a
Версия
для печати

Поговорили о недвижимости Дубая и особенностях правильного переезда. Итоги вебинара Prian

Эмираты привлекают иностранцев. Одни хотят сохранить капитал через инвестиции в ликвидную местную недвижимость, другие – развить свой бизнес. Что предлагает Дубай? Об этом на вебинаре Prian рассказали руководитель отдела продаж компании Kaspian Real Estate Евгений Пирожок и его коллега Александра Васильева, основатель группы компаний Right Start Business Management.

Часть 1. Рынок недвижимости Дубая: ажиотажный спрос, растущие цены, активные застройщики и популярные районы

Дубай – крупнейший торговый и финансовый центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь стабильная экономическая ситуация, первоклассная инфраструктура, высокие уровень жизни и скорость позитивных изменений, выгодные условия ведения бизнеса и низкие налоги. Всё это – магнит для иностранцев.

Сюда едут жить и работать из Европы, Африки, стран СНГ, Китая, Юго-Восточной Азии. Население эмирата уже превысило 3,5 млн человек. При этом 90% (!) экспаты.

***

Рынок недвижимости Дубая раскалён – благодаря наплыву инвесторов. За полгода было реализовано более 37,7 тыс. объектов – на 60% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Общий объём сделок на рынке жилой недвижимости – почти 89 млрд дирхамов ($24,23 млрд). Приобретается всё: квартиры, пентхаусы, виллы в разных ценовых сегментах как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость скупают стремительно: в некоторых проектах за полтора-два часа бронируется целый дом. Это либо горячие предложения, либо объекты, на перепродаже которых можно сделать двойной чек. На данный момент большая проблема с поиском не клиентов, а недвижимости для тех, кому это нужно.

Невероятный спрос тянет за собой цены. Например, объекты, которые мы с партнёрами покупали в рассрочку в марте, апреле и мае, к настоящему моменту подорожали минимум на 10%.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

***

На рынке активно реализуются объекты с пеймент-планом. Это беспроцентная рассрочка. В этом случае застройщик, при условии уплаты первоначального взноса, готов разбить оставшуюся стоимость до окончания строительства. Или даже до момента выдачи ключей собственнику.

Собственник может продать объект ещё до полной оплаты. Главное условие – на момент продажи он должен выплатить застройщику не менее 40% от стоимости объекта. В момент перепродажи новый покупатель выплачивает продавцу сумму, эквивалентную выплаченным девелоперу 40% (+профит), а оставшуюся – застройщику согласно плану платежей.

***

Вторичка тоже покупается и перепродаётся с хорошим профитом, поскольку очень много людей релоцируются в Дубай и им необходим вариант жилья «входи и живи». Пока же большинство контрактов с недвижимостью заключается на первичном рынке. Но через год-два бОльшая доля всех сделок переместится на вторичку, и, как следствие, цены и на этом рынке скорректируются. Он станет более интересным с точки зрения инвестиций.

Читайте также: Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

***

Застройщиков в Дубае много. Только наша компания работает более чем с 30 девелоперами. Это крупные местные компании, а также застройщики из Великобритании, Афганистана, Сирии и других стран.

При выборе застройщика важно знать следующее.

Первое – оказывает ли компания полный цикл строительных работ. У таких девелоперов в штате работают архитекторы, проектировщики, строители, инженеры, которые полностью отвечают за результат на каждом этапе реализации проекта. И вероятность, что проект не будет сдан вовремя, минимальна.

Компании неполного цикла работают со сторонними организациями по договору подряда. И срыв сроков возможен на любом этапе. Собственно, поэтому и в Дубае есть недостроенные объекты.

Со своей стороны, мы готовы сотрудничать с компаниями неполного цикла. Но только в том случае, если:

1. На объекте завершены самые сложные и важные работы и найти подрядчика на оставшиеся (фасадные и отделочные) не составит труда.

2. Локация, где строится дом, намного дороже той стоимости, за которую продают жильё. Например, на данный момент в районе Meydan есть объекты, по качеству не самые лучшие, и велика вероятность, что застройщик затянет сдачу проекта. Но в этих домах недвижимость стоит $300 тыс., а буквально в 500 метрах в ЖК продаются квартиры стоимостью от $1 млн. И в данном случае мы покупаем не недвижимость, а локацию.

3. Мы оговариваем с клиентом возможность задержки строительства и коррекции инвестплана.

Второе – историю компании, количество и качество сданных объектов, опыт взаимодействия с клиентами до и после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

***

Почти в каждом городе есть свой центр: в Москве – Красная площадь, в Екатеринбурге – площадь 1905 года. В Дубае нет единого, устоявшегося центра ввиду небольшого возраста города и его постоянного роста. Центр образуется там, где активно строится жильё и инфраструктура.

Сейчас центрами принято считать несколько районов: Jumeirah Beach Residences (JBR), Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers (JLT), а также Business Bay и Downtown Dubai. Кроме JBR, Dubai Marina и Business Bay, все остальные районы ещё застраиваются. Но свободной земли там осталось крайне мало.

Business Bay – один из самых модных жилых и деловых центров Дубая. Расположенный среди сверкающих вод Дубайского канала, он соседствует с центром Дубая – Downtown Dubai. Business Bay быстро достиг поставленной создателями цели стать центральным деловым центром Дубая, во многом как Манхэттен в Нью-Йорке. Сейчас это место предлагает множество первоклассных удобств и динамичный образ жизни. Известно, что этот многофункциональный район одинаково соперничает как с жилыми, так и с коммерческими районами.

JLT – жилой и деловой район, построенный вокруг искусственных озёр, через дорогу от Dubai Marina – красивого и популярного района города.

Downtown – это и деловой, и туристический район, где все достопримечательности с приставкой «самый»: самый высокий небоскрёб Burj Khalifa, самый большой фонтан Dubai Fountain и самый большой ТЦ Dubai Mall.

Район Palm Jumeirah – рукотворный остров и грандиозное по своему масштабу сооружение. Остров практически полностью застроен, и свободной земли не осталось. Это место для состоятельных людей, ценящих приватность.

Район, который в ближайшие 1,5–2,5 года станет новым центром, – это Meydan. Он находится недалеко от Business Bay и больших трасс (Dubai Al Ain Road и Ras Al Khor Road). Здесь строится жилая и коммерческая недвижимость, отели, музеи, набережные, водные каналы, пешеходные дорожки и зелёные аллеи. В планах возвести самое высокое в мире жилое здание, самый большой в мире ТЦ и горнолыжный курорт. Этот район сейчас пользуется ажиотажным спросом, а недвижимость очень ликвидна.

После Meydan на промежутке трёх лет застроят инфраструктурой Dubai Creek – бухту естественного происхождения. Она тянется от Персидского залива по центру города вглубь эмирата на 14 км и делит его на три больших района: пляжный Jumeirah, северный деловой Deira и южный район Bur Dubai.

Активно застраиваются районы Jumeirah Village Circle (JVC) и к западу от него Jumeirah Village Triangle (JVT). Эти районы являются продолжением друг друга. Здесь низкий порог входа, и инвесторы получают хорошую доходность.

Примеры объектов недвижимости в Дубае
Вилла за 1 126 644 евро в Дубае, ОАЭ
1 126 644 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
430 м2
Jebel Ali Village предлагает виллы с 4 и 5 спальнями, все с эксклюзивностью в один ряд. Дизайн и планировка выполнены в современном стиле с двумя вариантами высококачественной отделки на выбор: темной или светлой цветовой гаммой. Балконные двери в гостиной полностью открываются и ведут на просторный задний двор, так что вы можете наслаждаться...
Horizon Realty
Квартира за 314 404 евро в Дубае, ОАЭ
314 404 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
106 м2 2 2
HORIZON REALTY рада представить вам эти апартаменты с 2 спальнями по адресу Luma 22, Jumeriah Village Circle. ОСОБЕННОСТИ И УДОБСТВА: 2 бассейна 2тренажерные залы Беговая дорожка на 300 м Самый большой внутренний сад в JVC Детская игровая площадка Зарядные станции для электромобилей ПЛАН ОПЛАТЫ: -10% декабрь 2022 г. -10% 01 апреля 2023 г. -10%...
Horizon Realty
Апартаменты за 727 359 евро в Дубае, ОАЭ
727 359 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
110 м2 1 1
HORIZON REALTY рада представить вам эту квартиру в Mina Palm Jumeriah. Особенности и удобства: -Современная гимназия. - Пейзажный бассейн/детский бассейн -Частные сады - Доступ к пляжу - Услуги парковщика -Розничной торговли -Сады и парки - Обслуживание номеров -Рестораны и кафе План оплаты: - Скидка 11% ниже применимого...
Horizon Realty
Апартаменты за 555 240 евро в Дубае, ОАЭ
555 240 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
112 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проект представляет собой 29-этажный жилой комплекс премиум-класса, состоящий из 2-х зданий на подиуме с садом. В наличии апартаменты с 2-3 спальнями и дуплекс с 4 спальнями. Площадь квартир: 112-350 кв.м Комплекс расположен в шаговой доступности до парков и международных школ. Отличное транспортное сообщение обеспечивает доступ ко всем...
Intermark Global
Квартира за 741 138 евро в Дубае, ОАЭ
741 138 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
96 м2 1 2
Объект под сдачу
The Crestmark воспевает современность, создавая смелые идеи, которые сочетаются в его дизайне с безмятежной палитрой изысканности. Расположенный в урбанистическом окружении Business Bay, он отражает космополитический образ жизни своих жителей, в то же время создавая атмосферу спокойствия благодаря зеленым насаждениям и натуральной отделке....
Horizon Realty
Апартаменты за 340 249 евро в Дубае, ОАЭ
340 249 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
42 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу
SE7EN Residences - проект расположен на стволе Palm Jumeirah мы рады представить вам квартиру-студию с видом на Атлантиду, расположенную в самом престижном районе Дубая. ожидаемая доходность от краткосрочной аренды 12-14%. эксклюзивная недвижимость, прямой выход на пляж ,предлагающая роскошные жилые апартаменты. Идеально дом для отпуска....
ROYAL HOME
Апартаменты за 710 000 евро в Дубае, ОАЭ
710 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м2 2
Cresswell Residences от ESNAD Management тщательно продуман и предлагает набор удобств, которые обеспечивают отдых мирового класса по одному адресу. Это дом, где каждая услуга посвящена именно вам! Все удобства здесь созданы, чтобы служить жильцу, а тот проживал свою лучшую жизнь! Премиальные апартаменты Всего 72 лотов
Emerald City Properties L.L.С.
Таунхаус за 563 801 евро в Дубае, ОАЭ
563 801 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
212 м2 4 4 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 338 225 евро в Дубае, ОАЭ
338 225 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
48 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 315 842 евро в Дубае, ОАЭ
1 315 842 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
113 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 902 027 евро в Дубае, ОАЭ
902 027 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
220 м2 5 5 5
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 626 425 евро в Дубае, ОАЭ
626 425 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
77 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 413 448 евро в Дубае, ОАЭ
413 448 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 1 403 203 евро в Дубае, ОАЭ
1 403 203 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
298 м2 4 4 5
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 2 023 100 евро в Дубае, ОАЭ
2 023 100 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
155 м2 3 2 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Полностью модернизированная впечатляющая квартира с 2 спальнями расположена в здании Opera Grand Tower от Emaar, в самом центре центра города. Характеристики недвижимости: -Площадь 1648,28 кв. футов или 153,13 кв. м. - Панорамный вид на Бурдж-Халифа и фонтаны - 2 спальни - 2,5 ванные комнаты - Окна от пола до потолка - Полностью...
ROYAL HOME
Таунхаус за 1 047 414 евро в Дубае, ОАЭ
1 047 414 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
258 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Nad Al Sheba Gardens Phase 5 от Meraas — это новейший жилой комплекс, предлагающий индивидуальный опыт проживания в таунхаусах премиум-класса с 3 спальнями и виллах с 4–7 спальнями. Этот комплекс, состоящий из 253 квартир, включая элитные дизайнерские резиденции, олицетворяет роскошь и спокойствие. Жители могут насладиться...
Spiridon Real Estate
Квартира за 4 500 000 евро в Дубае, ОАЭ
4 500 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
918 м2 1
Описание Ощутите роскошную жизнь во всей красе в этой просторной квартире с 1 спальней и потрясающим видом на пристань для яхт и Бурдж-эль-Араб, расположенную в престижном районе Address the Bay. Эта резиденция с просторной планировкой предлагает органичное сочетание комфорта и изысканности. Просторная спальня — настоящий рай для отдыха: здесь...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 1 602 000 евро в Дубае, ОАЭ
1 602 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
783 м2 1
Описание Safa Two от DAMAC — это недавно построенная жилая башня, расположенная через дорогу от Safa One. Здание расположено прямо на улице Шейха Заеда, а проект реализуется под брендом de GRISOGONO. Ключевые моменты: * При покупке 4 и более единиц скидка 3%. * Доступно несколько единиц * Высотная башня-близнец, спроектированная Де...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 27 093 000 евро в Дубае, ОАЭ
27 093 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
6285 м2 3
Описание На территории DAMAC Bay 2 находится ультра-роскошная коллекция Skycrest Collection, где можно найти супер-роскошные фирменные дуплексы с частным бассейном, расположенным на террасе. Жители смогут насладиться потрясающим видом на Персидский залив, Дубай Марину и окрестности. Кроме того, жителям будут предложены пейзажный бассейн,...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 3 800 000 евро в Дубае, ОАЭ
3 800 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
1413 м2 2
Описание Добро пожаловать в воплощение роскошной жизни в BLVD Heights Tower 1 в самом центре города. Эта потрясающая квартира с 2 спальнями органично сочетает в себе современный дизайн и непревзойденный комфорт, предлагая вам изысканный и удобный образ жизни. Детали недвижимости: * 2 спальни * 3 ванные комнаты * Огромный макет *...
Tradegoria Global Estate

*** 

Средний минимальный чек в Дубае – $120–130 тыс. за студию в доме на стадии строительства и с планом оплаты. Но по факту приобрести недвижимость в Дубае можно имея на руках $40–50 тыc. Тем самым покупатель оплачивает 40% от стоимости объекта и становится его полноправным собственником.

***

Говоря о доходности: в Дубае при перепродаже можно заработать в среднем от 20 до 30% в валюте, некоторые объекты за год-полтора делают двойной чек.

Сдача недвижимости в аренду может принести 8–10% или даже 12% годовых в зависимости от локации, типа объекта, метража и т. д. Управляющие компании за свои услуги берут в среднем 15–18% от годового оборота.

Имейте в виду: есть проекты, в которых застройщик может запретить сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Читайте также: Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости

Часть 2. О релокации, открытии счёта и регистрации бизнеса

– Тренд на Арабские Эмираты становится всё более популярным. Почему?

– Во-первых, здесь нет налогов. От слова «совсем». НДС 5% уплачивается предпринимателями, чей оборот превышает $100 тыс. и кто продаёт товары и оказывает услуги на дубайском рынке.

Во-вторых, чтобы сюда переехать, необязательно знать арабский язык. Здесь уже проживает более 300 тыс. русскоговорящих иностранцев. И в каждой индустрии – будь то отделение банка, больница или магазин – есть русскоговорящий персонал.

В-третьих, здесь очень легко привлечь инвестиции от государства, частных инвесторов и инвестиционных фондов.

В-четвёртых, государство большое внимание уделяет развитию технологий, а вектор развития страны направлен на то, чтобы не только привлечь людей купить недвижимость, но остаться жить и работать.

– Какие компании чаще переезжают в Дубай – ориентированные на мировые рынки или те, кто хочет больше работать на внутреннем?

– Релоцируются совершенно разные компании. В этом году, как правило, те, кто занимается экспортом и импортом товаров из Европы и США в Россию. Эмират используют как перевалочный пункт.

Меж тем практически в каждой индустрии есть пространство для входа и развития – косметология, медицинские услуги, сфера образования, тренинговая деятельность, консалтинг, маркетинг, IT-разработка. Открывают рестораны, кафе, салоны красоты, агентства недвижимости, ивент-агентства.

Предприниматели стремятся на этот рынок. По данным Khaleej Times, в первом квартале этого года только свободная экономическая зона DMCC привлекла 665 новых компаний – это на 13% больше в годовом исчислении и на 25% по сравнению со средним показателем за последние пять лет.

– Какому бизнесу сложнее обустроиться в Эмиратах?

– Здесь сейчас пик экономического развития, который продолжится в ближайшие пять лет точно. Магазин женской одежды, онлайн-магазин, тренинговый центр, школа иностранных языков... Всё успешно работает. Главное иметь некое понимание рынка, сформировать стратегию.

– Те, кто приезжает, свой бизнес ориентируют на местных или экспатов?

– Всё зависит, конечно, от политики компании, стратегии её развития и маркетингового плана. Важно чётко выстроить понимание, на кого хотите ориентироваться. Потому что здесь только 8–9% составляет местное население, остальные – экспаты, в том числе европейцы, выходцы из стран Азии, России.

– Легко ли открыть счёт в банке Дубая?

– Зависит от того, насколько грамотно подготовлен пакет документов. Нужно документально доказать легальность происхождения средств (выписки с корпоративных или личных счетов), показать своё резюме и бизнес-план с прописанными намерениями компании: чем будет заниматься фирма, с какими клиентами и поставщиками работать.

– Сколько стоит открыть фирму и какие налоги придётся заплатить?

– Здесь нет налогов и нет требования нанимать местных в штат. Открытие компании будет стоить от $7–8 тыс., если при этом потребуется помощь специалистов в составлении бизнес-плана.

– Если есть желание открыть бизнес в ОАЭ, на какие вопросы человек должен сам себе ответить заранее? Какие документы подготовить?

– Чтобы запустить процесс, достаточно желания и паспорта. Но больше шансов преуспеть у тех, кто до запуска провёл маркетинговые исследования, проанализировал целевую аудиторию, выработал стратегию выхода на местный рынок.

– Как правильно решить вопрос с разрешением на пребывание в Дубае?

– Сегодня в стране действует новая иммиграционная политика, которая упрощает переезд на Ближний Восток. В частности, ОАЭ ввёл целый ряд новых видов ВНЖ и типов виз для разных целей. Легально пребывать на территории эмиратов можно по нескольким основаниям: туризм, приобретение недвижимости, открытие компании, работа, обучение, посещение родственников или друзей.

Эмираты лояльны к иностранцам. По какой бы визе вы ни въехали в страну, в любой момент статус визы можно поменять.

Фото: unsplash.com (Gijs Coolen)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Готовый бизнес, Программы иммиграции, Вебинар

Читайте также

Как выбрать риелтора в Дубае и понять, что перед вами грамотный специалист
Вот на что надо обратить внимание
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Да где же холод?! Почему рынок недвижимости Дубая набирает обороты, хотя прогнозировали иное
Неужели это всё иностранцы?
Недвижимость Турции, ОАЭ и Египта – самых популярных стран Ближнего Востока. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
СИДН жив, ОАЭ в динамике, ThaiElite под вопросом
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»