Почему цены на недвижимость растут: девять фундаментальных причин

1. Недооцененная недвижимость

Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.

Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.

«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.

Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.

«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.

Недвижимость в Будапеште подорожала на 14,4% за год. Смотрите примеры

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

174 400 €

Площадь 62 м²

Experto International g...

Квартира в Будапеште, Венгрия

425 000 €

Площадь 129 м², 4 комнаты

JUNIK E-W KFT

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

1 590 000 €

Площадь 300 м²

Experto International g...

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

599 000 €

Площадь 480 м²

Immotrading GmbH

Квартира в Будапеште, Венгрия

275 000 €

Площадь 90 м², 2 комнаты

Tower-International Kft...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

217 000 €

Площадь 75 м², 3 комнаты

Perfect Invest Hungary ...

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

418 000 €

Площадь 126 м², 5 комнат

Perfect Invest Hungary ...

Квартира в Будапеште, Венгрия

788 640 €

Площадь 161 м², 3 комнаты

Tower-International Kft...

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

22 500 000 €

Площадь 6500 м²

Immotrading GmbH

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

555 000 €

Площадь 185 м², 3 комнаты

Perfect Invest Hungary ...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

3 100 000 €

Площадь 3460 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

3 800 000 €

Площадь 2642 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

778 000 €

Площадь 360 м²

Experto International g...

Коммерческая недвижимость в Будапеште, Венгрия

1 200 000 €

Площадь 340 м²

Experto International g...

Дом в Будапеште, Венгрия

527 000 €

Площадь 557 м², 10 комнат

JUNIK E-W KFT

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

143 000 €

Площадь 47 м², 2 комнаты

Perfect Invest Hungary ...

Земля в Будапеште, Венгрия

1 480 000 €

Площадь 357

Perfect Invest Hungary ...

Квартира в Будапеште, Венгрия

463 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

Tower-International Kft...

Дом в Будапеште, Венгрия

270 000 €

Площадь 252 м², 6 комнат

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия

190 000 €

Площадь 77 м², 3 комнаты

JUNIK E-W KFT

Посмотреть ещё 121 похожий объект

2. Стабильная экономика

Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.

«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.

– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».

«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».

3. Рост числа сделок

Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.

«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, - рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. - Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».

Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.

«Причина роста цен в Будапеште - увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, - рассуждает  Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.

Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».

Недвижимость в Малаге подорожала на 10,4% за год. Смотрите примеры

Апартаменты в Малаге, Испания

445 000 €

Площадь 94.38 м², 4 комнаты

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

399 000 €

Площадь 254 м², 5 комнат

Habita International Es...

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания

2 750 000 €

Площадь 402 м², 10 комнат

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

315 000 €

Площадь 111.2 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

76 714 €

Площадь 17 м², 1 комната

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

235 300 €

Площадь 72.41 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Пентхаус в Малаге, Испания

490 000 €

Площадь 124 м², 2 комнаты

Taylor Wimpey

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

1 400 000 €

Площадь 231 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

799 000 €

Площадь 164 м²

Knight Frank

Апартаменты в Малаге, Испания

350 000 €

Площадь 111 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

725 000 €

Площадь 213 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

559 000 €

Площадь 189 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

1 250 000 €

Площадь 197 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Малаге, Испания

550 000 €

Knight Frank

Апартаменты в Малаге, Испания

124 000 €

Площадь 35 м², 1 комната

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

285 000 €

Площадь 150 м², 3 комнаты

DREAM ESTATE

ВНЖ при покупке

Вилла в Малаге, Испания

1 990 000 €

Площадь 506.43 м²

NINE luxury properties

ВНЖ при покупке

Вилла в Малаге, Испания

1 990 000 €

Площадь 504.3 м²

NINE luxury properties

Таунхаус в Малаге, Испания

359 000 €

Площадь 142.6 м²

NINE luxury properties

Апартаменты в Малаге, Испания

178 000 €

Площадь 97 м²

NINE luxury properties

Посмотреть ещё 147 похожих объектов

4. Нехватка предложений

Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.

«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».

«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».

5. Низкие ставки по кредитам

Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.

«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.

«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.

В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.

«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».

Недвижимость в Софии за год подорожала на 11,3%. Смотрите примеры

Апартаменты в Софии, Болгария

46 200 €

Площадь 38.88 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

175 000 €

Площадь 170.5 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Студия в Софии, Болгария

47 670 €

Площадь 62.89 м², студия

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

83 900 €

Площадь 90 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

123 000 €

Площадь 70 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

109 500 €

Площадь 78 м², 1 комната

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария

55 000 €

Площадь 70 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

189 000 €

Площадь 161 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

ВНЖ при покупке

Дом в Софии, Болгария

980 000 €

Площадь 800 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

100 000 €

Площадь 98 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Софии, Болгария

445 000 €

Площадь 207 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

285 000 €

Площадь 114 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

165 000 €

Площадь 168 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария

258 000 €

Площадь 332 м²

SUPRIMMO

Магазин в Софии, Болгария

965 000 €

Площадь 732 м², готовый бизнес

Форт Нокс

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Софии, Болгария

424 488 €

Площадь 176.87 м², 3 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

113 750 €

Площадь 125 м², 3 комнаты

Global Investment Prope...

Студия в Софии, Болгария

46 000 €

Площадь 35 м², студия

New Estate

Апартаменты в Софии, Болгария

275 000 €

Площадь 96 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария

220 000 €

Площадь 380 м²

SUPRIMMO

Посмотреть ещё 581 похожий объект

6. Низкие ставки по депозитам

Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.

Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.

«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», - объясняет Любовь Баумгертнер.

«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.

7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье

Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.

«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.

Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.

«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.

Недвижимость в Берлине за год подорожала на 14,9%. Смотрите примеры

Квартира в Берлине, Германия

455 700 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

L&B Immobiliya

Апартаменты в Берлине, Германия

3 650 000 €

Площадь 410 м²

Prestige Property

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

4 000 000 €

Площадь 3400 м²

L&B Immobiliya

Квартира в Берлине, Германия

157 200 €

Площадь 49 м², 2 комнаты

L&B Immobiliya

Квартира в Берлине, Германия

545 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

352 814 €

Площадь 39 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

894 000 €

Площадь 141 м², 5 комнат

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

468 342 €

Площадь 111 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

398 958 €

Площадь 94 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

14 000 000 €

Площадь 2335 м²

Knight Frank

Апартаменты в Берлине, Германия

1 101 034 €

Площадь 89.5 м², 3 комнаты

Knight Frank

Апартаменты в Берлине, Германия

526 650 €

Площадь 84 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

797 900 €

Площадь 112 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

799 900 €

Площадь 146 м², 5 комнат

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

1 650 000 €

Площадь 226 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

170 000 €

Площадь 68.17 м², 3 комнаты

L&B Immobiliya

Апартаменты в Берлине, Германия

432 000 €

Площадь 52.4 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

149 000 €

Площадь 45.91 м², 1 комната

Habita International Es...

Квартира в Берлине, Германия

975 000 €

Площадь 196 м²

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

5 070 000 €

Площадь 338 м², 5 комнат

HOUSAGE

Посмотреть ещё 1067 похожих объектов

8. Изменения в законах

Нет, конечно не все законодательные инициативы провоцируют рост цен на недвижимость. Но ужесточение требований к строительству и повышение налогов, как правило, приводят именно к этому.

«Важный фактор подорожания недвижимости в Будапеште – рост цен на проектные и строительные работы, вызванный повышением технических требований к исполнению и повышением зарплат в отрасли. Это привело к росту цен на новое строительство и, естественно, повлекло за собой повышение цен на вторичном рынке. Несмотря на это, спрос на покупку жилья растет благодаря государственной поддержке молодых семей, – рассказывает Илона Чик.

– По прогнозам, цены на жилье будут увеличиваться и далее, т.к. с 2019 года планируется поднять НДС на новостройки до 27%, а в настоящее время он составляет 5%. Для тех, кто планирует покупку жилья в Будапеште с целью инвестиции, сейчас как раз подходящее время».

9. Развитие инфраструктуры и масштабные проекты

Крупные города развиваются быстрее маленьких – туда стремится бизнес, едут студенты, переселяются предприимчивые семьи с детьми. Там строится не только жилье, но и самые разные объекты инфраструктуры. Если каждая новая станция метро провоцирует рост цен в соседних микрорайонах, то что говорить о масштабных государственных проектах.

«На рост цен в Будапеште влияют и новые экономические возможности в Венгрии как страны в центре Европы, в особенности в контексте нового железнодорожного Шелкового пути. Перенос центральных офисов компаний в Венгрию и расширение офисной сети иностранных промышленных фирм до Венгрии, - говорит Роберт Хауэр.

– В последующие годы будут сохраняться тенденции роста цен в секторе доходной и коммерческой недвижимости. Есть риск перегрева – как в этом секторе, так и среди предложений частной недвижимости в Будапеште. В целом, разрыв цен между столицей и другими частями страны будет очень сильным».

Похожая ситуация в Чехии, Болгарии, Германии, где цены на квартиры в столице и крупных городах растут куда быстрее, чем в провинции. Еще один яркий пример – Турция, где быстрее всего дорожает не самая популярная у российских покупателей недвижимости Аланья, а куда менее известный Измир. По статистике Knight Frank, годовой рост цен в турецком городе-курорте составил 16,5%.

«Измир – один из крупнейших бизнес-центров страны, второй по величине порт и третий по численности населения город Турции. Это перспективный город-курорт с огромными возможностями для бизнеса, космополитичный, европеизированный, с исключительной красоты побережьем, – объясняет руководитель отдела продаж компании RestProperty Людмила Туфан. – Рост цен на недвижимость в Измире гораздо более активный, чем во многих других городах Турции, за исключением, пожалуй, Стамбула. Согласно статистике, которую ведет наша компания, цены с начала года на жилую недвижимость в Измире выросли, в среднем, на 15%. А за предыдущий год - на 18%».

Недвижимость в Измире за год подорожала на 16,5%. Смотрите примеры

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция

100 000 €

Площадь 70 м², 3 комнаты

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

120 000 €

Площадь 160 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

105 000 €

Площадь 95 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

135 000 €

Площадь 161 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

128 000 €

Площадь 137 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

115 000 €

Площадь 64 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Измире, Турция

650 000 €

Площадь 250 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

107 000 €

Площадь 137 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

215 000 €

Площадь 220 м², 5 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

360 000 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

210 000 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

210 000 €

Площадь 97 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

273 000 €

Площадь 275 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

342 000 €

Площадь 135 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

306 000 €

Площадь 135 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

273 000 €

Площадь 250 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

431 000 €

Площадь 165 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

683 000 €

Площадь 180 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

425 000 €

Площадь 480 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

494 000 €

Площадь 350 м², 3 комнаты

RestProperty

Посмотреть ещё 31 похожий объект

Безусловно, каждая из этих причин в отдельности не приведет к всплеску цен на недвижимость. Но в одиночку они и не ходят – одна вытекает из другой. А вот все вместе они уже способны изменить ситуацию кардинальным образом.

Автор Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru