Почему цены на недвижимость растут: девять фундаментальных причин

1. Недооцененная недвижимость

Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.

Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.

«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.

Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.

«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.

Недвижимость в Будапеште подорожала на 14,4% за год. Смотрите примеры

Вилла в Будапеште, Венгрия

444 000 €

Площадь 248 м², 4 комнаты

JUNIK E-W KFT

Вилла в Будапеште, Венгрия

582 280 €

Площадь 382 м², 9 комнат

Частное лицо

Квартира в Будапеште, Венгрия

425 000 €

Площадь 129 м², 4 комнаты

JUNIK E-W KFT

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

250 000 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

Perfect Invest Hungary ...

Квартира в Будапеште, Венгрия

251 000 €

Площадь 66 м², 3 комнаты

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия

428 000 €

Площадь 107 м², 107 комнат

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия

237 000 €

Площадь 64 м², 2 комнаты

JUNIK E-W KFT

Пентхаус в Будапеште, Венгрия

344 000 €

Площадь 82 м², 2 комнаты

Immotrading GmbH

Кафе, ресторан в Будапеште, Венгрия

1 000 000 €

Площадь 300 м²

JUNIK E-W KFT

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

Цена по запросу

Площадь 228 м²

GDN BUDAPEST

Офис в Будапеште, Венгрия

1 000 000 000 €

Площадь 680 м²

GDN BUDAPEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

328 000 €

Площадь 103 м², 4 комнаты

ГЖА.РФ Санкт-Петербург

Квартира в Будапеште, Венгрия

257 000 €

Площадь 100 м², 4 комнаты

WESTINVEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

106 900 €

Площадь 39 м², 3 комнаты

WESTINVEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

218 000 €

Площадь 78 м²

GDN BUDAPEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

437 000 €

Площадь 111 м²

GDN BUDAPEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

833 660 €

Площадь 150 м², 4 комнаты

WESTINVEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

371 000 €

Площадь 116 м²

GDN BUDAPEST

Квартира в Будапеште, Венгрия

235 000 €

Площадь 56 м², 2 комнаты

JUNIK E-W KFT

Квартира в Будапеште, Венгрия

500 000 €

Площадь 160 м²

GDN BUDAPEST

Посмотреть ещё 140 похожих объектов

2. Стабильная экономика

Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.

«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.

– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».

«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».

3. Рост числа сделок

Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.

«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, - рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. - Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».

Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.

«Причина роста цен в Будапеште - увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, - рассуждает  Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.

Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».

Недвижимость в Малаге подорожала на 10,4% за год. Смотрите примеры

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

566 500 €

Площадь 167.62 м², 4 комнаты

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

456 000 €

Площадь 94.38 м², 4 комнаты

Habita International Es...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

580 000 €

Площадь 82 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

295 000 €

Площадь 107.34 м², 4 комнаты

Habita International Es...

Квартира в Малаге, Испания

130 740 €

Площадь 41 м², 2 комнаты

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

385 000 €

Площадь 133 м², 4 комнаты

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

194 950 €

Площадь 101 м², 3 комнаты

Habita International Es...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

1 400 000 €

Площадь 231 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

799 000 €

Площадь 164 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

840 000 €

Площадь 175 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Малаге, Испания

559 000 €

Площадь 189 м²

Knight Frank

ВНЖ при покупке

Дом в Малаге, Испания

600 000 €

Площадь 540 м², 8 комнат

Habita International Es...

Квартира в Малаге, Испания

435 000 €

Площадь 163 м², 4 комнаты

Habita International Es...

Апартаменты в Малаге, Испания

265 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Дом в Малаге, Испания

330 000 €

Площадь 209 м², 7 комнат

Chic Properties

Дом в Малаге, Испания

360 000 €

Площадь 208 м², 7 комнат

Chic Properties

ВНЖ при покупке

Вилла в Малаге, Испания

15 900 000 €

Площадь 2500 м², 6 комнат

Belvedere Estates Group

Шале в Малаге, Испания

269 000 €

Площадь 140 м²

BASICO HOMES

Апартаменты в Малаге, Испания

190 000 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Квартира в Малаге, Испания

156 000 €

Площадь 53 м², 3 комнаты

Habita International Es...

Посмотреть ещё 120 похожих объектов

4. Нехватка предложений

Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.

«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».

«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».

5. Низкие ставки по кредитам

Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.

«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.

«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.

В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.

«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».

Недвижимость в Софии за год подорожала на 11,3%. Смотрите примеры

Апартаменты в Софии, Болгария

87 127 €

Площадь 101 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

142 500 €

Площадь 200 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

94 118 €

Площадь 110 м²

SUPRIMMO

ВНЖ при покупке

Дом в Софии, Болгария

345 000 €

Площадь 337 м²

SUPRIMMO

ВНЖ при покупке

Дом в Софии, Болгария

850 000 €

Площадь 800 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

240 000 €

Площадь 210 м², 3 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

71 226 €

Площадь 55 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

285 000 €

Площадь 190 м², 3 комнаты

SUPRIMMO

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Софии, Болгария

340 000 €

Площадь 212.24 м², 3 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

63 363 €

Площадь 69 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

151 572 €

Площадь 146 м², 3 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

62 620 €

Площадь 73 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

122 000 €

Площадь 101.9 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

86 652 €

Площадь 81 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

91 200 €

Площадь 96 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Мезонет в Софии, Болгария

199 000 €

Площадь 160 м²

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

73 500 €

Площадь 66 м², 1 комната

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

225 000 €

Площадь 137 м², 2 комнаты

SUPRIMMO

Апартаменты в Софии, Болгария

62 000 €

Площадь 69 м², 1 комната

SUPRIMMO

Дом в Софии, Болгария

96 300 €

Площадь 117 м²

SUPRIMMO

Посмотреть ещё 651 похожий объект

6. Низкие ставки по депозитам

Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.

Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.

«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», - объясняет Любовь Баумгертнер.

«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.

7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье

Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.

«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.

Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.

«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.

Недвижимость в Берлине за год подорожала на 14,9%. Смотрите примеры

Отель, гостиница в Берлине, Германия

12 000 000 €

ИНДОМ

Отель, гостиница в Берлине, Германия

40 000 000 €

Площадь 14000 м²

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

2 450 000 €

Площадь 188 м², 4 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

297 780 €

Площадь 56 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

484 496 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

1 575 000 €

Площадь 137 м², 5 комнат

Knight Frank

Пентхаус в Берлине, Германия

995 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

91 200 €

Площадь 38.41 м², 1 комната

L&B Immobiliya

Апартаменты в Берлине, Германия

340 000 €

Площадь 61 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

458 150 €

Площадь 59 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Апартаменты в Берлине, Германия

1 127 969 €

Площадь 111 м², 5 комнат

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

432 000 €

Площадь 52 м², 2 комнаты

Berkshire Hathaway Home...

Квартира в Берлине, Германия

229 000 €

Площадь 60 м², 3 комнаты

L&B Immobiliya

Пентхаус в Берлине, Германия

3 700 000 €

Площадь 320 м², 4 комнаты

EW Real Estate

Пентхаус в Берлине, Германия

4 983 000 €

Площадь 226 м², 5 комнат

Knight Frank

Квартира в Берлине, Германия

675 070 €

Площадь 95 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Отель, гостиница в Берлине, Германия

8 650 000 €

EW Real Estate

Апартаменты в Берлине, Германия

950 000 €

Площадь 132 м², 3 комнаты

JLL Residential Develop...

Квартира в Берлине, Германия

269 000 €

Площадь 46 м², 2 комнаты

FIRST INVEST GROUP

Апартаменты в Берлине, Германия

536 360 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Посмотреть ещё 873 похожих объекта

8. Изменения в законах

Нет, конечно не все законодательные инициативы провоцируют рост цен на недвижимость. Но ужесточение требований к строительству и повышение налогов, как правило, приводят именно к этому.

«Важный фактор подорожания недвижимости в Будапеште – рост цен на проектные и строительные работы, вызванный повышением технических требований к исполнению и повышением зарплат в отрасли. Это привело к росту цен на новое строительство и, естественно, повлекло за собой повышение цен на вторичном рынке. Несмотря на это, спрос на покупку жилья растет благодаря государственной поддержке молодых семей, – рассказывает Илона Чик.

– По прогнозам, цены на жилье будут увеличиваться и далее, т.к. с 2019 года планируется поднять НДС на новостройки до 27%, а в настоящее время он составляет 5%. Для тех, кто планирует покупку жилья в Будапеште с целью инвестиции, сейчас как раз подходящее время».

9. Развитие инфраструктуры и масштабные проекты

Крупные города развиваются быстрее маленьких – туда стремится бизнес, едут студенты, переселяются предприимчивые семьи с детьми. Там строится не только жилье, но и самые разные объекты инфраструктуры. Если каждая новая станция метро провоцирует рост цен в соседних микрорайонах, то что говорить о масштабных государственных проектах.

«На рост цен в Будапеште влияют и новые экономические возможности в Венгрии как страны в центре Европы, в особенности в контексте нового железнодорожного Шелкового пути. Перенос центральных офисов компаний в Венгрию и расширение офисной сети иностранных промышленных фирм до Венгрии, - говорит Роберт Хауэр.

– В последующие годы будут сохраняться тенденции роста цен в секторе доходной и коммерческой недвижимости. Есть риск перегрева – как в этом секторе, так и среди предложений частной недвижимости в Будапеште. В целом, разрыв цен между столицей и другими частями страны будет очень сильным».

Похожая ситуация в Чехии, Болгарии, Германии, где цены на квартиры в столице и крупных городах растут куда быстрее, чем в провинции. Еще один яркий пример – Турция, где быстрее всего дорожает не самая популярная у российских покупателей недвижимости Аланья, а куда менее известный Измир. По статистике Knight Frank, годовой рост цен в турецком городе-курорте составил 16,5%.

«Измир – один из крупнейших бизнес-центров страны, второй по величине порт и третий по численности населения город Турции. Это перспективный город-курорт с огромными возможностями для бизнеса, космополитичный, европеизированный, с исключительной красоты побережьем, – объясняет руководитель отдела продаж компании RestProperty Людмила Туфан. – Рост цен на недвижимость в Измире гораздо более активный, чем во многих других городах Турции, за исключением, пожалуй, Стамбула. Согласно статистике, которую ведет наша компания, цены с начала года на жилую недвижимость в Измире выросли, в среднем, на 15%. А за предыдущий год - на 18%».

Недвижимость в Измире за год подорожала на 16,5%. Смотрите примеры

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция

78 000 €

Площадь 65 м², 3 комнаты

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

300 000 €

Площадь 235 м², 5 комнат

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция

100 000 €

Площадь 70 м², 3 комнаты

Hayat Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

255 000 €

Площадь 155 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

135 000 €

Площадь 161 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

128 000 €

Площадь 137 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

107 000 €

Площадь 137 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

500 000 €

Площадь 165 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

210 000 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

315 000 €

Площадь 270 м², 5 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

200 000 €

Площадь 72 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

210 000 €

Площадь 97 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

342 000 €

Площадь 135 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

306 000 €

Площадь 135 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

431 000 €

Площадь 165 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

171 000 €

Площадь 140 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

425 000 €

Площадь 480 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Измире, Турция

1 050 000 €

Площадь 800 м², 7 комнат

RestProperty

Земля в Измире, Турция

1 031 000 €

Площадь 35000

Estate Dream Alanya

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Измире, Турция

80 000 €

Площадь 62 м², 2 комнаты

TOLERANCE

Посмотреть ещё 34 похожих объекта

Безусловно, каждая из этих причин в отдельности не приведет к всплеску цен на недвижимость. Но в одиночку они и не ходят – одна вытекает из другой. А вот все вместе они уже способны изменить ситуацию кардинальным образом.

Автор Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru