С 1 марта Израиль открывает границы для иностранцев. Два года пандемии приехать в страну было практически невозможно, и в это время на рынке недвижимости разворачивались интереснейшие события. К чему это привело на сегодняшний день и чего ждать в будущем – в нашем материале.
Как рынок недвижимости Израиля пережил пандемию
Израиль очень внимательно относится к охране здоровья своих граждан, и применительно к пандемии коронавируса это вылилось в две тенденции. Во-первых, государство в течение длительного периода было одним из мировых лидеров по темпам вакцинации. Во-вторых, ограничения были строгими, локдауны вводились неоднократно, а иностранцам долгое время попасть в страну было затруднительно. Конечно, шли дистанционные продажи, но всё же возможность увидеть объект и посмотреть своими глазами на инфраструктуру, его окружающую, по-прежнему важна для большинства покупателей.
Во время первого локдауна сделки встали. А когда они возобновились, рынок ощутил те же проблемы, которые затронули сферу недвижимости по всему миру. В первую очередь это подорожание стройматериалов и стоимости работ. А так как цены на жильё в Израиле растут уже в течение многих лет, дополнительные факторы только подстегнули их рост.
По оценкам, сделанным в конце 2021 года, годичный рост цен в стране составлял около 11%1. Много это или мало? В Австралии за год цены на квартиры выросли почти на 20%, в США – на 19%, в Германии – на 12%, в Швеции и в Канаде – на 11%. В то же время во многих европейских государствах темпы были намного меньше. В Финляндии, Норвегии, Франции, Бельгии и других странах они находились в пределах 5–7%. То есть Израиль оказался примерно в середине списка.
Однако если обратиться к данным по стране за прошлые годы, обнаружится, что 2021 год стал одним из рекордных. Годичный рост цен уже по данным за III квартал превысил 10%, что стало самым большим показателем с 2010 года. Лидером роста по состоянию на ноябрь стал Иерусалим – цены там выросли на 11,5%. В Хайфе и на юге страны наблюдался рост на 9,9%, в Тель-Авиве – на 9%, а на севере – на 8,6%.
Вид на жилые кварталы Иерусалима
Четырёхкомнатная квартира в Тель-Авиве в III квартале стоила около 4 млн шекелей (приблизительно $1,3 млн). В Рамат-Гане цена аналогичной квартиры составляла примерно 2,6 млн шекелей ($815 тыс.), а в Иерусалиме – 2,4 млн шекелей ($750 тыс.)2.
В целом за десять лет цены выросли примерно в полтора раза, и к июню 2021 года средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры в Израиле составляла около 2,2 млн шекелей ($682 608)3.
При этом с точки зрения «индекса пузыря» жильё в главном мегаполисе Израиля, Тель-Авиве, хотя и переоценено, но не слишком существенно.
Среди причин постоянного повышения цен называются нехватка жилья, низкие темпы строительства, промахи в налоговой политике и повышенная активность инвесторов, которая приводит к увеличению количества пустующего жилья. Проблема для страны действительно актуальная. Так, в 2008 году только 2% домохозяйств владели двумя и более квартирами; в 2021 году этот показатель составлял 10,5%4.
В наступившем году на спрос может повлиять ещё один фактор. Предполагается, что иностранцы, которые планируют репатриироваться в Израиль, могут массово скупать недвижимость ещё до переезда – чтобы успеть до очередного скачка цен.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Стройки набирают обороты
Начало пандемии фактически заморозило стройки, хотя формального запрета на строительство не было. Затем процесс тормозила нехватка стройматериалов и комплектующих. В результате с начала 2020-го до начала 2021 года общее количество новых квартир, выставленных на продажу, сократилось примерно на 15%5.
В 2021 году строителям удалось отыграться. Статистика продаж в новостройках была просто фантастической. Например, в Бат-Яме, крупном пригороде Тель-Авива, в 2021 году было продано на 427,4% больше нового жилья, чем в предыдущем. В Тель-Авиве продажи новых квартир выросли на 35,8%. В Ашкелоне рост составил 51,1%, а в Иерусалиме было продано на 114,8% больше квартир, чем в предыдущем году. В целом по стране продажи нового жилья подскочили почти на 40%. Крупномасштабное строительство продолжается в Модиине, Ашкелоне, Гуш-Дане.
Жилая застройка в Бат-Яме
Правительство считает строительство жилья приоритетным направлением для замедления роста цен и повышения доступности жилья. Поэтому в октябре 2021 года был принят масштабный план жилищного строительства на 2022–2025 годы, направленный на быстрое увеличение предложения.
Также эксперты предполагают, что из-за нехватки новых земель многие застройщики обратятся к реновации существующего жилья.
Что не так с налогами?
В последние годы израильские министры пытались повлиять на рынок жилья, используя налог на покупку вторых домов, который напрямую касается инвесторов. В далёком 2015 году министр финансов Моше Кахлон повысил налог с 5–8% до 8–10% (размер ставки зависит от цены объекта). Это было сделано специально, чтобы основными покупателями жилья стали те, кто планирует в нём жить. Однако это вызвало ажиотаж на рынке и резкий рост цен.
Следующий министр финансов, Исраэль Кац, в 2020 году отменил повышение налога, чтобы во время пандемии привлечь в страну инвесторов. В результате цены снова рванули вверх, и жильё стало ещё менее доступным для новых покупателей. Поэтому действующий министр финансов Авигдор Либерман снова повысил налог до 8%. Итог – для инвесторов ставят преграды, а цены всё равно растут, то есть новым покупателям легче не становится.
Тель-Авив и другие
Эксперты отмечают, что, проводя единую налоговую политику для всей страны, правительство не учитывает существенные различия между рынками разных городов. Так, Тель-Авив называют «отдельной планетой»: на рынке израильского мегаполиса действуют свои, уникальные для страны тенденции.
Современные жилые комплексы в Тель-Авиве
Например, хотя цены на жильё в главном мегаполисе страны в два раза выше среднего показателя, ставки аренды в Тель-Авиве ниже, чем во многих других городах. Тем не менее инвесторы смотрят именно на эту локацию. Доходность от аренды квартир в третьем квартале в Тель-Авиве составляла всего 2%. Для сравнения, в Беэр-Шеве она составляет 3,1%, а в Хайфе – 2,9%, но инвесторы совершенно туда не стремятся.
Напротив, за первые девять месяцев 2021 года район Хайфы стал лидером по росту продаж, совершённых инвесторами: их количество выросло на 42%.
В результате в стране формируется два параллельных рынка жилья. В дорогих городах в центре страны, прежде всего в Тель-Авиве, Рамат-ха-Шароне и Раанане, в сентябре на просмотрах объектов было больше инвесторов, чем молодых пар, покупающих свою первую квартиру. Напротив, в Хайфе и Беэр-Шеве среди купивших квартиру на каждого инвестора приходилось две молодые пары.
В этой связи специалисты советуют обратить внимание на Хадеру – город, расположенный примерно посередине между Тель-Авивом и Хайфой. Туда уже устремились те, кому не по карману жильё в мегаполисе. Как результат – за прошедший год средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры выросла там с 1,35 млн до 1,5 млн шекелей (с $418 тыс. до $464 тыс.)6.
Вот что продаётся в Израиле сейчас
1 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
90 м²211
На продажу в самом центре Тель-Авива — рядом с морем!
Ул. Нес-Циона, в нескольких шагах от престижного Kempinski Hotel Tel Aviv
Сдается уютная 2-комнатная квартира в новом бутик-доме, всего 5 минут пешком до пляжа. Отличный вариант для тех, кто хочет жить в самом сердце города и наслаждаться морем, ресторанами и атмосферой Тель-Авива....
ISRA HOME
700 000 €
Квартира в Рош-ха-Аине, Израиль
130 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже модернизированная 4-комнатная квартира в новом и востребованном районе Рош-ха-Аин — Псагот Афек.
Основные характеристики:
· 4 комнаты
· Площадь квартиры — 120 м²
· Солнечная терраса 12 м²
· 6 этаж из 9
· Улучшенная отделка
· Продуманная система...
ISRA HOME
1 200 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
130 м²542
Удалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Продажа в Бат-Яме | Новый район «Парк ха-Ям»
Предлагается к продаже просторная квартира в одном из самых востребованных и динамично развивающихся районов Бат-Ям — Парк ха-Ям.
Дом расположен всего примерно в 300 метрах от моря, что гарантирует комфорт проживания и высокую инвестиционную привлекательность.
Основные...
ISRA HOME
1 500 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
190 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Эксклюзивное предложение о продаже пентхауса в районе Неве-Шарет
Локация
Улица Рама, район Неве-Шарет 10-й этаж
Основные преимущества объекта
· Дизайнерский интерьер высокого уровня исполнения
· Архитектурное проектирование с продуманной концепцией
· Система «умный дом»
· Кухня премиального...
ISRA HOME
9 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
200 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Эксклюзивная резиденция на первой линии моря в Royal Beach (SEA ONE), Тель-Авив
Уникальная возможность приобрести престижную недвижимость в одном из самых знаковых прибрежных комплексов Тель-Авива.
8 этаж | Фасадная квартира с прямым видом
· Около 200 кв.м жилой площади
· Две просторные террасы (13 кв.м + 11 кв.м) с...
ISRA HOME
1 150 000 €
Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль
116 м²543
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион.
В доме всего 28 квартир.
7й этаж (последний). Парновамный вид ан город.
Площадь 116 кв.м. И два балкона - 98 кв.м. и 10 кв.м.
5 комнат
Есть парковка и кладовая.
ISRA HOME
1 160 000 €
Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль
126 м²543
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион.
В доме всего 28 квартир.
7й этаж (последний). Панорамный вид на город.
Площадь 126 кв.м. И 2 балкона - 114 кв.м. и 9 кв.м. (второй балкон из главной спальни)
5 комнат - 4 спальни.
Есть парковка и кладовая.
ISRA HOME
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
100 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Строящийся дом в престижном центре Тель-Авива.
Вблизи парка Яркон.
Квартиры сдаются в чистовой отделке.
Известный и надёжный застройщик.
ISRA HOME
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
82 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Строящийся проект в центре Тель-Авива
В 7 минутах ходьбы от бульвара Ротшильд, около садов Сарона.
Рядом со Школой Искусств и торгового центра Fashion TLV.
Осталось несколько трехкомнатных квартир.
Отличные условия рассрочки.
ISRA HOME
11 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
400 м²645
Оплата криптовалютойОбъект под сдачу
АКИРОВ ТАУЭРС | Тель-Авив
Премиальная резиденция 400 м² с панорамой моря и города
На 24 этаже культового комплекса Akirov Towers предлагается просторная квартира с открытыми видами на Средиземное море и центр Тель-Авива.
Характеристики:
• 400 м² + 21 м² балконы
• 3 спальни-суиты + кабинет
• 3 санузла +...
ISRA HOME
550 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
65 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается стильная 3-комнатная квартира в Тель-Авиве, ул. Шешет ха-Ямим (район Кирьят Шалем)
Характеристики:
· Площадь: 65 м²
· Этаж: 6 из 8
· Квартира полностью отремонтирована: заменены сантехника и электрика
· Дизайнерская отделка, продуманная планировка
· Общая парковка для жильцов...
ISRA HOME
30 000 000 €
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
550 м²656
Оплата криптовалютой
Вилла под охраной как памятник архитектуры - редкий бриллиант в сердце Тель-Авива
В самом центре Тель-Авива, рядом с отeлем Шератон, находится уникальный частный жилой дом - охраняемый архитектурный объект, не имеющий аналогов.
Частная вилла для проживания
Вторая линия от моря
Площадь участка: около 450 м²
Площадь застройки: около...
ISRA HOME
820 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
120 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продаётся 5-комнатная квартира в районе Х-300 / Кирьят Айелон, Холон
Уникальное предложение – снижение цены для серьёзных покупателей!
О квартире:
Расположена в бутик-здании (всего 10 лет) на ул. Эхуд Манор 6, Холон
7-й этаж из 9, есть 2 лифта
Площадь квартиры – 120 м², отличная, продуманная...
ISRA HOME
350 000 €
Квартира в Ашдоде, Израиль
80 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продаётся квартира в Ашдоде
Улица а-Пальмах, район Юд
Площадь: около 80 м²
Комнат: 3
Состояние: очень ухоженное
Этаж: 8 из 8, есть лифт
Отдельная кухня (не объединена с салоном)
Кондиционеры
Кладовая / хозяйственный балкон
Бесплатная парковка во внутреннем дворе
Развитая инфраструктура:
Рядом школы и детские сады...
ISRA HOME
940 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
120 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Новая эксклюзивная продажа в Холоне
Самый востребованный район города – Раско А!
Расположена на тихой и качественной улице Рейнс.
Роскошная квартира в бутик-доме
Единственная квартира на этаже в современном и впечатляющем здании
Здание всего 7 лет (не проект по программе ТАМА 38!)
Редкая возможность...
ISRA HOME
900 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
115 м²542
В самом центре района Кирьят Рабин, Холон – ул. Узи Наркис
Просторная 5-комнатная квартира площадью 115 м² + 16 м² терраса с газовой точкой
Расположена в престижном проекте "Музей" от застройщика Садав
Основные преимущества:
6-й этаж, западная сторона – открытый панорамный вид
Просторная...
ISRA HOME
8 471 801 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
211 м²43
Онлайн-показ
Апартаменты в культовом здании в самом центре Тель-Авива, спроектированной профессором Моше Цуром с интерьерами от Pitzu Kedem.
В апартаменте - грандиозная гостиная площадью 80 кв.м, главная спальню площадью 40 кв.м с ванной комнатой, две дополнительные спальни, рабочее пространство и открытая кухню премиум-класса. Отделка - мрамор и дерево. В...
Intermark Global
8 728 523 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
170 м²32
Онлайн-показ
Расположенные на одной из самых престижных улиц Тель-Авива, эта современные дизайнерские апартаменты с 3 спальнями открывают захватывающий вид на Средиземное море и пляжную набережную.
Открытая планировка включает стильную гостиную, высококлассную кухню, элегантную столовую, роскошную главную спальню с ванной комнатой, две дополнительные...
Intermark Global
8 985 244 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
360 м²42
Онлайн-показ
Этот дизайнерский пентхаус в северной части Тель-Авива с великолепными видами на море и город. Залитая солнцем гостиная с окнами от пола до потолка, кухня Boffi с центральной барной стойкой, главная спальня, две дополнительные спальни и гибкая семейная комната сочетают в себе стиль и функциональность. Технологии «умного дома», полы с...
Intermark Global
950 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
74 м²321
Объект под сдачу
Продаётся: эксклюзивная 3-комнатная квартира с потрясающим видом на море — в самом сердце Тель-Авива!
Идеальна для проживания и как доходная инвестиция!
На высоком этаже (выше 10-го) ухоженного элитного жилого комплекса 2022 года постройки, вас ждёт настоящая недвижимая жемчужина:
Площадь: 74 м²
Ориентация: на запад, с...
Израильтяне по-прежнему страдают из-за дороговизны квадратных метров, однако усилия государства всё же могут в обозримой перспективе ослабить жилищную проблему. Помимо повышения ставки налога на второе жильё, в последние годы власти приняли план «Целевая цена», который должен облегчить покупку жилья первым покупателям.
По этому плану 60% всех квартир, построенных на государственной земле, распределяется по сниженным ценам среди покупателей первого жилья, однако самые дорогие города, такие как Тель-Авив и Герцлия, в программе не участвуют. Хотя эта мера нацелена на покупателей внутри страны, в случае успеха она понизит общий спрос, что может затормозить цены. А это уже важно и для иностранных инвесторов.
Вид на променад города Герцлия
Как считает министр финансов Израиля Авигдор Либерман, уже к концу 2022 года сократится разрыв между спросом и предложением, из-за чего рост цен на жильё замедлится. А в 2023-м цены могут даже снизиться.
