a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 673 000 евро в Дубае, ОАЭ
673 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
67 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
BLUEWATERS BAY Bluewaters Bay – новый прибрежный жилой комплекс премиум-сегмента от одного из ведущих застройщиков ОАЭ, компании Meraas. У проекта будет уникальное расположение на окруженном водой перешейке между популярным рукотворным островом Bluewaters Island и побережьем материковой части Дубая. В Bluewaters Bay, состоящем из двух...
Pribaltijskaja rezidencija
Квартира за 154 400 евро в Дубае, ОАЭ
154 400 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
38 м2
Jumeirah Village Triangle — это спокойный пригородный поселок, который идеально подходит для семей и жителей, ищущих тихое убежище вдали от городской суеты. С точки зрения расположения, он стратегически расположен между Mohammed bin Zayed Road и Al Khail Road, двумя основными автомагистралями в ОАЭ, что облегчает доступ к другим центральным...
Mayalanya Group
Студия за 169 140 евро в Дубае, ОАЭ
169 140 €
Студия в Дубае, ОАЭ
29 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Премиальные апартаменты в новом проекте Binghatti House в JVC! Высокий доход от сдачи в аренду! Рассрочка 0%! Доходность 10% Жителям комплекса предлагается набор эксклюзивных удобств: - Бассейны для взрослых и детей. - Зона барбекю. - Лаунж-зоны для отдыха. - Детские игровые площадки. - Парковые пространства и ландшафтные сады. -...
DDA Real Estate
Апартаменты за 802 692 евро в Дубае, ОАЭ
802 692 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 150 200 евро в Дубае, ОАЭ
150 200 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
74 м2
Расположение: Престижный жилой проект в районе Аль-Фурджан предлагает не только роскошное проживание, но и удобство расположения. Спокойная обстановка с легким доступом к ключевым местам, таким как станция метро Discovery Gardens, торговый центр Ibn Battuta, Dubai Marina и пляж, обеспечивает удобное транспортное сообщение. Рядом с Шейх-Зайедом,...
Mayalanya Group
Квартира за 456 024 евро в Дубае, ОАЭ
456 024 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
78 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с меблированной кухней в новом комплексе Safa Two! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доход от аренды - от 1500$ в месяц! Предоставим каталог инвестора! Апартаменты от собственника! Этаж - 16 Срок сдачи - 1 кв. 2027 г. Преимущества: 2 бассейна и спортзал, сапфировый бассейн infinity, зона отдыха и смотровая площадка,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 514 260 евро в Дубае, ОАЭ
514 260 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 727 477 евро в Дубае, ОАЭ
727 477 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
199 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 580 343 евро в Дубае, ОАЭ
1 580 343 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
133 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 360 683 евро в Дубае, ОАЭ
360 683 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
106 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Binghatti Phoenix в самом сердце живописного района Jumeirah Village Circle (JVC) в Дубае! Апартаменты отлично подойдут для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Отличное расположение! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 1 кв. 2025 г. В данном проекте: - стоимость...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 580 343 евро в Дубае, ОАЭ
1 580 343 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
128 м2 2 2 3
Discover unparalleled luxury in this two-bedroom apartment located within DIFC Living, a recently introduced residential development in the heart of the Dubai International Financial Centre's business district. Spanning an expansive area of 1,383 square feet, this spacious 2-bedroom unit offers a generously proportioned living room with lofty...
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 9 231 460 евро в Дубае, ОАЭ
9 231 460 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
488 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Ультрасовременные апартаменты с видом на горизонт Дубая с собственным бассейном! Апартаменты полностью меблированы! Доходность от сдачи в аренду - от 1500$ в месяц! Рассрочка под 0%! Срок сдачи - 3 кв. 2026 г. Инфраструктура: бассейн, частный пляж в стиле Французской Ривьеры, оздоровительный клуб, зона для частных мероприятий, заведения F&B,...
DDA Real Estate
Таунхаус за 799 090 евро в Дубае, ОАЭ
799 090 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
221 м2 3
Описание Этот таунхаус в Мурудж Аль Фурджан Вест, Дубай, представляет собой многоэтажную резиденцию с тремя спальнями, несколькими ванными комнатами, современной кухней и просторной кладовой. К услугам гостей частный сад и терраса, частная парковка и доступ к общественным удобствам, таким как бассейны и тренажерные залы. Характеристики...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 376 259 евро в Дубае, ОАЭ
376 259 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 804 604 евро в Дубае, ОАЭ
804 604 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
106 м2 2
Описание Характеристики недвижимости * 2 спальни * 2 ванные комнаты * Балкон * Готовый * Гардеробная * Вид на бассейн * Премиум-единица Удобства для сообщества -Выход на пляж -Двор -Общий бассейн - Полностью оборудованный тренажерный зал -Общий спа-салон Добро пожаловать в Vida Residences Creek Beach, где роскошь...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 421 709 евро в Дубае, ОАЭ
421 709 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
109 м2 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Park Meadows в оживленном районе Dubailand! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Удобства премиум-класса! Популярный район! Рассрочка на 8 лет! Удобства: общий бассейн, детская игровая площадка, лобби, общий тренажерный зал и фитнес-центр, зоны отдыха, заведения общественного питания (кофейни и рестораны),...
DDA Real Estate
Дом за 1 980 132 евро в Дубае, ОАЭ
1 980 132 €
Дом в Дубае, ОАЭ
365 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошный комплекс Knightsbridge с комфортабельными таунхаусами и виллами! В самом сердце района Meydan District 11! Рядом с лагуной! В окружении пышной зелени! Отличное место для любителей спокойной атмосферы и прогулок на свежем воздухе! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства:...
DDA Real Estate
Квартира за 589 015 евро в Дубае, ОАЭ
589 015 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
179 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в изысканном жилом комплексе Haven 2 в районе Majan! Для любителей тихого и спокойного образа жизни! В окружении зелени и открытых ландшафтов! Множество удобств для комфортной жизни! Комплекс располагается в легком доступе от ключевых мест Дубая! Отлично подойдет для жизни и инвестиций! Беспроцентная рассрочка! Удобства: бассейн,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 350 000 евро в Дубае, ОАЭ
350 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
отличный проект от застройщика Binghatty Skyrise Вид на Burch Khalifa и весь Business Bay Старт продаж 30,10,2024 Сейчас можно забронировать лучшие етажи и планировки ! Стоимость бронирования 20% Стартовая цена 970 тис. dh
Prive Real Estate LLC
Квартира за 426 447 евро в Дубае, ОАЭ
426 447 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
71 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
-Размер: 759 квадратных футов. -Свежий ремонт и новая мебель -Балкон: потрясающий частичный вид на пристань для яхт! -Высокий этаж -Основное местоположение Удобства (круглосуточно): - бассейн, - бильярд, - настольный теннис, частная площадка для барбекю, - детская игровая площадка. Общий годовой доход составляет 202...
For You Real Estate L.L.C.

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Турции, ОАЭ и Египта – самых популярных стран Ближнего Востока. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Как выбрать риелтора в Дубае и понять, что перед вами грамотный специалист
Вот на что надо обратить внимание
ОАЭ, Катар, Оман, Бахрейн… А может, вообще Саудовская Аравия? Чем реально отличаются рынки недвижимости стран Ближнего Востока
Куда стоит ехать, а куда нет
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.11.2024
  • 11

Гонконг воскрешает, Афины отстают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 25.10.2024
  • 68