Жилая недвижимость Германии: дом, где рождается доход

Партнерский материал
12 сентября 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Сколько стоят доходные дома в Германии? Чем они отличаются от квартир? Как размер прибыли зависит от местоположения? Сложно ли найти хороший доходный объект? И по каким критериям его выбирать? Свои рекомендации дают эксперты компании IIG Real Estate GmbH, Invest-In-Germany.


Доходный дом – популярное инвестиционное предложение в Германии. Несмотря на то, что такие объекты есть во многих странах, именно здесь они особенно многочисленны. Причина тому – менталитет немцев.

Ольга Мюллер MRICS, управляющий директор IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s. GmbH:

«В Германии больше 50% населения живет в аренде. В крупных городах этот процент составляет 90%. Менталитет местных не направлен на покупку квартиры, как, например, у российских граждан. Немцы любят мобильность, любят свободу. И для них аренда квартиры – в определенном смысле свобода. Они могут в любой момент расторгнуть договор и уехать. Но практика показывает, что в среднем немцы проводят на одном месте около 15 лет.

Так что доходные дома вы можете найти в любом городе. Просто если это город с небольшим населением, 10-20 тыс., то и доходные дома будут более маленькими, на 3-4 квартиры. Доходный дом в Берлине может иметь и 15, и 30 квартир».
 

В каком-то смысле доходный дом – это «совокупность» всех квартир, находящихся в одном здании. Но такое обобщение верно только отчасти. Даже самый маленький дом – бизнес-идея куда более масштабная, чем квартира.   

Ольга Мюллер:

«Покупка доходных домов отличается от покупки квартиры в первую очередь свободой выбора. Если вы являетесь собственником доходного дома, то вы независимы в нем. Вам решать, когда реконструировать здание, кто будет арендатором, нужно ли проводить ремонт сегодня или это можно сделать в другое время.

Если вы покупаете квартиру, то полностью зависите от решения ТСЖ. Ведь чаще всего вы имеете минимальное количество голосов, чтобы повлиять на общее мнение. И могут возникнуть ситуации, когда вы видите необходимость реконструкции здания, в накопительном фонде у ТСЖ есть средства, но… никто этим не занимается. Или наоборот ведутся ненужные ремонтные работы».
 

Доходные дома в Германии


Что важно понимать потенциальному инвестору: доходные дома не обязательно очень дорогой продукт, но – как в других случаях – если объект подозрительно дешев, тому есть причины.  

Ольга Мюллер:

«Диапазон цен на доходные дома очень велик. На этой неделе у меня на столе лежало предложение за 30 000 евро: речь шла о доме на три квартиры в небольшом немецком городке. И тут же за 2.8 млн евро продавался доходный дом на самой красивой улице Лейпцига. Для любого инвестора можно найти предложение, которое подходит по его финансовым возможностям».

Игорь Згогурин, директор представительства в России, СНГ и странах Балтии:

«Цена доходных домов, которые реально покупаются инвесторами - от 200 тысяч евро до 1,5 миллионов. Более дешевые объекты - за 40-50 тысяч - можно найти, но они находятся в небольших городах, и существует определенная неизвестность, которая отпугивает иностранца»
 

Доходность объекта разнится от города к городу и от региона к региону – и она напрямую связана с риском.

Чем он выше, тем выше и возможная прибыль инвестора. Поэтому в зависимости от инвестиционных ожиданий и готовности рисковать покупателю стоит обращать внимание или на предложения в провинции, или на объекты в крупных городах. Последние привлекают иностранных инвесторов чаще, хотя и здесь есть аргументы «за» и «против».    

Игорь Згогурин: 

«В больших городах Германии стабильно растет население, что влияет на количество арендаторов. Найти арендатора в таких городах гораздо проще, чем в маленьких. Но есть и отрицательный момент – растут цены на недвижимость, доходность уменьшается, и сейчас она составляет 3-4%. Поэтому не стоит игнорировать и маленькие города Германии, с рентабельностью в 7-8%, но анализировать ликвидность такого дома нужно более тщательно».

Ольга Мюллер:

«Если говорить о рынке Восточной Германии, то за последние 5-10 лет доходность таких объектов снизилась. Раньше было много предложений, приносящих  8-10%, а сегодня рентабельность хорошего объекта составляет не более 5%, а в крупных городах и того ниже.

Так что если инвестор надеется на высокую рентабельность, то он должен обратить внимание на города категории C и D – с населением от 10 000. Но нужно учитывать, что граждане из таких городов часто переезжают в мегаполисы…»
 

Инвестиции в недвижимость Германии


Среди сотни доходных домов вам надо выбрать один. На какие основные параметры можно обратить внимание самостоятельно?  

Ольга Мюллер:

«Обязательно обращаем внимание на количество вакантных площадей. Если в доме много пустых квартир, значит, для этого есть основания. Типичная квартира в Германии не стоит свободной больше трех месяцев. В хороших районах чаще всего, пока еще не выехал старый арендатор, уже найден новый. Поэтому нужно обязательно понять, в чем причина того, что квартиры в доме пустуют.

Конечно, от такого объекта не обязательно отказываться. Просто нужно особенно тщательно изучить факторы, влияющие на доходность, и оценить демографию, местоположение, планировки, инфраструктуру… Вполне возможно, что риски не так уж и велики. Ну а плюс объектов с пустыми площадями – цена. Такие дома, как правило, дешевле»
 

Доля действительно хороших предложений не так уж и велика. Поэтому, еще один совет эксперта: приняв принципиальное решение об инвестиции, проведите подготовительную работу.  

Ольга Мюллер:

«Спрос на рынке сегодня превышает предложение. Хороших объектов мало, и они продаются за две недели. Часто иностранцы просто не успевают: пока думают, пока анализируют, пока собираются… Когда решение принято, объект уже «ушел».

Поэтому я всегда рекомендую быть во всеоружии. Заранее подготовить необходимые документы, полностью сделать финансовое планирование, и, если нужно, открыть GMBH – чтобs все было готово к тому моменту, как придет время инвестировать…»


IIG Real Estate GmbH
Philipp-Rosenthal-Str. 9
D-04103 Leipzig

www.invest-in-germany.ru

Tel. +49 341 60 44 33 11
      +7 812 944 48 00

Автор: Филипп Березин / Author: Philipp Berezin
Съемка: Шамхал Эйвазов /  Сameraman: Shamkhal Eivazov

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Как купить недвижимость и доход одновременно: фильм для инвесторов

Какая цель на самом деле стоит перед вами, как инвестором? Какой объект может стать основой кэш-генератора? Что нужно знать о создании компании, которая будет кэш-генератором? Какие права и обязанности будут у вас, как у владельца такой компании? Ответы на вопросы в нашем фильме – в одном клике от вас! Читать

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции

Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными. Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости в предложении от профессионалов немецкого рынка. Читать

Готовый бизнес: ВНЖ и недвижимость в Германии

При каких условиях можно получить вид на жительство в Германии? Можно ли управлять своим бизнесом дистанционно? Кому не подходят инвестиции в немецкий рынок? В десятой, финальной части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о возможностях, которые эта страна предоставляет иностранным инвесторам. Читать

Куда инвестировать? Виды торговой недвижимости в Германии

Торговая недвижимость – самый популярный сектор у тех, кто планирует вкладывать деньги в немецкие коммерческие площади. Рассмотрим, какие форматы торговли встречаются в Германии, каковы средние арендные ставки и куда лучше инвестировать иностранцам. В проблеме помогает разобраться Ольга Мюллер, управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany. Читать