С 1 марта Израиль открывает границы для иностранцев. Два года пандемии приехать в страну было практически невозможно, и в это время на рынке недвижимости разворачивались интереснейшие события. К чему это привело на сегодняшний день и чего ждать в будущем – в нашем материале.
Как рынок недвижимости Израиля пережил пандемию
Израиль очень внимательно относится к охране здоровья своих граждан, и применительно к пандемии коронавируса это вылилось в две тенденции. Во-первых, государство в течение длительного периода было одним из мировых лидеров по темпам вакцинации. Во-вторых, ограничения были строгими, локдауны вводились неоднократно, а иностранцам долгое время попасть в страну было затруднительно. Конечно, шли дистанционные продажи, но всё же возможность увидеть объект и посмотреть своими глазами на инфраструктуру, его окружающую, по-прежнему важна для большинства покупателей.
Во время первого локдауна сделки встали. А когда они возобновились, рынок ощутил те же проблемы, которые затронули сферу недвижимости по всему миру. В первую очередь это подорожание стройматериалов и стоимости работ. А так как цены на жильё в Израиле растут уже в течение многих лет, дополнительные факторы только подстегнули их рост.
По оценкам, сделанным в конце 2021 года, годичный рост цен в стране составлял около 11%1. Много это или мало? В Австралии за год цены на квартиры выросли почти на 20%, в США – на 19%, в Германии – на 12%, в Швеции и в Канаде – на 11%. В то же время во многих европейских государствах темпы были намного меньше. В Финляндии, Норвегии, Франции, Бельгии и других странах они находились в пределах 5–7%. То есть Израиль оказался примерно в середине списка.
Однако если обратиться к данным по стране за прошлые годы, обнаружится, что 2021 год стал одним из рекордных. Годичный рост цен уже по данным за III квартал превысил 10%, что стало самым большим показателем с 2010 года. Лидером роста по состоянию на ноябрь стал Иерусалим – цены там выросли на 11,5%. В Хайфе и на юге страны наблюдался рост на 9,9%, в Тель-Авиве – на 9%, а на севере – на 8,6%.
Вид на жилые кварталы Иерусалима
Четырёхкомнатная квартира в Тель-Авиве в III квартале стоила около 4 млн шекелей (приблизительно $1,3 млн). В Рамат-Гане цена аналогичной квартиры составляла примерно 2,6 млн шекелей ($815 тыс.), а в Иерусалиме – 2,4 млн шекелей ($750 тыс.)2.
В целом за десять лет цены выросли примерно в полтора раза, и к июню 2021 года средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры в Израиле составляла около 2,2 млн шекелей ($682 608)3.
При этом с точки зрения «индекса пузыря» жильё в главном мегаполисе Израиля, Тель-Авиве, хотя и переоценено, но не слишком существенно.
Среди причин постоянного повышения цен называются нехватка жилья, низкие темпы строительства, промахи в налоговой политике и повышенная активность инвесторов, которая приводит к увеличению количества пустующего жилья. Проблема для страны действительно актуальная. Так, в 2008 году только 2% домохозяйств владели двумя и более квартирами; в 2021 году этот показатель составлял 10,5%4.
В наступившем году на спрос может повлиять ещё один фактор. Предполагается, что иностранцы, которые планируют репатриироваться в Израиль, могут массово скупать недвижимость ещё до переезда – чтобы успеть до очередного скачка цен.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Стройки набирают обороты
Начало пандемии фактически заморозило стройки, хотя формального запрета на строительство не было. Затем процесс тормозила нехватка стройматериалов и комплектующих. В результате с начала 2020-го до начала 2021 года общее количество новых квартир, выставленных на продажу, сократилось примерно на 15%5.
В 2021 году строителям удалось отыграться. Статистика продаж в новостройках была просто фантастической. Например, в Бат-Яме, крупном пригороде Тель-Авива, в 2021 году было продано на 427,4% больше нового жилья, чем в предыдущем. В Тель-Авиве продажи новых квартир выросли на 35,8%. В Ашкелоне рост составил 51,1%, а в Иерусалиме было продано на 114,8% больше квартир, чем в предыдущем году. В целом по стране продажи нового жилья подскочили почти на 40%. Крупномасштабное строительство продолжается в Модиине, Ашкелоне, Гуш-Дане.
Жилая застройка в Бат-Яме
Правительство считает строительство жилья приоритетным направлением для замедления роста цен и повышения доступности жилья. Поэтому в октябре 2021 года был принят масштабный план жилищного строительства на 2022–2025 годы, направленный на быстрое увеличение предложения.
Также эксперты предполагают, что из-за нехватки новых земель многие застройщики обратятся к реновации существующего жилья.
Что не так с налогами?
В последние годы израильские министры пытались повлиять на рынок жилья, используя налог на покупку вторых домов, который напрямую касается инвесторов. В далёком 2015 году министр финансов Моше Кахлон повысил налог с 5–8% до 8–10% (размер ставки зависит от цены объекта). Это было сделано специально, чтобы основными покупателями жилья стали те, кто планирует в нём жить. Однако это вызвало ажиотаж на рынке и резкий рост цен.
Следующий министр финансов, Исраэль Кац, в 2020 году отменил повышение налога, чтобы во время пандемии привлечь в страну инвесторов. В результате цены снова рванули вверх, и жильё стало ещё менее доступным для новых покупателей. Поэтому действующий министр финансов Авигдор Либерман снова повысил налог до 8%. Итог – для инвесторов ставят преграды, а цены всё равно растут, то есть новым покупателям легче не становится.
Тель-Авив и другие
Эксперты отмечают, что, проводя единую налоговую политику для всей страны, правительство не учитывает существенные различия между рынками разных городов. Так, Тель-Авив называют «отдельной планетой»: на рынке израильского мегаполиса действуют свои, уникальные для страны тенденции.
Современные жилые комплексы в Тель-Авиве
Например, хотя цены на жильё в главном мегаполисе страны в два раза выше среднего показателя, ставки аренды в Тель-Авиве ниже, чем во многих других городах. Тем не менее инвесторы смотрят именно на эту локацию. Доходность от аренды квартир в третьем квартале в Тель-Авиве составляла всего 2%. Для сравнения, в Беэр-Шеве она составляет 3,1%, а в Хайфе – 2,9%, но инвесторы совершенно туда не стремятся.
Напротив, за первые девять месяцев 2021 года район Хайфы стал лидером по росту продаж, совершённых инвесторами: их количество выросло на 42%.
В результате в стране формируется два параллельных рынка жилья. В дорогих городах в центре страны, прежде всего в Тель-Авиве, Рамат-ха-Шароне и Раанане, в сентябре на просмотрах объектов было больше инвесторов, чем молодых пар, покупающих свою первую квартиру. Напротив, в Хайфе и Беэр-Шеве среди купивших квартиру на каждого инвестора приходилось две молодые пары.
В этой связи специалисты советуют обратить внимание на Хадеру – город, расположенный примерно посередине между Тель-Авивом и Хайфой. Туда уже устремились те, кому не по карману жильё в мегаполисе. Как результат – за прошедший год средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры выросла там с 1,35 млн до 1,5 млн шекелей (с $418 тыс. до $464 тыс.)6.
Вот что продаётся в Израиле сейчас
555 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
120 м2542
Продается в самом востребованном доме в сердце района Неве Шаанан:
5-комнатная квартира 120 кв. м + солнечный балкон 8 кв. м с панорамным видом.
Цена – 2,280,000 шекелей!!
Подходит для семьи, пожилых людей или людей с ограниченными возможностями
Дом 2000 года
Просторная квартира с отличной планировкой: большая гостиная,...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
395 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
92 м2321
Эксклюзивная продажа!
в престижном районе Ахуза,ул.Хантке
Просторная 3-комнатная квартира площадью около 92 м²
Открытый вид
Высококачественный ремонт
Стильный дизайн
Просторная, прекрасно спланированная кухня
Большая гостиная и уютная столовая зона
Квартира расположена в пешей доступности от торгового центра...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
4 793 963 €
Квартира в Нетании, Израиль
500 м2
ГражданствоОнлайн-показ
Роскошная квартира, занимающая целый этаж расположена в городе Ямим на 1-й линии от моря, в одном из самых востребованных районов Нетании.
Квартира имеет площадь 500 квадратных метров, и еще 50 квадратных метров
частных балконов с панорамным видом на море и зеленые окрестности. Квартира находится на 17 этаже.
В квартире есть частный лифт,...
Intermark Global
4 939 235 €
Вилла в Нетании, Израиль
500 м24
ГражданствоОнлайн-показ
Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни.
В красивом...
Intermark Global
4 939 235 €
Вилла в Нетании, Израиль
500 м24
ГражданствоОнлайн-показ
Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни.
В красивом...
Intermark Global
2 905 432 €
Вилла в Нетании, Израиль
199 м24
ГражданствоОнлайн-показ
В самом сердце района Нетания мы рады предложить вам роскошный 3-этажный дом с частным бассейном. Он простирается на 199 м2 жилой площади, с дополнительной террасой на крыше (58 квадратных метров), с видом на море.
Верхний уровень (основной) включает в себя: прихожую с потолком двойной высоты, открытую кухню с островом, гостиную с большой...
Intermark Global
1 326 039 €
Апартаменты в Нетании, Израиль
128 м2
ГражданствоОнлайн-показ
Высокий уровень отделки и богатые технические характеристики квартир в проекте задают новый стандарт роскоши изысканности и эстетического совершенства, чего не было в престижных жилых башнях Израиля.
На огромной террасе открывается захватывающий панорамный вид на всю прибрежную равнину и великолепный морской горизонт.
На каждом этаже –...
Intermark Global
3 788 683 €
Таунхаус в Герцлии, Израиль
320 м25
ГражданствоОнлайн-показ
Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...
Intermark Global
1 983 357 €
Квартира в Нетании, Израиль
140 м23
В северной части Нетании в нескольких метрах от набережной скоро будет построен новый проект от одного из ведущих застройщиков Израиля. Новый район имеет отличное стратегическое расположение. С одной стороны, тихая и спокойная жизнь рядом с морем, а с другой стороны, близость к центру города и крупным транспортным артериям.
В комплексе будет...
Intermark Global
1 876 356 €
Апартаменты в Герцлии, Израиль
64 м21
82 резиденции занимают шесть верхних этажей отеля The Ritz Carlton Herzliya. Апартаменты под управлением 5* отеля - это самый эффективный способ владения курортной недвижимостью. Вы можете быть уверены, что обслуживание вашей квартиры всегда будет на высшем уровне. В то время, когда вы не живете в квартире сами, вы можете сдавать ее в аренду и...
Intermark Global
208 378 €
Квартира в Израиле
50 м22
Первая линия моря в центральном городе Израиля Бат-Ям, до Тель-Авив 5 минут езды на машине.
Заходите к нам на сайт - www.israelhome.ru где Вы найдёте большой выбор недвижимости в Израиле по цене от 80.000$ до 9.000.000$ во всех прибрежных городах Израиля. таких как - Тель-Авив, Бат-Ям, Герцлия Питуах, Нетания, Кейсария, Иерусалим, Хайфа.
Israel Home
388 340 €
Квартира в Израиле
140 м24
Очень выгодное предложения!!! 4-х комнатная квартира сделана из 5-ти. В прибрежном городе Нетания, большой солнечный балкон, 3 большие спальни, до моря 3 минут ходьбы пешком. Открытый, панорамный вид на море, дорогая внутренняя отделка квартиры. Новый современный дом, в очень элитном, новом районе города (Ир-Ямим). 4 лифта, подземная стоянка,...
Israel Home
208 378 €
Квартира в Нетании, Израиль
25 м21
1-комнатные апартаменты в гостинице Кармиель (все номера выкуплены частными людьми) в городе Нетания. Первая линия моря, панорамный вид на море, спорт зал, подземная стоянка, охрана 24 часа, бассейн, до пляжа 3 минуты пешком. Так же мы можем предложить Вам 2-х комнатные свиты по цене от 230.000$. Заходите к нам на сайт - где Вы найдёте большой...
Israel Home
6 000 000 €
Особняк в Израиле
750 м211
Одна из самых красивых вилл Израиля в городе Кейсария. Эксклюзивная вилла, в самом престижном районе города Кейсария. Соседи этой виллы, видные политики и ведущие бизнесмены Израиля. Заходите на наш сайт - www.israelhome.ru где Вы найдёте большой выбор недвижимости в Израиле по цене от 80.000$ до 9.000.000$ во всех прибрежных городах Израиля,...
Israel Home
2 400 000 €
Вилла в Ашдоде, Израиль
420 м2854
Кредит
Элитная вилла, находиться на второй линии моря в самом престижном районе города Ашдода.
Israel Home
663 020 €
Квартира в Нетании, Израиль
140 м2432
Кредит
Первая линия моря, 4 комнаты, 3 спальни, спуск на море в 3-х минутах ходьбы
Israel Home
359 925 €
Квартира в Израиле
115 м23
Квартира на второй линии моря в городе Тель-Авив. Очень красивая квартира в престижном районе города, после капитального ремонта, дорогая отделка интерьера. 3 комнаты, 2 спальни, 2 ванных комнаты. На против дома находиться очень красивый сад с видом на море и спуском на пляж. Заходите на наш сайт - www.israelhome.ru где Вы найдёте большой выбор...
Israel Home
502 001 €
Квартира в Нетании, Израиль
50 м2211
Кредит
Красивая квартира, рассположена на первой линии моря, имеет большую террасу с панорамным видом на море. Дом находиться на самой престижной улице Нетании, ул. Ницца.
Israel Home
1 894 342 €
Квартира в Нетании, Израиль
300 м2754
Кредит
Элитная квартира, находиться на первой линии моря в Нетании, в одном из самых престижных проектов Израиля под названием - Террасы. Высокий 18 этаж, сдвоенные две, 5-ти комнатные квартиры в одну, дорогостоящая отделка, дорогая мебель. В доме 2 бассейна, крытый с подогревом и бассейн на улице, спорт зал, сауна.
Israel Home
2 367 927 €
Пентхаус в Нетании, Израиль
180 м2543
Кредит
Суппер эксклюзивный минипентхауз, в одном из самых престижных проектов Израили - Террасы. Пентхауз обсалютно новый, дорогостоящие отделочные материалы, умный дом, пентхауз продаеться со всей мебелью. В комплексе имееться 2 бассейна, крытый и открытый, сауна, фитнес зал, подземная парковка.
Израильтяне по-прежнему страдают из-за дороговизны квадратных метров, однако усилия государства всё же могут в обозримой перспективе ослабить жилищную проблему. Помимо повышения ставки налога на второе жильё, в последние годы власти приняли план «Целевая цена», который должен облегчить покупку жилья первым покупателям.
По этому плану 60% всех квартир, построенных на государственной земле, распределяется по сниженным ценам среди покупателей первого жилья, однако самые дорогие города, такие как Тель-Авив и Герцлия, в программе не участвуют. Хотя эта мера нацелена на покупателей внутри страны, в случае успеха она понизит общий спрос, что может затормозить цены. А это уже важно и для иностранных инвесторов.
Вид на променад города Герцлия
Как считает министр финансов Израиля Авигдор Либерман, уже к концу 2022 года сократится разрыв между спросом и предложением, из-за чего рост цен на жильё замедлится. А в 2023-м цены могут даже снизиться.
