a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 452 862 евро в Дубае, ОАЭ
452 862 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
67 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Описание на русском языке: Orise by Omniyat переосмысляет понятие роскошной жизни благодаря своему потрясающему архитектурному дизайну и выгодному расположению в самом сердце Дубая. Этот эксклюзивный объект недвижимости предлагает гармоничное сочетание утонченности, современной элегантности и спокойной атмосферы, разработанное для...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 712 252 евро в Дубае, ОАЭ
712 252 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
155 м2 2 2 2
Объект под сдачу
На островах Дубая возвышается новая икона - Zephyra Residences, потрясающий 14-этажный архитектурный шедевр, предлагающий эксклюзивный выбор роскошно оформленных 1-3-спальных квартир, пентхаусов и таунхаусов. Расположенные вдоль набережной, резиденции сочетают в себе современную изысканность и природную красоту, с обширными балконами и...
Arsenal East
Квартира за 299 659 евро в Дубае, ОАЭ
299 659 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
56 м2 1
Описание Современная элегантность: квартира с 1 спальней на Азизи Ривьера 24. Добро пожаловать в ваш новый дом в самом сердце Азизи Ривьера 24, где современная жизнь сочетается с городской изысканностью. Эта тщательно спроектированная квартира с 1 спальней предлагает идеальное сочетание стиля, комфорта и удобства, создавая рай для тех, кто...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 585 618 евро в Дубае, ОАЭ
585 618 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
95 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте The Pier Residence by LMD в районе Dubai Maritime City! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью оборудованная кухня с техникой! Премиальные удобства! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая площадка, лобби, общий тренажерный зал и...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 748 472 евро в Дубае, ОАЭ
1 748 472 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
203 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Вилла за 2 528 659 евро в Дубае, ОАЭ
2 528 659 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
483 м2 5 5
Онлайн-показ
Роскошная вилла 5-bedroom в новом комьюнити с отличным расположением в Jumeirah Park! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Доходность - от 5% в $! Полностью оборудованная кухня! Вилла от собственника! Этажность - 2 Проект сдан Удобства: беговые и велосипедные дорожки, спортивные залы, площадки и озелененные места для отдыха и многое...
DDA Real Estate
Квартира за 245 986 евро в Дубае, ОАЭ
245 986 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
58 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Прекрасные апартаменты в новом комплексе Maison Elysee 3 в районе Jumeirah Village Circle (JVC)! Высокий доход от сдачи в аренду! Полностью меблированная кухня с техникой! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: современный тренажерный зал, бассейн, стойка регистрации,...
DDA Real Estate
Земля за 1 058 303 евро в Дубае, ОАЭ
1 058 303 €
Земля в Дубае, ОАЭ
912 м²
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 1 862 155 евро в Дубае, ОАЭ
1 862 155 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
206 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Mr.C Residences Downtown в районе City Walk! Захватывающие виды на Downtown Dubai, Burj Khalifa и Персидский залив! Шикарная отделка! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: лобби-лаунж, библиотека, комната для бильярда и медиа, Podcast Room и...
DDA Real Estate
Таунхаус за 563 685 евро в Дубае, ОАЭ
563 685 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
144 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 2 391 188 евро в Дубае, ОАЭ
2 391 188 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
313 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Hermes Real Estate
Квартира за 374 573 евро в Дубае, ОАЭ
374 573 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
63 м2 1
Описание Башня «Пенинсула-Два» — заключительная часть проекта «Пенинсула». Оранжево-серый фасад облицован панелями. Из больших панорамных окон открывается один из самых живописных видов на залив, небоскребы и самое высокое здание в мире Бурдж-Халифа. Детали недвижимости: - Отличная доходность от аренды - Отведенное парковочное место -...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 295 524 евро в Дубае, ОАЭ
295 524 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
50 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом жилом проекте Skyvue Solair в районе Bukadra! Меблированная кухня! Идеально подойдет для жизни, перепродажи или сдачи в аренду! Красивый вид! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: изысканные рестораны, спокойные сады для релаксации, водные элементы, утончённый клуб, рабочие зоны в...
DDA Real Estate
Вилла за 2 956 393 евро в Дубае, ОАЭ
2 956 393 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
604 м2 4 4 5
Metropolitan Premium Properties
Студия за 472 073 евро в Дубае, ОАЭ
472 073 €
Студия в Дубае, ОАЭ
53 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата криптовалютой
Описание Мы с гордостью представляем квартиру-студию в проекте The Streling от OMNIYAT, потрясающем жилом проекте в самом сердце Дубая, расположенном между районом Бурдж-Халифа и захватывающим дух водным каналом Дубая. Платиновые башни-близнецы отеля Sterling с хромированным фасадом выделяются как жемчужины Дубая, отражая жизнь города и...
SIA INVESTATE
Апартаменты за 690 168 евро в Дубае, ОАЭ
690 168 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
104 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 909 139 евро в Дубае, ОАЭ
909 139 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
225 м2 3 2 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Art Bay by Ellington – Шедевр городской жизни на набережной Al Jaddaf Art Bay by Ellington – престижный жилой комплекс, расположенный в самом сердце набережной Al Jaddaf, предлагающий уникальное сочетание искусства, культуры и здоровья. Разработанный Ellington Properties в сотрудничестве с Dutco, этот архитектурный шедевр...
Hermes Real Estate
Студия за 306 793 евро в Дубае, ОАЭ
306 793 €
Студия в Дубае, ОАЭ
54 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе Olivia Gardens Residence в районе Jumeirah Gardens City! Полностью меблированная кухня с техникой! Множество современных удобств! Высокий доход от инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая площадка, детский бассейн, зона Барбекю, зона...
DDA Real Estate
Апартаменты за 345 253 евро в Дубае, ОАЭ
345 253 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Расположенный в востребованном районе Dubai Marina, LIV MARINA является супервысотным жилым проектом компании LIV Real Estate Development LLC. 44-этажный комплекс, расположенный на берегу канала, был представлен в 1 квартале 2022 года и предлагает множество компактных студий и шикарных апартаментов с 1-3 спальнями, а также роскошные фирменные...
Spiridon Real Estate
Квартира за 572 975 евро в Дубае, ОАЭ
572 975 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м2 1
Описание Жители Seven Palm получат изобилие вариантов питания и отдыха. Отсюда видны знаменитый Burj Al Arab, линия горизонта Marina, Аравийский океан и Dubai Eye. Апартаменты обставлены роскошной мебелью и отделкой, дополненной окнами от пола до потолка. Характеристики недвижимости * 1 спальня * 2 ванные комнаты * 1 крытая парковка *...
Tradegoria Global Estate

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

Dubai Islands – самый перспективный новый район в ОАЭ: как он устроен, что там можно купить
Обзор топ-локации для инвестиций
Что такое Zephyra, или Как выглядит жилой квартал в перспективном элитном районе Дубая – Dubai Islands
Всё для комфортной жизни премиум-класса
Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит
И в чём преимущество исламского финансирования
Как живется в Дубае? Обзор новых законов и бытовых лайфхаков для иммигрантов в ОАЭ
Эта статья сделает вашу жизнь в Эмиратах удобнее
Только рекорды. Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в начале 2025 года
Подробный обзор динамики рынка и прогноз на 2025 год
Есть идея! Какая недвижимость Дубая принесет 20% за один год
Слово, не нуждающееся в переводе...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

И в чём преимущество исламского финансирования

  • 13.09.2025
  • 6337
  • 06.09.2025
  • 1006
  • Партнерский материал