Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Санкции в той или иной степени затронули всех россиян. Некоторые не совсем добросовестные участники рынка недвижимости пытаются нажиться на панике. Например, предлагают выкупить собственность процентов на 30 ниже ими же определяемой «рыночной стоимости». Ниже хочу обратить внимание на ключевые моменты, чтобы даже в текущих условиях заключить выгодную сделку.

Проблемы с банком

Многие посредники сгущают краски, говоря, что платежи по ипотеке невозможны, счета россиян заблокированы, деньги с них изымут и чуть ли не проведут в Испании специальную денежную реформу. Это неправда.

На самом деле испанские банки в первую очередь выполняют требования законодательства. Они не идут на нарушение инструкций Евросоюза, но всегда открыты к диалогу. Даже банк Sabadell, который в марте постриг всех под одну гребёнку и заблокировал повально все счета, принадлежавшие россиянам, под натиском профессиональных юристов меняет позицию. Об этом мы говорили в статье.

На практике почти во всех банках вопрос с оплатой ипотеки удаётся решить в результате переговоров. От клиента обычно требуют вновь предъявить документы об источниках доходов, как при открытии счёта. А также обосновать новые поступления, которые оказались заблокированными, – например, подтвердить, что это арендная плата. Полностью счёт не разморозят, но текущий платёж авторизуют.

При этом больше установленного на сегодня ограничения для россиян в €100 тыс. не зачислят – это тоже факт.

Для выполнения очередных ипотечных платежей и оплаты коммуналки, исходя из нашей практики, деньги примут даже из России. Необходимые транзакции проведут. Главное, чтобы банк-отправитель не находился под санкциями и не был отключён от системы SWIFT.

Один из наших клиентов, например, без проблем перечисляет евро в банк-клиенте со своего телефона. Небольшими суммами, до €10 тыс. в месяц, но их вполне хватает, чтобы закрыть текущие потребности. Деньги с российского счёта на испанский попадают в течение одного рабочего дня.

Проблемы с выводом денег из Испании

Если ездить в Испанию нет возможности или желания, а думать о новых санкциях не хочется, не стоит ждать изменения ситуации – недвижимость стоит продать. Но это совершенно необязательно делать с катастрофическим дисконтом. Для ускорения продажи сделать скидку, возможно, придётся, но она не может быть чрезмерной.

Проблема с переводом денег за проданную виллу, квартиру или коммерческий объект из Испании в Россию на счёт продавца – тоже решаема. Как правило, если участник сделки не находится под персональными санкциями, то резидент Испании может совершить платёж в его пользу. Европейские санкции ограничивают действия и возможности скорее россиян, чем самих испанцев. А как сможет продавец распоряжаться полученными евро в России – уже другой вопрос.

Главное, чтобы агентство недвижимости умело работать с испанцами и могло убедить их провести платёж. Хороший риелтор не должен перекладывать проблему на продавца, предлагая ему скинуть цену на 20–30%.

Не верьте и не соглашайтесь на подобные предложения. Чтобы продать объект, надо поставить его реальную рыночную цену или немного ниже подобных в листинге. Ни о каких 10%, а тем более 25% речи идти не должно. Тем более когда покупатель тоже россиянин. Ведь он даже больше, чем продавец, заинтересован найти и купить объект – с расчётом в России.

Именно об этом говорит статистика запросов в Decart Property Partners: за последние месяцы число желающих купить объект с оплатой в российском банке значительно превышает число желающих таким образом её продать. А внутри Испании сделки совершают сегодня преимущественно те, кто успел стать резидентом страны.

Сделки с рублями

На сегодняшний день в России вновь сложился двойной обменный курс. Официальный, заниженный, и тот, по которому реально можно купить доллары или евро. Такая разница становится поводом для манипуляций и открывает возможности для обмана.

Для примера, предположим, собственник продаёт квартиру в Барселоне с расчётом в рублях. Ему говорят, что рубль укрепился и составляет, скажем, 70 рублей за евро – как это было пять лет назад. Безусловно, за эти деньги евро продать можно. Но получится ли потом купить обратно валюту в нужном объёме, когда это потребуется? В некоторых обменниках курс на 10–15 рублей больше установленного банками.

Продажа через обмен

Многие агентства предлагают обменные операции. И это неслучайно: пока кто-то хочет вернуться домой, другие россияне по-прежнему, даже больше, чем раньше, ищут возможности для переезда за рубеж.

Вопрос в том, что отдаётся взамен за испанскую собственность. Если посмотреть объявления, складывается ощущение, что цены на элитную недвижимость в России совершенно не отражают новую реальность. В основном продавцы выставляют объекты, пытаясь спасти то, что они когда-то вложили. В особенности при пересчёте в доллары или евро. Но это только их предложения, а не реальные цены, по которым совершаются сделки.

За небольшую виллу в Испании может предлагаться огромный особняк в престижном коттеджном посёлке в Подмосковье… Вроде интересно? Но если поискать объявления рядом, то окажется, что на продажу выставлены все дома вокруг и предложение существенно превышает спрос. А значит, текущая цена явно завышена!

Примеры объектов недвижимости в Испании

1 450 000 €

Вилла в Хавее, Испания

210 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Современная новая вилла у моря в Хавеа Эксклюзивная средиземноморская жизнь в Хавеа Откройте для себя эту потрясающую современную виллу, расположенную в одном из самых популярных и спокойных районов Хавеа, всего в 800 метрах от моря. Расположенная среди сосен и недалеко от знаменитых бухт Кала-де-ла-Баррака и Кала-дель-Портиксол, эта...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

398 000 €

Апартаменты в Хавее, Испания

111 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры в комплексе с бассейном в Хавее, Аликанте Откройте для себя просторные квартиры, расположенные в живописном уголке Хавеа на севере провинции Аликанте. Этот район — часть знаменитого побережья Коста-Бланка, известного своими средиземноморскими пляжами, мягким климатом и вкусной кухней. Хавеа — уютный прибрежный город с...

TEKCE

2 500 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

187 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Представляем впечатляющую квартиру класса люкс, расположенную на первой линии моря в престижном районе Диагональ Мар, Барселона. Общая площадь квартиры составляет 187 м², объект готов к проживанию и отделан материалами высочайшего качества.Угловая терраса площадью 75 м², доступная из всех комнат и оборудованная раздвижными стеклянными панелями...

GG Real Estate Barcelona

488 000 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

113 м² 3 2

Роскошные новые виллы в Лас-Филипинас, Ориуэла-Коста Эксклюзивные виллы рядом с пляжами Ориуэла-Коста Откройте для себя эксклюзивный новый комплекс из 7 независимых роскошных вилл, расположенный в Лас-Филипинас, устоявшемся жилом районе Ориуэла-Коста. Этот тихий район предлагает расслабленную средиземноморскую атмосферу со всеми необходимыми...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

399 950 €

Дом на Коста-Калида, Испания

116 м² 3 3 2

Вилла в Сантьяго-де-ла-Рибера

ESTATE BARCELONA

369 000 €

Бунгало в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

88 м² 2 2

Эксклюзивные новые бунгало с частным бассейном в Пилар-де-ла-Орадада Современная жизнь в престижном месте на побережье Коста-Бланка Откройте для себя эксклюзивный новый комплекс, состоящий всего из двух бунгало премиум-класса, расположенный в самом сердце Пилар-де-ла-Орадада, очаровательного прибрежного городка на побережье Коста-Бланка,...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

165 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

68 м² 2 2 2

Апартаменты на нижнем этаже в Агуас-Нуэвас, Торревьеха. Салон, американская кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, частный сад. Общая площадь 68 м2. В комплексе есть общий бассейн и джакузи.Недвижимость находится лишь в нескольких минутах от центра Торревьехи. Район с развитой инфраструктурой: по близости расположены супермаркеты,...

ESTATE BARCELONA

24 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Эстепоне, Испания

7980 м²

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

530 000 €

Апартаменты в Малаге, Испания

89 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантная квартира с общим бассейном в самом сердце Малаги, Коста-дель-Соль Малага — оживленная столица Коста-дель-Соль, где сочетаются городская жизнь, песчаные пляжи и процветающий бизнес-сектор. В последние годы растет спрос на высококачественные квартиры в центре города, что делает предложение все более ограниченным. Квартира в Малаге...

TEKCE

873 000 €

Шале в Салоу, Испания

179 м² 4 3

Расположенный в уникальном месте на побережье Коста-Дорада, INFINITUM позволит вам наслаждаться образом жизни, основанным на спокойствии и комфорте. Частный курорт, интегрированный в природу и расположенный в лучшем месте, в 10 минутах от Таррагоны и в 1 часе и 20 минутах от Барселоны. 14 двухквартирных домов на одну семью с 4 спальнями и 3...

LUXBARCELONA

179 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

87 м² 3 3 2

Квартира в Сан-Мигель-де-Салинас

ESTATE BARCELONA

209 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

162 м² 2 2 2

Пентхаус в Вильямартин, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, помещение для хранения, солярий 15 м2. Общая площадь 97 м2. В комплексе есть зеленые зоны с общим бассейном и подземный паркинг. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на...

ESTATE BARCELONA

660 000 €

Пентхаус в Вильяхойосе, Испания

151 м² 4 3

ВНЖ при покупке

НОВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ВИЛЬЯХОЙОСА Новый жилой комплекс апартаментов в Вильяхойоса, расположенный всего в 450 метрах от моря. Современные апартаменты с 2-3-4 спальнями, открытой планировкой кухни с гостиной, большими террасами и полной инфраструктурой, включающей клуб, тренажерный зал и бассейн. Квартиры на первом этаже имеют частный сад....

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

215 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

49 м² 1 1 1

Уютная квартира-студия в районе Эль Кармель, Барселона. Общая площадь составляет 49 м² плюс 6 м² общих зон, а также есть частная терраса, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. Здание 1971 года постройки, 4 этаж без лифта. Квартира представляет собой открытое пространство-студию с полностью оборудованной ванной комнатой. Благодаря...

ESTATE BARCELONA

440 000 €

Вилла в Лос Монтесинос, Испания

106 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные виллы с 3 спальнями в Ла-Эррада, Лос-Монтесинос Расположенные в тихом жилом районе Ла-Эррада, Лос-Монтесинос, эти современные виллы предлагают расслабленный средиземноморский образ жизни недалеко от оживленных прибрежных городов Торревьеха и Гуардамар-дель-Сегура. Район известен своими живописными солеными озерами, мягким климатом и...

TEKCE

313 000 €

Апартаменты в Дении, Испания

80 м² 2 2

Современные новостройки в Эль-Верхер – жизнь на побережье всего в 500 метрах от пляжа Апартаменты с большими террасами и премиальными удобствами Этот новый жилой комплекс в Эль-Верхер предлагает современные апартаменты с 1, 2 и 3 спальнями и просторными террасами, спроектированными так, чтобы наслаждаться средиземноморским светом и жизнью на...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

2 100 000 €

Апартаменты в Барселоне, Испания

348 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке

Квартира в двух уровнях в самом престижном районе Барселоны, Педральбес. Огромная площадь, 348м2 и 224 м2 частного сада. В квартире 4 спальни, 2 ванные и два сан.узла. Просторный зал, большая кухня. Отопление, кондиционер, паркет и мрамор. Два парковочных места и одна кладовая включены в цену. Закрытый комплекс с портье, небольшой...

EuropaHome

160 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

85 м² 2

Апартаменты в Playas де Кампоамор, 2 спальни, 2 ванные комнаты, отличное состояние, бассейн, гараж, с мебелью, частный доступ к 2 пляжа, вид на море, расположенный на передней линии пляжа в одном из лучших роскошных районов побережья, отличное соотношение цены сделки инвестиций, супер снижается, идеально подходит для отдыха и длительных периодов...

Sol Costa Blanca

949 000 €

Пентхаус в Эстепоне, Испания

131 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры и пентхаусы с видом на море в Эстепоне, Коста-дель-Соль Представляем новый жилой проект в одном из самых привлекательных городов южной Испании — Эстепоне. Этот оживленный и живописный город на побережье Коста-дель-Соль окружен престижными гольф-полями, изысканными ресторанами, отелями, красивыми пляжами и популярными...

TEKCE

322 000 €

Апартаменты в Сан-Мигель де Салинас, Испания

141 м² 3 2

Новый жилой комплекс в Сан-Мигель-де-Салинас Эксклюзивные апартаменты в уникальном природном окружении Откройте для себя этот новый проект в Сан-Мигель-де-Салинас, эксклюзивный жилой комплекс, состоящий из 5 многоквартирных домов с просторными коммунальными зонами, спроектированными для обеспечения комфорта и качества жизни. Этот закрытый...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

Проблемы с управлением недвижимостью

Когда сделка уже закрыта, всё равно остаются вопросы. Кто будет управлять недвижимостью? Как решать проблемы с банком? Контролировать поступления от арендатора, если объект сдаётся?

Наш опыт показывает, что общение с одним банком выливается в нескончаемую череду проблем. Приходится согласовывать чуть ли не каждое своё движение, каждый платёж. А с другими ситуация лучше. Жить можно – и получать доход тоже.

Многие посредники просто отворачиваются от клиентов после того, как передача прав собственности зарегистрирована в реестре. Но если новый собственник не живёт постоянно в Испании, то, скорее всего, ему понадобится местная поддержка и сопровождение.

Мы не просто агентство недвижимости, а консультанты по инвестициям. Более того, мы сами инвесторы и подбираем клиентам объекты, в которые готовы вложить деньги. И предлагаем не просто сопроводить сделку купли-продажи, но и оказать услуги по управлению активом.

Выводы

Первое, что надо сделать, – не паниковать. Только продуманные решения. Если в итоге поставлена задача продать собственность, значит, и это надо делать максимально выгодно.

Не тянуть и определиться. Если решение о продаже принято, процесс лучше начинать как можно быстрее. Ситуация меняется почти каждый день.

То же самое относится и к покупателям. Сегодня всё ещё есть возможности купить объект. Например, с расчётом в России, если продавец – ваш соотечественник. Но сделать это надо прямо сейчас. Завтра, возможно, дверь в Испанию закроется.

Наши юристы постоянно отслеживают изменения, связанные с нынешним геополитическим кризисом, и готовы помочь всем, кто уже является или только хочет стать собственником в Испании. Обсудите свою задачу с нашим экспертом – мы наверняка найдём устраивающий всех выход.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

prian@decartproperty.com

+34 932 208 580

Фото: unsplash.com (Sam Williams)

Условия цитирования материалов Prian.ru