Версия
для печати
для печати
Закона, который регулирует работу риелтора, в Болгарии нет. Здесь, как и в Испании, деятельность агента не подлежит обязательному лицензированию. То есть фактически любой человек может выступить посредником (индивидуальным брокером) и помочь в организации сделки.
Агентство недвижимости должно быть зарегистрировано в национальном торговом регистре как юридическое лицо, которое совершает определённую деятельность – её характер описывается в уставе фирмы. Данные о компании – публичная информация, которую можно получить в торговом регистре.
Из возможных участников сделки лицензии должны иметь нотариус и адвокат. Первый – лицо обязательное, второго иногда привлекают для подготовки документов, однако его участие в сделке не обязательно. Кстати, договор резерва объекта можно заключить напрямую с адвокатом, а не с агентом.
Договорённости между покупателем и продавцом или застройщиком прописываются в предварительном договоре – его составляют и подписывают после выбора объекта. В нём, помимо непосредственно намерения совершить сделку купли-продажи, фиксируются:
Обратите внимание: в предварительном договоре риелтор не фигурирует, с ним стороны заключаются другой, особый договор.
.png)
Подписывается контракт о вознаграждении в момент внесения задатка. В нём прописываются услуги, которые специалист оказывает клиенту. Здесь же указывается размер комиссионных. Составляют документ в свободной форме. Более того, иногда риелтор и его клиент ограничиваются устными договорённостями. Но надо понимать: в этом случае при возникающих разногласиях доказать что-либо очень трудно.
(1).jpg)
Отношения между риелтором, продавцом или покупателем действительно могут быть не зафиксированы на бумаге, так как согласно болгарскому законодательству устная договорённость имеет такую же юридическую силу, как и письменная. Поэтому некоторые агентства Болгарии не заключают письменные договоры со своими клиентами.
Если устные договорённости не выполняются, человек (как агент, так и покупатель/продавец) может обратиться к адвокату, чтобы доказать или опровергнуть факт выполненных обязательств.
Но это не значит, что все фирмы работают «на словах». Например, наша компания без договора принципиально не сотрудничает.
Важно:
Вариант с устными договорённостями – это, скорее, исключение, чем правило. Большинство клиентов просят договоры с синими печатями, подписями и чётким описанием комиссионных и цены продажи, а также расписки и квитанции по всем расходам.
Участие риелтора в сделке в Болгарии необязательно – искать объекты, договариваться о просмотрах и вести переговоры по цене с продавцом или застройщиком можно самостоятельно. Однако на практике иностранцы редко решаются на это, хотя бы потому, что не знают болгарского языка, необходимого как при поиске вариантов, так и для составления и подачи документов.
Как было сказано выше, единственный обязательный участник сделки – нотариус. Он проверяет статус объекта и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности. Также он проверяет надёжность застройщика и кадастровые документы на землю, на которой стоит здание. В сложных случаях нотариус может заказать выписку по обременению недвижимости за несколько лет.
Без подписи нотариуса продажа не может быть зарегистрирована.
Проще проходят сделки с меньшим количеством участников. Например, когда одно агентство работает с продавцом, другое – с покупателем, коммуникация затягивается и усложняется. Поэтому чем меньше посредников, тем проще и, как правило, выгоднее для обеих сторон.
Действительно, можно обойтись без агента и даже без адвоката. Но это сложно, особенно для иностранцев. И в итоге это выходит не дешевле, чем с привлечением агентства.
Бывает, что покупатель и продавец находят друг друга сами, а к адвокату или в агентство обращаются только за технической помощью. В этом случае риелтор не координирует стороны и не вмешивается в договорённости, осуществляет лишь административную поддержку. Это может быть составление текстов документов, заказ и получение документов на территории Болгарии, представление интересов перед болгарским нотариусом, регистрация новых владельцев в БУЛСТАТ, налоговой или кадастре. Комиссия за такую работу всегда меньше, чем за полноценный комплекс услуг – в районе €500.
Нигде не прописано, какие конкретно задачи лежат на риелторе. Но по факту он:
Прописывается это, как и размер комиссионных, в договоре услуг, который заключается с риелтором (не путать с предварительным договором между продавцом и покупателем).
.png)
Функции агента – вопрос договорённостей, как я уже отмечал часто устных. Клиенты не всегда требуют задокументировать услуги, которые им должен предоставить риелтор.
Список задач, за которые берётся агентство, обычно связан с размерами агентства. Крупные фирмы, как правило, берут на себя лишь основную работу, небольшие же захватывают свою долю рынка за счёт предоставления дополнительных услуг.
Разумеется, грамотный специалист, помимо всего прочего, может и должен давать рекомендации – какой объект лучше и почему, обращать внимание на качество строительства, неполный список документов, подводные камни и нюансы. Также на риелторе лежит обязанность по проверке задолженностей и счетов – если речь идёт о вторичном рынке.
Например, в нашей компании есть и постпродажная поддержка клиента – от регистрации счетов и поиска фирмы для сдачи объекта в аренду до встречи и расселения родственников и ремонта апартаментов. Но такие услуги предлагают не все.
Практика в Болгарии такова: при сделке с городской недвижимостью комиссию платят обе стороны – и продавец, и покупатель; на курортах, и морских, и горнолыжных, – продавец.
Например, при продаже квартиры в Софии, Пловдиве, Стара Загоре или Пазарджике риелтор получит 3% от покупателя и 1-3% от продавца (в зависимости от расценок компании). На такую же комиссию стоит закладываться при следке в Бургасе и Варне. А вот в Несебре, на Солнечном берегу или в Банско комиссию заплатит только продавец.
На покупателя, как правило, ложатся нотариальные расходы – переоформление права собственности, такса нотариуса и адвоката (если он участвует в сделке), а также занесение сделки в регистр. Это составляет около 6% от стоимости объекта.
.png)
Вообще, комиссию платит тот человек, который нуждается в услугах. Так, если продавец пришёл к нам с запросом найти покупателя, то он и платит – за работу агента, за рекламу объекта, за поиск клиентов.
То же самое и с покупателем – если он хочет, чтобы риелтор проштудировал для него рынок, подобрал варианты, организовал просмотры, он оплачивает эти услуги. Если же человек самостоятельно изучил базу и принял решение, а к нам обращается просто чтобы сказать «Покупаю вот это» – комиссию с него никто не возьмёт.
Право на комиссию агент получает при условии, что сделка состоялась – когда покупатель вносит предоплату. Как правило, её платят после подписания нотариального акта, в этот или на следующий день.
Комиссия переводится на банковский счёт агентства, указанный в договоре. Также взаиморасчёты могут проходить через адвокатский счёт (если стороны нанимали адвоката) или нотариальный – на усмотрение сторон.
В большинстве случаев сумму перечисляют единовременно, не разбивая на части.
Обычно это 3% от суммы сделки с каждой стороны, то есть в городах это максимум 6%, некоторые агентства – на курортах – просят до 10%. Стороны могут платить разные комиссионные: например, агентство может сделать скидку продавцу за счёт своей маржи, если хозяин не готов двигаться по цене.
Важно: Комиссия заложена в стоимость объекта, указанную в объявлении.
Например. Квартира стоит €30 тыс., то комиссия с одной стороны составит €900, с обеих сторон (если сделка происходит в крупных городах, а не на курортах) – €1800. Если квартира дешевле, сумма комиссионных меньше. Однако компаний, которые готовы работать за €300-400, немного – это, скорее, исключение из правил. Для дешёвых объектов агентства устанавливают минимальную фиксированную ставку.
.png)
Обычно на побережье при сделках со вторичной недвижимостью агентство работает за фиксированные комиссионные. Это может быть как €1,5 тыс. за дешёвые малометражные студии, так и €3,5-4 тыс. за бóльшие по площади объекты.
Цифра оговаривается заранее. Риелтор всегда закладывает комиссионные в цену объекта и фиксирует это в договоре услуг. Например: «продавец ангажирует агентство продать квартиру за €30 тыс., включая комиссионное вознаграждение в размере €2,5 тыс.».
Утверждённого прайса с точными цифрами нет, всегда есть место обсуждению. Например, у нас была такая ситуация: клиент продавал через нас дорогую квартиру и готов был заплатить за наши услуги €2 тыс. По идее, наша работа должна была стоить дороже, но в данном случае получить эти деньги оказалось выгоднее, чем не получить ничего, и мы согласились.
(2).jpg)
Действительно, сделка с недвижимостью на курортах сопряжена с большим процентом комиссионных – до 10%., и объясняется это просто. Продать объект на курорте сложнее – рынок огромный! Возрастают трудозатраты, в разы больше денег уходит на рекламу.
Кроме этого, при продаже курортной недвижимости выше требования к персоналу. Агентству, скорее всего, нужен брокер, который говорит не только на болгарском языке (его достаточно в городах, где живут и покупают исключительно местные), но и на немецком, русском, английском…
Платит комиссию чаще всего продавец. Однако есть покупатели, которые сами отказываются… не платить! Например, канадцы и американцы в силу своего менталитета не могут понять, как работа человека может не оплачиваться. Они заключают договоры и платят комиссию, чтобы оговорить зону ответственности агента и обезопасить себя.
Обычно крупные агентства работают за фиксированную ставку или определённый процент. Если они понимают, что получить желаемую сумму при работе с конкретным объектом невозможно, то и связываться с ним, скорее всего, не будут. Большим игрокам интересен заведомо большой процент.
Другое правило: чем дороже объект, тем ниже процент вознаграждения риелтору. Продавец может получить скидку на агентские, если, например, продаёт сразу несколько объектов через одного риелтора – по сути, оптом.
Рынок Болгарии свободный – это значит, что обеим сторонам можно работать с несколькими риелторами одновременно. Но некоторые агентства настаивают на заключении с продавцом эксклюзивного договора.
Однако не все рекомендуют подписывать такой договор: шансы оперативно и выгодно продать объект снижаются. При этом наши эксперты единодушны во мнении: работать со всеми фирмами и агрегаторами подряд – тоже плохая идея. Опыт показывает, что объявление хоть и появится на сайтах компаний, но отнесутся к объекту с меньшим энтузиазмом.
Массовая рассылка не только не ускорит продажу, но, скорее замедлит процесс – «объявление примелькается, и на него перестанут обращать внимание потенциальные покупатели». Более того, если его и купят, то через то агентство, где предложат самую низкую цену, а это значит, что выгоду продавец не получит.
Эффективнее всего работать с двумя-тремя агентствами.
Случаи с недобросовестными клиентами хоть и редко, но случаются: человек «пропадает» после получения необходимой информации, включая контакты покупателя или продавца, ещё до уплаты задатка.
Затеять судебное разбирательство можно, однако, по мнению экспертов, усилия того не стоят – с точки зрения соотношения затраченного времени и полученной выгоды.
В большинстве случаев даже устные договорённости имеют силу, а подписанный контракт на комиссионные – тем более. Невозможно отказаться платить вознаграждение агенту, если он выполнил свои обязательства, даже если, по мнению клиента, сделал это недостаточно качественно…
По факту, комиссию риелтор получает при реально оказанных услугах – покупатель или продавец найден, документы собраны, задаток получен, встреча у нотариуса организована. На этом этапе на законных основаниях отказаться от оплаты вознаграждения невозможно. Иначе – суд.
Если предварительная работа проведена, а покупатель отказывается от сделки в последний момент, депозит удерживается и делится между агентством и продавцом – это компенсация за проведённую работу.
Предоплату компания возвращает только в случае, если возникнут трудности на стороне продавца – выявятся обременения, от сделки откажется кто-то из супругов и так далее.
Фото: unsplash, архив prian.ru
