a
Версия
для печати

Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в ОАЭ

Риелторская деятельность в ОАЭ строго регулируется: специалист должен иметь лицензию и ежегодно проходить аттестацию для подтверждения своей квалификации. А финансовые обязательства между агентом и его клиентом фиксируются на официальной бумаге.

Как регламентируется работа риелтора в ОАЭ

Сфера недвижимости в ОАЭ чётко регламентирована законодательством. В каждом эмирате есть соответствующий регулирующий орган. В Дубае, например, это учреждение Департамента земельных ресурсов – RERA (Real estate Regulatory Authority), в Абу-Даби права собственности регистрирует муниципалитет.

Для осуществления профессиональной деятельности агент должен иметь брокерскую карту с индивидуальным номером и сертификат о прохождении экзамена. Оба документа действуют год.

Для их продления риелторы ежегодно сдают государственный экзамен. В нём 50 вопросов. Каждый правильный ответ оценивается в два балла, проходная граница – 85 из 100.

Индивидуальный номер на брокерской карте, без которой агент не имеет права оказывать риелторские услуги, присваивается единожды и сохраняется из года в год. Внутри страны он указывается на всех рекламных объявлениях, которые публикует специалист. Этот вопрос контролирует Земельный департамент.

Договорённости между риелтором и покупателем/продавцом фиксируются письменно в утверждённых Земельным департаментом формах. Они обозначаются литерами A, B и F.

Елена Миркина
Елена Миркина

Первая договорённость заключается между агентством и продавцом, вторая – между агентством и покупателем, обе подписываются в момент начала работы, когда риелтор начинает предлагать варианты или рекламировать объект. Третья форма формируется по факту создания двух предыдущих и представляет собой контракт о купле-продаже. В форме A прописываются данные продавца, параметры квартиры, запрашиваемая цена, по которой квартира будет рекламироваться, и стоимость услуг агентства; в форме B – данные покупателя, его бюджет на покупку и размер комиссионных риелтора. В форме F указываются сроки и порядок оформления сделки.
Все формы заполняются онлайн в системе Земельного департамента.

Компания, в которой работает риелтор, должна иметь коммерческую лицензию (RERA card) и сертификат с перечислением услуг, которые может оказывать.

Иван Серболин
Иван Серболин
Sky Land Realty​​​​​

Работать без агентства, то есть быть частником (по сути, фрилансером), разрешено в Абу-Даби и Рас-аль-Хайме. Для частной практики нужно получить сертификат в местном регулирующем органе, выдаётся он в течение нескольких дней.
А вот в Дубае эта практика сейчас запрещена. Хотя были периоды, когда закон позволял работать на себя. Тогда специалист мог пройти базовую регистрацию у застройщиков, чьи объекты он хотел представлять, предлагать эту недвижимость покупателям и получать процент за совершённые сделки. Сейчас фрилансеры на рынке тоже есть, но важно понимать, что в Дубае они вне закона! Их сотрудничество с другими агентами или компаниями строится исключительно на устных договорённостях. Если агента без документов поймают, его ждёт штраф в 50 тыс. дирхам ($13,5 тыс.). Иностранцев может ждать даже аннулирование визы и выдворение из страны. Если клиент вёл дела с частником, а сделка не состоялась и/или договорённости не были выполнены, судебные перспективы для обеих сторон туманны. Что будет с агентом, я уже объяснил, а вот клиенту посоветуют думать, с кем работать в будущем.

Агенты и компании в ОАЭ несут ответственность в том числе за представление объектов от своего лица. 

Алина Адамко
Алина Адамко

Каждое агентство, согласно регламенту Земельного департамента, обязано верифицировать рекламу, которую оно даёт. Это касается всех объявлений, которые публикуются на территории государства. Международная реклама попадает под статью верификации каждой конкретной страны. Некоторые недобросовестные риелторы специально занижают цену объекта – например, ставят в объявлении цену $1,4 млн вместо оговорённых с продавцом $1,5 млн. Естественно, это привлекает потенциальных покупателей. В момент общения агент говорит, что квартиру продали, рекламу снять не успели, зато «есть очень похожий вариант, но чуть дороже». И далее клиенту предлагают ту же самую квартиру за изначальные $1,5 млн (или выше – для последующего торга). Такие махинации вынудили Земельный департамент внедрить систему верификации постов. Теперь, чтобы рекламировать какой-либо объект в ОАЭ, агент должен получить от продавца копии документа о владении и паспорта и подписанное владельцем разрешение на рекламу, в котором фиксируется цена продажи.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ

Нужен ли агент на сделке

Теоретически продавец и покупатель могут совершить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам риелтора. Финальный этап заключения сделки проходит в одном из trustee-офисов – филиале Земельного департамента. Сюда стороны приносят документы, здесь их регистрируют и отправляют в Земельный департамент для проверки бумаг, задолженностей, факта владения недвижимостью, соответствия заявленных данных реальным. 

На практике же подавляющее большинство сделок происходит с участием сертифицированных агентов. Нотариус и адвокаты в этом участия не принимают – их функции берёт на себя риелтор.

Важно

В сделке может участвовать как один агент (представляет и продавца, и покупателя), так и два – свой у каждой из сторон.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Коттедж за 400 000 евро в Дубае, ОАЭ
400 000 €
Коттедж в Дубае, ОАЭ
210 м2 3 3 3
CHERRYWOODS BY MERAAS - таунхаусов & отдельно стоящих вилл в Дубае Цены от 450,000 $ гибкий график оплат. 5% downpayment to book now. 50 % 5 лет оплата после здачи проекта в 2021, природа и комфортное проживание Представляем новый проект Cherrywood это сообщество таунхаусов & отдельно стоящих вилл в Дубае, ОАЭ. Cherrywoods...
ROYAL HOME
Апартаменты за 329 694 евро в Дубае, ОАЭ
329 694 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
73 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Идеально расположенный рядом с живописным Дубайским каналом, 15 Northside - пятнадцатый по счету проект ведущего девелопера Select Group. Комплекс занимает 21 этаж и предлагает 349 квартир, включая студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями. Панорамные виды на набережную, продуманные планировки, отделка премиум-класса, окна во весь...
AZCO Real Estate
Апартаменты за 516 500 евро в Дубае, ОАЭ
516 500 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 1
W RESIDENCES ДУБАЙ - ПАЛМ ДЖУМЕЙРАШагните в мир бунтарской роскоши, культового дизайна, изысканных материалов и тактильного удовольствия! Знакомство начинается с W Lounge, где утонченная и стильная атмосфера пробудит Ваши чувства. Войдите в одну из 384 эксклюзивных резиденций и почувствуйте себя как дома с самого первого момента. Стеклянные...
D&B Properties
Апартаменты за 396 775 евро в Дубае, ОАЭ
396 775 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
58 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 2 102 234 евро в ОАЭ
2 102 234 €
Апартаменты в ОАЭ
143 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 138 500 евро в Дубае, ОАЭ
1 138 500 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
108 м2 1
ONE ZA'ABEEL THE RESIDENCES Вдохновленный современной архитектурой и роскошным стилем жизни, One Za’abeel предлагает поистине индивидуальный образ жизни и стиль, который отражает истинный дух Дубая. Стратегически расположенный в деловых районах Дубая, One Za’abeel предлагает своим резидентам захватывающий панорамный вид на...
D&B Properties
Апартаменты за 462 773 евро в Дубае, ОАЭ
462 773 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
102 м2 2 3
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Апартаменты за 610 064 евро в Дубае, ОАЭ
610 064 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
120 м2 1
Агентство с гордостью представляет эту квартиру с 1 спальней, расположенную в районе Сити Уолк, Джумейра. Прекрасная инвестиционная возможность, решите ли вы переехать или превратиться в дом для отдыха в одном из лучших мест в городе для приема туристов, потому что владение домом для отдыхав «обязательном» месте может принести вам в три раза...
FAM Properties
Апартаменты за 2 154 691 евро в Дубае, ОАЭ
2 154 691 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
286 м2 4
Агентство радо представить этот неизбежный «Совершенно новый запуск» в Центральном парке на City Walk.Выберите одну из квартир с 1, 2, 3 и 4 спальнями. В малоэтажных современных совершенно новых зданиях с исключительными удобствами в пышной зелени. Особенности и удобства: * Бассейны и водные аттракционы * Детская игровая площадка * Беговая...
FAM Properties
Квартира за 228 600 евро в Дубае, ОАЭ
228 600 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
74 м2 1
Номер объекта на housage: 344344. В районе Jumeirah Village Circle находятся одиннадцать самых престижных жилых комплексов застройщика Ellington Properties. Это спокойный, безмятежный район, расположенный в самом сердце Дубая, недалеко ото всех основных его достопримечательностей, сервисов и транспортных развязок. Здесь расположено несколько...
HOUSAGE
Апартаменты за 7 873 000 евро в Дубае, ОАЭ
7 873 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
331 м2 3 5
Номер объекта на housage: 344415. One в Пальма Джумейра - один из самых эксклюзивных жилых проектов в Дубае, управляемый Dorchester Collection. Пальма Джумейра, несомненно, является самым впечатляющим местом Дубая. Чудо современной инженерии, остров может похвастаться нетронутыми пляжами, окруженными кристально–голубыми водами Персидского...
HOUSAGE
Вилла за 560 021 евро в Дубае, ОАЭ
560 021 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
278 м2 6 5 6
Nice - часть семейного сообщества DAMAC Lagoons, напоминающая, французскую Ривьеру с её голубыми водами и неповторимой архитектурой. Вам предлагается выбор среди прекрасных вилл с 6 спальнями, а также роскошных таунхаусов с 4 и 5 спальнями с большими гостиными и столовыми. Каждый дом имеет комнату для обслуживающего персонала, гараж, террасу...
AAAA ADVISER
Квартира за 281 078 евро в Дубае, ОАЭ
281 078 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
99 м2 3 2
Belgravia III - это продолжающаяся история успеха отличительной идентичности Belgravia, которая стала синонимом дизайнерской недвижимости в городском районе Jumeirah Village Circle. Район с развитой инфраструктурой, в котором есть парки, школы, торговые центры, гостиницы. С этого района есть выезд на три основные магистрали. Преимущество в...
AAAA ADVISER
Квартира за 208 559 евро в Дубае, ОАЭ
208 559 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
74 м2 2 1
В районе Meydan города MBR City расположился современный жилой комплекс – MAG City. Являясь просторным и эстетически привлекательным таунхаусом, комплекс предлагает более 690 объектов недвижимости, которые удовлетворят пожелания самых взыскательных покупателей. Здесь Вас ожидает новый стиль жизни, в котором предусмотрены все современные...
AAAA ADVISER
Вилла за 6 001 362 евро в Дубае, ОАЭ
6 001 362 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
921 м2 5 7
Aeon & Trisl Real Estate Brokers Llc
Апартаменты за 366 695 евро в Дубае, ОАЭ
366 695 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Golf Heights at Emirates Living - это новый жилой проект от Emaar Properties в самом сердце Дубая. Golf Heights at Emirates Living - это стильная, ультрасовременная башня в отличном месте, с видом на красивое поле для гольфа и ипподром, откуда открывается захватывающий вид на некоторые из самых живописных пейзажей Дубая. Преимущества:...
Capri Realty Real Estate
Апартаменты за 981 294 евро в Дубае, ОАЭ
981 294 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
160 м2 3
Эксклюзивно с The Agencyr представляет новый проект в самом популярном районе Дубай Марина. 52 |42 — две роскошные жилые башни с поразительной архитектурой в морском стиле, отличающейся корабельным силуэтом и плавными аэродинамическими линиями, а стеклянный фасад придает башне плавность.Обширный фасад балкона позволяет установить стеклянные...
FAM Properties
Таунхаус за 1 765 291 евро в Дубае, ОАЭ
1 765 291 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
333 м2 4
Агентство радо предложить вам прекрасный таунхаус на Пальме Джумейра. Резиденция Пальма:* Угловая вилла* 4 спальни* Комната для прислуги* Кладовая* Вид на бассейн* Высококлассная отделка* Просторная планировкаПервый плюс 2 этажа1 этаж: Большая гостиная и столовая+ Кухня + Комната для прислуги + Кладовка + Гостиная2-й этаж: 4 спальни со всеми...
FAM Properties
Апартаменты за 645 162 евро в Дубае, ОАЭ
645 162 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
139 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 943 995 евро в Дубае, ОАЭ
943 995 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
108 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка
Blue Chip Real Estate рада предложить Palm Beach Towers - 3. Этот проект является одним из лучших проектов в Дубае, где вы можете найти недвижимость своей мечты для продажи в Дубае. Чтобы помочь вам в дальнейшем и прояснить ситуацию, я составил список основных функций этого проекта и его модулей. Там вы можете выбрать свой любимый дом среди...
Blue Chip Real Estate

В чём заключается функция агента

По законодательству агент – это профессиональное лицо, имеющее государственную регистрацию, которое за определённое вознаграждение предоставляет консультационные услуги в сфере недвижимости. Он также осуществляет поиск объектов и связывает стороны между собой.

Иван Серболин
Иван Серболин

Главное требование к риелтору – предоставлять достоверную и актуальную информацию о недвижимости, владеть информацией об объектах и выполнять проверку документов. Работа специалиста должна быть чёткой, прозрачной и желательно зафиксированной в переписке по почте и в мессенджерах. Агент, не убедившийся в чистоте документов на объект, не сверивший заявленные локацию или метраж с реальными, что вскрылось при заключении сделки, может подвергнуться штрафу или даже тюремному заключению, если клиенту был нанесён серьёзный ущерб. В случае с иностранцами иногда применяется такая мера, как аннулирование визы и выдворение из страны.

Елена Миркина
Елена Миркина

Агент полностью сопровождает сделку: подбор объектов, организация показов, проверка документов на квартиру и документов владельца, ведение переговоров с продавцом, анализ аналогичных объектов, чтобы утвердиться в правильности цены, подписание форм А, В и F.
Также агент помогает продавцу запросить самый важный и основной документ – NOC (срок действия от 15 до 30 дней), без которого оформление купли-продажи состояться не может. NOC – это сертификат, подтверждающий, что у настоящего владельца нет задолженностей, и застройщик не возражает по поводу продажи квартиры. NOC выдаёт застройщик, так как он оставляет за собой право управлять построенным зданием и предоставлять в нём спектр услуг на протяжении всего времени.
Полная информация о том, что должен и чего не может делать агент, отражена в законе № 85 от 2006 года, регулирующем правила и этику проведения сделки и поведения агента. Среди прочего там прописан вопрос конфиденциальности и нераспространения информации о покупателях и продавцах. Резолюция № 95 от 2009 года установила штрафы и наказания для агентов, практикующих свою деятельность без брокерской лицензии.

Кто платит агенту

Исторически в ОАЭ и в частности в Дубае – рынок покупателя, поэтому принято, чтобы комиссию платил именно он. Однако на практике этот вопрос зависит от личных договорённостей, которые прописываются в формах A и B.

Алина Адамко
Алина Адамко

Согласно законодательству брокер по недвижимости имеет право на вознаграждение с той стороны, которая его наняла. Таким образом, если к его услугам прибегают обе стороны одновременно, то каждая несёт ответственность за выплату своей доли. Это характерно для вторичного рынка недвижимости. Если объект продаёт застройщик, то он же и выплачивает комиссию. Но неверно полагать, что, покупая недвижимость от застройщика без риелтора, вы получаете лучшую цену. Агент находится в более выгодной позиции: покупатель для застройщика – это единичная покупка, агентство – это массовые продажи. Именно поэтому риелторы часто добиваются лучших условий для клиента, чем он мог бы получить сам, – например, отсрочка платежей или скидка. Задача риелтора не только показать и продать объект, но и проконтролировать сдачу в эксплуатацию по факту сделки, если речь идёт о первичном рынке. Присутствие на инспекции, получение ключей, подключение коммуникаций – застройщик этим не занимается, только риелтор. Обращение к нему, скорее всего, неизбежно, поэтому изначально к нему обращаться выгоднее.

Когда и как выплачивается комиссия

Комиссия агенту выплачивается в момент передачи документов на квартиру и оформления сделки в trustee-офисе в присутствии всех сторон (или их представителей) и офицера от Земельного департамента. 

Расчёт с агентством (впрочем, как и с продавцом) производится с помощью менеджер-чека. Его особенность в том, что банк подтверждает наличие суммы, указанной в нём, так что при его выписке сумма со счёта фактически снимается (обычный чек может быть выписан без подтверждения баланса). То есть после его подписания владелец не может воспользоваться этими деньгами.

Справка

Менеджер-чек – чек, заверенный управляющим или руководителем отделения банка. На чеке есть печать и подпись лица, которое его выписало. 

Чеки с открытой датой и обычные банковские к оплате не принимаются. Но возможен вариант перевода денег на счёт компании с выпиской.

Иван Серболин
Иван Серболин

Почему нужен именно менеджер-чек? Бывали случаи, когда агент берёт у покупателя обычный чек, идёт с ним в банк, где выясняется, что денег на счету нет. Доказать в этом случае что-либо очень сложно: для государства клиент на первом месте – главное, чтобы всё было организовано для него и у него не было претензий. Для властей любой чек равнозначен оплате, а то, что он не может быть обналичен, – всё равно. В этом случае агенту придётся побегать за покупателем самостоятельно. Но бывают и другие случаи: например, покупателя, с которым сложились доверительные отношения и с которым работали неоднократно, с комиссией могут и не торопить. Если человек проверенный, агент может договориться об оплате своих услуг позже.

Важно

Оплата производится либо на имя компании, либо на имя продавца, либо на имя Земельного департамента. На имя агента оплата не производится ни при каких обстоятельствах.

Размер комиссии

В Дубае (это самый популярный рынок в ОАЭ) не прописанная в законе, но общепринятая ставка – 2% + НДС (с каждой стороны, если каждая из них платит). В остальных эмиратах цифры плавающие – может быть и 1%, и 3%. Цена, указанная в объявлении, комиссию не включает.

Если сделка совершается на первичном рынке, то комиссию, как мы уже писали, платит застройщик. А вот итоговая сумма остаётся на усмотрение компании и является предметом договора с агентством. 

Алина Адамко
Алина Адамко

Некоторые покупатели пытаются не то чтобы получить скидку на комиссию или не заплатить её вовсе, а разделить агентские с риелтором! Они знают, что в случае покупки объекта в новостройке через риелтора последний получит от застройщика комиссию. Поэтому предлагают следующее: к застройщику, мол, не пойду, обращусь к вам, а вы поделитесь полученными комиссионными. Посягательство на вознаграждение агента в ОАЭ незаконно. Видимо, такая культура ведения дел в менталитете у некоторых иностранцев, и они переносят её на дубайские реалии. Но тут это неприемлемо, такие махинации пресекает Земельный департамент. А агент, которому поступило такое предложение, может принять меры вплоть до обращения в суд.

Со сколькими агентами можно работать одновременно

Официально ограничений нет – можно обращаться к любому количеству агентов. Однако работа со многими риелторами одновременно пользы не приносит. 

Если объект недвижимости представляют сразу много агентов, его привлекательность и ценность в глазах потенциальных покупателей снижается. Также есть риск, что агенты начнут играть с ценами. В итоге квартира продаётся долго и имеет негативный статус.

Елена Миркина

С разными агентами можно работать до тех пор, пока вопрос не фиксируется контрактом. То есть звонить по объявлениям, организовывать просмотры, вести переговоры, собирать информацию для вас могут многие, но регистрация контракта может быть только с одним риелтором – больше не пропустит система Земельного департамента. В любом случае считаю, что работа с одним агентом будет более продуктивной как для покупателя, так и для продавца.

В каких случаях можно не платить агенту

По регламенту агент должен зарегистрировать отношения с покупателем (форма B) через Земельный департамент. В таком допродажном договоре прописывается, какие объекты агент показал клиенту. Если покупатель, посмотрев объект с одним агентом, решит купить его с другим или выйдет напрямую на продавца, он не сможет заключить сделку в обход агента, который познакомил его с этим объектом. 

Если это всё-таки произошло, риелтор имеет право идти в Земельный департамент за разбирательством, а затем и в суд – если его претензия не удовлетворена.

Если же форма не подписана – например, агент чересчур доверился клиенту – и покупатель приобрёл объект, минуя риелтора, последний мало что может сделать в этой ситуации.

Важно

Так как чек на уплату комиссии агентство получает в момент оформления сделки, предполагается, что к этому времени все стороны удовлетворены сотрудничеством. Поэтому в последний момент отказаться от оплаты труда риелтора по причине, например, «непрофессионализма» невозможно.

Главное

  • Работа агента в Арабских Эмиратах строго регламентирована, а все его отношения с клиентами фиксируются в официальных формах A и B, которые разработаны и утверждены Земельным департаментом. 
  • Как правило, размер комиссионных – 2% от стоимости недвижимости + НДС (5%). В Дубае это соблюдается, в остальных эмиратах могут быть незначительные подвижки как в большую, так и в меньшую сторону. 
  • Чаще всего вознаграждение агенту выплачивает покупатель. Однако законом не запрещено получать комиссию с обеих сторон сделки. В частности, так происходит, когда и продавец, и покупатель нанимают своего агента, которому и оплачивают его услуги.
  • Не заплатить риелтору за работу невозможно, если подписаны формы A и B (одна для покупателя, другая для продавца). Если сотрудничество строилось на устных договорённостях, что в ОАЭ не распространено, недобросовестный клиент может уйти от финансовой ответственности.

Узнайте, кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии и Болгарии


Фото: Unsplash (Rumman Amin)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Как переехать в Дубай благодаря покупке недвижимости
Город, который рад иностранцам
Как иностранцу открыть счёт в банке ОАЭ: особенности процедуры
Обзор банковской системы и подробная инструкция
Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы
Здесь всё не так дорого, как вам могло показаться
Законы об аренде в Дубае: права арендаторов и собственников недвижимости
Всё, что нужно знать о защите обеих сторон
И всё-таки недвижимость! Эксперт оценил оставшиеся возможности для инвестиций и указал, где их реализовать
Есть три лидера
Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит
И в чём преимущество исламского финансирования

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ

Новости и статьи по теме «ОАЭ»:

Такой доступный недоступный Дубай. Разбиваем стереотипы
  • 1662
Здесь всё не так дорого, как вам могло показаться
Авторский взгляд. Что реально даёт Дубай покупателям недвижимости
  • 2204
И... популярные заблуждения о недвижимости эмирата