Почему цены на недвижимость растут: девять фундаментальных причин

1. Недооцененная недвижимость

Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.

Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.

«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.

Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.

«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.

Недвижимость в Будапеште подорожала на 14,4% за год. Смотрите примеры

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

153 600 евро

Площадь 58 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

283 924 евро

Площадь 91 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

165 542 евро

Площадь 50 м²

Experto International g...

Квартира в Будапеште, Венгрия

326 797 евро

2 комнаты, Площадь 105 м²

Immotrading GmbH

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

240 190 евро

3 комнаты, Площадь 78 м²

Tower-International Kft...

Квартира в Будапеште, Венгрия

382 450 евро

4 комнаты, Площадь 94 м²

Tower-International Kft...

Коттедж в Будапеште, Венгрия

739 000 евро

6 комнат, Площадь 307 м²

Perfect Invest Hungary ...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

186 000 евро

2 комнаты, Площадь 48 м²

Perfect Invest Hungary ...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

163 000 евро

2 комнаты, Площадь 53 м²

Perfect Invest Hungary ...

Дом в Будапеште, Венгрия

280 000 евро

8 комнат, Площадь 240 м²

Частное лицо

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

350 000 евро

Площадь 180 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

3 800 000 евро

Площадь 2642 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

778 000 евро

Площадь 360 м²

Experto International g...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

370 000 евро

4 комнаты, Площадь 103 м²

Perfect Invest Hungary ...

Квартира в Будапеште, Венгрия

280 000 евро

2 комнаты, Площадь 80 м²

Tower-International Kft...

Дом в Будапеште, Венгрия

300 000 евро

6 комнат, Площадь 300 м²

Частное лицо

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

210 000 евро

2 комнаты, Площадь 64 м²

Perfect Invest Hungary ...

Офис в Будапеште, Венгрия

854 000 евро

Площадь 412 м²

Perfect Invest Hungary ...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

143 000 евро

2 комнаты, Площадь 47 м²

Perfect Invest Hungary ...

Квартира в Будапеште, Венгрия

463 000 евро

3 комнаты, Площадь 90 м²

Tower-International Kft...

Посмотреть ещё 97 похожих объектов

2. Стабильная экономика

Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.

«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.

– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».

«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».

3. Рост числа сделок

Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.

«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, - рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. - Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».

Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.

«Причина роста цен в Будапеште - увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, - рассуждает  Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.

Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».

Недвижимость в Малаге подорожала на 10,4% за год. Смотрите примеры

Квартира в Малаге, Испания

405 000 евро

4 комнаты, Площадь 92 м²

EuropaHome

Дом в Малаге, Испания

590 000 евро

4 комнаты, Площадь 205.75 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

445 000 евро

4 комнаты, Площадь 115.46 м²

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

399 000 евро

5 комнат, Площадь 254 м²

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

3 250 000 евро

9 комнат, Площадь 444.2 м²

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

3 900 000 евро

8 комнат, Площадь 533 м²

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

3 995 000 евро

19 комнат, Площадь 1303 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

76 714 евро

1 комната, Площадь 17 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

235 300 евро

3 комнаты, Площадь 72.41 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

209 000 евро

4 комнаты, Площадь 95 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

185 000 евро

3 комнаты, Площадь 80 м²

Habita International Es...

Таунхаус в Малаге, Испания

575 000 евро

Площадь 189 м²

Knight Frank

Дом в Малаге, Испания

895 000 евро

4 комнаты, Площадь 328 м²

Habita International Es...

Вилла в Малаге, Испания

1 200 000 евро

Площадь 900 м²

Inmobiliaria MIA

Апартаменты в Малаге, Испания

235 000 евро

3 комнаты, Площадь 108.9 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

649 000 евро

4 комнаты, Площадь 175.75 м²

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

399 000 евро

6 комнат, Площадь 160 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

369 000 евро

4 комнаты, Площадь 106.33 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

260 000 евро

4 комнаты, Площадь 86 м²

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

1 060 000 евро

6 комнат, Площадь 212 м²

Habita International Es...

Посмотреть ещё 96 похожих объектов

4. Нехватка предложений

Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.

«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».

«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».

5. Низкие ставки по кредитам

Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.

«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.

«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.

В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.

«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».

Недвижимость в Софии за год подорожала на 11,3%. Смотрите примеры

Дом в Софии, Болгария

25 990 евро

4 комнаты, Площадь 130 м²

Constanta Properties Lt...

Дом в Софии, Болгария

8 990 евро

5 комнат, Площадь 90 м²

Constanta Properties Lt...

Дом в Софии, Болгария

12 800 евро

6 комнат, Площадь 180 м²

Constanta Properties Lt...

Дом в Софии, Болгария

9 600 евро

6 комнат, Площадь 90 м²

Constanta Properties Lt...

Квартира в Софии, Болгария

53 500 евро

2 комнаты, Площадь 50 м²

Premier Realty Master

Магазин в Софии, Болгария

3 660 000 евро

Пл. 583 м², готовый бизнес

Форт Нокс

Апартаменты в Софии, Болгария

65 000 евро

2 комнаты, Площадь 124 м²

КВАДРАТ

Вилла в Софии, Болгария

11 400 евро

4 комнаты, Площадь 90 м²

Constanta Properties Lt...

Мезонет в Софии, Болгария

350 000 евро

4 комнаты, Площадь 175 м²

КВАДРАТ

Вилла в Софии, Болгария

17 500 евро

5 комнат, Площадь 120 м²

Constanta Properties Lt...

Квартира в Софии, Болгария

90 000 евро

2 комнаты, Площадь 92 м²

New Estate

Дом в Софии, Болгария

22 000 евро

8 комнат, Площадь 160 м²

Constanta Properties Lt...

Вилла в Софии, Болгария

850 000 евро

10 комнат, Площадь 1000 м²

Immotrading GmbH

Квартира в Софии, Болгария

111 500 евро

3 комнаты, Площадь 86 м²

KupivBG LTD

Дом в Софии, Болгария

19 990 евро

6 комнат, Площадь 80 м²

Constanta Properties Lt...

Офис в Софии, Болгария

68 250 евро

Площадь 40 м²

Experto International g...

Офис в Софии, Болгария

44 520 евро

Площадь 51 м²

Experto International g...

Вилла в Софии, Болгария

9 400 евро

5 комнат, Площадь 50 м²

Constanta Properties Lt...

Квартира в Софии, Болгария

61 408 евро

2 комнаты, Площадь 87 м²

Premier Realty Master

Дом в Софии, Болгария

152 000 евро

8 комнат, Площадь 375 м²

Constanta Properties Lt...

Посмотреть ещё 47 похожих объектов

6. Низкие ставки по депозитам

Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.

Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.

«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», - объясняет Любовь Баумгертнер.

«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.

7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье

Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.

«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.

Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.

«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.

Недвижимость в Берлине за год подорожала на 14,9%. Смотрите примеры

Квартира в Берлине, Германия

149 900 евро

3 комнаты, Площадь 71 м²

L&B Immobiliya

Отель, гостиница в Берлине, Германия

10 500 000 евро

Площадь 2790 м²

Prestige Property

Квартира в Берлине, Германия

235 000 евро

2 комнаты, Площадь 69.15 м²

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия

588 000 евро

Площадь 101.94 м²

Prestige Property

Магазин в Берлине, Германия

459 000 евро

Площадь 125.19 м²

Prestige Property

Квартира в Берлине, Германия

119 500 евро

2 комнаты, Площадь 49 м²

L&B Immobiliya

Земля в Берлине, Германия

12 000 000 евро

Площадь 15000

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

558 899 евро

2 комнаты, Площадь 75 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

465 310 евро

2 комнаты, Площадь 75 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

292 671 евро

2 комнаты, Площадь 62 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

261 835 евро

2 комнаты, Площадь 74 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

679 823 евро

4 комнаты, Площадь 129 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

427 900 евро

7 комнат, Площадь 213 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

1 015 000 евро

4 комнаты, Площадь 200 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

4 133 000 евро

Площадь 613.48 м²

HOUSAGE

Пентхаус в Берлине, Германия

1 809 450 евро

3 комнаты, Площадь 120 м²

Knight Frank

Пентхаус в Берлине, Германия

5 995 000 евро

5 комнат, Площадь 356 м²

Knight Frank

Апартаменты в Берлине, Германия

553 090 евро

3 комнаты, Площадь 74 м²

HOUSAGE

Доходный дом в Берлине, Германия

2 650 000 евро

Площадь 1253 м²

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

213 354 евро

1 комната, Площадь 43.68 м²

BonumDonum GmbH

Посмотреть ещё 973 похожих объекта

8. Изменения в законах

Нет, конечно не все законодательные инициативы провоцируют рост цен на недвижимость. Но ужесточение требований к строительству и повышение налогов, как правило, приводят именно к этому.

«Важный фактор подорожания недвижимости в Будапеште – рост цен на проектные и строительные работы, вызванный повышением технических требований к исполнению и повышением зарплат в отрасли. Это привело к росту цен на новое строительство и, естественно, повлекло за собой повышение цен на вторичном рынке. Несмотря на это, спрос на покупку жилья растет благодаря государственной поддержке молодых семей, – рассказывает Илона Чик.

– По прогнозам, цены на жилье будут увеличиваться и далее, т.к. с 2019 года планируется поднять НДС на новостройки до 27%, а в настоящее время он составляет 5%. Для тех, кто планирует покупку жилья в Будапеште с целью инвестиции, сейчас как раз подходящее время».

9. Развитие инфраструктуры и масштабные проекты

Крупные города развиваются быстрее маленьких – туда стремится бизнес, едут студенты, переселяются предприимчивые семьи с детьми. Там строится не только жилье, но и самые разные объекты инфраструктуры. Если каждая новая станция метро провоцирует рост цен в соседних микрорайонах, то что говорить о масштабных государственных проектах.

«На рост цен в Будапеште влияют и новые экономические возможности в Венгрии как страны в центре Европы, в особенности в контексте нового железнодорожного Шелкового пути. Перенос центральных офисов компаний в Венгрию и расширение офисной сети иностранных промышленных фирм до Венгрии, - говорит Роберт Хауэр.

– В последующие годы будут сохраняться тенденции роста цен в секторе доходной и коммерческой недвижимости. Есть риск перегрева – как в этом секторе, так и среди предложений частной недвижимости в Будапеште. В целом, разрыв цен между столицей и другими частями страны будет очень сильным».

Похожая ситуация в Чехии, Болгарии, Германии, где цены на квартиры в столице и крупных городах растут куда быстрее, чем в провинции. Еще один яркий пример – Турция, где быстрее всего дорожает не самая популярная у российских покупателей недвижимости Аланья, а куда менее известный Измир. По статистике Knight Frank, годовой рост цен в турецком городе-курорте составил 16,5%.

«Измир – один из крупнейших бизнес-центров страны, второй по величине порт и третий по численности населения город Турции. Это перспективный город-курорт с огромными возможностями для бизнеса, космополитичный, европеизированный, с исключительной красоты побережьем, – объясняет руководитель отдела продаж компании RestProperty Людмила Туфан. – Рост цен на недвижимость в Измире гораздо более активный, чем во многих других городах Турции, за исключением, пожалуй, Стамбула. Согласно статистике, которую ведет наша компания, цены с начала года на жилую недвижимость в Измире выросли, в среднем, на 15%. А за предыдущий год - на 18%».

Недвижимость в Измире за год подорожала на 16,5%. Смотрите примеры

Апартаменты в Измире, Турция

78 000 евро

3 комнаты, Площадь 65 м²

Hayat Estate

Коммерческая недвижимость в Измире, Турция

55 028 евро

Experto International g...

Квартира в Измире, Турция

107 000 евро

2 комнаты, Площадь 70 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

120 000 евро

3 комнаты, Площадь 160 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

255 000 евро

3 комнаты, Площадь 155 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

135 000 евро

3 комнаты, Площадь 161 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

115 000 евро

1 комната, Площадь 64 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

215 000 евро

5 комнат, Площадь 220 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

360 000 евро

2 комнаты, Площадь 110 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

210 000 евро

2 комнаты, Площадь 110 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

315 000 евро

5 комнат, Площадь 270 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

200 000 евро

2 комнаты, Площадь 72 м²

RestProperty

Квартира в Измире, Турция

210 000 евро

2 комнаты, Площадь 97 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

273 000 евро

4 комнаты, Площадь 275 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

342 000 евро

3 комнаты, Площадь 135 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

273 000 евро

3 комнаты, Площадь 250 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

431 000 евро

4 комнаты, Площадь 165 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

683 000 евро

2 комнаты, Площадь 180 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

425 000 евро

4 комнаты, Площадь 480 м²

RestProperty

Вилла в Измире, Турция

1 050 000 евро

7 комнат, Площадь 800 м²

RestProperty

Посмотреть ещё 31 похожий объект

Безусловно, каждая из этих причин в отдельности не приведет к всплеску цен на недвижимость. Но в одиночку они и не ходят – одна вытекает из другой. А вот все вместе они уже способны изменить ситуацию кардинальным образом.

Автор Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru