Жилая недвижимость Германии: дом, где рождается доход

Партнерский материал
12 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько стоят доходные дома в Германии? Чем они отличаются от квартир? Как размер прибыли зависит от местоположения? Сложно ли найти хороший доходный объект? И по каким критериям его выбирать? Свои рекомендации дают эксперты компании IIG Real Estate GmbH, Invest-In-Germany.


Доходный дом – популярное инвестиционное предложение в Германии. Несмотря на то, что такие объекты есть во многих странах, именно здесь они особенно многочисленны. Причина тому – менталитет немцев.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH:

«В Германии больше 50% населения живет в аренде. В крупных городах этот процент составляет 90%. Менталитет местных не направлен на покупку квартиры, как, например, у российских граждан. Немцы любят мобильность, любят свободу. И для них аренда квартиры – в определенном смысле свобода. Они могут в любой момент расторгнуть договор и уехать. Но практика показывает, что в среднем немцы проводят на одном месте около 15 лет.

Так что доходные дома вы можете найти в любом городе. Просто если это город с небольшим населением, 10-20 тыс., то и доходные дома будут более маленькими, на 3-4 квартиры. Доходный дом в Берлине может иметь и 15, и 30 квартир».
 

В каком-то смысле доходный дом – это «совокупность» всех квартир, находящихся в одном здании. Но такое обобщение верно только отчасти. Даже самый маленький дом – бизнес-идея куда более масштабная, чем квартира.   

Ольга Мюллер:

«Покупка доходных домов отличается от покупки квартиры в первую очередь свободой выбора. Если вы являетесь собственником доходного дома, то вы независимы в нем. Вам решать, когда реконструировать здание, кто будет арендатором, нужно ли проводить ремонт сегодня или это можно сделать в другое время.

Если вы покупаете квартиру, то полностью зависите от решения ТСЖ. Ведь чаще всего вы имеете минимальное количество голосов, чтобы повлиять на общее мнение. И могут возникнуть ситуации, когда вы видите необходимость реконструкции здания, в накопительном фонде у ТСЖ есть средства, но… никто этим не занимается. Или наоборот ведутся ненужные ремонтные работы».
 

Доходные дома в Германии


Что важно понимать потенциальному инвестору: доходные дома не обязательно очень дорогой продукт, но – как в других случаях – если объект подозрительно дешев, тому есть причины.  

Ольга Мюллер:

«Диапазон цен на доходные дома очень велик. На этой неделе у меня на столе лежало предложение за 30 000 евро: речь шла о доме на три квартиры в небольшом немецком городке. И тут же за 2.8 млн евро продавался доходный дом на самой красивой улице Лейпцига. Для любого инвестора можно найти предложение, которое подходит по его финансовым возможностям».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии:

«Цена доходных домов, которые реально покупаются инвесторами - от 200 тысяч евро до 1,5 миллионов. Более дешевые объекты - за 40-50 тысяч - можно найти, но они находятся в небольших городах, и существует определенная неизвестность, которая отпугивает иностранца»
 

Доходность объекта разнится от города к городу и от региона к региону – и она напрямую связана с риском.

Чем он выше, тем выше и возможная прибыль инвестора. Поэтому в зависимости от инвестиционных ожиданий и готовности рисковать покупателю стоит обращать внимание или на предложения в провинции, или на объекты в крупных городах. Последние привлекают иностранных инвесторов чаще, хотя и здесь есть аргументы «за» и «против».    

Игорь Згогурин: 

«В больших городах Германии стабильно растет население, что влияет на количество арендаторов. Найти арендатора в таких городах гораздо проще, чем в маленьких. Но есть и отрицательный момент – растут цены на недвижимость, доходность уменьшается, и сейчас она составляет 3-4%. Поэтому не стоит игнорировать и маленькие города Германии, с рентабельностью в 7-8%, но анализировать ликвидность такого дома нужно более тщательно».

Ольга Мюллер:

«Если говорить о рынке Восточной Германии, то за последние 5-10 лет доходность таких объектов снизилась. Раньше было много предложений, приносящих  8-10%, а сегодня рентабельность хорошего объекта составляет не более 5%, а в крупных городах и того ниже.

Так что если инвестор надеется на высокую рентабельность, то он должен обратить внимание на города категории C и D – с населением от 10 000. Но нужно учитывать, что граждане из таких городов часто переезжают в мегаполисы…»
 

Инвестиции в недвижимость Германии


Среди сотни доходных домов вам надо выбрать один. На какие основные параметры можно обратить внимание самостоятельно?  

Ольга Мюллер:

«Обязательно обращаем внимание на количество вакантных площадей. Если в доме много пустых квартир, значит, для этого есть основания. Типичная квартира в Германии не стоит свободной больше трех месяцев. В хороших районах чаще всего, пока еще не выехал старый арендатор, уже найден новый. Поэтому нужно обязательно понять, в чем причина того, что квартиры в доме пустуют.

Конечно, от такого объекта не обязательно отказываться. Просто нужно особенно тщательно изучить факторы, влияющие на доходность, и оценить демографию, местоположение, планировки, инфраструктуру… Вполне возможно, что риски не так уж и велики. Ну а плюс объектов с пустыми площадями – цена. Такие дома, как правило, дешевле»
 

Доля действительно хороших предложений не так уж и велика. Поэтому, еще один совет эксперта: приняв принципиальное решение об инвестиции, проведите подготовительную работу.  

Ольга Мюллер:

«Спрос на рынке сегодня превышает предложение. Хороших объектов мало, и они продаются за две недели. Часто иностранцы просто не успевают: пока думают, пока анализируют, пока собираются… Когда решение принято, объект уже «ушел».

Поэтому я всегда рекомендую быть во всеоружии. Заранее подготовить необходимые документы, полностью сделать финансовое планирование, и, если нужно, открыть GMBH – чтобs все было готово к тому моменту, как придет время инвестировать…»


IIG Real Estate GmbH
Philipp-Rosenthal-Str. 9
D-04103 Leipzig

www.invest-in-germany.ru

Tel. +49 341 60 44 33 11
      +7 812 944 48 00

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Германия – надежная страна для инвестиций в недвижимость. Это действительно так. Немецкий рынок – четкий, прозрачный, законный. Но даже здесь можно наломать дров, наделать ошибок, связаться не с теми партнерами и в результате получить не доход, а головную боль. Пример такой «боли» в этом материале… Читать

Как получить ВНЖ и гражданство Германии

В этом материале расскажем о тех шагах, которые вам предстоит пройти. Какие документы собирать? Куда их отдавать? Как долго ждать решения? Перед вами схема всего процесса с рекомендациями эксперта по каждому этапу. Стоит не только прочитать, но и сохранить. Читать

Почему стоит инвестировать в немецкую недвижимость прямо сейчас

Девять фактов, подтверждающих, что Германия – по-прежнему один из самых перспективных рынков недвижимости. А может, и самый! Читать

Законные и фиктивные способы переезда в Германию

В Германии нет иммиграционной программы «ВНЖ за покупку недвижимости или инвестиции в государственные ценные бумаги», как в Испании или Греции. Зато есть другие возможности, которыми могут воспользоваться состоятельные иностранцы. К сожалению, далеко не все консультанты об этом знают. А может, и специально вводят людей в заблуждение. В результате интернет пестрит предложениями о создании бизнеса, который будет работать только на бумаге, заключении поддельных трудовых договоров или даже фиктивных браков. Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать