Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.
Проблемы с банком
Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.
На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.
На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.
При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.
Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.
Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.
Проблемы с выводом денег из Испании
Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.
Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.
Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.
Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.
Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.
Сделки с рублями
На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.
Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.
Продажа через обмен
Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.
Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.
За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!
Примеры объектов недвижимости в Испании
620 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
425 м25.8% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков;
множество отелей в радиусе 300 метров, в том числе крупной международной сети Н10;
зона высокой деловой активности (магазины, кинотеатр, прокат велосипедов для туристов и прочее);
городской...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
950 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
573 м25.68% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в Барселоне.
Окружение:
уникальный жилой массив, где помимо многоквартирных домов также есть частные дома и коттеджи;
район с очень высокой плотностью населения;
вся необходимая инфраструктура для жизни - сетевые супермаркеты, магазины, салоны красоты, аптеки и отделения банков;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 100 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
140 м25.24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в респектабельном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона престижного жилого района с развитой инфраструктурой: сетевые супермаркеты, отделения банков, аптеки и заведения на любой вкус;
несколько учебных заведений, в том числе одна из самых престижных бизнес школ Испании - EU Business...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
525 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
160 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже угловое помещение в сердце Старого Города Барселоны.
Объект имеет стратегическое расположение:
через дорогу от рынка Санта Катерина;
Кафедральный Собор Барселоны в 500 метрах;
Триумфальная Арка в 500 метрах;
площадь Уркинаона в 500 метрах;
главный транспортный узел города - площадь Каталонии всего в 700 метрах
Старый...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
1709 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Продается паркинг в Барселоне.
Окружение:
активная коммерческая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
главный вокзал города - Сантс
несколько отелей, в том числе фешенебельный пятизвездочный отель Nobu Hotel;
остановки...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 990 000 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
807 м25.73% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в центральном деловом районе Барселоны.
Окружение:
площадь Тетуань;
проспект Гран Вия, где представлено множество коммерческих помещений, отделения крупнейших банков и сетевые супермаркеты;
Триумфальная Арка - одна из ключевых достопримечательностей города;
бульвар Сан Жоан - одна из главных улиц...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
4 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
3695 м26.9% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже лот из 2 коммерческих помещений в пригороде Мадриде - Алькорконе.
Алькоркон - это не просто столичный пригород, а самостоятельный центр притяжения для инвестиций. Сочетание стратегического расположения, развитой инфраструктуры, благоприятной налоговой политики и устойчивого экономического роста делает его идеальным местом для...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 675 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
521 м23% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже жилое здание в пешей доступности от знаменитого Парка Гуэль.
Окружение:
жилая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
несколько зеленых зон, в том числе Парк Гуэль в 10-ти минутах пешком;
станция метро в 300...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
375 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
200 м26.08% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с надежным арендатором в Барселоне.
Окружение:
оживленный район Барселоны с высокой плотностью населения;
большой городской парк;
жилые дома, школы, медицинские учреждения и коммерческие точки, обеспечивающие стабильный пешеходный трафик;
остановки общественного транспорта, в том числе станция метро.
Условия...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
500 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
200 м25.4% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Бадалоне всего в 8 км от центра Барселоны.
Окружение:
жилая зона;
большой торговый центр с кинотеатром;
спортивный комплекс;
городской парк;
библиотека;
2 школы;
станция метро всего в 300 метрах.
Объект сдан в аренду под ресторан итальянской кухни известной в Барселоне сети....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
6 150 000 €
Кафе, ресторан в Барселонете, Испания
440 м24.68% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение на одном из ключевых бульваров Барселоны. Именно здесь находятся популярные и фешенебельные заведения Барселоны. Объект имеет стратегическое местоположение:
в 5 минутах от городского пляжа Barceloneta;
в непосредственной близости к важным достопримечательностям города, которые присутствуют во всех...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
850 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
378 м24.24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в самом престижном районе Барселоны.
Окружение:
один из важнейших проспектов города – проспект Диагональ, обеспечивающий большой пешеходный и транспортный трафик;
парк Туро;
городской рынок Mercat de Galvany;
множество небольших озелененных аллей и зеленых зон;
множество престижных...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
400 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
150 м24.8% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
жилая зона престижного района в непосредственной близости к бульвару San Joan;
развитая для жизни инфраструктура: крупные сетевые супермаркеты, заведения на любой вкус и кошелек, отделения крупных банков, а также зеленые зоны;
несколько учебных заведений, в том числе...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
798 000 €
Магазин в Испании
437 м25.53% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Мадриде.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура для жизни;
несколько 4парков, в том числе один из крупнейших парков столицы - Прадолонго
несколько учебных заведений, среди которых школа;
крупный госпиталь - Hospital Universitario 12 de Octubre.
Объект сдан в аренду...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
435 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
256 м26.2% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже лот из 2 коммерческих помещений в жилом районе Барселоны.
Окружение:
плотная жилая застройка;
3 школы в радиусе 300 метров;
театр и культурный центр;
Дом Висенса - первое творение великого Антонио Гауди и одна из главных достопримечательностей города;
отели и туристические апартаменты.
Помещение 1 сдано в аренду под центр...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 050 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
496 м25.2% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Уникальное предложение для инвесторов: трехэтажное помещение в оживленном и туристически привлекательном районе Барселоны - Готическом квартале, который ежегодно привлекает миллионы туристов и местных жителей.
Окружение:
культурный центр города, окруженный историческими зданиями;
важные достопримечательности, среди которых музеи и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
850 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
150 м25.7% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с арендатором в «Золотом Квадрате» Барселоны - месте с самыми ликвидными коммерческими помещениями, где каждый инвестор мечтал бы приобрести в собственность один или несколько объектов недвижимости. Отличное местоположение в туристической части города обеспечивает высокую проходимость круглый год. У помещения есть лицензия...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
1995 м27.1% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже два современных складских здания, расположенных в муниципалитете Вилафант в провинции Жирона в активно развивающейся логистической зоне всего в 2 км от города Фигерас - одного из ключевых туристических центров региона. Объект имеет доступ к крупным логистическим узлам, а также прямое транспортное соединение с Жироной и Барселоной....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
4 000 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
990 м24.8% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона
Парк Туро
городской рынок Mercat de Galvany
модные бутики
несколько учебных заведений (в том числе один из крупнейших и самых престижных университетов города - EU Business School)
инфраструктура развитого жилого района, где...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 800 000 €
Земля в Барселоне, Испания
792 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже земельный участок в городе Рипольет всего в 20 км от центра Барселоны. Участок расположен на коммерческой улице города - в пешей доступности от городской администрации и основных объектов инфраструктуры. В непосредственной близости расположено несколько заведений, супермаркет крупной национальной сети, спортивный клуб, аптека, школа и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Проблемы с управлением недвижимостью
Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?
Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.
Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.
Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.
Выводы
Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.
Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.
То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.
Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
