a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Апартаменты за 215 296 евро в Дубае, ОАЭ
215 296 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
68 м2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Elevate by Prescott – новый жилой комплекс премиум-класса, располагающийся в районе Arjan. В качестве застройщика выступает компания Prescott Development, предлагающая покупателям широкий выбор недвижимости для личного проживания и инвестиций. Башня с оригинальной и утонченной архитектурой выделяется среди ряда других проектов застройщика....
Kaspian Real Estate
Апартаменты за 453 254 евро в Дубае, ОАЭ
453 254 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
80 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Мы рады предложить на продажу эту новую 1-комнатную квартиру в Sparkle Towers, прямо от застройщика: • 800 кв. Футов (80 кв. М) • Полный вид на пристань • 1спальни с ванными комнатами • Комната горничной • Гостевой туалет • 2 балкона • Закрытая полностью оборудованная кухня • Немецкая...
ROYAL HOME
Апартаменты за 194 521 евро в Дубае, ОАЭ
194 521 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
42 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Damac Safa Two Apartments at Al Safa Park, Dubai После успешного спроса и выдающихся отзывов о башнях Safa One с видом на пальму. Damac properties представляет новый и захватывающий проект для жителей, которые действительно были вдохновлены Safa One. Damac с гордостью и восхищением представляет свою новую усовершенствованную разработку SAFA...
Arbat Real Estate
Квартира за 288 457 евро в Дубае, ОАЭ
288 457 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
103 м2 3 2
Жилой комплекс от одного из самых успешных застройщиков ОАЭ. Монументальное 17-этажное здание выполнено в форме буквы L. Внешний дизайн комплекса определяют четкие прямые линии и геометрические узоры. Подиум здания украшают цветники с вьющимися растениями и ландшафтные сады. Перед входом установлен красивый небольшой фонтан с подсветкой....
AAAA ADVISER
Квартира за 646 766 евро в Дубае, ОАЭ
646 766 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
129 м2 2 3
HORIZON REALTY предлагает красиво оформленные апартаменты на берегу моря с великолепным видом и безграничными возможностями. Наслаждайтесь уникальным чувством благополучия и свободы, и ничто не отделяет вас от моря. Уникальное расположение и дизайн ANWA гарантируют полное спокойствие и беспрепятственный вид на море из каждой резиденции....
Horizon Realty
Вилла за 740 000 евро в Дубае, ОАЭ
740 000 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
204 м2 4 3
В окружении кристально чистых лагун и белых песчаных пляжей воссоздана атмосфера тропических островов. Новый ЖК - новая коллекция вилл и таунхаусов, вдохновленных живописным итальянским городком на берегу Средиземного моря. Современное комьюнити сочетает в себе комфортные пространства для работы и отдыха с множеством водных развлечений и...
Hayat Estate
Апартаменты за 375 551 евро в Дубае, ОАЭ
375 551 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
90 м2 3 3 2
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Пентхаус за 3 765 472 евро в Дубае, ОАЭ
3 765 472 €
Пентхаус в Дубае, ОАЭ
487 м2 4 5
HORIZON REALTY рада предложить этот пентхаус с 4 спальнями с безупречным дизайном на полуострове Четыре, Бизнес-Бэй. Собственность расположена на 487 кв. м и имеет современную выдающуюся отделку. ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И УДОБСТВА: - Выделенная парковка - Индивидуальные встроенные шкафы со встроенным освещением и зеркалами в полный...
Horizon Realty
Квартира за 338 000 евро в Дубае, ОАЭ
338 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
60 м2 2 1
Квартира состоит из прихожей, открытой кухни, гостиной/столовой с выходом на балкон с видом на JBR и Дубай Марину. Главная спальня хорошо оборудована встроенной кладовой и ванной комнатой. Доступн для просмотра.
Renaissance Estate
Апартаменты за 398 580 евро в Дубае, ОАЭ
398 580 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
100 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 902 300 евро в Дубае, ОАЭ
902 300 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
153 м2 4 3
Комплекс - это 57-этажная башня с квартирами с 1-4 спальнями, объединённая общим стилобатом с другими небоскрёбами Все лоты продаются с дизайнерским ремонтом из мрамора и ценных пород дерева. С уютного балкона – приятно любоваться лагуной и зелёными парками. Сдача – июль 2027. Данный комплекс находится в Sobha Hartland 2 – это перспективный...
Renaissance Estate
Квартира за 607 747 евро в Дубае, ОАЭ
607 747 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
118 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Давно интересуетесь инвестициями? Инвестируйте сразу с ГАРАНТИЕЙ ДОХОДНОСТИ в недвижимость ОАЭ! - Гарантированный доход от сдачи в аренду в среднем 11%. - Благоприятный налоговый климат 0% на владение и сдачу в аренду. - Защита инвесторов со стороны надзорных органов RERA и DLD. - Помощь в получении ВНЖ. - Наша компания является...
DDA Real Estate
Квартира за 352 400 евро в Дубае, ОАЭ
352 400 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
65 м2 3 2
Это 30-этажная башня со студиями и квартирами с 1-2 спальнями. Все лоты продаются с готовой отделкой, полной меблировкой, встроенной кухонной техникой и сантехникой – можно сразу сдать в аренду после финала стройки. С балкона можно любоваться соседними зелёными парками и бульварами. Сдача – июль 2026. Комплекс подойдёт инвесторам в проекте...
Renaissance Estate
Квартира за 103 870 евро в Дубае, ОАЭ
103 870 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
40 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается одна из самых доступных квартир в Дубае. Цена всего 109.000 долларов. Цена очень привлекательная - так как у конкурентов цены начинаются от 150.000 долларов в тех же районах. Район - Дубай спорт сити - известен своими гольф полями и близостью к знаменитой мировой достопримечательности - Пальме Джумейра - 15 минут всего. Таких цен на...
Частное лицо
Апартаменты за 315 200 евро в Дубае, ОАЭ
315 200 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
90 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Студия за 186 000 евро в Дубае, ОАЭ
186 000 €
Студия в Дубае, ОАЭ
99 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Central Park (Arady Towers) — комплекс состоит из двух отдельных зданий: жилой башни Central Park Residential Tower и коммерческой башни Central Park Office Tower. Central Park расположен в районе DIFC. ⠀ Строительство Central Park началось в 2007 году и было завершено в 2015 году. Архитектором проекта выступила компания Hopkins...
Таунхаус за 540 316 евро в Дубае, ОАЭ
540 316 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
112 м2 3 3 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 721 899 евро в Дубае, ОАЭ
721 899 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
128 м2 3 2 4
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 4 960 673 евро в Дубае, ОАЭ
4 960 673 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
679 м2 12 12 12
Metropolitan Premium Properties
Вилла за 9 438 800 евро в Дубае, ОАЭ
9 438 800 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
280 м2 5 4
Это 2 клубных дома с квартирами с 1-4 спальнями, таунхаусами и роскошными пентхаусами. Все лоты продаются с дизайнерским ремонтом, встроенной кухонной техникой и сантехникой. Купите пентхаус и наслаждайтесь видами на море, Бурдж-Халифу и зелёный двор. Сдача – июль 2027. Проект расположен в районе City Walk с концертным залом Coca-Cola Arena и...
Renaissance Estate

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

Недорогая недвижимость Дубая и оценка её инвестиционной привлекательности
Факты от экспертов рынка
Как иностранцу открыть счёт в банке ОАЭ: особенности процедуры
Обзор банковской системы и подробная инструкция
В ОАЭ и Турции арендные трудности, новая страна на букву К
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости
И... популярные заблуждения о недвижимости эмирата
Какие страны принесут доход в 2023 году. Взгляд инвестиционного консультанта
Известные и новые перспективные направления
Иностранные инвестиции ждут везде
Есть ли риски для российских покупателей?

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Работа в ОАЭ: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать

Почти 90% рабочих мест в Эмиратах занимают иностранцы

  • 05.09.2023
  • 460995

В ОАЭ и Турции арендные трудности, новая страна на букву К

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 01.09.2023
  • 405