Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.

Проблемы с банком

Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.

На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.

На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.

При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.

Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.

Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.

Проблемы с выводом денег из Испании

Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.

Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.

Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.

Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.

Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.

Сделки с рублями

На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.

Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.

Продажа через обмен

Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.

Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.

За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!

Примеры объектов недвижимости в Испании

565 000 €

Вилла в Калафеле, Испания

388 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Кредит от 2.15%

Вилла в Калафель (район Эль Мас Мель), в 1 км от пляжа с видом на море. Трехэтажный дом включает в себя: на первом этаже большая гостиная-столовая 50 кв.м. с камином и выходом в сад, экипированная кухня, рабочий кабинет, переоборудованный из индивидуальной спальни; на втором этаже - 4 больших спальни (главная сьют с индивидуальной ванной...

LUXBARCELONA

281 000 €

Дом на Коста-Дорада, Испания

170 м² 4

Испания Коста Дорада Каталония, провинция Таррагона г.Калафель Дом в 1,2 км от моря Частный дом с видом на море в городе Калафель на побережье Коста Дорада. Калафель - туристический город в 50 мин (на электричке) от Барселоны, с прекрасными широкими пляжами и развитой инфраструктурой. Площадь земельного участка:...

ИНДОМ

700 000 €

Апартаменты в Финестрате, Испания

208 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Современный элитный дуплекс с великолепным видом на Средиземное море в одном из самых респектабельных районов на побережье Коста Бланка, между фантастическим туристическим курортом с лучшими песчаными пляжами и живописным горным массивом, который заряжает своей мощной положительной энергетикой. Не пропустите этот шикарный дуплекс в пригороде...

SPAINLUXINVEST

1 390 000 €

Дом на Коста-дель-Гарраф, Испания

330 м² 5 5 3

ВНЖ при покупке

Дом в городе Кастельдефельс, район Бейямар. Расстояние до центра Барселоны 25 км, расстояние до моря около 2 км. Общая площадь 330 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, просторный салон, столовая, полностью оборудованная современная кухня, техническое помещение, кладовая и гараж. У дома красивая территория с садом и бассейном....

ESTATE BARCELONA

720 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

140 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Эта вилла расположена в жилом районе Сьерра-Кортина, недалеко от Бенидорма и со всеми услугами и пляжами поблизости. Эта современная вилла с уникальным дизайном и очень светлая и имеет бассейн и красивый сад. Этот дом находится на участке площадью 700 m² и имеет 4 спальни, 3 ванные комнаты и общую площадь 140 м², большую террасу и солярий.

Mercury Group

1 553 000 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

244 м² 5 4 3

Онлайн-показ

Новый высотный жилой комплекс, расположенный практически на первой линии пляжа Поньенте, всего в 50 м от него, в привилегированном месте, в Бенидорме. Характеристика объекта под ключ: - комплекс представляет собой две башни 30 и 40 этажей; - ЖК призван стать символом небоскребов Бенидорма; - всего 286 апартаментов с 1, 2, 3 и 4 спальнями...

Expertagent

1 230 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

350 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Добро пожаловать на эту замечательную виллу, расположенную в роскошной урбанизации "Сьерра Кортина", предлагающую изысканный опыт проживания. Эта просторная вилла с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами предоставит достаточно места для проживания вам и вашей семье. Подвал предлагает дополнительную универсальность, позволяя вам создать...

Mercury Group

698 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

420 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Эта красивая вилла, расположенная в Сьерра-де-Альтеа с видом на море и Алтею, состоит из четырех спален, трех ванных комнат, большой гостиной с камином, столовой, большой отдельной кухни, солнечной террасы, английского дворика, подземного гаража на четыре-шесть автомобилей. Имеет площадь 420 м2.Дом продается без мебели, по всему дому установлены...

Mercury Group

896 000 €

Апартаменты на Коста-дель-Соль, Испания

149 м² 2

Апартаменты в дизайнерском жилом комплексе в Марбелья, Малага. Марбелья славится своими пляжами, шикарными полями для гольфа и темпом жизни, который круглогодично привлекает людей для роскошного отдыха и жизни. О проекте: 2-4 спальные апартаменты и пентхаусы площадью от 149 кв.м Парковка и пространство для хранения личных вещей...

Intermark Global

750 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

355 м²

Здание под реконтсрукцию в центре города Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Расположено во второй линии моря, район с высокой проходимостью. Общая площадь здания 355 м.кв. Построено в 4 этажа: подвальное помещение, первый этаж с просторным коммерческим помещением, второй этаж и третий отведены под жилое помещение. На последнем этаже...

ESTATE BARCELONA

299 900 €

Апартаменты на Коста-Бланка, Испания

89 м² 3 2

Удивительное предложение, Новый Жилой Комплекс! Качественное жилье по начальным ценам. Не упустите шанс пребрести свой новый дом! Квартиры с 2 и 3 спальнями и 1/2 ванными комнатами в трехэтажном здании. Каждая квартира включает парковочное место а также возможность приобрести кладовку. Жилой комплекс будет оборудован общественным бассейном и...

VYM Canarias

385 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

83 м² 2 2

Из этих прекрасных апартаментов в Пунта-Приме открывается потрясающий вид на море. В ней есть 2 спальни, 2 ванные комнаты, просторная гостиная-столовая и полностью оборудованная кухня. С большой террасы площадью 23 м² открывается вид на зоны общего пользования и море. Квартира современная и ухоженная. Она является частью роскошного жилого...

Mercury Group

1 990 000 €

Вилла в Ориуэле, Испания

329 м² 5 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

515 000 €

Квартира в Мадриде, Испания

78 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Отличная квартира в районе Уэртас-Кортес, готовая к заселению. Состоит из 2 спален, 1 ванной комнаты и гостиной-столовой с кухней открытого плана. Она находится на 4 этаже классического здания с лифтом и доступом для людей с ограниченными возможностями передвижения. Квартира просторная и светлая, с большими окнами и площадью 93 квадратных метра....

Mercury Group

539 000 €

Вилла в Лос Алькасарес, Испания

194 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-5% Объект под сдачу

Вилла Jade находится в Лос-Алькасарес. Эта замечательная вилла построена в соответствии со стандартами качества и роскошной отделкой построек Euromarina. Состоит из 3 спален, 3 ванных комнат, кухни, гостиной, 3 террас, солярия, сада, бассейна и частной парковки. Включает кондиционер и ванные комнаты с подогревом пола. Всего в 800 метрах от пляжа...

LuxVits Real Estate

605 000 €

Апартаменты на Коста-Бланка, Испания

230 м² 2 3

ВНЖ при покупке

Впечатляющий дуплекс в новом элитном комплексе! Недавно построенная квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами на главном этаже, просторной гостиной с кухней открытого плана и выходом на большую солнечную террасу на южной стороне. На первом этаже полностью открытое пространство с независимым доступом, которое будет развиваться в соответствии с...

VYM Canarias

420 000 €

Апартаменты в Финестрате, Испания

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры с 2 и 3 спальнями в Финестрате рядом с полем для гольфа Стильные квартиры расположены в Финестрате – очаровательном городке в провинции Аликанте, Испания, на восточной стороне вдоль побережья Коста-Бланка. Финестрат известен сочетанием прекрасных пляжей, горных видов и богатого исторического наследия. Город делится на два...

TEKCE

625 000 €

Вилла в Полопе, Испания

272 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Полоп – это один из самых уютных и спокойных городов побережья Коста Бланка. Могущественные горы, захватывающие виды, знаменитые водопады, фонтаны, поля для гольфа и популярный Бенидорм со своими песчаными пляжами к вашим услугам. Всего 45 минут от аэропорта Аликанте. Современный жилой комплекс состоит из отдельных вилл в стиле Хай Тек с...

SPAINLUXINVEST

385 000 €

Апартаменты в Кальпе, Испания

70 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Новые современные апартаменты в районе города Кальпе с развитой инфраструктурой и всего в нескольких метрах от пляжа. Расположены в элитном жилом комплексе с бассейном, тренажерным залом, сауной, джакузи, мини-гольфом, зоной для гурманов, кинозалом, коворкингом и детской игровой зоной. Большой плюс - каждая квартира оснащена парковочным местом...

SPAINLUXINVEST

1 525 000 €

Вилла в Фуэнхироле, Испания

228 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Виллы с Системой «Умный Дом» и Видом на Море Рядом с Пляжем в Фуэнхироле Виллы расположены в идеальном месте в городе Фуэнхирола, на побережье Коста-дель-Соль. В Фуэнхироле есть множество удобств, включая пляжи и рестораны. Кроме того, здесь проживает большое количество иностранцев, благодаря чему сложилось особое многонациональное сообщество....

TEKCE

Проблемы с управлением недвижимостью

Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?

Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.

Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.

Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.

Выводы

Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.

Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.

То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.

Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

[email protected]

+34 932 208 580

Фото: unsplash.com (Sam Williams)

Условия цитирования материалов Prian.ru