Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.
Проблемы с банком
Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.
На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.
На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.
При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.
Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.
Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.
Проблемы с выводом денег из Испании
Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.
Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.
Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.
Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.
Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.
Сделки с рублями
На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.
Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.
Продажа через обмен
Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.
Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.
За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!
Примеры объектов недвижимости в Испании
150 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
29 м²6% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны, расположенное в непосредственной близости к ключевым улицам старого города, которые беспрецедентно гарантируют высокую проходимость и успешную торговлю для любого бизнеса.
Окружение:
один из главных вокзалов Барселоны – Французский вокзал, где останавливаются пригородные и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
4 290 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
412 м²4% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение находится в самом сердце Барселоны на одной из самых известных и многолюдных площадей города (Plaza Universidad) на пересечении главного проспекта (GRAN VIA) с мощной улицей Balmes, выходящей через несколько кварталов на главную площадь города Plaza Catalunya. Через дорогу расположен главный Университет Барселоны в котором...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
460 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
160 м²4.96% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в привилегированном центральном районе Барселоны.
Окружение:
арена Монументаль;
проспект Гран Вия де Лес Кортс;
жилая зона престижного района с развитой инфраструктурой;
здание национального театра Каталунии;
дворец музыки El Auditorio;
множество отелей в окружении, в том числе...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 100 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
140 м²5.24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в респектабельном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона престижного жилого района с развитой инфраструктурой: сетевые супермаркеты, отделения банков, аптеки и заведения на любой вкус;
несколько учебных заведений, в том числе одна из самых престижных бизнес школ Испании - EU Business...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
190 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Уникальное предложение для инвесторов: двухэтажное помещение в самом известном районе Барселоны - Готическом квартале, который ежегодно привлекает миллионы туристов и местных жителей.
Окружение:
культурный центр города, окруженный историческими зданиями;
в 500 метрах от знаменитого бульвара Ла Рамбла, который ежегодно посещает более...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
423 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже бар-ресторан в культурном центре Барселоны - в Старом Городе.
Объект имеет стратегическое расположение:
в 30 метрах от одной из главных достопримечательностей и по совместительству крупнейшего рынка города - Ла Бокерия;
в 50 метрах от главного бульвара города - Ла Рамбла, который посещает свыше 70.000.000 человек ежегодно;
8...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
600 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
188 м²6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в престижном жилом районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона
офисные здания
Университетская Больница (Hospital Clinic)
площадь Францеск Масия
12 отелей и хостелов в радиусе 1 км
Парк Туро всего в 600 метрах
Объект сдан в аренду под ресторан известной в Испании сети. Договор аренды...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
90 000 000 €
Отель, гостиница в Испании
15000 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже фешенебельный отель 5* всемирно известной сети гостиниц на острове Майорка.
Расположение:
уникальная локация: примерно 4 минуты пешком до пляжа;
всего в 7 км от главного аэропорта острова Aeropuerto de Palma de Mallorca;
в 15 км от столицы острова - Пальма-де-Майорка и его исторического центра;
район Platja de Palma -...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 072 000 €
Кафе, ресторан в Мадриде, Испания
1049 м²5% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в респектабельном районе Мадрида.
Окружение:
площадь Кастилья;
плотный жилой массив;
густонаселённый район с развитой инфраструктурой (отделения банков, аптеки, разнообразные заведения, сетевые супермаркеты, такие как Mercadona и Lidl);
несколько отелей, включая крупные интернациональные...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
920 м²5.93% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с арендатором в «Золотом Квадрате» Барселоны - месте с самыми ликвидными коммерческими помещениями, где каждый инвестор мечтал бы приобрести в собственность один или несколько объектов недвижимости. Отличное местоположение в туристической части города обеспечивает высокую проходимость круглый год.
Окружение:
активная...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
14 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
3001 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Отель 4* в одном самых известных городов легендарного испанского побережья - Lloret de Mar.
Окружение:
отель расположен непосредственно на морской набережной Lloret de Mar, с фронтальными видами на пляж;
главные достопримечательности города: 600 м находится замок Castell de Lloret, в 60 м — основной пляж города;
10 отелей в радиусе 300...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 200 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
382 м²5.5% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Предлагается к продаже эксклюзивный актив в одном из самых востребованных районов Барселоны — Sants
Окружение:
всего в нескольких метрах от оживлённой Rambla Brasil и станции метро Sants-Badal;
в непосредственной близости от улицы Sants - главной коммерческой артерии района;
в развитом жилом районе;
рядом со множеством коммерческих...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
805 000 €
Кафе, ресторан в Мадриде, Испания
102 м²5.2% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с арендатором в историческом центре Мадрида.
Объект имеет стратегическое расположение:
в зоне с самой высокой коммерческой активностью во всем городе;
площадь Chueca;
городской рынок San Anton;
в 300 метрах от главного проспекта города Gran Via;
бесчисленное количество отелей, в том числе Hyatt, Petit Palace и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 600 000 €
Отель, гостиница в Барселоне, Испания
475 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Продается бутик-отель в центре Ситджеса.
Окружение:
городская площадь
огромное множество отелей и туристических апартаментов
городской пляж
инфраструктура туристического города: заведения с различной кухней, магазины, бутики, торговые и развлекательные центры и даже один из крупнейших гольф-клубов всего побережья
Дорога до центра...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
798 000 €
Магазин в Испании
437 м²5.53% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Мадриде.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура для жизни;
несколько 4парков, в том числе один из крупнейших парков столицы - Прадолонго
несколько учебных заведений, среди которых школа;
крупный госпиталь - Hospital Universitario 12 de Octubre.
Объект сдан в аренду...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 027 600 €
Магазин в Испании
2449 м²5% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с надёжным арендатором в пригороде Марбельи.
Окружение:
активная коммерческая зона с международными ритейлерами, среди которых Brooklyn Fitboxing и SuperCor;
12 отелей в радиусе 400 метров;
городской порт;
большой городской пляж в 300 метрах;
спортивный центр, а также множество заведений на любой вкус и кошелек....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 800 000 €
Магазин в Испании
3194 м²6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с надёжным арендатором в пригороде Аликанте.
Окружение:
плотный жилой массив;
множество заведений на любой вкус и кошелек;
частная стоматологическая клиника;
аптеки, отделения банков и городской рынок;
исторический центр города с замков 18 века всего в 700 метрах.
Объект сдан в аренду под супермаркет крупной...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 350 000 €
Магазин в Мадриде, Испания
630 м²5.4% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надёжным арендатором в жилом районе Мадрида.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура с высокой концентрацией коммерческих помещений;
большой торгово-развлекательный центр Alcala Norte;
медицинский центр и несколько учебных заведений, включая школу;
крупный спортивный комплекс;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
7 000 000 €
Земля в Испании
9943 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Земельный участок в пригороде Валенсии, всего в 40 км от центра города.
Окружение:
активная коммерческая зона (супермаркеты Lidl и Carrefour, реcтораны McDonalds, KFC, Burger King, La Tagliatella);
офисы интернациональных компаний (официальные представительства BMW, Toyota, Kia, Nissan и Peugeot);
крупный спортивный комплекс.
На...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
470 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
128 м²4.88% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура для жизни: вся необходимая инфраструктура: сетевые супермаркеты (например, Лидл), городской рынок, заведения на любой вкус и кошелек, отделения банков, аптеки;
один из крупнейших полицейских участков города;
остановки...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Проблемы с управлением недвижимостью
Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?
Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.
Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.
Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.
Выводы
Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.
Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.
То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.
Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
