Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.

Проблемы с банком

Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.

На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.

На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.

При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.

Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.

Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.

Проблемы с выводом денег из Испании

Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.

Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.

Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.

Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.

Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.

Сделки с рублями

На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.

Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.

Продажа через обмен

Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.

Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.

За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!

Примеры объектов недвижимости в Испании

5 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

625 м²

Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона. Расположено на одной из самых известных улиц Барселоны. Общая площадь 624,73 м.кв.: 500 м.кв. первый этаж, 124,73 второй этаж (альтийо). Фасад 8 метров. Квоту за комунидад 9636 евро в год и налог на недвижимость 9720 евро год. Ожидаемая рентабельность 5,2%.

ESTATE BARCELONA

495 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

241 м² 3 3

Кредит

В продаже роскошная ГОТОВАЯ вилла, расположенная в закрытой элитной урбанизации в районе Финестрат. До пляжей Poniente или Cala de Finestrat - 2 километра. Характеристика объекта "под ключ": - современный дизайн и концепция внутреннего пространства дома; - 3 спальни и 3 ванные комнаты; - общая площадь застройки 241.42 м2, жилая 148.81...

Expertagent

670 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

720 м² 4.7% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 2.5-3.5% Готовый бизнес

Месторасположение: Двухэтажное здание площадью 720 м2, имеет отличное месторасположение в Эль Прат де Льобрегат, в пяти минутах от международного аэропорта. В зоне Эль Пратрасположены офисы и логистические центры таких крупнейших компаний как Amazon, Volkswagen, Vueling, Caprabo и другие. Информация об арендаторе: Лаборатория инновационной...

ELEVEN KEYS INVESTMENT GROUP

414 000 €

Пентхаус в Ориуэла Коста, Испания

164 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Жилой комплекс премиального класса Flamenca Village в городе Ориуэла Коста. Это живописный курортный район, часть испанского побережья Коста Бланка. В Ориуэле Коста можно насладиться исконным средиземноморским пейзажем – долинами, горными сосновыми и дубовыми рощами, лугами, насыщенными ароматами различных душистых растений. Окрестные...

EspanaTour

1 095 000 €

Вилла в Хавее, Испания

188 м² 5 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Превосходное сочетание современного дизайна с ультрасовременной эстетикой! На основном уровне находится просторный салон с большими панорамными окнами, благодаря которым можно круглые сутки любоваться великолепными пейзажами. Полностью оборудованная кухня, прачечная и одна из спален дома также расположена в более уединенном месте, на этом же...

SPAINLUXINVEST

2 150 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

328 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Квартира на первом этаже с зеленым садом в отличном состоянии в элитном районе Педральбес города Барселона. Общая площадь 328 м.кв. Распределенная на двух этажах с двумя отдельными входами, на первом этаже находится огромная гостиная-столовая с зоной для чтения и просмотра телевизора. В доме есть просторная главная спальня с ванной...

ESTATE BARCELONA

269 900 €

Пентхаус в Бенихофаре, Испания

112 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Предлагаем вам великолепную новую квартиру в центре города Бенихофар. Квартира общей площадью – 112 кв. м., имеет две спальни, две ванные комнаты и один туалет, просторный салон с кухней, террасу 13 кв м и солярий (террасу 21 кв. м на крыше, где можно загорать, купаться в бассейне, жарить барбекю и наслаждаться видами на окрестности)....

EspanaTour

1 150 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

277 м² 5 4 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Роскошная вилла в эксклюзивном жилом комплексе с великолепным видом на Средиземное море. Не пропустите этот замечательный проект в пригороде Бенидорма, в одном из самых респектабельных районов на побережье Коста Бланка, между фантастическим туристическим курортом с лучшими песчаными пляжами и живописным горным массивом, который заряжает своей...

SPAINLUXINVEST

296 500 €

Апартаменты в Сьюдад-Кесада, Испания

84 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4.5%

В продаже новая квартира в комплексе закрытого типа с красивыми зелеными зонами, коммунальным бассейном и парковкой. Квартира на нижнем этаже с собственным участком 160 кв. м., где можно оборудовать беседку, готовить барбекю, загорать. Площадь квартиры 84,58 кв. м.. Две спальни, две ванные комнаты, гостиная-кухня и терраса с видом на бассейн....

EspanaTour

488 000 €

Вилла в Миль-Пальмерасе, Испания

132 м² 4 3 3

Новая роскошная вилла в Миль ПальмерасеНовые современные виллы высокого качества и уникального дизайна находятся в шаговой доступности от бирюзового моря и песчаного пляжа Миль Пальмерас. В этом районе хорошо развита инфраструктура. Все необходимые услуги расположены в радиусе одного километра: бары, рестораны, уличные кафе, детские площадки,...

E-Style

149 500 €

Апартаменты в Торревьехе, Испания

50 м² 3 2 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

1 260 000 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

330 м² 6

ВНЖ при покупке

Inmobiliaria CoastCasas

170 000 €

Шале в Ла Мата, Испания

85 м² 4 3 2

Дуплекс в частной урбанизации с общим бассейном.Он расположен в одном из лучших районов Ла Мата.Он имеет 3 спальни и 2 ванные комнаты, отдельную кухню, 2 большие террасы на первом этаже, одна из которых выходит на общие помещения и бассейн, а другая - на отдельный вход в дом.2-сторонняя, северо-восточная и юго-западная ориентацияЧастный гараж с...

Naranja Spain

369 000 €

Апартаменты в Финестрате, Испания

3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Хороший светлый дизайн не оставит равнодушными ни ценителей эстетики, ни практичных хозяев, которые предпочитают высокую рационализацию каждого сантиметра квартиры. Комфорт обеспечен органичной зонацией всего пространства, продуманной планировкой и многофункциональностью каждой комнаты. На территории комплекса располагаются: площадкой для игры в...

SPAINLUXINVEST

550 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

163 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Представляем новую виллу в жилом комплексе в городе Бенидорм в районе Финестрат. Новая вилла от застройщика, общей площадью 163,53 м2. В доме четыре комнаты: гостиная-столовая, кухня открытого типа, три спальни, три ванные комнаты. Кухня меблирована, ванные комнаты оборудованы и меблированы, есть автоматические жалюзи, предустановка системы...

EspanaTour

359 900 €

Пентхаус в Торревьехе, Испания

75 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-6%

Представляем шикарный пентхаус с видом на море в городе Торревьеха. Торревьеха – популярный испанский курортный город и муниципалитет в провинции Аликанте в южной части побережья Коста Бланка. Город считается третьим по величине в провинции после Аликанте и Эльче. Курорт популярен из-за благоприятного средиземноморского климата, шикарных...

EspanaTour

173 500 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

87 м² 3 2 1

Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ПРОДАЁТСЯ 3-Х КОМНАТНАЯ КВАРТИРА В БЕНИДОРМ, ИСПАНИЯ! Всего в 100 метрах от средиземного моря, в пешей доступности до всей необходимой инфраструктуры. Бенидорм – курортный город на восточном побережье Испании в автономном сообществе Валенсия, расположенный в знаменитом туристическом районе Коста-Бланка с удобной транспортной развязкой...

TAURUS GROUP

685 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

185 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Расположенная в высококачественном жилом районе и всего в 8 минутах от моря, в одном из самых красивых мест на испанском побережье, эта вилла является идеальным местом для наслаждения тишиной и покоем. Она расположена на участке площадью 1000 м2 в урбанизации с южной экспозицией и удобным доступом ко всем удобствам города.Это светлая двухэтажная...

Mercury Group

166 000 €

Кафе, ресторан в Барселоне, Испания

Небольшой бар-ресторан в Эйшампле. Находится в районе плотной городской застройки, где больше не выдаются лицензии на ресторанную деятельность. Постоянный поток клиентов в любое время года. ВЫСОКАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ - 5,46 % ЧИСТАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ. Площадь: 144 м2. Договор аренды до 2020 года. Налог на недвижимость оплачивает арендатор, для...

EuropaHome

599 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

198 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Престижный курортный клуб Resort & Club, расположенный в одном из самых вдохновляющих природных мест на побережье южной Испании с видом на знаменитое поле для гольфа, представляет собой рай, который ждет своего открытия. Солнце, охватывающее роскошную концепцию жизни в курортном стиле, где удовлетворяются все ваши потребности. Расположенный на...

Mercury Group

Проблемы с управлением недвижимостью

Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?

Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.

Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.

Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.

Выводы

Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.

Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.

То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.

Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

[email protected]

+34 932 208 580

Фото: unsplash.com (Sam Williams)

Условия цитирования материалов Prian.ru