Жилая недвижимость Германии: дом, где рождается доход

Доходный дом – популярное инвестиционное предложение в Германии. Несмотря на то, что такие объекты есть во многих странах, именно здесь они особенно многочисленны. Причина тому – менталитет немцев.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH:

«В Германии больше 50% населения живет в аренде. В крупных городах этот процент составляет 90%. Менталитет местных не направлен на покупку квартиры, как, например, у российских граждан. Немцы любят мобильность, любят свободу. И для них аренда квартиры – в определенном смысле свобода. Они могут в любой момент расторгнуть договор и уехать. Но практика показывает, что в среднем немцы проводят на одном месте около 15 лет.

Так что доходные дома вы можете найти в любом городе. Просто если это город с небольшим населением, 10-20 тыс., то и доходные дома будут более маленькими, на 3-4 квартиры. Доходный дом в Берлине может иметь и 15, и 30 квартир».

В каком-то смысле доходный дом – это «совокупность» всех квартир, находящихся в одном здании. Но такое обобщение верно только отчасти. Даже самый маленький дом – бизнес-идея куда более масштабная, чем квартира.

Ольга Мюллер:

«Покупка доходных домов отличается от покупки квартиры в первую очередь свободой выбора. Если вы являетесь собственником доходного дома, то вы независимы в нем. Вам решать, когда реконструировать здание, кто будет арендатором, нужно ли проводить ремонт сегодня или это можно сделать в другое время.

Если вы покупаете квартиру, то полностью зависите от решения ТСЖ. Ведь чаще всего вы имеете минимальное количество голосов, чтобы повлиять на общее мнение. И могут возникнуть ситуации, когда вы видите необходимость реконструкции здания, в накопительном фонде у ТСЖ есть средства, но… никто этим не занимается. Или наоборот ведутся ненужные ремонтные работы».

Доходные дома в Германии

Что важно понимать потенциальному инвестору: доходные дома не обязательно очень дорогой продукт, но – как в других случаях – если объект подозрительно дешев, тому есть причины.

Ольга Мюллер:

«Диапазон цен на доходные дома очень велик. На этой неделе у меня на столе лежало предложение за 30 000 евро: речь шла о доме на три квартиры в небольшом немецком городке. И тут же за 2.8 млн евро продавался доходный дом на самой красивой улице Лейпцига. Для любого инвестора можно найти предложение, которое подходит по его финансовым возможностям».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии:

«Цена доходных домов, которые реально покупаются инвесторами - от 200 тысяч евро до 1,5 миллионов. Более дешевые объекты - за 40-50 тысяч - можно найти, но они находятся в небольших городах, и существует определенная неизвестность, которая отпугивает иностранца».

Доходность объекта разнится от города к городу и от региона к региону – и она напрямую связана с риском.

Чем он выше, тем выше и возможная прибыль инвестора. Поэтому в зависимости от инвестиционных ожиданий и готовности рисковать покупателю стоит обращать внимание или на предложения в провинции, или на объекты в крупных городах. Последние привлекают иностранных инвесторов чаще, хотя и здесь есть аргументы «за» и «против».

Игорь Згогурин:

«В больших городах Германии стабильно растет население, что влияет на количество арендаторов. Найти арендатора в таких городах гораздо проще, чем в маленьких. Но есть и отрицательный момент – растут цены на недвижимость, доходность уменьшается, и сейчас она составляет 3-4%. Поэтому не стоит игнорировать и маленькие города Германии, с рентабельностью в 7-8%, но анализировать ликвидность такого дома нужно более тщательно».

Ольга Мюллер:

«Если говорить о рынке Восточной Германии, то за последние 5-10 лет доходность таких объектов снизилась. Раньше было много предложений, приносящих 8-10%, а сегодня рентабельность хорошего объекта составляет не более 5%, а в крупных городах и того ниже.

Так что если инвестор надеется на высокую рентабельность, то он должен обратить внимание на города категории C и D – с населением от 10 000. Но нужно учитывать, что граждане из таких городов часто переезжают в мегаполисы…»

Инвестиции в недвижимость Германии

Среди сотни доходных домов вам надо выбрать один. На какие основные параметры можно обратить внимание самостоятельно?

Ольга Мюллер:

«Обязательно обращаем внимание на количество вакантных площадей. Если в доме много пустых квартир, значит, для этого есть основания. Типичная квартира в Германии не стоит свободной больше трех месяцев. В хороших районах чаще всего, пока еще не выехал старый арендатор, уже найден новый. Поэтому нужно обязательно понять, в чем причина того, что квартиры в доме пустуют.

Конечно, от такого объекта не обязательно отказываться. Просто нужно особенно тщательно изучить факторы, влияющие на доходность, и оценить демографию, местоположение, планировки, инфраструктуру… Вполне возможно, что риски не так уж и велики. Ну а плюс объектов с пустыми площадями – цена. Такие дома, как правило, дешевле».

Доля действительно хороших предложений не так уж и велика. Поэтому, еще один совет эксперта: приняв принципиальное решение об инвестиции, проведите подготовительную работу.

Ольга Мюллер:

«Спрос на рынке сегодня превышает предложение. Хороших объектов мало, и они продаются за две недели. Часто иностранцы просто не успевают: пока думают, пока анализируют, пока собираются… Когда решение принято, объект уже «ушел».

Поэтому я всегда рекомендую быть во всеоружии. Заранее подготовить необходимые документы, полностью сделать финансовое планирование, и, если нужно, открыть GMBH – чтобs все было готово к тому моменту, как придет время инвестировать…»