Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.

Проблемы с банком

Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.

На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.

На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.

При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.

Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.

Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.

Проблемы с выводом денег из Испании

Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.

Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.

Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.

Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.

Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.

Сделки с рублями

На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.

Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.

Продажа через обмен

Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.

Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.

За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!

Примеры объектов недвижимости в Испании

2 150 000 €

Пентхаус в Кальпе, Испания

368 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Роскошные апартаменты и виллы на берегу моря в Маскарате, Кальпе: новое определение средиземноморской жизни Эксклюзивный новостройка с видом на море недалеко от порта Маскарат, Кальпе Откройте для себя новый уровень роскоши на побережье с этим исключительным проектом, расположенным рядом с живописным портом Маскарат, между Кальпе и Альтеа, на...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

180 000 €

Пентхаус на Коста-Бланка, Испания

118 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Добро пожаловать в прибрежный рай Торревьехи, где вы найдете этот великолепный двухуровневый пентхаус, который сочетает в себе потрясающий вид на море и привилегированную ориентацию на юго-восток. На первом этаже вас встречает просторная гостиная-столовая с отдельной террасой, идеально подходящая для развлечения ваших близких и друзей....

Planeta Spain

79 000 €

Квартира в Аликанте, Испания

80 м² 4 3 1

Кредит

Хорошая квартира не далеко от центра и от моря. Все услуги рядом, магазини, школы, супермаркет, Лучше видеть

Sol Costa Blanca

3 855 000 €

Апартаменты в Мадриде, Испания

204 м² 2

ВНЖ при покупке

Апартаменты с захватывающими видами на город площадью 204 м² расположены в центре столицы в отеле международного бренда. Они включают в себя 2 спальни, гардеробную, террасу, кладовую. В стоимость апартаментов входит 2 машино-места. Жители комплекса могут пользоваться услугами отеля 5*.

NF Group

219 000 €

Таунхаус в Коше, Испания

160 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Сдвоенные виллы с 2 и 3 спальнями в Коше, Аликанте Эти сдвоенные виллы, расположенные в живописном городе Кош (Cox), представляют собой идеальное сочетание современной жизни и природной красоты. Каждый дом спроектирован с акцентом на комфорт и устойчивость, включая предварительную установку фотоэлектрических панелей, систем рекуперации тепла и...

TEKCE

490 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

177 м² 4 4 4

3-х этажная вилла в Финестрате. Большой салон, кухня, 4 спальни со встроенными шкафами, 4 ванные комнаты, прачечная, терраса, солярий 35 м2. Общая площадь дома 177 м2. На участке в 468 м2 есть сад с деревьями, частный бассейн, зона барбекю и гараж.Финестрат расположен к северу от Аликанте: в 55 км от аэропорта Эль-Альтет. Он находится на...

ESTATE BARCELONA

365 500 €

Таунхаус в Сан-Хавьере, Испания

95 м² 3 2

НОВЫЕ ТАУНХАУСЫ В САН-ХАВЬЕРЕ Новый роскошный комплекс из 24 одноуровневых или двухэтажных вилл с частным бассейном, террасой и солярием с летней кухней, что позволит вам наслаждаться солнечными часами каждый день в году. Каждая вилла имеет 2 или 3 спальни и 2 оборудованные ванные комнаты на одном уровне или 3 спальни и 3 оборудованные...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

315 000 €

Апартаменты на Льорет-де-Мар, Испания

100 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается 2-этажная квартира на море с оплатой в рублях. Редкая планировка, красивые виды из окна и с террасы. Квартира 100м2 расположена на 4 и 5 этажах 5-этажного дома с лифтом. Закрытый комплекс со своей территорией - коммунитарная зона для отдыха с 4 бассейнами, газон для загара на шезлонгах, сад. 3 спальни (хозяйский сьют с террасой...

NV-COMPANY

346 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

120 м² 3 3 2

Апартаменты в Лос-Ареналес-дель-Соль, Эльче. Салон, отдельная кухня, 3 спальни, 2 ванные комнататы, терраса с видом на море. Общая площадь 120 м2. В комплексе есть подземный паркинг, сад, 4 бассейна, детская игровая площадка, 2 корта для падел-тенниса, спортивная площадка.Район Лос-Ареналес-дель-Соль расположен в 11 км от Аликанте, в 15 км от...

ESTATE BARCELONA

378 900 €

Пентхаус в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

84 м² 3 2

Новые средиземноморские апартаменты всего в 140 м от пляжа в Торре-де-ла-Орадада Эксклюзивная жизнь у моря на побережье Коста-Бланка Откройте для себя этот новый жилой проект в Торре-де-ла-Орадада, идеально расположенный всего в 140 метрах от моря, между пляжами Эль-Конде и Эль-Пуэрто и рядом с яхтенной пристанью. Этот эксклюзивный комплекс...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

555 000 €

Пентхаус в Испании

98 м² 3 2

ВНЖ при покупке

НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ЭЛЬ-ВЕРГЕЛЕ Новый жилой комплекс с 1, 2 и 3 спальнями и пентхаусами в Эль-Вергеле, спроектированный как компактная структура, является ответом на постоянное стремление архитекторов и дизайнеров к эффективности в развитии. Эти решения, распределенные по различным ключевым точкам жилого района, гарантируют, что в вашем...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

315 000 €

Апартаменты в Дении, Испания

65 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры с 2 и 3 спальнями у моря в Дении, Испания Современные и стильные квартиры в Дении — это идеальное место для комфортной жизни на побережье. Дения находится в провинции Аликанте, в регионе Валенсия, и считается одним из самых привлекательных городов для проживания в Испании. Здесь — протяженные пляжи, живописный старый город с...

TEKCE

2 190 000 €

Дом на Коста-дель-Маресме, Испания

321 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Новострой в Сан-Висенс-де-Монтальт Вилла, построенная на участке площадью почти 900 м2, дом занимает 2 этажа, общая площадь 321 м2. Сад с бассейном 10х2,5. Качественные материалы, экономичность, домашняя автоматизация, дизайнерский интерьер, гараж на несколько машин, вид на море. Его сдача запланирована на начало 2026 года. Есть возможность...

ESTATE BARCELONA

720 000 €

Квартира на Тенерифе, Испания

121 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Роскошные апартаменты в престижном районе Дуке!2 спальни, 2 ванные комнаты, 96м2, терраса 25 м2Уникальное расположение, в окружении 5-звездочных отелей, всего в 3 минутах ходьбыот пляжа и торгового центраPlazadelDuque, в красивом и тихом месте, пляж в 3 минутахходьбы, недалеко от торгового центраPlazadelDuque. Двухкомнатнаяквартира сдвуспальной...

Atlantico Caribe

272 000 €

Квартира в Монкада-и-Решак, Испания

104 м² 3 2

Удалённая сделка

Новый жилой комплекс в Монкада-и-Рейшак.Идеальное расположение, рядом с Барселоной и со всей необходимой инфраструкторой в пределах досягаемости. Наслаждайтесь спокойствием в окружении природы и с комфортом отличного сообщения как на автомобиле, так и на общественном транспорте. *Изображения интерьера соответствуют образцу квартиры. Срок...

LUXBARCELONA

3 450 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

801 м² 8 8 9

ВНЖ при покупке

Уникальный обновленный особняк, в нескольких минутах ходьбы от Пуэрто Банус! Идеально для большой семьи и развлечений, близко ко всему. Южная ориентация.Первый этаж с внутренним двориком, уютной гостиной, столовой и открытого плана полностью оборудованной кухней с встроеной техникой. Пять спален с ванными комнатами, фитнес-центр с...

ESTATE BARCELONA

1 050 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

135 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с панорамным видом на море и просторными террасами в Михасе Михас — одно из самых живописных мест на южном побережье Испании, где сливаются андалузские традиции и современный комфорт. Уютная деревушка Михас-Пуэбло с белоснежными домами, узкими мощеными улочками и потрясающими видами на горы сохраняет аутентичный южный колорит, в то...

TEKCE

485 000 €

Пентхаус на Тенерифе, Испания

76 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

vэтот просторный и светлый пентхаус, расположенный в ухоженном жилом комплексе с 2 общими бассейнами (один с подогревом) в самом привилегированном и востребованном районе на юге острова - Эль Дуке. В квартире есть: вестибюль, просторная гостиная с выходом на террасу с видом на океан, отдельная кухня с кладовой, главная спальня с...

Atlantico Caribe

1 250 000 €

Земля в Барселоне, Испания

256 м²

Участок земли под строительство жилого многоквартирного дома в престижном пригороде Барселоны - Эсплугес де Йобрегат. Участок расположен вблизи большого городского парка. Отличный районс развитой инсфраструктурой. Общая площадь застройки 256 м.кв., что позволяет возвести здание площадью 970 м.кв., что составляет 12 квартир плюс коммерческое...

ESTATE BARCELONA

445 000 €

Бунгало в Альгорфе, Испания

103 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные отдельные виллы в стиле бунгало с 3 спальнями в Альгорфе, Коста-Бланка Альгорфа — уютный городок в провинции Аликанте, отличающийся спокойной атмосферой, живописными пейзажами и удобным расположением рядом с полями для гольфа. Благодаря невысокой плотности населения, он особенно привлекателен для тех, кто ценит размеренный образ...

TEKCE

Проблемы с управлением недвижимостью

Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?

Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.

Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.

Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.

Выводы

Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.

Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.

То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.

Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com

prian@decartproperty.com

+34 932 208 580

Фото: unsplash.com (Sam Williams)

Условия цитирования материалов Prian.ru