a
Версия
для печати

Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Болгарии

В Болгарии комиссионные агенту – вопрос договорной. Одни компании фиксируют ставку, не зависящую от стоимости объекта. Другие берут процент от сделки. Иногда агенту платит только продавец, иногда обе стороны. Разобрались в нюансах с экспертами.

Как регламентируется работа риелтора в Болгарии

Закона, который регулирует работу риелтора, в Болгарии нет. Здесь, как и в Испании, деятельность агента не подлежит обязательному лицензированию. То есть фактически любой человек может выступить посредником (индивидуальным брокером) и помочь в организации сделки.

Агентство недвижимости должно быть зарегистрировано в национальном торговом регистре как юридическое лицо, которое совершает определённую деятельность – её характер описывается в уставе фирмы. Данные о компании – публичная информация, которую можно получить в торговом регистре.

Из возможных  участников сделки лицензии должны иметь нотариус и адвокат. Первый – лицо обязательное, второго иногда привлекают для подготовки документов, однако его участие в сделке не обязательно. Кстати, договор резерва объекта можно заключить напрямую с адвокатом, а не с агентом.

Договорённости между покупателем и продавцом или застройщиком прописываются в предварительном договоре – его составляют и подписывают после выбора объекта. В нём, помимо непосредственно намерения совершить сделку купли-продажи, фиксируются:

  • полная стоимость объекта
  • размер задатка
  • график платежей
  • сроки заключения нотариального акта
  • условия по возврату и удержанию депозита

Обратите внимание: в предварительном договоре риелтор не фигурирует, с ним стороны заключаются другой, особый договор. 

Павел Маклыгин

Подписывается контракт о вознаграждении в момент внесения задатка.  В нём прописываются услуги, которые специалист оказывает клиенту. Здесь же указывается размер комиссионных. Составляют документ в свободной форме. Более того, иногда риелтор и его клиент ограничиваются устными договорённостями. Но надо понимать: в этом случае при возникающих разногласиях доказать что-либо очень трудно.

Дарья Борзова

Отношения между риелтором, продавцом или покупателем действительно могут быть не зафиксированы на бумаге, так как согласно болгарскому законодательству устная договорённость имеет такую же юридическую силу, как и письменная. Поэтому некоторые агентства Болгарии не заключают письменные договоры со своими клиентами.
Если устные договорённости не выполняются, человек (как агент, так и покупатель/продавец) может обратиться к адвокату, чтобы доказать или опровергнуть факт выполненных обязательств.
Но это не значит, что все фирмы работают «на словах». Например, наша компания без договора принципиально не сотрудничает.

Важно:

Вариант с устными договорённостями – это, скорее, исключение, чем правило. Большинство клиентов просят договоры с синими печатями, подписями и чётким описанием комиссионных и цены продажи, а также расписки и квитанции по всем расходам.

 Нужен ли агент на сделке

Участие риелтора в сделке в Болгарии необязательно – искать объекты, договариваться о просмотрах и вести переговоры по цене с продавцом или застройщиком можно самостоятельно. Однако на практике иностранцы редко решаются на это, хотя бы потому, что не знают болгарского языка, необходимого как при поиске вариантов, так и для составления и подачи документов.

Как было сказано выше, единственный обязательный участник сделки – нотариус. Он проверяет статус объекта и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности. Также он проверяет надёжность застройщика и кадастровые документы на землю, на которой стоит здание. В сложных случаях нотариус может заказать выписку по обременению недвижимости за несколько лет.

Без подписи нотариуса продажа не может быть зарегистрирована.

Людмила Шабанина

Проще проходят сделки с меньшим количеством участников. Например, когда одно агентство работает с продавцом, другое – с покупателем, коммуникация затягивается и усложняется. Поэтому чем меньше посредников, тем проще и, как правило, выгоднее для обеих сторон.
Действительно, можно обойтись без агента и даже без адвоката. Но это сложно, особенно для иностранцев. И в итоге это выходит не дешевле, чем с привлечением  агентства.
Бывает, что покупатель и продавец находят друг друга сами, а к адвокату или в агентство обращаются только за технической помощью. В этом случае риелтор не координирует стороны и не вмешивается в договорённости, осуществляет лишь административную поддержку. Это может быть составление текстов документов, заказ и получение документов на территории Болгарии, представление интересов перед болгарским нотариусом, регистрация новых владельцев в БУЛСТАТ, налоговой или кадастре. Комиссия за такую работу всегда меньше, чем за полноценный комплекс услуг – в районе €500.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Болгарии  

В чём заключается функция агента 

Нигде не прописано, какие конкретно задачи лежат на риелторе. Но по факту он:

  • подбирает объект
  • организовывает просмотр
  • ведёт переговоры о цене от имени своего клиента
  • согласует дату сделки у нотариуса
  • составляет предварительный договор
  • проверяет объект на обременения

Прописывается это, как и размер комиссионных, в договоре услуг, который заключается с риелтором (не путать с предварительным договором между продавцом и покупателем).

Павел Маклыгин

Функции агента – вопрос договорённостей, как я уже отмечал часто устных. Клиенты не всегда требуют задокументировать услуги, которые им должен предоставить риелтор.
Список задач, за которые берётся агентство, обычно связан с размерами агентства. Крупные фирмы, как правило, берут на себя лишь основную работу, небольшие же захватывают свою долю рынка за счёт предоставления дополнительных услуг.
Разумеется, грамотный специалист, помимо всего прочего, может и должен давать рекомендации – какой объект лучше и почему, обращать внимание на качество строительства, неполный список документов, подводные камни и нюансы. Также на риелторе лежит обязанность по проверке задолженностей и счетов – если речь идёт о вторичном рынке.
Например, в нашей компании есть и постпродажная поддержка клиента – от регистрации счетов и поиска фирмы для сдачи объекта в аренду до встречи и расселения родственников и ремонта апартаментов. Но такие услуги предлагают не все.

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии 

Кто платит агенту 

Практика в Болгарии такова: при сделке с городской недвижимостью комиссию платят обе стороны – и продавец, и покупатель; на курортах, и морских, и горнолыжных, – продавец.

Например, при продаже квартиры в Софии, Пловдиве, Стара Загоре или Пазарджике риелтор получит 3% от покупателя и 1-3% от продавца (в зависимости от расценок компании). На такую же комиссию стоит закладываться при следке в Бургасе и Варне. А вот в Несебре, на Солнечном берегу или в Банско комиссию заплатит только продавец.

Солнечный Берег
Новый жилой комплекс на Солнечном Берегу

На покупателя, как правило, ложатся нотариальные расходы – переоформление права собственности, такса нотариуса и адвоката (если он участвует в сделке), а также занесение сделки в регистр. Это составляет около 6% от стоимости объекта.

Людмила Шабанина

Вообще, комиссию платит тот человек, который нуждается в услугах. Так, если продавец пришёл к нам с запросом найти покупателя, то он и платит – за работу агента, за рекламу объекта, за поиск клиентов.
То же самое и с покупателем – если он хочет, чтобы риелтор проштудировал для него рынок, подобрал варианты, организовал просмотры, он оплачивает эти услуги. Если же человек самостоятельно изучил базу и принял решение, а к нам обращается просто чтобы сказать «Покупаю вот это» – комиссию с него никто не возьмёт.

Когда и как выплачивается комиссия

Право на комиссию агент получает при условии, что сделка состоялась – когда покупатель вносит предоплату. Как правило, её платят после подписания нотариального акта, в этот или на следующий день.

Комиссия переводится на банковский счёт агентства, указанный в договоре. Также взаиморасчёты могут проходить через адвокатский счёт (если стороны нанимали адвоката) или нотариальный – на усмотрение сторон.

В большинстве случаев сумму перечисляют единовременно, не разбивая на части.

Размер комиссии

Обычно это 3% от суммы сделки с каждой стороны, то есть в городах это максимум 6%, некоторые агентства – на курортах – просят до 10%. Стороны могут платить разные комиссионные: например, агентство может сделать скидку продавцу за счёт своей маржи, если хозяин не готов двигаться по цене.

Важно: Комиссия заложена в стоимость объекта, указанную в объявлении.

Например. Квартира стоит €30 тыс., то комиссия с одной стороны составит €900, с обеих сторон (если сделка происходит в крупных городах, а не на курортах) – €1800. Если квартира дешевле, сумма комиссионных меньше. Однако компаний, которые готовы работать за €300-400, немного – это, скорее, исключение из правил. Для дешёвых объектов агентства устанавливают минимальную фиксированную ставку.

Людмила Шабанина

Обычно на побережье при сделках со вторичной недвижимостью агентство работает за фиксированные комиссионные. Это может быть как €1,5 тыс. за дешёвые малометражные студии, так и €3,5-4 тыс. за бóльшие по площади объекты.
Цифра оговаривается заранее. Риелтор всегда закладывает комиссионные в цену объекта и фиксирует это в договоре услуг. Например: «продавец ангажирует агентство продать квартиру за €30 тыс., включая комиссионное вознаграждение в размере €2,5 тыс.».
Утверждённого прайса с точными цифрами нет, всегда есть место обсуждению. Например, у нас была такая ситуация: клиент продавал через нас дорогую квартиру и готов был заплатить за наши услуги €2 тыс. По идее, наша работа должна была стоить дороже, но в данном случае получить эти деньги оказалось выгоднее, чем не получить ничего, и мы согласились.

Дарья Борзова

Действительно, сделка с недвижимостью на курортах сопряжена с большим процентом комиссионных – до 10%., и объясняется это просто. Продать объект на курорте сложнее – рынок огромный! Возрастают трудозатраты, в разы больше денег уходит на рекламу.
Кроме этого, при продаже курортной недвижимости выше требования к персоналу. Агентству, скорее всего, нужен брокер, который говорит не только на болгарском языке (его достаточно в городах, где живут и покупают исключительно местные), но и на немецком, русском, английском…
Платит комиссию чаще всего  продавец. Однако есть покупатели, которые сами отказываются… не платить! Например, канадцы и американцы в силу своего менталитета не могут понять, как работа человека может не оплачиваться. Они заключают договоры и платят комиссию, чтобы оговорить зону ответственности агента и обезопасить себя.

Обычно крупные агентства работают за фиксированную ставку или определённый процент. Если они понимают, что получить желаемую сумму при работе с конкретным объектом невозможно, то и связываться с ним, скорее всего, не будут. Большим игрокам интересен заведомо большой процент.

Другое правило: чем дороже объект, тем ниже процент вознаграждения риелтору. Продавец может получить скидку на агентские, если, например, продаёт сразу несколько объектов через одного риелтора – по сути, оптом.

Со сколькими агентами можно работать одновременно

Рынок Болгарии свободный – это значит, что обеим сторонам можно работать с несколькими риелторами одновременно. Но некоторые агентства настаивают на заключении с продавцом эксклюзивного договора.

Приморско
В Болгарии обеим сторонам сделки можно работать с несколькими риелторами одновременно

Однако не все рекомендуют подписывать такой договор: шансы оперативно и выгодно продать объект снижаются. При этом наши эксперты единодушны во мнении: работать со всеми фирмами и агрегаторами подряд – тоже плохая идея. Опыт показывает, что объявление хоть и появится на сайтах компаний, но отнесутся к объекту с меньшим энтузиазмом.

Массовая рассылка не только не ускорит продажу, но, скорее замедлит процесс – «объявление примелькается, и на него перестанут обращать внимание потенциальные покупатели». Более того, если его и купят, то через то агентство, где предложат самую низкую цену, а это значит, что выгоду продавец не получит.

Эффективнее всего работать с двумя-тремя агентствами.

В каких случаях можно не платить агенту

Случаи с недобросовестными клиентами хоть и редко, но случаются: человек «пропадает» после получения необходимой информации, включая контакты покупателя или продавца, ещё до уплаты задатка.

Затеять судебное разбирательство можно, однако, по мнению экспертов, усилия того не стоят – с точки зрения соотношения затраченного времени и полученной выгоды.

В большинстве случаев даже устные договорённости имеют силу, а подписанный контракт на комиссионные – тем более. Невозможно отказаться платить вознаграждение агенту, если он выполнил свои обязательства, даже если, по мнению клиента, сделал это недостаточно качественно…

По факту, комиссию риелтор получает при реально оказанных услугах – покупатель или продавец найден, документы собраны, задаток получен, встреча у нотариуса организована. На этом этапе на законных основаниях отказаться от оплаты вознаграждения невозможно. Иначе – суд.

Если предварительная работа проведена, а покупатель отказывается от сделки в последний момент, депозит удерживается и делится между агентством и продавцом – это компенсация за проведённую работу.

Предоплату компания возвращает только в случае, если возникнут трудности на стороне продавца – выявятся обременения, от сделки откажется кто-то из супругов и так далее.

Главное

  • Закона, регламентирующего работу риелтора, в Болгарии нет. Лицензию специалист тоже получать не должен.
  • Все условия сотрудничества с агентом прописываются в договоре услуг. В нём может быть прописан и размер комиссионных. Однако некоторые агентства работают и на основании устных договорённостей. Зависит это от конкретной компании и требований продавца/покупателя.
  • Одновременно можно работать с несколькими риелторами – это касается и продавца, и покупателя. Однако опытные специалисты советуют обращаться не более чем в две-три фирмы.
  • Комиссия платится тому риелтору, который помог клиенту подписать нотариальный договор. Не заплатить агенту в этом случае нельзя, особенно если контракт на оказание услуг был подписан, и в нём была указана сумма вознаграждения. В противном случае агент, вероятнее всего, обратится в суд.
  • В случае же если такой документ подписан не был, не заплатить – теоретически – можно. Но и в этом случае агентство может подать судебный иск, пытаясь доказать, что работа была проведена. Однако на практике такие ситуации происходят крайне редко.

Фото: unsplash,  архив prian.ru 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

Мы нашли девять квартир, которые удивляют низкой ценой. Но быстро выясняется, что ничего странного нет
От Финляндии до Египта
Недвижимость у моря: ТОП-7 реально дешевых направлений
Сколько вы готовы заплатить за квартиру у моря? Для одного покупателя €250 000 – не деньги, для...
Личный опыт: продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
Покупателей нашли быстро. Документы оформляли почти год
Личный опыт. Удалённая продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
Получилось дешевле, чем хотелось
Новый год риелторов: посмотрите, как встречают 2021-й в разных частях мира
Яркое путешествие в одном клике от вас
Цены росли, растут и будут расти. Чего ожидать от рынка жилья Европы: исследование
Уйма интересных цифр

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Болгарии Земельные участки в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии

Новости и статьи по теме «Болгария»:

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
  • 14028
На выбор – десять популярнейших курортов мира
На пенсию в Европу! Обзор программ ВНЖ для пенсионеров
  • 7097
Где с удовольствием провести золотые годы?