Версия
для печати
для печати
В основе индекса, выпускаемого ежегодно холдингом UBS, лежит понятие ценового пузыря. Этим термином называют устойчивую завышенную оценку определённых активов. Например, на рынке недвижимости пузыри часто возникают из-за недостатка предложения. Дефицит толкает цены вверх, из-за чего может начаться ажиотаж, который приводит к дополнительному удорожанию.
В какой-то момент пузырь лопается, и те, кто совершил покупку непосредственно перед этим, оказываются в проигрыше. Однако собственники, которые успели заблаговременно продать, могут очень хорошо заработать. Поэтому для инвестора крайне важно понимать, на каком рынке растёт пузырь.
Эксперты UBS называют характерные признаки пузырей. Это отрыв цен на локальных рынках от доходов и ставок аренды, а также диспропорции в реальной экономике, такие как чрезмерные объёмы кредитования и строительства. Однако сами по себе значения индекса не показывают, что вот-вот начнётся коррекция, и не дают представления о том, насколько она будет резкой. Спровоцировать падение цен может изменение макроэкономической динамики, смена настроений инвесторов или значительный рост предложения.
При расчёте «индекса пузыря» специалисты UBS оценивают, насколько рынок жилья в конкретном мегаполисе оторвался от страны в целом и как на ситуацию влияют доступность ипотеки и масштабы строительства. В качестве отправной точки берётся квартира площадью 60 кв. м недалеко от центра города. Специалисты рассчитывают, сколько лет необходимо работать квалифицированному специалисту, чтобы её купить, а также во сколько раз покупка такого жилья будет дороже аренды.
Для составления очередного индекса аналитики изучили изменение цен на жильё в 25 крупных городах по всему миру с середины 2020-го до середины 2021 года. Их главный вывод – рост цен на жильё с поправкой на инфляцию ускорился до 6% и стал самым высоким с 2014 года.
Исследование также показывает, что за последний год риск образования пузырей в среднем увеличился, как и возможность серьёзной коррекции цен.
А как было в прошлые годы?
.png)
Цены выросли во всех исследуемых локациях, кроме четырёх – Милана, Парижа, Нью-Йорка и Сан-Франциско. При этом Париж по-прежнему остаётся в зоне максимального риска. В пяти городах – лидерах списка рост цен в процентах был двузначным: это Москва, Стокгольм, Сидней, Токио и Ванкувер. Объективно низкими цены оказались только в Дубае.
Резкое повышение цен было вызвано несколькими факторами. На первом месте, разумеется, пандемия. После длительного сидения в четырёх стенах люди захотели иметь более просторное жильё и были готовы заплатить за него больше. Дополнительными факторами стали низкие ставки по ипотеке, а также тенденция к увеличению сбережений (тратить было не на что) и стремительный рост фондовых рынков, которые высвободили дополнительный капитал для инвестиций в жильё.
Урбанизация, в сочетании со снижением финансового бремени, в последнее десятилетие была основным фактором роста цен на жильё в больших городах. Однако привлекательность мегаполисов пострадала от карантина. Затраты на жизнь остались прежними, а возможностей для шопинга и развлечений стало меньше. При этом полноценная работа в офисах так и не возобновилась.
Экономическая активность переместилась из крупных центров в пригороды, иногда достаточно удалённые, и города-спутники, как и спрос на жильё. По этой причине за последние четыре квартала впервые с начала 1990-х цены на жильё за городом росли быстрее, чем в городах.
Ещё один результат оттока населения из мегаполисов – заметное снижение ставок аренды, что редко случалось в прошлом. Кое-где темпы падения в процентах были даже двузначными.
Низкая по сравнению с арендой стоимость владения недвижимостью, наряду с ожиданием дальнейшего роста цен, делает покупку жилья привлекательной. Семьям приходится занимать всё большие суммы, чтобы не отставать от растущих цен.
Рост непогашенной ипотечной задолженности ускорился в последние кварталы почти повсеместно, и, как следствие, выросло отношение долга к доходу. В целом рынки жилья стали ещё более зависимыми от низких процентных ставок, так что ужесточение условий кредитования может привести к резкому прекращению роста цен.
Тем не менее во многих странах темпы роста заёмного капитала и долга по-прежнему намного ниже рекордных значений. С этой точки зрения сегмент жилья вряд ли в ближайшее время вызовет серьёзные потрясения на мировых финансовых рынках.
Изменение цен в процентах с поправкой на инфляцию
.png)
Европейские рынки жилья остаются перегретыми. Здесь находятся шесть из девяти городов с наивысшей степенью риска. В тройку мест, показавших максимальный отрыв от прошлого года, вошли два европейских мегаполиса – Стокгольм и Москва.
Дисбаланс остаётся высоким во Франкфурте, Мюнхене, Париже и Амстердаме. За последний год рост цен замедлился и отставал от соответствующих средних показателей по стране, поскольку городская недвижимость стала ещё менее доступной, а спрос сместился в пригороды. Тем не менее коррекция цен не представляется неизбежной до тех пор, пока города продолжают создавать большое количество рабочих мест, а процентные ставки по кредитам остаются низкими.
Напротив, рынки жилья Милана и Мадрида пострадали от пандемии. Суровые локдауны затормозили восстановление экономики. Чтобы в этих городах начался жилищный бум, потребуется долгий период устойчивого и здорового роста.
В Лондоне, хотя рост цен и отстаёт от среднего по стране, рынок жилья по-прежнему переоценён. Пандемия существенно на него повлияла. Из-за популярности удалённой и гибридной работы вырос спрос, а вслед за ним и цены, на дома большей площади и большей доступности – то есть находящиеся за пределами центра. Напротив, рынок жилья Внутреннего Лондона всё ещё ощущает воздействие кризиса. Возможно, относительно слабый фунт сможет вернуть глобальных инвесторов.
Жильё Цюриха остаётся в зоне риска образования пузыря, причём его индекс резко вырос с середины 2020-го. Рынок был перегрет, а предложение упало до рекордно низкого уровня. Покупатели рискуют сильно переплатить по сравнению с другими регионами Швейцарии, особенно если продавец начинает торг, ожидая дальнейшего роста цен. Кроме того, в Цюрихе самое высокое соотношение цены и аренды среди всех проанализированных городов, что делает рынок зависимым от процентных ставок по кредитам.
«Индекс пузыря» Женевы растёт с 2018 года. Цены достигли рекордно высокого уровня, превзойдя предыдущий пик 2013 года. Поскольку сектор аренды в Женеве строго регулируется, а арендная плата высока, владение жильём по-прежнему остаётся привлекательным. Ещё один аргумент в пользу покупки – исторически низкие ставки по ипотечным кредитам.
Ни в одном из двух швейцарских городов широкомасштабная коррекция рынка в ближайшее время не ожидается. Женева продолжает извлекать выгоду из своей относительной стабильности и международного статуса, а Цюрих остаётся крайне привлекательным для ведения бизнеса и демонстрирует устойчивый рост занятости. Однако в долгосрочной перспективе возможна коррекция. Если процентные ставки по кредитам будут расти, а вектор спроса из-за дороговизны переместится за пределы городов, сегодняшние завышенные цены могут оказаться неустойчивыми.
В Москве тенденция к повышению цен началась в 2018 году. С середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены выросли на 20%, обогнав все остальные города, включённые в исследование. Для поддержки экономики государство ввело льготную ипотеку. Между тем высокие затраты на строительство и нехватка иностранных рабочих сделали новые объекты существенно дороже. После сокращения программы поддержки при высоких ценах на материалы и восстановлении экономики цены на жильё могут остаться на подъёме.
В Тель-Авиве снижение ставок по ипотеке и быстрый рост населения привели к повышению цен на жильё. Более того, правительство снизило налог на покупку вторых домов, по сути, поощряя спекуляции. В результате рынок сильно переоценён и снова приближается к зоне риска.
Напротив, в Дубае до конца 2020 года цены продолжали падать, и сейчас рынок недооценён. Доступность жилья, упрощение правил ипотечного кредитования, рост цен на нефть и восстановление экономики, похоже, наконец-то положили начало восстановлению. Хотя строительство замедлилось, практически безграничное предложение создаёт риск для долгосрочных перспектив повышения цен.
С середины 2020-го до середины 2021-го дисбаланс вырос во всех исследованных городах региона. Гонконг – единственный мегаполис в зоне риска пузыря, несмотря на то что цены там три года почти не менялись. Рынок снова демонстрирует признаки нагрева: рост цен ускорился, продажи достигли максимума за весь период наблюдения. Сохраняется устойчивый спрос на жильё в верхнем и элитном ценовом сегменте. Правительство стимулирует строительство, что в среднесрочной перспективе может привести к снижению цен.
В Сингапуре цены на жильё и рост доходов соответствовали друг другу на протяжении более двух десятилетий. Однако с 2018 года из-за повышения иностранного спроса рост цен усилился. Сейчас рынок выглядит переоценённым. Но диспропорции по-прежнему умеренные по сравнению с большинством других городов, вошедших в исследование.
Период коррекции рынка жилья Сиднея был непродолжительным. Облегчение условий кредитования и снижение ставок Резервным банком Австралии сделали своё дело. Если процентные ставки не изменятся, десятилетняя тенденция к повышению цен на жильё, вероятно, сохранится, учитывая продолжающийся рост населения.
Цены на недвижимость в Токио повышаются почти непрерывно на протяжении более двух десятилетий, чему способствуют привлекательные условия банковского финансирования и рост населения. Уровень цен на жильё в столице Японии всё больше отрывается от остальной части страны, что ведёт к снижению доступности и, вероятно, сдержит рост цен в будущем.
В Лос-Анджелесе значение «индекса пузыря» продолжало расти, а в Сан-Франциско снизилось из-за падения цен на жильё. Рост спроса внутри городов замедлился, поскольку люди массово переезжали в пригороды – либо из-за проблем с доступностью жилья, либо из-за воздействия пандемии. Продолжающаяся миграция в штаты с более низкими затратами и налогами ускорила эту тенденцию.
Источник: Индекс пузыря UBS – 2021
Фото: Pixabay.com
