a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 801 556 евро в Дубае, ОАЭ
801 556 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
69 м2 2 1 2
Marina Vista от Emaar Properties — это красивый жилой комплекс, открывающий новый стиль жизни в районе Emaar Beachfront в Дубае. В этих апартаментах, представляющих собой величественную коллекцию пляжных апартаментов с 1, 2, 3 и 4 спальнями, вы найдете одни из лучших удобств.Из всех апартаментов открывается панорамный вид на пристань Дубая и...
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 241 352 евро в Дубае, ОАЭ
241 352 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
74 м2 1 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Ощутите воплощение роскошной жизни в резиденциях SAMANA LAKE VIEWS, где из 75% зданий открывается захватывающий вид на озеро. Наш жилой комплекс 1B+G+2P+17, расположенный в отличном месте, призван улучшить ваш образ жизни. Каждая единица тщательно разработана, обеспечивая идеальное сочетание изысканности и комфорта. Шагните в мир удобства с...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 351 000 евро в Дубае, ОАЭ
351 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
118 м2 3 2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Современные квартиры с видом на окрестности в JVC с рассрочкой платежа Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle – JVC) — это динамично развивающийся жилой район в Дубае, отличающийся семейной атмосферой, современной застройкой и продуманной инфраструктурой. Комплекс предлагает разнообразие объектов недвижимости — от апартаментов до...
TEKCE
Апартаменты за 975 803 евро в Дубае, ОАЭ
975 803 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
107 м2 1 1 1
One Za'abeel представляет собой идеальное место для современного горожанина, расположенное в самом сердце одного из самых динамично развивающихся городов мира. One Za'abeel был разработан, чтобы объединить лучшие в мире возможности для жизни, работы и отдыха в самом сердце Дубая, чтобы создать что-то просто захватывающее и вечное....
Hermes Real Estate
Квартира за 715 693 евро в Дубае, ОАЭ
715 693 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
88 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в элегантном проекте Damac Casa в районе Dubai Media City! Великолепный вид на город и Персидский залив! Развитая инфраструктура! Прекрасно подойдет для жизни, инвестиций или сдачи в аренду! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, тренажерный зал, зоны отдыха и барбекю, детские площадки,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 179 085 евро в Дубае, ОАЭ
179 085 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
33 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Kyoto by Oro24 – это 40-этажный жилой проект премиум-класса от компании ORO24 Developments в популярном районе Arjan. Он включает в себя 708 объектов — студии и апартаменты с 1-3 спальнями. В каждой резиденции будет полностью оборудованная кухня для максимального комфорта резидентов. По состоянию на июнь 2023 года начальная стоимость...
Spiridon Real Estate
Квартира за 552 136 евро в Дубае, ОАЭ
552 136 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
268 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с меблированной кухней! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни, инвестиций и cдачу в aренду (ROI – от 10% в $). Oтлично пoдoйдет для дoлгocpoчной аренды! Park Wood — новый жилой комплекс от компании Arabian Gulf & Refine Development предлагает шикарные апартаменты с балконами, террасами и собственными садами. Инфраструктура: паркинг,...
DDA Real Estate
Таунхаус за 1 622 624 евро в Дубае, ОАЭ
1 622 624 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
421 м2 4 4 6
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 470 603 евро в Дубае, ОАЭ
470 603 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м2 1
Удалённая сделка Оплата в рублях
Upper House ставит жителей в центр внимания благодаря расположению квартир в центре города и целостной философии дизайна. Это место, которое расширяет горизонты, обеспечивая максимальный доступ к множеству удобств и предлагая обширные виды на острова Джумейра и Marina Skyline. Upper House привносит новое оживление в бурно развивающийся район....
Intermark Global
Апартаменты за 418 595 евро в Дубае, ОАЭ
418 595 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
110 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу
Royal home рад представить вам 2-комнатную квартиру в Шамс 4 JBR Полностью меблированная, вид на гавань. Отлично подходит для аренды на длительный и короткий срок. Цена продажи 1 750 000 Эмилия 050-6248585 Переделана из 1-комнатной в 2-комнатную. Свободна и готова к заселению. 1171,44 кв.ф. Полностью оборудованная. кухня и кладовая...
ROYAL HOME
Квартира за 596 103 евро в Дубае, ОАЭ
596 103 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
90 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Готовые апартаменты в многоквартирном комплексе The Sterling, расположенном в центре Дубая в районе Business Bay! Полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой! Панорамный вид на небоскреб Burj Khalifa! Парковочное место! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Инфраструктура: бассейны и зоны отдыха, просторные кабинки для...
DDA Real Estate
Студия за 299 905 евро в Дубае, ОАЭ
299 905 €
Студия в Дубае, ОАЭ
38 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в жилом комплексе Vanguard by Frank Muller в районе Dubai Marina! Эксклюзивный брендированный комплекс! Великолепное расположение с головокружительными видами! Неповторимые удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: фитнес-центр, корты для игры в падел-теннис, студия йоги, бассейн,...
DDA Real Estate
Квартира за 419 866 евро в Дубае, ОАЭ
419 866 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты в новом комплексе Diamondz by Danube в районе Jumeirah Lake Towers (JLT)! Апартаменты для жизни и инвестиций (ROI - 8,2% в $)! Доход от перепродажи - от 37%! Предоставим каталог инвестора! Беспроцентная рассрочка! Полностью меблированы! Срок сдачи - 4 кв. 2027 г. Удобства: бассейн, джакузи, детская игровая площадка,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 467 366 евро в Дубае, ОАЭ
467 366 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
76 м2 1 1 1
Объект под сдачу
На островах Дубая возвышается новая икона - Zephyra Residences, потрясающий 14-этажный архитектурный шедевр, предлагающий эксклюзивный выбор роскошно оформленных 1-3-спальных квартир, пентхаусов и таунхаусов. Расположенные вдоль набережной, резиденции сочетают в себе современную изысканность и природную красоту, с обширными балконами и...
Arsenal East
Апартаменты за 363 862 евро в Дубае, ОАЭ
363 862 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
93 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 312 356 евро в Дубае, ОАЭ
1 312 356 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
111 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 742 437 евро в Дубае, ОАЭ
742 437 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
135 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Премиальные апартаменты в жилом комплексе Chelsea Residences в районе Dubai Maritime City! Просторные планировки! Захватывающий виды! Развитая инфраструктура! Оборудованная кухня с техникой! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: infinity-бассейн, тренажёрные залы, кинотеатр,...
DDA Real Estate
Вилла за 767 756 евро в Дубае, ОАЭ
767 756 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
253 м2 4 3 3
Онлайн-показ
Комфортабельный таунхаус Kensington Gardens в районе Dubai International City! Полностью меблированная кухня с техникой! Прекрасный вариант для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: сад для йоги и медитации, парк площадью 9,000 кв. м, лагуны, детские площадки, спортзал,...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
Апартаменты за 405 809 евро в Дубае, ОАЭ
405 809 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Creek Waters — премиальный комплекс от Emaar Properties, расположенный на Creek Island в Dubai Creek Harbour. В первой и второй фазах представлены роскошные апартаменты с 1–4 спальнями, таунхаусы с тремя спальнями и двухуровневые пентхаусы с пятью спальнями. Площадь резиденций — от 70 кв. м до 761 кв. м. В пентхаусах будет...
Spiridon Real Estate
Квартира за 311 017 евро в Дубае, ОАЭ
311 017 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
99 м2 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Jade Tower в районе Majan! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Высокий доход от сдачи в аренду, благодаря развивающейся инфраструктуры района! Апартаменты с мебелью и техникой! Рассрочка без %! Срок сдачи - 1 кв. 2027 г. Удобства: современный спортивный зал, роскошный бассейн, специальные игровые площадки...
DDA Real Estate

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

Лучшие районы для жизни в Дубае
Для удалёнщиков, инвесторов, семей с детьми
Только рекорды. Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в начале 2025 года
Подробный обзор динамики рынка и прогноз на 2025 год
Турция возвращает туристический ВНЖ
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Перспективные районы для покупки вторички в Дубае в 2025 году
Статистика Дубая шокирует гигантскими цифрами
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где и как будут покупать зарубежную недвижимость в 2025 году россияне: мнение риелтора
Интересно и профессионалам

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Обновили полезный материал

  • 25.05.2025
  • 45319

Лучшие районы для жизни в Дубае

Для удалёнщиков, инвесторов, семей с детьми

  • 06.05.2025
  • 135