Версия
для печати
для печати
Сфера недвижимости в ОАЭ чётко регламентирована законодательством. В каждом эмирате есть соответствующий регулирующий орган. В Дубае, например, это учреждение Департамента земельных ресурсов – RERA (Real estate Regulatory Authority), в Абу-Даби права собственности регистрирует муниципалитет.
Для осуществления профессиональной деятельности агент должен иметь брокерскую карту с индивидуальным номером и сертификат о прохождении экзамена. Оба документа действуют год.
Для их продления риелторы ежегодно сдают государственный экзамен. В нём 50 вопросов. Каждый правильный ответ оценивается в два балла, проходная граница – 85 из 100.
Индивидуальный номер на брокерской карте, без которой агент не имеет права оказывать риелторские услуги, присваивается единожды и сохраняется из года в год. Внутри страны он указывается на всех рекламных объявлениях, которые публикует специалист. Этот вопрос контролирует Земельный департамент.
Договорённости между риелтором и покупателем/продавцом фиксируются письменно в утверждённых Земельным департаментом формах. Они обозначаются литерами A, B и F.
.jpeg)
Первая договорённость заключается между агентством и продавцом, вторая – между агентством и покупателем, обе подписываются в момент начала работы, когда риелтор начинает предлагать варианты или рекламировать объект. Третья форма формируется по факту создания двух предыдущих и представляет собой контракт о купле-продаже. В форме A прописываются данные продавца, параметры квартиры, запрашиваемая цена, по которой квартира будет рекламироваться, и стоимость услуг агентства; в форме B – данные покупателя, его бюджет на покупку и размер комиссионных риелтора. В форме F указываются сроки и порядок оформления сделки.
Все формы заполняются онлайн в системе Земельного департамента.
Компания, в которой работает риелтор, должна иметь коммерческую лицензию (RERA card) и сертификат с перечислением услуг, которые может оказывать.
.jpeg)
Работать без агентства, то есть быть частником (по сути, фрилансером), разрешено в Абу-Даби и Рас-аль-Хайме. Для частной практики нужно получить сертификат в местном регулирующем органе, выдаётся он в течение нескольких дней.
А вот в Дубае эта практика сейчас запрещена. Хотя были периоды, когда закон позволял работать на себя. Тогда специалист мог пройти базовую регистрацию у застройщиков, чьи объекты он хотел представлять, предлагать эту недвижимость покупателям и получать процент за совершённые сделки. Сейчас фрилансеры на рынке тоже есть, но важно понимать, что в Дубае они вне закона! Их сотрудничество с другими агентами или компаниями строится исключительно на устных договорённостях. Если агента без документов поймают, его ждёт штраф в 50 тыс. дирхам ($13,5 тыс.). Иностранцев может ждать даже аннулирование визы и выдворение из страны. Если клиент вёл дела с частником, а сделка не состоялась и/или договорённости не были выполнены, судебные перспективы для обеих сторон туманны. Что будет с агентом, я уже объяснил, а вот клиенту посоветуют думать, с кем работать в будущем.
Агенты и компании в ОАЭ несут ответственность в том числе за представление объектов от своего лица.
.jpg)
Каждое агентство, согласно регламенту Земельного департамента, обязано верифицировать рекламу, которую оно даёт. Это касается всех объявлений, которые публикуются на территории государства. Международная реклама попадает под статью верификации каждой конкретной страны. Некоторые недобросовестные риелторы специально занижают цену объекта – например, ставят в объявлении цену $1,4 млн вместо оговорённых с продавцом $1,5 млн. Естественно, это привлекает потенциальных покупателей. В момент общения агент говорит, что квартиру продали, рекламу снять не успели, зато «есть очень похожий вариант, но чуть дороже». И далее клиенту предлагают ту же самую квартиру за изначальные $1,5 млн (или выше – для последующего торга). Такие махинации вынудили Земельный департамент внедрить систему верификации постов. Теперь, чтобы рекламировать какой-либо объект в ОАЭ, агент должен получить от продавца копии документа о владении и паспорта и подписанное владельцем разрешение на рекламу, в котором фиксируется цена продажи.
Теоретически продавец и покупатель могут совершить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам риелтора. Финальный этап заключения сделки проходит в одном из trustee-офисов – филиале Земельного департамента. Сюда стороны приносят документы, здесь их регистрируют и отправляют в Земельный департамент для проверки бумаг, задолженностей, факта владения недвижимостью, соответствия заявленных данных реальным.
На практике же подавляющее большинство сделок происходит с участием сертифицированных агентов. Нотариус и адвокаты в этом участия не принимают – их функции берёт на себя риелтор.
По законодательству агент – это профессиональное лицо, имеющее государственную регистрацию, которое за определённое вознаграждение предоставляет консультационные услуги в сфере недвижимости. Он также осуществляет поиск объектов и связывает стороны между собой.
.jpeg)
Главное требование к риелтору – предоставлять достоверную и актуальную информацию о недвижимости, владеть информацией об объектах и выполнять проверку документов. Работа специалиста должна быть чёткой, прозрачной и желательно зафиксированной в переписке по почте и в мессенджерах. Агент, не убедившийся в чистоте документов на объект, не сверивший заявленные локацию или метраж с реальными, что вскрылось при заключении сделки, может подвергнуться штрафу или даже тюремному заключению, если клиенту был нанесён серьёзный ущерб. В случае с иностранцами иногда применяется такая мера, как аннулирование визы и выдворение из страны.
.jpeg)
Агент полностью сопровождает сделку: подбор объектов, организация показов, проверка документов на квартиру и документов владельца, ведение переговоров с продавцом, анализ аналогичных объектов, чтобы утвердиться в правильности цены, подписание форм А, В и F.
Также агент помогает продавцу запросить самый важный и основной документ – NOC (срок действия от 15 до 30 дней), без которого оформление купли-продажи состояться не может. NOC – это сертификат, подтверждающий, что у настоящего владельца нет задолженностей, и застройщик не возражает по поводу продажи квартиры. NOC выдаёт застройщик, так как он оставляет за собой право управлять построенным зданием и предоставлять в нём спектр услуг на протяжении всего времени.
Полная информация о том, что должен и чего не может делать агент, отражена в законе № 85 от 2006 года, регулирующем правила и этику проведения сделки и поведения агента. Среди прочего там прописан вопрос конфиденциальности и нераспространения информации о покупателях и продавцах. Резолюция № 95 от 2009 года установила штрафы и наказания для агентов, практикующих свою деятельность без брокерской лицензии.
Исторически в ОАЭ и в частности в Дубае – рынок покупателя, поэтому принято, чтобы комиссию платил именно он. Однако на практике этот вопрос зависит от личных договорённостей, которые прописываются в формах A и B.
.jpg)
Согласно законодательству брокер по недвижимости имеет право на вознаграждение с той стороны, которая его наняла. Таким образом, если к его услугам прибегают обе стороны одновременно, то каждая несёт ответственность за выплату своей доли. Это характерно для вторичного рынка недвижимости. Если объект продаёт застройщик, то он же и выплачивает комиссию. Но неверно полагать, что, покупая недвижимость от застройщика без риелтора, вы получаете лучшую цену. Агент находится в более выгодной позиции: покупатель для застройщика – это единичная покупка, агентство – это массовые продажи. Именно поэтому риелторы часто добиваются лучших условий для клиента, чем он мог бы получить сам, – например, отсрочка платежей или скидка. Задача риелтора не только показать и продать объект, но и проконтролировать сдачу в эксплуатацию по факту сделки, если речь идёт о первичном рынке. Присутствие на инспекции, получение ключей, подключение коммуникаций – застройщик этим не занимается, только риелтор. Обращение к нему, скорее всего, неизбежно, поэтому изначально к нему обращаться выгоднее.
Комиссия агенту выплачивается в момент передачи документов на квартиру и оформления сделки в trustee-офисе в присутствии всех сторон (или их представителей) и офицера от Земельного департамента.
Расчёт с агентством (впрочем, как и с продавцом) производится с помощью менеджер-чека. Его особенность в том, что банк подтверждает наличие суммы, указанной в нём, так что при его выписке сумма со счёта фактически снимается (обычный чек может быть выписан без подтверждения баланса). То есть после его подписания владелец не может воспользоваться этими деньгами.
.jpeg)
Почему нужен именно менеджер-чек? Бывали случаи, когда агент берёт у покупателя обычный чек, идёт с ним в банк, где выясняется, что денег на счету нет. Доказать в этом случае что-либо очень сложно: для государства клиент на первом месте – главное, чтобы всё было организовано для него и у него не было претензий. Для властей любой чек равнозначен оплате, а то, что он не может быть обналичен, – всё равно. В этом случае агенту придётся побегать за покупателем самостоятельно. Но бывают и другие случаи: например, покупателя, с которым сложились доверительные отношения и с которым работали неоднократно, с комиссией могут и не торопить. Если человек проверенный, агент может договориться об оплате своих услуг позже.
В Дубае (это самый популярный рынок в ОАЭ) не прописанная в законе, но общепринятая ставка – 2% + НДС (с каждой стороны, если каждая из них платит). В остальных эмиратах цифры плавающие – может быть и 1%, и 3%. Цена, указанная в объявлении, комиссию не включает.
Если сделка совершается на первичном рынке, то комиссию, как мы уже писали, платит застройщик. А вот итоговая сумма остаётся на усмотрение компании и является предметом договора с агентством.
.jpg)
Некоторые покупатели пытаются не то чтобы получить скидку на комиссию или не заплатить её вовсе, а разделить агентские с риелтором! Они знают, что в случае покупки объекта в новостройке через риелтора последний получит от застройщика комиссию. Поэтому предлагают следующее: к застройщику, мол, не пойду, обращусь к вам, а вы поделитесь полученными комиссионными. Посягательство на вознаграждение агента в ОАЭ незаконно. Видимо, такая культура ведения дел в менталитете у некоторых иностранцев, и они переносят её на дубайские реалии. Но тут это неприемлемо, такие махинации пресекает Земельный департамент. А агент, которому поступило такое предложение, может принять меры вплоть до обращения в суд.
Официально ограничений нет – можно обращаться к любому количеству агентов. Однако работа со многими риелторами одновременно пользы не приносит.
Если объект недвижимости представляют сразу много агентов, его привлекательность и ценность в глазах потенциальных покупателей снижается. Также есть риск, что агенты начнут играть с ценами. В итоге квартира продаётся долго и имеет негативный статус.
.jpeg)
С разными агентами можно работать до тех пор, пока вопрос не фиксируется контрактом. То есть звонить по объявлениям, организовывать просмотры, вести переговоры, собирать информацию для вас могут многие, но регистрация контракта может быть только с одним риелтором – больше не пропустит система Земельного департамента. В любом случае считаю, что работа с одним агентом будет более продуктивной как для покупателя, так и для продавца.
По регламенту агент должен зарегистрировать отношения с покупателем (форма B) через Земельный департамент. В таком допродажном договоре прописывается, какие объекты агент показал клиенту. Если покупатель, посмотрев объект с одним агентом, решит купить его с другим или выйдет напрямую на продавца, он не сможет заключить сделку в обход агента, который познакомил его с этим объектом.
Если это всё-таки произошло, риелтор имеет право идти в Земельный департамент за разбирательством, а затем и в суд – если его претензия не удовлетворена.
Если же форма не подписана – например, агент чересчур доверился клиенту – и покупатель приобрёл объект, минуя риелтора, последний мало что может сделать в этой ситуации.
Узнайте, кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии и Болгарии
Фото: Unsplash (Rumman Amin)
