С 1 марта Израиль открывает границы для иностранцев. Два года пандемии приехать в страну было практически невозможно, и в это время на рынке недвижимости разворачивались интереснейшие события. К чему это привело на сегодняшний день и чего ждать в будущем – в нашем материале.
Как рынок недвижимости Израиля пережил пандемию
Израиль очень внимательно относится к охране здоровья своих граждан, и применительно к пандемии коронавируса это вылилось в две тенденции. Во-первых, государство в течение длительного периода было одним из мировых лидеров по темпам вакцинации. Во-вторых, ограничения были строгими, локдауны вводились неоднократно, а иностранцам долгое время попасть в страну было затруднительно. Конечно, шли дистанционные продажи, но всё же возможность увидеть объект и посмотреть своими глазами на инфраструктуру, его окружающую, по-прежнему важна для большинства покупателей.
Во время первого локдауна сделки встали. А когда они возобновились, рынок ощутил те же проблемы, которые затронули сферу недвижимости по всему миру. В первую очередь это подорожание стройматериалов и стоимости работ. А так как цены на жильё в Израиле растут уже в течение многих лет, дополнительные факторы только подстегнули их рост.
По оценкам, сделанным в конце 2021 года, годичный рост цен в стране составлял около 11%1. Много это или мало? В Австралии за год цены на квартиры выросли почти на 20%, в США – на 19%, в Германии – на 12%, в Швеции и в Канаде – на 11%. В то же время во многих европейских государствах темпы были намного меньше. В Финляндии, Норвегии, Франции, Бельгии и других странах они находились в пределах 5–7%. То есть Израиль оказался примерно в середине списка.
Однако если обратиться к данным по стране за прошлые годы, обнаружится, что 2021 год стал одним из рекордных. Годичный рост цен уже по данным за III квартал превысил 10%, что стало самым большим показателем с 2010 года. Лидером роста по состоянию на ноябрь стал Иерусалим – цены там выросли на 11,5%. В Хайфе и на юге страны наблюдался рост на 9,9%, в Тель-Авиве – на 9%, а на севере – на 8,6%.
Вид на жилые кварталы Иерусалима
Четырёхкомнатная квартира в Тель-Авиве в III квартале стоила около 4 млн шекелей (приблизительно $1,3 млн). В Рамат-Гане цена аналогичной квартиры составляла примерно 2,6 млн шекелей ($815 тыс.), а в Иерусалиме – 2,4 млн шекелей ($750 тыс.)2.
В целом за десять лет цены выросли примерно в полтора раза, и к июню 2021 года средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры в Израиле составляла около 2,2 млн шекелей ($682 608)3.
При этом с точки зрения «индекса пузыря» жильё в главном мегаполисе Израиля, Тель-Авиве, хотя и переоценено, но не слишком существенно.
Среди причин постоянного повышения цен называются нехватка жилья, низкие темпы строительства, промахи в налоговой политике и повышенная активность инвесторов, которая приводит к увеличению количества пустующего жилья. Проблема для страны действительно актуальная. Так, в 2008 году только 2% домохозяйств владели двумя и более квартирами; в 2021 году этот показатель составлял 10,5%4.
В наступившем году на спрос может повлиять ещё один фактор. Предполагается, что иностранцы, которые планируют репатриироваться в Израиль, могут массово скупать недвижимость ещё до переезда – чтобы успеть до очередного скачка цен.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Стройки набирают обороты
Начало пандемии фактически заморозило стройки, хотя формального запрета на строительство не было. Затем процесс тормозила нехватка стройматериалов и комплектующих. В результате с начала 2020-го до начала 2021 года общее количество новых квартир, выставленных на продажу, сократилось примерно на 15%5.
В 2021 году строителям удалось отыграться. Статистика продаж в новостройках была просто фантастической. Например, в Бат-Яме, крупном пригороде Тель-Авива, в 2021 году было продано на 427,4% больше нового жилья, чем в предыдущем. В Тель-Авиве продажи новых квартир выросли на 35,8%. В Ашкелоне рост составил 51,1%, а в Иерусалиме было продано на 114,8% больше квартир, чем в предыдущем году. В целом по стране продажи нового жилья подскочили почти на 40%. Крупномасштабное строительство продолжается в Модиине, Ашкелоне, Гуш-Дане.
Жилая застройка в Бат-Яме
Правительство считает строительство жилья приоритетным направлением для замедления роста цен и повышения доступности жилья. Поэтому в октябре 2021 года был принят масштабный план жилищного строительства на 2022–2025 годы, направленный на быстрое увеличение предложения.
Также эксперты предполагают, что из-за нехватки новых земель многие застройщики обратятся к реновации существующего жилья.
Что не так с налогами?
В последние годы израильские министры пытались повлиять на рынок жилья, используя налог на покупку вторых домов, который напрямую касается инвесторов. В далёком 2015 году министр финансов Моше Кахлон повысил налог с 5–8% до 8–10% (размер ставки зависит от цены объекта). Это было сделано специально, чтобы основными покупателями жилья стали те, кто планирует в нём жить. Однако это вызвало ажиотаж на рынке и резкий рост цен.
Следующий министр финансов, Исраэль Кац, в 2020 году отменил повышение налога, чтобы во время пандемии привлечь в страну инвесторов. В результате цены снова рванули вверх, и жильё стало ещё менее доступным для новых покупателей. Поэтому действующий министр финансов Авигдор Либерман снова повысил налог до 8%. Итог – для инвесторов ставят преграды, а цены всё равно растут, то есть новым покупателям легче не становится.
Тель-Авив и другие
Эксперты отмечают, что, проводя единую налоговую политику для всей страны, правительство не учитывает существенные различия между рынками разных городов. Так, Тель-Авив называют «отдельной планетой»: на рынке израильского мегаполиса действуют свои, уникальные для страны тенденции.
Современные жилые комплексы в Тель-Авиве
Например, хотя цены на жильё в главном мегаполисе страны в два раза выше среднего показателя, ставки аренды в Тель-Авиве ниже, чем во многих других городах. Тем не менее инвесторы смотрят именно на эту локацию. Доходность от аренды квартир в третьем квартале в Тель-Авиве составляла всего 2%. Для сравнения, в Беэр-Шеве она составляет 3,1%, а в Хайфе – 2,9%, но инвесторы совершенно туда не стремятся.
Напротив, за первые девять месяцев 2021 года район Хайфы стал лидером по росту продаж, совершённых инвесторами: их количество выросло на 42%.
В результате в стране формируется два параллельных рынка жилья. В дорогих городах в центре страны, прежде всего в Тель-Авиве, Рамат-ха-Шароне и Раанане, в сентябре на просмотрах объектов было больше инвесторов, чем молодых пар, покупающих свою первую квартиру. Напротив, в Хайфе и Беэр-Шеве среди купивших квартиру на каждого инвестора приходилось две молодые пары.
В этой связи специалисты советуют обратить внимание на Хадеру – город, расположенный примерно посередине между Тель-Авивом и Хайфой. Туда уже устремились те, кому не по карману жильё в мегаполисе. Как результат – за прошедший год средняя стоимость четырёхкомнатной квартиры выросла там с 1,35 млн до 1,5 млн шекелей (с $418 тыс. до $464 тыс.)6.
Вот что продаётся в Израиле сейчас
4 100 000 €
Апартаменты в Герцлии, Израиль
445 м2733
Онлайн-показУдалённая сделка
Большой апартамент в жилом бутик-комплексе на 16 квартир, в испанском стиле, закрытым от посторонних двором с цитрусовым садом и бассейном (150 м2). Комплекс находиться 500м от современно оборудованного пляжа.
Жилая площадь апартамента 345м2 плюс две террасы 70 и 30м2
Располагается на двух уровнях. На первом уровне находится салон с потолком...
Частное лицо
2 000 000 €
Коттедж в Холоне, Израиль
360 м2854
Шикарный коттедж в г. Холон
20 минут езды от Тель-Авива. Престижный новый район. Участок 236 кв.м. Площадь застройки 360 кв.м. Ремонт под руководством опытного дизайнера. Итальянска кухня. Электротовары известных брендов. Система «умный дом» 8 комнат, на трех этажах Дополнительно есть бейсмент с домашним кинотеатром и тренажерным...
ISRA HOME
2 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
88 м2322
Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.
ISRA HOME
8 150 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
220 м2533
Оплата криптовалютой
Шикарный пентхаус в престижном районе Неве Цедек, в Тель-Авиве.
Башня Либер - одна из 3х башен в этом районе.
Вид на море и на весь Тель-Авив, особенно на живописный Неве Цедек.
В доме есть бассейн, спортзал, консьерж 24/7.
Пентхаус расположен на 28-м этаже.
4 комнаты - 3 спальни и гостиная.
Отдельная кухня.
При родительской...
ISRA HOME
1 125 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
128 м2433
Квартира в новом доме (5 лет) в г. Бат Яме Отличное расположение - с открытым видом на море. Продается со все мебелью которая на фото. 5 минут до пляжа. Подземный паркинг на 2 машины и кладовая.
ISRA HOME
2 625 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
93 м2322
Шикарная квартира в одном из самых престижных комплексов Тель-Авива — Ройал Бич. Вид на море. 2 спальни и гостиная, 93 кв.м. Продается со всей мебелью В доме имеется бассейн, СПА, ресторан. Есть подземная парковка и кладовая.
ISRA HOME
2 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
162 м2543
Мини пентхаус 5 комнат в новом престижном районе Северного Тель-Авива, около моря.
Площадь 162 кв.м. и 35 кв.м. балкон с открытым видом на море.
2 подземные парковки и кладовая.
ISRA HOME
2 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
150 м2433
Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.
ISRA HOME
820 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
64 м2212
Шикарная квартира в новом доме в Тель-Авиве.
2 комнаты - спальня и гостиная.
Площадь 64 кв.м. и балкон 14 кв.м.
Третий этаж.
Подземная парковка.
Живой развивающийся район - Флорентин, где есть все что надо для комфортной жизни: магазины, кафе, рестораны.
ISRA HOME
1 616 900 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
97 м23
Когда роскошь, расположение, совершенство и качетсво жизни встречаются в одном месте. Современная башня, стоящая на самой высокой точке в тель-авивском районе Бавли, в самом центре парка размером в 70 дунам. Идеальное место для тех кто хочет жить в Тель Авиве но в спокойном семейном районе.
Захватывающие виды на Тель Авив, впечатляющая...
Israel Habitat
1 117 000 €
Дом в Нешере, Израиль
324 м29
Продается !!! Отдельно стоящий дом в Гиват Нешер(пригород Хайфы) ,площадь дома 324кв.м ,площадь участка 604 кв.м 9 комнат ( в каждой кондиционер) и 37 квадратных метров дэк, верхний сад около 250 квадратных метров Высота потолка в гостиной 4 метра. Газовые камины Летняя кухня во дворе Камеры наблюдения вокруг дома Крытая парковка на 2 машины с...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
2 238 806 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
127 м254
Когда роскошь, расположение, совершенство и качетсво жизни встречаются в одном месте. Современная башня, стоящая на самой высокой точке в тель-авивском районе Бавли, в самом центре парка размером в 70 дунам. Идеальное место для тех кто хочет жить в Тель Авиве но в спокойном семейном районе.
Захватывающие виды на Тель Авив, впечатляющая...
Israel Habitat
3 150 148 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
550 м26
Эта изысканная вилла в классическом стиле площадью 550 м2, расположенная в одном из новейших кластеров уникальной Кейсарии, сочетает в себе тщательно спланированную планировку и высококачественные натуральные материалы. Она может похвастаться просторной гостиной, столовой, дизайнерской кухней, кабинетом , две спальни с ванными комнатами и...
Israel Sotheby’s International Realty
7 000 000 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
500 м26
Эта изысканная частная вилла площадью 500 м2, расположенная в одном из самых желанных районов престижной Кейсарии – «Гольф», является истинным воплощением качественного образа жизни, расположенного в 5 минутах езды от моря, торговых и развлекательных центров. Данная вилла в современном стиле, спроектирована в соответствии с...
Israel Sotheby’s International Realty
2 062 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
128 м2433
Новый проект на севере Тель-Авива, недалеко от Кикар Медина с ее фешенебельными магазинами и парка Яркон, зеленого легкого Тель Авива. Четырехкомнатная квартира, состоит из: просторная гостинная совмещанная с кухней, панорамная стеклянная раздвижная стена открывает доступ на большой балкон, гостевой туалет главная спальня с собственной ванной...
Israel Habitat
979 800 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
55 м2211
Новый проект на севере Тель-Авива, недалеко от Кикар Медина с ее фешенебельными магазинами и парка Яркон, зеленого легкого Тель Авива .
Двухкомнатная квартира:
просторная гостинная совмещенная с кухней,
ванная оборудованна душем с доступом на технический балкон для сушки белья, спальная с пространством для хранения
Israel Habitat
1 548 940 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
101 м2322
Новый проект на севере Тель-Авива, недалеко от Кикар Медина с ее фешенебельными магазинами и парка Яркон, зеленого легкого Тель Авива .
Трехкомнатная квартира, состоит из:
гостинная совмещанная с кухней, панорамная стеклянная раздвижная стена открывает доступ на большой балкон.
главная спальня с собственной ванной комнатой, оборудованной...
Israel Habitat
1 496 300 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
85 м2422
Новый проект на севере Тель-Авива, недалеко от Кикар Медина с ее фешенебельными магазинами и парка Яркон, зеленого легкого Тель Авива .
Двухуровневая квартира -сад. На первом этаже просторная гостинная с выходом в сад, главная спальная с ванной оборудованной душем.
Лестница на нижний уровень, недалеко от нее гостевой туалет.
На нижнем...
Israel Habitat
2 100 099 €
Земля в Кейсарии, Израиль
700 м2
Продается частная земля в одном из самых привлекательных районов Кейсарии в пешей доступности от моря. В стоимость входят поэтажные планы частного дома с уже полученным разрешением. Жилая площадь: 420 м2 Размер участка: 690 m2 Три уровня, включая полностью готовый подвал Вид на море на верхнем этаже Внутренняя планировка может быть изменена в...
Israel Sotheby’s International Realty
16 514 413 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
1150 м24
Эта тщательно спроектированная вилла площадью 1150 квадратных метров расположена в одном из самых престижный районах Кейсарии в близи от полей для гольфа и всего в нескольких минутах ходьбы от синагоги, торговых и развлекательных центров. Данная современная вилла, построена в соответствии с самыми высокими стандартами, с изысканной отделкой и...
Израильтяне по-прежнему страдают из-за дороговизны квадратных метров, однако усилия государства всё же могут в обозримой перспективе ослабить жилищную проблему. Помимо повышения ставки налога на второе жильё, в последние годы власти приняли план «Целевая цена», который должен облегчить покупку жилья первым покупателям.
По этому плану 60% всех квартир, построенных на государственной земле, распределяется по сниженным ценам среди покупателей первого жилья, однако самые дорогие города, такие как Тель-Авив и Герцлия, в программе не участвуют. Хотя эта мера нацелена на покупателей внутри страны, в случае успеха она понизит общий спрос, что может затормозить цены. А это уже важно и для иностранных инвесторов.
Вид на променад города Герцлия
Как считает министр финансов Израиля Авигдор Либерман, уже к концу 2022 года сократится разрыв между спросом и предложением, из-за чего рост цен на жильё замедлится. А в 2023-м цены могут даже снизиться.
