С 1 марта Израиль открывает границы для иностранцев. Два года пандемии приехать в страну было практически невозможно, и в это время на рынке недвижимости разворачивались интереснейшие события. К чему это привело на сегодняшний день и чего ждать в будущем – в нашем материале.
Как рынок недвижимости Израиля пережил пандемию
Израиль очень внимательно относится к охране здоровья своих граждан, и применительно к пандемии коронавируса это вылилось в две тенденции. Во-первых, государство в течение длительного периода было одним из мировых лидеров по темпам вакцинации. Во-вторых, ограничения были строгими, локдауны вводились неоднократно, а иностранцам долгое время попасть в страну было затруднительно. Конечно, шли дистанционные продажи, но всё же возможность увидеть объект и посмотреть своими глазами на инфраструктуру, его окружающую, по-прежнему важна для большинства покупателей.
Во время первого локдауна сделки встали. А когда они возобновились, рынок ощутил те же проблемы, которые затронули сферу недвижимости по всему миру. В первую очередь это подорожание стройматериалов и стоимости работ. А так как цены на жильё в Израиле растут уже в течение многих лет, дополнительные факторы только подстегнули их рост.
По оценкам, сделанным в конце 2021 года, годичный рост цен в стране составлял около 11%1. Много это или мало? В Австралии за год цены на квартиры выросли почти на 20%, в США – на 19%, в Германии – на 12%, в Швеции и в Канаде – на 11%. В то же время во многих европейских государствах темпы были намного меньше. В Финляндии, Норвегии, Франции, Бельгии и других странах они находились в пределах 5–7%. То есть Израиль оказался примерно в середине списка.
Однако если обратиться к данным по стране за прошлые годы, обнаружится, что 2021 год стал одним из рекордных. Годичный рост цен уже по данным за III квартал превысил 10%, что стало самым большим показателем с 2010 года. Лидером роста по состоянию на ноябрь стал Иерусалим – цены там выросли на 11,5%. В Хайфе и на юге страны наблюдался рост на 9,9%, в Тель-Авиве – на 9%, а на севере – на 8,6%.
Вид на жилые кварталы Иерусалима
Четырёхкомнатная квартира в Тель-Авиве в III квартале стоила около 4 млн шекелей (приблизительно $1,3 млн). В Рамат-Гане цена аналогичной квартиры составляла примерно 2,6 млн шекелей ($815 тыс.), а в Иерусалиме – 2,4 млн шекелей ($750 тыс.)2.
В целом за десять лет цены выросли примерно в полтора раза, и к июню 2021 года средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры в Израиле составляла около 2,2 млн шекелей ($682 608)3.
При этом с точки зрения «индекса пузыря» жильё в главном мегаполисе Израиля, Тель-Авиве, хотя и переоценено, но не слишком существенно.
Среди причин постоянного повышения цен называются нехватка жилья, низкие темпы строительства, промахи в налоговой политике и повышенная активность инвесторов, которая приводит к увеличению количества пустующего жилья. Проблема для страны действительно актуальная. Так, в 2008 году только 2% домохозяйств владели двумя и более квартирами; в 2021 году этот показатель составлял 10,5%4.
В наступившем году на спрос может повлиять ещё один фактор. Предполагается, что иностранцы, которые планируют репатриироваться в Израиль, могут массово скупать недвижимость ещё до переезда – чтобы успеть до очередного скачка цен.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Стройки набирают обороты
Начало пандемии фактически заморозило стройки, хотя формального запрета на строительство не было. Затем процесс тормозила нехватка стройматериалов и комплектующих. В результате с начала 2020-го до начала 2021 года общее количество новых квартир, выставленных на продажу, сократилось примерно на 15%5.
В 2021 году строителям удалось отыграться. Статистика продаж в новостройках была просто фантастической. Например, в Бат-Яме, крупном пригороде Тель-Авива, в 2021 году было продано на 427,4% больше нового жилья, чем в предыдущем. В Тель-Авиве продажи новых квартир выросли на 35,8%. В Ашкелоне рост составил 51,1%, а в Иерусалиме было продано на 114,8% больше квартир, чем в предыдущем году. В целом по стране продажи нового жилья подскочили почти на 40%. Крупномасштабное строительство продолжается в Модиине, Ашкелоне, Гуш-Дане.
Жилая застройка в Бат-Яме
Правительство считает строительство жилья приоритетным направлением для замедления роста цен и повышения доступности жилья. Поэтому в октябре 2021 года был принят масштабный план жилищного строительства на 2022–2025 годы, направленный на быстрое увеличение предложения.
Также эксперты предполагают, что из-за нехватки новых земель многие застройщики обратятся к реновации существующего жилья.
Что не так с налогами?
В последние годы израильские министры пытались повлиять на рынок жилья, используя налог на покупку вторых домов, который напрямую касается инвесторов. В далёком 2015 году министр финансов Моше Кахлон повысил налог с 5–8% до 8–10% (размер ставки зависит от цены объекта). Это было сделано специально, чтобы основными покупателями жилья стали те, кто планирует в нём жить. Однако это вызвало ажиотаж на рынке и резкий рост цен.
Следующий министр финансов, Исраэль Кац, в 2020 году отменил повышение налога, чтобы во время пандемии привлечь в страну инвесторов. В результате цены снова рванули вверх, и жильё стало ещё менее доступным для новых покупателей. Поэтому действующий министр финансов Авигдор Либерман снова повысил налог до 8%. Итог – для инвесторов ставят преграды, а цены всё равно растут, то есть новым покупателям легче не становится.
Тель-Авив и другие
Эксперты отмечают, что, проводя единую налоговую политику для всей страны, правительство не учитывает существенные различия между рынками разных городов. Так, Тель-Авив называют «отдельной планетой»: на рынке израильского мегаполиса действуют свои, уникальные для страны тенденции.
Современные жилые комплексы в Тель-Авиве
Например, хотя цены на жильё в главном мегаполисе страны в два раза выше среднего показателя, ставки аренды в Тель-Авиве ниже, чем во многих других городах. Тем не менее инвесторы смотрят именно на эту локацию. Доходность от аренды квартир в третьем квартале в Тель-Авиве составляла всего 2%. Для сравнения, в Беэр-Шеве она составляет 3,1%, а в Хайфе – 2,9%, но инвесторы совершенно туда не стремятся.
Напротив, за первые девять месяцев 2021 года район Хайфы стал лидером по росту продаж, совершённых инвесторами: их количество выросло на 42%.
В результате в стране формируется два параллельных рынка жилья. В дорогих городах в центре страны, прежде всего в Тель-Авиве, Рамат-ха-Шароне и Раанане, в сентябре на просмотрах объектов было больше инвесторов, чем молодых пар, покупающих свою первую квартиру. Напротив, в Хайфе и Беэр-Шеве среди купивших квартиру на каждого инвестора приходилось две молодые пары.
В этой связи специалисты советуют обратить внимание на Хадеру – город, расположенный примерно посередине между Тель-Авивом и Хайфой. Туда уже устремились те, кому не по карману жильё в мегаполисе. Как результат – за прошедший год средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры выросла там с 1,35 млн до 1,5 млн шекелей (с $418 тыс. до $464 тыс.)6.
Вот что продаётся в Израиле сейчас
850 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
80 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается стильная квартира в новом микрорайоне «Парк А Ям», г. Бат-Ям.
Расположена на 10‑м этаже 48‑этажного дома.
Трёхкомнатная квартира площадью 80 м² с балконом 14 м².
Во всех комнатах открывается вид на море.
В наличии подземная парковка и кладовая.
В доме оборудован тренажёрный зал и круглосуточный...
ISRA HOME
1 000 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
130 м²543
Онлайн-показУдалённая сделка
Просторная квартира в одном из самых ухоженных районов Холона — там, где уже сложилась комфортная городская среда.
Новый высотный дом, 11-й этаж из 28: достаточно высоко, чтобы не замечать шум улицы, и достаточно низко, чтобы не зависеть от лифта.
Северо-западная сторона — мягкий свет без прямого летнего солнца.Четыре полноценные...
ISRA HOME
3 200 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
148 м²433
Онлайн-показУдалённая сделка
ул. Моше Шарет — в шаге от Country Arlozorov и центра города
Великолепный и по-настоящему уникальный мини-пентхаус, которому нет аналогов.Расположен в одном из самых престижных и необычных проектов компании Acro Real Estate, с открытым захватывающим видом на Площадь Государства и центр города.
Основные преимущества объекта
·...
ISRA HOME
1 000 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
120 м²433
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Квартира на продажу в Холоне, в современном районе Пинкас Элон (ул. Аарон Гилади)
Просторная и продуманная 4-комнатная квартира площадью 130 м² с балконом 12 м² — комфортное пространство для жизни семьи.
Расположена на 6 этаже из 11, в ухоженном доме.
2 парковочных места
Кладовая
Удобная планировка и ощущение...
ISRA HOME
1 150 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
135 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
На продажу в Бат Яме
Новый район Парк а Ям около моря,
Квартира 5 комнат
19й этаж
5 комнат, 131 кв.м.
Балкон 14.5 кв.м.
Две подземные парковки и кладовая.
Поблизости есть магазины, школы и детские сады.
Удобный выезд на скоростное шоссе.
Цена 4.250.000 шек
ISRA HOME
850 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
105 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Современная квартира в престижном районе Холона — идеальный выбор для комфортной жизни и выгодной инвестиции
Локация
Квартира расположена в одном из самых востребованных и престижных районов Холона — идеальное сочетание уюта и развитой инфраструктуры.
-----
Основные характеристики
· 4 просторные комнаты —...
ISRA HOME
1 200 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
125 м²543
Онлайн-показУдалённая сделка
Новая квартира премиум-класса у моря Эксклюзивное предложение.Современная квартира от застройщика в престижном проекте Sea Tower, на первой линии моря с панорамным видом, который никогда не будет перекрыт.
Ключевые преимущества
· Первая линия моря - открытый вид
· Новая квартира - готова к заселению
· Более 300,000 ₪...
ISRA HOME
13 000 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
720 м²755
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Эксклюзивная вилла у моря в Герцлии-Питуах
ул. Рамат-Ям 129 (Eli Landau), престижный район
Современная угловая вилла премиум-класса, расположенная на второй линии от моря, в южной части Герцлии-Питуах — в непосредственной близости от отеля Dan Accadia, пляжа и марины.
-----
Основные характеристики
· Год постройки: октябрь...
ISRA HOME
19 000 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
950 м²855
Удалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Великолепный дом на продажу на большом земельном участке с роскошным бассейном и просторным садом в Герцлии-Питуах, на одной из самых престижных и востребованных улиц района.
Всего 7 минут пешком до моря. Дом расположен рядом с отличными школами, магазинами, кафе и пляжем.
Основные характеристики
Площадь дома: 950 кв. м
Площадь...
ISRA HOME
19 000 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
950 м²855
Удалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Великолепный дом на продажу на большом земельном участке с роскошным бассейном и просторным садом в Герцлии-Питуах, на одной из самых престижных и востребованных улиц района.
Всего 7 минут пешком до моря. Дом расположен рядом с отличными школами, магазинами, кафе и пляжем.
Основные характеристики
Площадь дома: 950 кв. м
Площадь...
ISRA HOME
1 500 000 €
Пентхаус в Холоне, Израиль
200 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Срочная продажа!Пентхаус 5 комнат на ул. Наоми Шемер (район Х-300), Холон
Основные преимущества объекта:
· 12-й, последний этаж
· Современный и престижный дом
· 2 скоростных лифта
· Около 140 м² жилой площади
Террасы:
· Основная терраса из салона — около 65 м²
·...
ISRA HOME
1 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
90 м²211
На продажу в самом центре Тель-Авива — рядом с морем!
Ул. Нес-Циона, в нескольких шагах от престижного Kempinski Hotel Tel Aviv
Сдается уютная 2-комнатная квартира в новом бутик-доме, всего 5 минут пешком до пляжа. Отличный вариант для тех, кто хочет жить в самом сердце города и наслаждаться морем, ресторанами и атмосферой Тель-Авива....
ISRA HOME
700 000 €
Квартира в Рош-ха-Аине, Израиль
130 м²432
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже модернизированная 4-комнатная квартира в новом и востребованном районе Рош-ха-Аин — Псагот Афек.
Основные характеристики:
· 4 комнаты
· Площадь квартиры — 120 м²
· Солнечная терраса 12 м²
· 6 этаж из 9
· Улучшенная отделка
· Продуманная система...
ISRA HOME
1 200 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
130 м²542
Удалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Продажа в Бат-Яме | Новый район «Парк ха-Ям»
Предлагается к продаже просторная квартира в одном из самых востребованных и динамично развивающихся районов Бат-Ям — Парк ха-Ям.
Дом расположен всего примерно в 300 метрах от моря, что гарантирует комфорт проживания и высокую инвестиционную привлекательность.
Основные...
ISRA HOME
1 500 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
190 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Эксклюзивное предложение о продаже пентхауса в районе Неве-Шарет
Локация
Улица Рама, район Неве-Шарет 10-й этаж
Основные преимущества объекта
· Дизайнерский интерьер высокого уровня исполнения
· Архитектурное проектирование с продуманной концепцией
· Система «умный дом»
· Кухня премиального...
ISRA HOME
9 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
200 м²543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Эксклюзивная резиденция на первой линии моря в Royal Beach (SEA ONE), Тель-Авив
Уникальная возможность приобрести престижную недвижимость в одном из самых знаковых прибрежных комплексов Тель-Авива.
8 этаж | Фасадная квартира с прямым видом
· Около 200 кв.м жилой площади
· Две просторные террасы (13 кв.м + 11 кв.м) с...
ISRA HOME
1 150 000 €
Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль
116 м²543
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион.
В доме всего 28 квартир.
7й этаж (последний). Парновамный вид ан город.
Площадь 116 кв.м. И два балкона - 98 кв.м. и 10 кв.м.
5 комнат
Есть парковка и кладовая.
ISRA HOME
1 160 000 €
Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль
126 м²543
Удалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион.
В доме всего 28 квартир.
7й этаж (последний). Панорамный вид на город.
Площадь 126 кв.м. И 2 балкона - 114 кв.м. и 9 кв.м. (второй балкон из главной спальни)
5 комнат - 4 спальни.
Есть парковка и кладовая.
ISRA HOME
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
100 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Строящийся дом в престижном центре Тель-Авива.
Вблизи парка Яркон.
Квартиры сдаются в чистовой отделке.
Известный и надёжный застройщик.
ISRA HOME
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
82 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Строящийся проект в центре Тель-Авива
В 7 минутах ходьбы от бульвара Ротшильд, около садов Сарона.
Рядом со Школой Искусств и торгового центра Fashion TLV.
Осталось несколько трехкомнатных квартир.
Отличные условия рассрочки.
Израильтяне по-прежнему страдают из-за дороговизны квадратных метров, однако усилия государства всё же могут в обозримой перспективе ослабить жилищную проблему. Помимо повышения ставки налога на второе жильё, в последние годы власти приняли план «Целевая цена», который должен облегчить покупку жилья первым покупателям.
По этому плану 60% всех квартир, построенных на государственной земле, распределяется по сниженным ценам среди покупателей первого жилья, однако самые дорогие города, такие как Тель-Авив и Герцлия, в программе не участвуют. Хотя эта мера нацелена на покупателей внутри страны, в случае успеха она понизит общий спрос, что может затормозить цены. А это уже важно и для иностранных инвесторов.
Вид на променад города Герцлия
Как считает министр финансов Израиля Авигдор Либерман, уже к концу 2022 года сократится разрыв между спросом и предложением, из-за чего рост цен на жильё замедлится. А в 2023-м цены могут даже снизиться.
