Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.
Проблемы с банком
Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.
На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.
На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.
При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.
Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.
Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.
Проблемы с выводом денег из Испании
Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.
Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.
Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.
Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.
Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.
Сделки с рублями
На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.
Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.
Продажа через обмен
Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.
Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.
За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!
Примеры объектов недвижимости в Испании
1 460 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
382 м24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредитГотовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в одном из самых оживленных туристических районов - в жилой части Старого города, напротив главного порта Барселоны. Объект занимает два этажа исторического здания и имеет два отдельных входа: один в готический квартал, второй в сторону набережной. С 2016 года помещение арендовано под продуктовый...
Просторное помещение с фасадом 5м на самой оживленной улице Барселоны с проходимостью более 3.000.000 человек в год.
Помещение прямоугольной формы и общей площадью 180м2 (160м2+ складское помещение 20м2) находится на 1 этаже исторического здания, где раньше располагался магазин известной брендовой одежды. Подходит практически под любой тип...
DECART PROPERTY PARTNERS
252 400 €
Магазин в Барселоне, Испания
218 м28.3% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение 218м2 с заметным фасадом 4м, выходящим на улицу и доходностью 8.3%, расположено в районе с плотной жилой застройкой и постоянным пешеходным трафиком. Объект занимает первый этаж исторического здания. В данный момент помещение сдано в долгосрочную аренду под магазин товаров для дома, который пользуется популярностью у...
DECART PROPERTY PARTNERS
650 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
300 м24.6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
На одной из самых оживленных улиц в центре города продается просторное помещение с арендатором. Оно находится на 1 этаже жилого здания и имеет яркий и заметный фасад 4 метра. Объект сдан в долгосрочную аренду известной сети зоомагазинов с большой базой постоянных клиентов. Доход от аренды составляет 2500€/ месяц.
Всего в 500 метрах...
DECART PROPERTY PARTNERS
450 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
92 м23.7% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Угловое помещение с арендатором в жилом районе города с долгосрочным договором аренды до 2031 года.
Продается угловое помещение с арендатором на одной из самых оживленных площадей района Вила-де-Грасиа, где протекает основная торговая жизнь. С 2021 года помещение арендовано под пивной бутик, сроком на 10 лет. Доход от аренды составляет...
DECART PROPERTY PARTNERS
149 500 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
113 м2
Кредит 2-3%
Помещение площадью 113 м2 занимает 2 этажа жилого многоэтажного здания и в данный момент это два независимых пространства с возможностью объединения.
Помещение квадратной формы площадью 113 м2 занимает 2 этажа жилого многоэтажного здания и в данный момент разделено на два независимых пространства с возможностью объединения. Подходит для любого...
DECART PROPERTY PARTNERS
228 900 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
57 м2
Кредит 2-3%
Помещение для бизнеса или жизни в центре города. Объект на первом этаже исторического здания и обладает "Сертификатом пригодности для проживания".
Помещение для бизнеса или жизни в самом центре города. Объект 57м2 располагается на первом этаже исторического здания 1900 года и обладает "Сертификатом пригодности для...
DECART PROPERTY PARTNERS
29 000 000 €
Отель, гостиница в Эйшампле, Испания
7820 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Отель 4* без оператора Барселоны вблизи главных достопримечательностей города.
Номерной фонд отеля составляет 84 номера, распределенных на 8 этажах.
Отель 4* общей площадью 7820м2 занимает отдельное 8-ми этажное здание. Сам отель располагается на 5162м2, а остальная площадь распределена между двумя цокольными этажами - один используется для...
DECART PROPERTY PARTNERS
4 000 000 €
Доходный дом в Эйшампле, Испания
1096 м23.13% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается 6-этажный жилой дом площадью 1096 м2. Дом состоит из 15 апартаментов, а также 2 коммерческих объектов. Оснащен лифтом. Все квартиры находятся в долгосрочной аренде, а коммерческие объекты сданы аптеке и ресторану.
Общая арендная плата составляет 125.000€.
Объект имеет отличное расположение в жилом современном районе с развитой...
DECART PROPERTY PARTNERS
600 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
188 м25.4% в год
Пиццерия с лицензией в престижном районе города с долгосрочным контрактом
Помещение, арендованное рестораном занимает площадь 188м2 и находится на 1-м этаже жилого 8-ми этажного здания в престижном районе города. Ресторан с лицензией C3 оборудован вытяжкой, 2 санузлами, а также имеет возможность использовать террасу.
Долгосрочный контракт...
DECART PROPERTY PARTNERS
9 000 000 €
Отель, гостиница в Барселоне, Испания
1200 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Хостел в Готическом квартале вблизи от основных туристических достопримечательностей
Хостел, площадью 1200 м2 в историческом здании, на 48 номеров, вместимостью на 85 гостей.
Хостел отлично расположен в сердце Старого города, в пешей доступности от главных достопримечательностей Барселоны. Так, например, путь до Площади Каталонии занимает...
DECART PROPERTY PARTNERS
4 200 000 €
Отель, гостиница в Эйшампле, Испания
600 м2
Отель 2* в пешей доступности от моря и нескольких достопримечательностей.
Отель 2* общей площадью 600м2 располагается в историческом здании и имеет 19 комнат, каждая из которых оборудована телевизором, письменным столом и феном. В здании есть лифт и пожарная лестница, а также весь отель оснащен высокоскоростным интернетом по Wi-Fi.
Отель...
DECART PROPERTY PARTNERS
265 000 €
Коммерческая недвижимость в Оспиталет-де-Льобрегат, Испания
150 м2
Кредит 2-3%
Угловое коммерческое помещение в новом доме с 6 широкими стеклянными витринами и внушительным фасадом длиной 20 метров
Угловое помещение находится на первом этаже жилого здания, построенного в 2021 году и занимает площадь 150м2. Объект располагается в густонаселенном районе в пригороде Барселоны в непосредственной близости к станции метро. 6...
DECART PROPERTY PARTNERS
950 000 €
Земля в Барселоне, Испания
1880 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Земельный участок 1800м2 уже имеет утвержденный проект застройки на 9 жилых домов класса люкс, а прибыль составит 47%! Срок реализации проекта- 1 год.
Участок находится всего в 5 км от города Ситджес (пригород Барселоны) и окружен уникальной природой, горами и национальными парками. Рядом с урбанизацией находится выезд на трассу С-32, ведущую...
DECART PROPERTY PARTNERS
320 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
125 м26% в год
Кредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в жилом районе с высокой плотностью населения. Помещение сдано в долгосрочную аренду салону красоты сроком до 2031 года. Стоимость аренды составляет 15000/ месяц, благодаря чему доходность достигает 6%.
Объект находится на первом этаже жилого здания и занимает площадь 125м2. Осенью 2021 года в...
DECART PROPERTY PARTNERS
665 000 €
Кафе, ресторан в Зона Альта, Испания
343 м25.9% в год
ВНЖ при покупкеКредит 2-3%Готовый бизнес
Двухэтажное помещение с арендатором в престижном районе. Рентабельность: 6%.Арендатор: ресторан. Расположение: жилой район с офисными зданиями.
Двухэтажное кафе в престижном жилом районе общей площадью 343 м2. Объект находится в жилом квартале на улице с большим пешеходным трафиком. Район известен изобилием модных ресторанов, офисов крупных...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение, расположенное в районе Gracia, площадью 276,32 м2. Арендатор - сеть супермаркетов-национальный дистрибьютор продуктов питания. Срок действия контракта до 2024г. с возможностью продления Коммерческое помещение с арендатором - национальной сетью супермаркетов DIA, занимающейся дистрибуцией и продажей продуктов питания,...
Комплекс туристических апартаментов годовой доход: 350 743€ (с заселяемостью 85%) Рентабельность: 5,4 %Апартаменты занимают отдельное многоквартирное здание, расположенное в районе Эшампле, в 50 метрах от исторической достопримечательности Саграда Фамилия архитектора Гауди. Высокая рентабельность гарантирована, так как это одно из самых...
Продается угловое коммерческое помещение с арендатором в жилом районе возле самого известного собора Барселоны - Саграда Фамилия. Объект расположен на оживленной улице в зоне высокой деловой активности:
район отличается разнообразием офисов, в том числе крупных компаний, таких как Audi. В непосредственной близости расположен один из крупнейших...
DECART PROPERTY PARTNERS
260 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
145 м25.1% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в оживленном деловом районе с плотной застройкой. Объект расположен в непосредственной близости к вокзалу, университету, школам, торговому центру и государственным учреждениям. В радиусе нескольких кварталов также находятся офисные здания, в том числе офис Audi и башня Torre Agbar - крупный бизнес-центр...
DECART PROPERTY PARTNERS
Проблемы с управлением недвижимостью
Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?
Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.
Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.
Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.
Выводы
Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.
Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.
То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.
Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
