Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.
Проблемы с банком
Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.
На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.
На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.
При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.
Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.
Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.
Проблемы с выводом денег из Испании
Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.
Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.
Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.
Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.
Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.
Сделки с рублями
На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.
Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.
Продажа через обмен
Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.
Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.
За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!
Примеры объектов недвижимости в Испании
1 500 000 €
Дом в Пуэрто-де-ла-Крус, Испания
277 м254
Prime Homes Tenerife S.L.
1 300 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
350 м25
ВНЖ при покупке
Цена упала! Если раньше цена составляла 1.500.000€ то сейчас 1.300.000€ !!! Вилла с великолепным видом, климатизированным бассеином и 24 часовой охраной.
Mercury Group
429 000 €
Апартаменты в Малаге, Испания
115 м232
Мы предлагаем различные типы двухуровневых и триплексных апартаментов с 3 и 4 спальнями. Использование
преимуществ дневного света и потрясающих видов было главным при распределении пространства и
соединении комнат с помощью больших окон от пола до потолка. Террасы - это открытые и очень широкие пространства, на
которых можно проводить дни,...
Intermark Global
5 100 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
6515 м2
Отель 3 звезды в городе Эмпуриябрава на побережье Коста Брава. Общая площадь 6515 м.кв. В отеле 60 номеров. Отель полностью функционируют в настоящий момент. Имеет бассейн, ресторан, зону для отдыха и мини гольф.
ESTATE BARCELONA
595 000 €
Вилла в Финестрате, Испания
314 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
НОВЫЕ ВИЛЛЫ В ФИНЕСТРАТЕ
Проект новостройки из 10 вилл современного дизайна, расположенных в естественной среде с видами на море и горы, рядом с полем для гольфа Puig Campana и в нескольких минутах езды от городов Финестрат и Бенидорм.
Проект будет разделен на два этапа строительства, которые, в свою очередь, включают два типа домов, с 1 или...
Planeta Spain
704 500 €
Квартира на Коста-дель-Соль, Испания
269 м242
ВНЖ при покупке
Эксклюзивное предложение домов с большими террасами и помещениями общего пользования, которые позволят вам насладиться всеми удобствами в Эстепоне, одном из главных муниципалитетов Коста-дель-Соль. Вы будете дышать покоем и наслаждаться морем и горами в месте, где вы можете получить все за один шаг, не отказываясь от максимальной...
Mercury Group
119 900 €
Квартира в Торревьехе, Испания
62 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Ref. 24-d2877
Torrevieja,
Площадь 62м2
Терраса
Комнат 3
Спальни 2
Ванные комнаты 1
Этаж 1
2001
Район Плайя дель Кура
До моря 500м
Годовой налог -243€
Коммунальные -30€
Planeta Spain
622 000 €
Апартаменты в Бадалоне, Испания
143 м2542
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с современным дизайном у моря в Бадалоне, Эль-Грог
Жилой комплекс расположен в удобном и престижном районе Каррер-де-Понент, Эль-Горг, вблизи пляжей, торговых центров и ресторанов. Бадалона — это развивающийся и востребованный регион, идеально подходящий как для инвестиций, так и для проживания. Благодаря отличному расположению и...
TEKCE
875 000 €
Дом на Коста-дель-Маресме, Испания
360 м2555
ВНЖ при покупке
Дом в пешей доступности от моря в городе Ареньс де мар на побережье Коста Марезме. Расстояние до центра Барселоны 40 минут езды. Общая площадь дома 360 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 5 ванных комнат, просторный салон 62 м.кв., кинотеатр, полностью оборудованная современная кухня. Дом в прекрасном состоянии. Система кондиционирования воздуха. У...
ESTATE BARCELONA
370 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Гарраф, Испания
198 м2
Коммерческое помещение в городе Кастельдефельс на побережье Коста Гарраф.
Общая площадь 198 м.кв.
В настоящий момент арендовано - ресторан гриль.
Контракт обновлен в 2025 году сроком на 10 лет.
Сумма аренды 16 356 евро в год.
Квоту за комунидад в размере 828 евро в год и вывоз мусора в размере 741 евро в год оплачивает арендатор....
ESTATE BARCELONA
5 800 000 €
Дом на Коста-дель-Маресме, Испания
1430 м29910
ВНЖ при покупке
Впечатляющая роскошная вилла в Эль-Масноу всего в нескольких метрах от пляжа. Это большой дом площадью 1430 м2, расположенный на впечатляющем ровном участке площадью 6000 м2 с частичным видом на море.
Все внутреннее пространство этой виллы распределено на открытой планировке с большими окнами и обильным естественным освещением.
В нем восемь...
ESTATE BARCELONA
210 000 €
Апартаменты в Льяфранк, Испания
321
Красивые апартаменты в городе Льяфранк. Коста Брава
ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ: 69.76 m²
2 большие спальни
1 ванная комната
Открытая большая кухня-столовая, терраса с великолепным видом на море!
ГАРАЖ/ПАРКИНГ
Цена: 210.000 евро
LLAFRANC 01559
Покупайте напрямую у испанского агентства без дополнительных посредников.Принцип "одного окна" - у...
EuropaHome
380 000 €
Апартаменты на Тенерифе, Испания
100 м211
Роскошная квартира с видом на море в Пальм-Мар
Откройте для себя эту эксклюзивную квартиру с 1 спальней, расположенную на втором этаже одного из самых престижных жилых комплексов Пальм-Мар — Playa de los Menceyes. Апартаменты находятся на первой линии у моря и ориентированы на юг, наполняясь естественным светом и предлагая уникальное сочетание...
VYM Canarias
269 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
80 м2222
Апартаменты на первой линии в Вильяхойоса, Аликанте. Салон, американская кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 72 м2. Общая площадь 80 м2. В комплексе есть большой сад, общий бассейн и подземный паркинг.Город Вильяхойоса расположен на северо-востоке побережья Коста-Бланка, к северу от Аликанте. Среднегодовая температура 20 градусов....
ESTATE BARCELONA
279 000 €
Таунхаус на Коста-Бланка, Испания
123 м2333
Урбанизация Донья Пепа является частью городка Сьюдад-Кесада (CiudadQuesada). Это место, где проживают представители всех европейских стран. Здесь есть магазины, рестораны и кафе, поликлиника, языковый центр «Берлингуа», 3 аптеки и оптика, 4-звездочный отель «Ла-Лагуна» с прекрасным СПА, рестораном и пиано-баром. Лишь в 4 км находятся лучшие на...
ESTATE BARCELONA
720 000 €
Пентхаус в Касаресе, Испания
157 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Новые квартиры с соляриями и террасами в Касарес-Коста
Касарес-Коста — уютный прибрежный район в муниципалитете Касарес, сочетающий андалузские традиции и средиземноморский стиль жизни. Этот регион известен своими песчаными пляжами, спокойной атмосферой и природной красотой. Здесь легко найти баланс между отдыхом и комфортной повседневной...
TEKCE
2 890 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
520 м265
ВНЖ при покупке
На продажу предлагается роскошная вилла расположенная в Коста-Бланке, Испания.
Вилла находится совсем неподалеку с морем, на территории очень уютного и тихого района. С виллы открывается шикарный вид на море.
Вилла построена по наивысшим стандартам дизайна и качества. Внутри есть просторная гостиная комната, несколько спальных и ванных...
Mercury Group
374 000 €
Апартаменты в Ориуэле, Испания
98 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 2 и 3 спальнями с видом на море в Пунта-Прима, Коста-Бланка
Элегантные квартиры с 2 и 3 спальнями с видом на море в Пунта-Прима, Коста-Бланка, предлагают современное и комфортное проживание в престижном районе. Пунта-Прима славится своим солнечным и приятным средиземноморским климатом, где в год около 320 солнечных дней. Летние месяцы...
TEKCE
1 445 000 €
Апартаменты в Бенаависе, Испания
274 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в Малаге на продажу недалеко от Марбельи и пляжей Пуэрто-Бануса
Малага — одно из самых привлекательных мест на побережье Коста-дель-Соль, идеально подходящее как для туристов, так и для тех, кто ищет место для постоянного проживания. Этот регион славится сочетанием живописного средиземноморского побережья, захватывающих горных пейзажей...
TEKCE
3 700 000 €
Дом на Коста-дель-Соль, Испания
361 м233
ВНЖ при покупке
Cortijo 1 — средиземноморское поместье в эксклюзивном анклаве La Loma de Cortesin курорта Finca Cortesin. Спроектированное Торрасом и Сьеррой, оно сочетает андалусское очарование с современной роскошью. Жилище предлагает гармонию между внутренними и внешними пространствами, виды на Средиземное море, частный бассейн и ухоженные территории. В...
Mercury Group
Проблемы с управлением недвижимостью
Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?
Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.
Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.
Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.
Выводы
Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.
Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.
То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.
Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
