a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 295 268 евро в Дубае, ОАЭ
295 268 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м2 1 1 1
Комфортабельные апартаменты рядом с Дубай Марина Azizi Star – это жилой комплекс премиум класса, расположенный в элитном районе Дубая Аль-Фурджан, всего в 15 минутах езды от выставочной площади Expo. Azizi Developments предлагает студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями с непревзойденным уровнем комфорта и стиля. Проект был полностью...
Kaspian Real Estate
Апартаменты за 1 269 971 евро в Дубае, ОАЭ
1 269 971 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
140 м2 3 2 3
ПРОЕКТ Blue waters Island новий луксозний дом на берегу Персийского залива 265-метровый пешеходный мост, соединивший остров с пляж в Jumeirah Beach Residence. 1 bedroom- 100kv- 900,000 us dollars 2 bedroom - 140 kv.m- 1,200,000 us dollars . Дом в Дубае, самое высокое колесо обозрения в мире * Дом всемирно известного дворца Цезарей,...
ROYAL HOME
Квартира за 941 895 евро в Дубае, ОАЭ
941 895 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
152 м2 3 2 2
Представляем Вашему вниманию новые квартиры с 2-мя спальнями в центре Дубая, в районе Дубай Даунтаун. Объекты расположены в Blvd Heights, жилом комплексе состоящем из 2-х башен-небоскребов. Одна из которых состоит из 53 этажей, другая из 46. В основу дизайна комплекса легли небоскребы Нью-Йорка и Чикаго. Все квартиры Blvd Heights обладают...
EW Real Estate
Апартаменты за 423 324 евро в Дубае, ОАЭ
423 324 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Мы рады предложить на продажу эту новую 1-комнатную квартиру в Sparkle Towers, прямо от застройщика: • 800 кв. Футов (80 кв. М) • Полный вид на пристань • 1спальни с ванными комнатами • Комната горничной • Гостевой туалет • 2 балкона • Закрытая полностью оборудованная кухня • Немецкая бытовая...
ROYAL HOME
Апартаменты за 1 119 530 евро в Дубае, ОАЭ
1 119 530 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
218 м2 4 3 4
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
Стелла Марис расположен в одном из самых знаковых мест Дубая - Дубай Марина предлагающий доступ на пляж с ухоженной территорией. Предлагая эксклюзивный образ жизни на набережной, бесконечное разнообразие ресторанов и развлечений, прогулочные зоны, спортивные дорожки и центры, подземная парковка, кинотеатр, супермаркеты, клиники спа центры,...
Hermes Real Estate
Пентхаус за 3 877 500 евро в Дубае, ОАЭ
3 877 500 €
Пентхаус в Дубае, ОАЭ
315 м2 3
Six Senses Residences by Select Group – новейший прибрежный проект премиум-класса на одном из последних свободных участков на острове Palm Jumeirah! Строительство эксклюзивного комплекса стартует в Дубае в начале 2022 года. Пляжный комплекс Six Senses The Palm будет состоять из отеля на 60 номеров и 162 брендовых резиденций: 121 пентхауса,...
D&B Properties
Апартаменты за 320 000 евро в Дубае, ОАЭ
320 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Dubai Creek Harbour находится в центре смелого нового видения Дубая. Слияние творчества и инноваций, дом для культовой башни Dubai Creek Tower, призван определить будущее жизни и еще больше обогатить этот великий город. Гавань Dubai Creek Площадью 6 квадратных километров является одним из самых престижных прибрежных направлений в мире. Дом Dubai...
Capri Realty Real Estate
Квартира за 392 633 евро в Дубае, ОАЭ
392 633 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
78 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит
Сделки Крептовалютой Идиолистический район созданный для спокойной жизни Потрясающая инвестиционная возможность покупки целого этажа MBL Royal — это 42-этажный комплекс от застройщика MAG Group, который расположен в кластере K, Jumeirah Lake Towers (JLT). Комплекс включает множество ультракомфортных апартаментов с 1-3 спальнями,...
Stage Properties Brokers LLC
Квартира за 216 688 евро в Дубае, ОАЭ
216 688 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
50 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит
Настолько потрясающий эизайн небоскрёба, что он будто не от мира сего. Сделки крептовалютой Именная башня De Grisigono - вдохновлена ​​драгоценным камнем рубин от известного застройщика Дамак Расположен прямо на СЗР, через дорогу от Safa One. - 83-этажный шедевр с футуристическим и плавным архитектурным дизайном, вдохновленным самой роскошью.-...
Stage Properties Brokers LLC
Апартаменты за 2 777 500 евро в Дубае, ОАЭ
2 777 500 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
240 м2 2
ONE ZA'ABEEL THE RESIDENCES Вдохновленный современной архитектурой и роскошным стилем жизни, One Za’abeel предлагает поистине индивидуальный образ жизни и стиль, который отражает истинный дух Дубая. Стратегически расположенный в деловых районах Дубая, One Za’abeel предлагает своим резидентам захватывающий панорамный вид на...
D&B Properties
Вилла за 1 371 568 евро в Дубае, ОАЭ
1 371 568 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
465 м2 4 5
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Квартира за 128 400 евро в Дубае, ОАЭ
128 400 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
45 м2 2 1 1
Кредит
1 комнатнaя квартира юниор в Башне Rukan, микрорайоне Рукан, Дубайленд (Rukan Tower in Rukan Community, Dubailand) 1-я квартиру юниор, в жилищном комплексе Башня Рукан (Rukan Tower), который находится в уникальном экологическом микро-районеРукан (Rukan Community) в престижной зоне района Дубайлэнд (Dubailand) Квартира расположена на 1-м...
Banke International Properties
Апартаменты за 5 546 000 евро в Дубае, ОАЭ
5 546 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
1779 м2 2 2 2
Provident Real Estate
Апартаменты за 3 550 000 евро в Дубае, ОАЭ
3 550 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
3538 м2 3 3 5
Provident Real Estate
Таунхаус за 7 200 000 евро в Дубае, ОАЭ
7 200 000 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
3707 м2 3 3 3
Provident Real Estate
Апартаменты за 4 626 927 евро в Дубае, ОАЭ
4 626 927 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
362 м2 4 3 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Этот архитектурный шедевр с видом на остров The Palm создан таким образом, чтобы у вас перехватило дыхание и вы влюбились в него с первого взгляда. Предназначен исключительно для избранных, ведь именно здесь в 70-этажной роскошной башне, вас ждет жизнь без ограничений, изобилующая по истине яркими впечатлениями. Концепция Cavalli Tower...
Hermes Real Estate
Дом за 2 667 385 евро в Дубае, ОАЭ
2 667 385 €
Дом в Дубае, ОАЭ
937 м2 5
Агентство радо предложить этот большой угловой участок с видом на поле для гольфа. Вилла типа B1 с 5 спальнями в Эсмеральде, Виктори-Хайтс. Вилла расположена на уникальном угловом участке с видом на 4 стороны - возможно, один из лучших видов на поле для гольфа в Виктори.Высоты.На вилле есть впечатляющий бассейн с баром у кромки бассейна, а также...
FAM Properties
Апартаменты за 634 409 евро в Дубае, ОАЭ
634 409 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
175 м2 3
Агентство радо предложить эту светлую и полностью меблированную 3-спальную комнату на продажу в Шамс 1 Особенности JBR: Меблированная и отремонтированнаяЛучшее расположение в JBR (Jumeirah Beach Residences)Разнообразие квартир с 1, 2, 3 и 4 спальнями, лофты и пентхаусыПолностью меблированавключая телевизоры, всю кухонную технику, столовые...
FAM Properties
Апартаменты за 563 000 евро в Дубае, ОАЭ
563 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
446 м2 1
Provident Real Estate
Квартира за 274 200 евро в Дубае, ОАЭ
274 200 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
74 м2 1
Номер объекта на housage: 344348. В районе Jumeirah Village Circle находятся одиннадцать самых престижных жилых комплексов застройщика Ellington Properties. Это спокойный, безмятежный район, расположенный в самом сердце Дубая, недалеко ото всех основных его достопримечательностей, сервисов и транспортных развязок. Здесь расположено несколько...
HOUSAGE

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит
И в чём преимущество исламского финансирования
Саадият – элитный остров в Абу-Даби. Какую недвижимость там продают?
Обзор инфраструктуры и новостроек
Остров Яс в Абу-Даби – инновационный проект будущего, который уже построен
Какую недвижимость там можно купить?
Недвижимость за рубежом: «Самый простой вариант сегодня – покупка в Турции или ОАЭ. С Европой сложно»
Советы от профессионала рынка
Налоги, кредиты, рентабельность – веские причины инвестировать в Дубай сегодня
А ещё новые визовые правила, упрощающие иммиграцию
И всё-таки недвижимость! Эксперт оценил оставшиеся возможности для инвестиций и указал, где их реализовать
Есть три лидера

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian
  • 522
Доход, инвестиции и открытие бизнеса
Налоги, кредиты, рентабельность – веские причины инвестировать в Дубай сегодня
  • 865
А ещё новые визовые правила, упрощающие иммиграцию