балкона и...

Alanya Eiendom

349 900 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

124 м² 3 3 2

Вилла в Эль-Расо, Гуардамар-дель-Сегура. Салон, открытая кухня, 3 спальни, есть возможность сделать четвертую спальню, 2 ванные комнаты, солярий. Общая площадь 124 м2. На участке в 300 м2 есть сад, частный бассейн и место для парковки автомобиля.Эль-Расо – это очень востребованный район на побережье Коста-Бланка. Здесь есть все необходимое для...

ESTATE BARCELONA

2 500 000 €

Инвестиционный проект в Логатеце, Словения

1656 м² 6% в год

Логатец расположен в 25 километрах к юго-западу от столицы страны Любляны. Через город проходит железная дорога Любляна — Копер, рядом с городом проходит автомагистраль того же направления. Другие автодороги ведут в сторону Идрии, Краня и Постойны. Логатец находится в 35 минутах езды от Любляны. ОПИСАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ: К продаже...

FUTURE REAL ESTATE

851 000 €

Квартира в Лимасоле, Кипр

137 м² 1

ВНЖ при покупке

ТОЛЬКО ДВЕ 3-СПАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ ДОСТУПНЫ! Комплекс предлагает впечатляющий образ жизни для тех, кто ценит комфорт современного закрытого комплекса. Он расположен в одном из самых престижных туристических районов Лимассола, в нескольких минутах ходьбы от песчаного пляжа. Тихое окружение и близость ко всем городским удобствам, включая рестораны,...

Mercury Group

1 284 687 €

Дом в Майами, США

350 м² 5 4 4

Кредит

Приветствую! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Спасибо Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776

Square Estates LLC

26 000 €

Дом в Иматре, Финляндия

71 м² 2

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Imatra продаётся дом 71,3 / 101,8 m². Цена - 26 000 €. Годовой налог на недвижимость - 453,35 евро /год. Недвижимость продаётся для дальнейшего ремонта. В доме выполнена теплоизоляция и частичные электромонтажные работы. Дом...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

1 280 000 €

Вилла в Болонье, Италия

480 м² 5 4

В окрестностях Болоньи выставлена на продажу вилла класса люкс с частным садом. Площадь виллы составляет 480 кв.м. Она располагает тремя этажами, включая цокольный. Первый этаж отведен под просторный и светлый салон с камином и выходом в сад. Далее расположена кухня и две супружеские спальни с ванной. Верхние этажи занимают три комнаты с тремя...

Lionard Luxury Estate

85 000 €

Земля в Булярице, Черногория

504 м²

Код объекта - 1.30.15.8995 Продажа земельного участка в Булярице 2, площадь участка 504 м2, предусмотрено под туристическую застройку, но пока тех условия не выданы. Рядом побережье продано под застройку порта типа Порто Монтенегро. Хорошая инвестиция. От моря 100 м. Цена 85000

DOO TradeGoria

92 000 €

Квартира в Алании, Турция

58 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Квартира 1+1 площадью 58 м², расположенная на 1-м этаже современного комплекса. Новый дом, введенный в эксплуатацию в 2024 году, предлагает комфортные условия для жизни или отдыха. Район\пляж: Комплекс находится всего в 100 метрах от моря, что делает его идеальным вариантом для тех, кто хочет наслаждаться пляжем в любое...

Uptrend homes

174 000 €

Апартаменты в Кестеле, Турция

60 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем вниманию жилой комплекс на стадии строительства в районе Кестель. Кестель привлекает инвесторов близостью к центру Алании, малоэтажными постройками, красивыми видовыми пейзажами. При этом район не густо заселен, что также является перимуществом для желающих спокойный отдых недалеко от города. Комплекс отличается современной и простой...

Alanya Eiendom

2 100 000 €

Земля в Лимасоле, Кипр

1156 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

75 000 €

Мезонет в Иерапетре, Греция

120 м² 5 4

Продается ветхое жилье, таунхаус площадью 120 кв.м на острове Крит. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат. Из окон открывается вид на море, на горы, на город.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

• Госпошлина (1% от цены объекта стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
• Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
• Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
• Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
• НДС (23%) по расходам – €6,4 тыс.
• Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

• ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
• ремонт и обслуживание лифтов;
• освещение общих площадей;
• услуги садовника;
• обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
• обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
• сбор и вывоз мусора;
• иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), в которые входит следующее:

• взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом;
• рассмотрение заявок на обслуживание;
• ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей; сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений;
• бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов;
• соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда;
• подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли;
• взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами.

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты Spire Capital LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

elena@spirecapital.ie

+7 903 245-67-45

Условия цитирования материалов Prian.ru