Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.
Проблемы с банком
Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.
На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.
На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.
При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.
Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.
Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.
Проблемы с выводом денег из Испании
Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.
Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.
Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.
Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.
Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.
Сделки с рублями
На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.
Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.
Продажа через обмен
Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.
Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.
За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!
Примеры объектов недвижимости в Испании
720 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
120 м24.7% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в центре Барселоны.
Окружение:
арена La Monumental в 30 метрах
на равном удалении в 500 метров расположены: знаменитый собор Саграда Фамилия и Триумфальная Арка
национальный театр Каталонии
дворец музыки
Такое расположение беспрецедентно гарантирует высокую проходимость как среди местных жителей, так...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
890 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
650 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение без арендатора в центральном деловом районе Эшампле.
Окружение:
развитая инфраструктура делового района
заведения на любой вкус и кошелек
парк Жоана Миро - один из крупнейших парков города
множество отелей, в том числе крупнейших сетей, таких как Н10 и Axel
В данный момент помещение находится в аренде, однако в...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
8 000 000 €
Отель, гостиница в Испании
3474 м25.2% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже отель с оператором в одном из самых развивающихся районов Мадрида. В непосредственной близости к отелю расположен огромный торгово-развлекательный центр, а также несколько больших парков и зеленых зон.
Оператором выступает одна из крупнейших сетей отелей, управляющее свыше 700 отелями в 14 странах мира. Помимо хорошей локации сильной...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 260 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1030 м25% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Угловое коммерческое помещение с арендатором в пригороде Сабаделя.
Окружение:
центральная площадь города
вокзал
главные государственные учреждения муниципалитета
жилой массив
спортзал и 2 спортивных комплекса
Объект сдан в аренду с 2000 года одной из крупнейших сетей супермаркетов. Последнее продление договора рассчитано до 2029...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
720 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
185 м25.3% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
медицинский центр
больница
жилая зона
высшие учебные заведения
парк Туро
Объект сдан в аренду под косметологическую клинику до 2037 года и обязательным исполнением до 2025. Стоимость аренды составляет 3.200€ / месяц, благодаря чему доходность достигает 5,3%....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
800 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
240 м25.25% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение в привилегированном районе города.
Окружение:
крупнейший стадион Европы - Камп Ноу всего в 50 метрах
главный вокзал города - Сантс
жилой массив
остановки общественного транспорта
Объект сдан в аренду интернациональной сети спортивных клубов до 2037 года с обязательным исполнением до 2025. Стоимость аренды...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
6 500 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
3530 м25.92% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Лот из 13 коммерческих помещений в быстро развивающемся районе в ближайшем пригороде Барселоны.
Окружение:
главный коммерческий квартал района
городская площадь
спортивный комплекс
школа
муниципальный футбольный стадион
остановки общественного транспорта, в том числе станции метро
Уникальное предложение представляет собой целый...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
370 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
150 м28.6% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение с арендатором в престижном районе.
Окружение:
жилая зона
Парк Туро
несколько учебных заведение ( в том числе один из крупнейших и самых престижных университетов города - EU Business School)
инфраструктура развитого жилого района, в том числе сетевые рестораны, супермаркеты и магазины
Объект сдан в аренду под...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 700 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1978 м26.14% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с надежным арендатором в пригороде Барселоны.
Окружение:
крупные сетевые супермаркеты (Mercadona, Aldi, Lidl)
главный спортивный центр города (стадионы, крытый бассейн, спортивный зал)
учебные заведения
вокзал
Объект сдан в аренду одной из ведущих в Испании сетей супермаркетов. Долгосрочный договор...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 300 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
470 м24.6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в Барселоне.
Окружение:
жилая зона
рынок Сан Антони (один из крупнейших в Барселоне)
медицинский центр
инфраструктура развитого жилого района, в том числе сетевые рестораны, супермаркеты и несколько спортзалов
Объект сдан в аренду под овощной супермаркет крупнейшей каталонской...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
990 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
173 м25.31% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в престижном районе Барселоны.
Окружение:
парк Гуэль
крупнейшая библиотека города Biblioteca Jaume Fuster
отели
медицинский центр
учебные заведения
одна из ключевых достопримечательностей, первое творение Антонио Гауди - Casa Vicens
Объект сдан в аренду под кафетерий известной...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 800 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1200 м25.3% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с престижным и очень надежным арендатором в «Золотом Квадрате» Барселоны - в зоне с самыми ликвидными коммерческими помещениями, где каждый инвестор мечтает приобрести в собственность объект недвижимости. Отличное местоположение в туристической части города обеспечивает дополнительную высокую проходимость круглый...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
845 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
338 м24.97% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
знаменитый собор Саграда Фамилия
арена для коррид Монументаль
площадь Глориес - зона повышенной деловой активности, где представлены офисы крупных компаний (например BMW), а также заведения, бутики, музеи и крупный торговый центр Глориес
отели авторитетных сетей...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
320 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
180 м27.5% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
жилая зона
одна из ключевых достопримечательностей города: Поющие Фонтаны
несколько театров, в том числе Греческий Театр
Археологический Музей Барселоны
несколько отелей (в том числе отель крупной сети InterContinental)
Объект сдан в аренду под ресторан...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
575 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
159 м24.31% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Лот из 3 коммерческих помещений рядом с собором Саграда Фамилия.
Окружение:
жилой район
зона повышенной коммерческой активности: рестораны, кафе, супермаркеты, магазины и бутики
арена для коррид Монументаль
самое большое скопление отелей во всем городе (8 отелей в радиусе 200 метров, в том числе отель крупной сети Eurostars)...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
308 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
213 м26.5% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже угловое коммерческое помещение в городе Серданьола дель Вайес всего в 15 км от центра Барселоны.
Окружение:
жилой массив
крупнейший городской парк
учебные заведения, среди которых 3 школы
медицинский центр
супермаркеты и кафе
Объект сдан в аренду под магазин бытовых товаров, распространенной в Барселоне сети. Договор...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 675 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
521 м23% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже жилое здание в пешей доступности от знаменитого Парка Гуэль.
Окружение:
жилая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
несколько зеленых зон, в том числе Парк Гуэль в 10-ти минутах пешком;
станция метро в 300...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 400 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
220 м26% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в самом сердце старого города Барселоны.
Окружение:
бульвар Раваль;
жилая зона;
крупнейший и самый известный рынок города - Ла Бокерия;
несколько театров и самые популярные музеи города;
королевская площадь.
Объект арендован известной в Барселоне сети ресторанов в августе 2023 сроком на 10 лет....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
290 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
72 м25.4% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
площадь Университат со множеством заведений и коммерческих помещений
площадь Каталонии в 500 метрах
главный проспект города - Gran Via de les Corts Catalanes
несколько отелей, в том числе крупных сетей (таких как Catalonia Hotels)
жилая зона
Объект сдан в...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
885 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1213 м26.1% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в густонаселенном районе Барселоны.
Окружение:
плотный жилой массив
зона повышенной коммерческой активности с сетевыми супермаркетами, бутиками и отделениями крупных банком
районный рынок
учебные заведения, среди которых школы и филиалы университетов
стадион локального футбольного клуба,...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Проблемы с управлением недвижимостью
Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?
Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.
Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.
Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.
Выводы
Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.
Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.
То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.
Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
