Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.

Проблемы с банком

Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.

На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.

На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.

При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.

Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.

Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.

Проблемы с выводом денег из Испании

Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.

Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.

Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.

Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.

Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.

Сделки с рублями

На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.

Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.

Продажа через обмен

Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.

Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.

За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!

Примеры объектов недвижимости в Испании

531 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

90 м² 5 2 2

ВНЖ при покупке

Проект предлагает потрясающие роскошные апартаменты и пентхаусы с 1–3 спальнями и обширными курортными удобствами, включая бассейны с выходом на пляж, крытые и открытые тренажерные залы, теннисные корты, детские игровые площадки, курортный клуб и красивые пышные ландшафтные сады. Вы найдете эту инвестицию, расположенную на холмах над Михас...

Mercury Group

4 650 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

138 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Расположенная в эксклюзивном 5-звездочном курорте Puente Romano в сердце Золотой мили Марбельи, эта недвижимость является одной из самых исключительных на рынке. Изысканно оформленная, Jacinto подчеркивает индивидуальные интерьеры, сочетающие высокие стандарты качества. Легкий переход от внутреннего пространства к внешнему благодаря просторной...

Mercury Group

264 000 €

Апартаменты в Фуэнхироле, Испания

89 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в тихом районе Лос-Пакос, Фуэнхирола Жилой комплекс, расположенный в спокойном районе Лос-Пакос в Фуэнхироле, предлагает комфортное и уютное проживание. Этот район известен своей тишиной, развитой инфраструктурой, рядом со школами, спортивными объектами и удобным доступом к пляжам. Фуэнхирола, в свою очередь, славится длинной...

TEKCE

291 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

97 м² 2 2 2

Апартаменты на нижнем этаже от застройщика. Салон, открытая кухня, 2 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса. Общая площадь 97 м2. В комплексе есть сад и общий бассейн. До моря 50 м.Гуардамар-дель-Сегура – это очень уютный городок на побережье Коста-Бланка. Он славится своими песчаными пляжами протяженностью в несколько...

ESTATE BARCELONA

1 090 000 €

Вилла в Сан-Фульхенсио, Испания

330 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошная одноэтажная вилла с 4 спальнями в Ла-Марина с бассейном Эта вилла расположена в престижном районе Ла-Марина, на возвышенности с потрясающим видом на реку Рио-Сегура и окружающие сосновые леса. Ла-Марина, известная своей природной красотой и средиземноморским шармом, сочетает уединение с удобством близости к местным магазинам,...

TEKCE

630 000 €

Апартаменты в Барселоне, Испания

95 м² 2 2

Внимание! Возможна оплата рублями в РФ! Полное оформление нотариальной сделки в Испании. Документы готовы к продаже. Продается уютная новая квартира в районе Эшампле Барселона. Дом 2018 года постройки построен одним из самых надежных застройщиков в Каталунии. В квартире практически не жили. Квартира располагается на первом этаже (в здании...

Алиса Эстейт

627 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

4

ВНЖ при покупке

Продаётся новый дом с панорамным видом на море в Испании, Коста Бланка. Дом был построен в 2015 году. На территории дома находятся ухоженный сад и бассейн. Прекрасный и уютный дома для комфортного проживания.

Mercury Group

1 290 000 €

Вилла в Сиджесе, Испания

378 м² 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Мечтаете встречать каждый день с видом на море и наслаждаться тёплыми закатами на собственной террасе? Эта современная вилла в Ситжесе создана для тех, кто ценит стиль, комфорт и уникальную атмосферу Средиземноморья. 387 м² гармонии и простора: четыре светлые спальни с ванными комнатами, элегантный салон с камином и выходом на панорамную...

VolksHaus Properties Sant Cugat

2 690 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

215 м² 4 4 2

ВНЖ при покупке

Мы поздравляем всех покупателей, которые так долго ждали, когда на побережье Коста Брава появится предложение с таким уникальным сочетанием преимуществ: - абсолютно новый закрытый клубный жилой комплекс всего на 12 квартир, построенный в соответствии самыми передовыми тенденциями архитектуры; - расположенный среди сосен на первой линии Costa...

ESTATE BARCELONA

149 000 €

Апартаменты в Бигастро, Испания

62 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные недорогие квартиры с 2 и 3 спальнями в Бигастро, Аликанте Эти современные квартиры расположены в Бигастро – муниципалитете в провинции Аликанте, в Валенсийском сообществе Испании. Этот район сочетает в себе историческое очарование, сельское спокойствие и близость ко всем удобствам крупных городов и побережья Средиземного моря....

TEKCE

1 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

549 м²

Коммерческое помещение расположено на первом этаже в элитном районе Сан-Жервази в Барселоне, на одной из центральных магистралей города. Помещение включает фасад длиной 10 м. Помещение расположено в современном здании и находится в отличном состоянии.Помещение сдано в аренду известной сети спортивных залов сроком на 10 лет. Сумма аренды...

NF Group

240 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

80 м² 2 2 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в районе Феналс города Льорет де Мар в 200 метрах от красивой бухты Sa Boadella и садов Санта-Клотильды. Общая площадь 80 м.кв. Квартира состоит из 2 спален, 2 ванных комнат, гостиной, кухни и террасы с открытыми видами. Установлен центральный кондиционер тепло-холод. Квартира продается полностью меблированная и со всей бытовой...

ESTATE BARCELONA

229 500 €

Квартира в Кальпе, Испания

80 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уникальная возможность всего в 100 метрах от кристально чистого пляжа! Предлагаем вашему вниманию квартиру площадью 40 м² с потрясающей частной террасой площадью 40 м², где можно наслаждаться солнечными днями и средиземноморским климатом. В квартире имеется 1 спальня с видом на террасу и возможность создания второй спальни....

RE INVESTOLOGIYA

435 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

198 м² 3 2

Новые сдвоенные дома, новый проект в продаже! Расположенные в Балькон-де-Финестрат, эти дома предлагают роскошь частной собственности с садом и невероятными видами на море и горизонт Бенидорма. На первом этаже находится просторная гостиная с кухней открытого плана, гостевой туалет и выход в сад. На втором этаже находятся 3 спальни, одна из...

VYM Canarias

259 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

105 м² 3 3 2

Апартаменты в Лос-Дольсес, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 26 м2, кладовая. Общая площадь 79 м2. В комплексе есть сад и общий бассейн.Лос-Дольсес относится к району Вильямартин и расположен рядом с прибрежными районами Ла-Зения, Кабо-Роиг и Плая-Фламенка. До крупных торговых центров Зения-Бульвар и...

ESTATE BARCELONA

325 000 €

Квартира в Испании

132 м² 2 2 2

Роскошные просторные апартаменты, расположенные в закрытом охраняемом комплексе, в районе Лос Фламингос города Бенахавис. Апартаменты выполнены в современном стиле, имеют южную ориентацию и вид на гольф поле. Рядом с комплексом находится 5 * отель Villa Padierna. Апартаменты располагают гостиной и столовой, полностью оборудованной кухней,...

ESTATE BARCELONA

472 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

Квартира в Гава мар с видом на море. 1-й этаж Общая площадь 105 м2 Полезная 102 м2 2 спальни 2 ванные комнаты с ванной и душевой кабиной Полностью отремонтирована 115 м2, 1 спальня-сьют с гардеробной и 1 большая, 2 ванные комнаты, большая кухня, 2 парковочных места, общая зона отдыха с бассейном и теннисным кортом, баскетбольная площадка...

EuropaHome

1 495 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Представляем вашему вниманию уникальную виллу класса люкс в живописном Финистрате, Бенидорм. Эта шикарная вилла расположена у подножия горы в красивой урбанизации всего в 10 минутах езды от Бенидорма. Построенная в 2023 году, она сочетает в себе современный дизайн и все необходимые удобства. Вилла распределена на пяти уровнях, включая...

SPAINLUXINVEST

240 000 €

Апартаменты в Ондон-де-лас-Ньевес, Испания

131 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с 2 и 3 спальнями в Ондон-де-лас-Ньевес с видом на виноградники Ондон-де-лас-Ньевес — очаровательная деревня в регионе Виналопо-Медио в Аликанте, известная своими живописными виноградниками, оливковыми рощами и миндальными деревьями. Расположенное в долине, защищенной горами Кревильенте, это место идеально подходит для...

TEKCE

1 225 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

268 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

2-х этажная вилла в Пунта-Прима, Торревьеха. Большой салон с камином и зоной отдыха, отдельная кухня, 4 спальни, 3 ванные комнаты, прачечная, терраса 50 м2. Общая площадь 268 м2. На участке в 790 м2 есть частный бассейн. До пляжа – 200 метров. Пунта-Прима - это тихий жилой район, расположенный в пяти минутах езды от Торревьехи, но одновременно...

ESTATE BARCELONA

Проблемы с управлением недвижимостью

Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?

Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.

Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.

Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.

Выводы

Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.

Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.

То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.

Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com

prian@decartproperty.com

+34 932 208 580

Фото: unsplash.com (Sam Williams)

Условия цитирования материалов Prian.ru