a
Версия
для печати

Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

Риелторская деятельность в ОАЭ строго регулируется: специалист должен иметь лицензию и ежегодно проходить аттестацию для подтверждения своей квалификации. А финансовые обязательства между агентом и его клиентом фиксируются на официальной бумаге.

Как регламентируется работа риелтора в ОАЭ

Сфера недвижимости в ОАЭ чётко регламентирована законодательством. В каждом эмирате есть соответствующий регулирующий орган. В Дубае, например, это учреждение Департамента земельных ресурсов – RERA (Real estate Regulatory Authority), в Абу-Даби права собственности регистрирует муниципалитет.

Для осуществления профессиональной деятельности агент должен иметь брокерскую карту с индивидуальным номером и сертификат о прохождении экзамена. Оба документа действуют год.

Для их продления риелторы ежегодно сдают государственный экзамен. В нём 50 вопросов. Каждый правильный ответ оценивается в два балла, проходная граница – 85 из 100.

Индивидуальный номер на брокерской карте, без которой агент не имеет права оказывать риелторские услуги, присваивается единожды и сохраняется из года в год. Внутри страны он указывается на всех рекламных объявлениях, которые публикует специалист. Этот вопрос контролирует Земельный департамент.

Договорённости между риелтором и покупателем/продавцом фиксируются письменно в утверждённых Земельным департаментом формах. Они обозначаются литерами A, B и F.

Елена Миркина
Елена Миркина

Первая договорённость заключается между агентством и продавцом, вторая – между агентством и покупателем, обе подписываются в момент начала работы, когда риелтор начинает предлагать варианты или рекламировать объект. Третья форма формируется по факту создания двух предыдущих и представляет собой контракт о купле-продаже. В форме A прописываются данные продавца, параметры квартиры, запрашиваемая цена, по которой квартира будет рекламироваться, и стоимость услуг агентства; в форме B – данные покупателя, его бюджет на покупку и размер комиссионных риелтора. В форме F указываются сроки и порядок оформления сделки.
Все формы заполняются онлайн в системе Земельного департамента.

Компания, в которой работает риелтор, должна иметь коммерческую лицензию (RERA card) и сертификат с перечислением услуг, которые может оказывать.

Иван Серболин
Иван Серболин
Sky Land Realty​​​​​

Работать без агентства, то есть быть частником (по сути, фрилансером), разрешено в Абу-Даби и Рас-аль-Хайме. Для частной практики нужно получить сертификат в местном регулирующем органе, выдаётся он в течение нескольких дней.
А вот в Дубае эта практика сейчас запрещена. Хотя были периоды, когда закон позволял работать на себя. Тогда специалист мог пройти базовую регистрацию у застройщиков, чьи объекты он хотел представлять, предлагать эту недвижимость покупателям и получать процент за совершённые сделки. Сейчас фрилансеры на рынке тоже есть, но важно понимать, что в Дубае они вне закона! Их сотрудничество с другими агентами или компаниями строится исключительно на устных договорённостях. Если агента без документов поймают, его ждёт штраф в 50 тыс. дирхам ($13,5 тыс.). Иностранцев может ждать даже аннулирование визы и выдворение из страны. Если клиент вёл дела с частником, а сделка не состоялась и/или договорённости не были выполнены, судебные перспективы для обеих сторон туманны. Что будет с агентом, я уже объяснил, а вот клиенту посоветуют думать, с кем работать в будущем.

Агенты и компании в ОАЭ несут ответственность в том числе за представление объектов от своего лица. 

Алина Адамко
Алина Адамко

Каждое агентство, согласно регламенту Земельного департамента, обязано верифицировать рекламу, которую оно даёт. Это касается всех объявлений, которые публикуются на территории государства. Международная реклама попадает под статью верификации каждой конкретной страны. Некоторые недобросовестные риелторы специально занижают цену объекта – например, ставят в объявлении цену $1,4 млн вместо оговорённых с продавцом $1,5 млн. Естественно, это привлекает потенциальных покупателей. В момент общения агент говорит, что квартиру продали, рекламу снять не успели, зато «есть очень похожий вариант, но чуть дороже». И далее клиенту предлагают ту же самую квартиру за изначальные $1,5 млн (или выше – для последующего торга). Такие махинации вынудили Земельный департамент внедрить систему верификации постов. Теперь, чтобы рекламировать какой-либо объект в ОАЭ, агент должен получить от продавца копии документа о владении и паспорта и подписанное владельцем разрешение на рекламу, в котором фиксируется цена продажи.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Нужен ли агент на сделке

Теоретически продавец и покупатель могут совершить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам риелтора. Финальный этап заключения сделки проходит в одном из trustee-офисов – филиале Земельного департамента. Сюда стороны приносят документы, здесь их регистрируют и отправляют в Земельный департамент для проверки бумаг, задолженностей, факта владения недвижимостью, соответствия заявленных данных реальным. 

На практике же подавляющее большинство сделок происходит с участием сертифицированных агентов. Нотариус и адвокаты в этом участия не принимают – их функции берёт на себя риелтор.

Важно

В сделке может участвовать как один агент (представляет и продавца, и покупателя), так и два – свой у каждой из сторон.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

В чём заключается функция агента

По законодательству агент – это профессиональное лицо, имеющее государственную регистрацию, которое за определённое вознаграждение предоставляет консультационные услуги в сфере недвижимости. Он также осуществляет поиск объектов и связывает стороны между собой.

Иван Серболин
Иван Серболин

Главное требование к риелтору – предоставлять достоверную и актуальную информацию о недвижимости, владеть информацией об объектах и выполнять проверку документов. Работа специалиста должна быть чёткой, прозрачной и желательно зафиксированной в переписке по почте и в мессенджерах. Агент, не убедившийся в чистоте документов на объект, не сверивший заявленные локацию или метраж с реальными, что вскрылось при заключении сделки, может подвергнуться штрафу или даже тюремному заключению, если клиенту был нанесён серьёзный ущерб. В случае с иностранцами иногда применяется такая мера, как аннулирование визы и выдворение из страны.

Елена Миркина
Елена Миркина

Агент полностью сопровождает сделку: подбор объектов, организация показов, проверка документов на квартиру и документов владельца, ведение переговоров с продавцом, анализ аналогичных объектов, чтобы утвердиться в правильности цены, подписание форм А, В и F.
Также агент помогает продавцу запросить самый важный и основной документ – NOC (срок действия от 15 до 30 дней), без которого оформление купли-продажи состояться не может. NOC – это сертификат, подтверждающий, что у настоящего владельца нет задолженностей, и застройщик не возражает по поводу продажи квартиры. NOC выдаёт застройщик, так как он оставляет за собой право управлять построенным зданием и предоставлять в нём спектр услуг на протяжении всего времени.
Полная информация о том, что должен и чего не может делать агент, отражена в законе № 85 от 2006 года, регулирующем правила и этику проведения сделки и поведения агента. Среди прочего там прописан вопрос конфиденциальности и нераспространения информации о покупателях и продавцах. Резолюция № 95 от 2009 года установила штрафы и наказания для агентов, практикующих свою деятельность без брокерской лицензии.

Кто платит агенту

Исторически в ОАЭ и в частности в Дубае – рынок покупателя, поэтому принято, чтобы комиссию платил именно он. Однако на практике этот вопрос зависит от личных договорённостей, которые прописываются в формах A и B.

Алина Адамко
Алина Адамко

Согласно законодательству брокер по недвижимости имеет право на вознаграждение с той стороны, которая его наняла. Таким образом, если к его услугам прибегают обе стороны одновременно, то каждая несёт ответственность за выплату своей доли. Это характерно для вторичного рынка недвижимости. Если объект продаёт застройщик, то он же и выплачивает комиссию. Но неверно полагать, что, покупая недвижимость от застройщика без риелтора, вы получаете лучшую цену. Агент находится в более выгодной позиции: покупатель для застройщика – это единичная покупка, агентство – это массовые продажи. Именно поэтому риелторы часто добиваются лучших условий для клиента, чем он мог бы получить сам, – например, отсрочка платежей или скидка. Задача риелтора не только показать и продать объект, но и проконтролировать сдачу в эксплуатацию по факту сделки, если речь идёт о первичном рынке. Присутствие на инспекции, получение ключей, подключение коммуникаций – застройщик этим не занимается, только риелтор. Обращение к нему, скорее всего, неизбежно, поэтому изначально к нему обращаться выгоднее.

Когда и как выплачивается комиссия

Комиссия агенту выплачивается в момент передачи документов на квартиру и оформления сделки в trustee-офисе в присутствии всех сторон (или их представителей) и офицера от Земельного департамента. 

Расчёт с агентством (впрочем, как и с продавцом) производится с помощью менеджер-чека. Его особенность в том, что банк подтверждает наличие суммы, указанной в нём, так что при его выписке сумма со счёта фактически снимается (обычный чек может быть выписан без подтверждения баланса). То есть после его подписания владелец не может воспользоваться этими деньгами.

Справка

Менеджер-чек – чек, заверенный управляющим или руководителем отделения банка. На чеке есть печать и подпись лица, которое его выписало. 

Чеки с открытой датой и обычные банковские к оплате не принимаются. Но возможен вариант перевода денег на счёт компании с выпиской.

Иван Серболин
Иван Серболин

Почему нужен именно менеджер-чек? Бывали случаи, когда агент берёт у покупателя обычный чек, идёт с ним в банк, где выясняется, что денег на счету нет. Доказать в этом случае что-либо очень сложно: для государства клиент на первом месте – главное, чтобы всё было организовано для него и у него не было претензий. Для властей любой чек равнозначен оплате, а то, что он не может быть обналичен, – всё равно. В этом случае агенту придётся побегать за покупателем самостоятельно. Но бывают и другие случаи: например, покупателя, с которым сложились доверительные отношения и с которым работали неоднократно, с комиссией могут и не торопить. Если человек проверенный, агент может договориться об оплате своих услуг позже.

Важно

Оплата производится либо на имя компании, либо на имя продавца, либо на имя Земельного департамента. На имя агента оплата не производится ни при каких обстоятельствах.

Размер комиссии

В Дубае (это самый популярный рынок в ОАЭ) не прописанная в законе, но общепринятая ставка – 2% + НДС (с каждой стороны, если каждая из них платит). В остальных эмиратах цифры плавающие – может быть и 1%, и 3%. Цена, указанная в объявлении, комиссию не включает.

Если сделка совершается на первичном рынке, то комиссию, как мы уже писали, платит застройщик. А вот итоговая сумма остаётся на усмотрение компании и является предметом договора с агентством. 

Алина Адамко
Алина Адамко

Некоторые покупатели пытаются не то чтобы получить скидку на комиссию или не заплатить её вовсе, а разделить агентские с риелтором! Они знают, что в случае покупки объекта в новостройке через риелтора последний получит от застройщика комиссию. Поэтому предлагают следующее: к застройщику, мол, не пойду, обращусь к вам, а вы поделитесь полученными комиссионными. Посягательство на вознаграждение агента в ОАЭ незаконно. Видимо, такая культура ведения дел в менталитете у некоторых иностранцев, и они переносят её на дубайские реалии. Но тут это неприемлемо, такие махинации пресекает Земельный департамент. А агент, которому поступило такое предложение, может принять меры вплоть до обращения в суд.

Со сколькими агентами можно работать одновременно

Официально ограничений нет – можно обращаться к любому количеству агентов. Однако работа со многими риелторами одновременно пользы не приносит. 

Если объект недвижимости представляют сразу много агентов, его привлекательность и ценность в глазах потенциальных покупателей снижается. Также есть риск, что агенты начнут играть с ценами. В итоге квартира продаётся долго и имеет негативный статус.

Елена Миркина

С разными агентами можно работать до тех пор, пока вопрос не фиксируется контрактом. То есть звонить по объявлениям, организовывать просмотры, вести переговоры, собирать информацию для вас могут многие, но регистрация контракта может быть только с одним риелтором – больше не пропустит система Земельного департамента. В любом случае считаю, что работа с одним агентом будет более продуктивной как для покупателя, так и для продавца.

В каких случаях можно не платить агенту

По регламенту агент должен зарегистрировать отношения с покупателем (форма B) через Земельный департамент. В таком допродажном договоре прописывается, какие объекты агент показал клиенту. Если покупатель, посмотрев объект с одним агентом, решит купить его с другим или выйдет напрямую на продавца, он не сможет заключить сделку в обход агента, который познакомил его с этим объектом. 

Если это всё-таки произошло, риелтор имеет право идти в Земельный департамент за разбирательством, а затем и в суд – если его претензия не удовлетворена.

Если же форма не подписана – например, агент чересчур доверился клиенту – и покупатель приобрёл объект, минуя риелтора, последний мало что может сделать в этой ситуации.

Важно

Так как чек на уплату комиссии агентство получает в момент оформления сделки, предполагается, что к этому времени все стороны удовлетворены сотрудничеством. Поэтому в последний момент отказаться от оплаты труда риелтора по причине, например, «непрофессионализма» невозможно.

Главное

  • Работа агента в Арабских Эмиратах строго регламентирована, а все его отношения с клиентами фиксируются в официальных формах A и B, которые разработаны и утверждены Земельным департаментом. 
  • Как правило, размер комиссионных – 2% от стоимости недвижимости + НДС (5%). В Дубае это соблюдается, в остальных эмиратах могут быть незначительные подвижки как в большую, так и в меньшую сторону. 
  • Чаще всего вознаграждение агенту выплачивает покупатель. Однако законом не запрещено получать комиссию с обеих сторон сделки. В частности, так происходит, когда и продавец, и покупатель нанимают своего агента, которому и оплачивают его услуги.
  • Не заплатить риелтору за работу невозможно, если подписаны формы A и B (одна для покупателя, другая для продавца). Если сотрудничество строилось на устных договорённостях, что в ОАЭ не распространено, недобросовестный клиент может уйти от финансовой ответственности.

Узнайте, кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии и Болгарии


Фото: Unsplash (Rumman Amin)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Есть мнение: число сделок с виллами в Дубае подскочило в пять раз, ждём роста цен
Пандемия и отложенный спрос как драйверы роста
Как живут люди в ОАЭ. Факты о недвижимости, которые вас удивят
Людей всеми силами заманивали в города
Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
Ориентируйтесь на столицы
Сюда текут деньги мира. Топ-25 городов для инвестиций
Куда и почему лучше вкладывать сбережения
Пока весь мир закрыт, Дубай снимает сливки… На рынке недвижимости ажиотаж!
Сколько он продлится и почему возник?
Кто и зачем скупает квартиры в Дубае
Британцы, китайцы, россияне… Кажется, в ОАЭ устремились все

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Незаслуженно в тени: обзор рынка недвижимости Абу-Даби – столицы ОАЭ
  • 440
Кажется, у Дубая появился достойный конкурент
Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ
  • 369
И как регулируется работа агента