Новостройки региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций

В этом материале представлена беседа главного редактора портала Prian.ru Филиппа Березина с экспертом по новостройкам компании BMG Invest Владимиром Хомяковым, которая состоялась на вебинаре на тему «Пять рецептов инвестиционного успеха в центре Европы» 15 февраля 2018 года. Читайте также материал о перспективах региона Северный Рейн-Вестфалия и об инвестициях во вторичное жилье.

- Владимир, новое строительство в Германии инвесторов заинтересовало совсем недавно. Какое направление вы представляете и какие у него перспективы?

- В нашей компании новостройки - это новое направление. Но тут стоит сразу оговориться, что мы не те строители, которые кладут кирпичи и арматуру. Мы представляем организацию-застройщика. Это очень важное отличие для тех, кто собирается покупать жилье. Поскольку заказчик-застройщик следит за качеством, ему потом эту недвижимость продавать. Так что мы всегда на стороне покупателя.

Сейчас организация нового строительства в Германии находится на стадии взрывного роста. Новостройки в этой стране всегда были штучным товаром. При том, что спрос на новые квартиры составляет 365 000 в год. Мы же сегодня можем предложить несколько десятков квартир, а это капля в море. Но мы планируем в ближайшие несколько лет выйти на уровень постройки домов с количеством квартир, которое превысит сотни.

- Что именно вы строите и где?

- Мы строим многоквартирные дома. Но это не те здания, которые возводятся, например, в крупных российских городах, в 25 этажей. Как правило, немецкие новостройки имеют три, редко - четыре этажа, и рассчитаны на 8-12 квартир. Это то, что пользуется спросом у немцев.

Эти новостройки находятся в регионе Северный Рейн-Вестфалия. А вот в каких городах - мы над этим активно работаем. Нам важно, чтобы земельные участки, которые мы выкупаем для реализации проектов, были в крупных городах и в таких местах, которые пользуются повышенным спросом у местных жителей. Таких городов много - например Эссен, Бохум, Вупперталь, Дюссельдорф… Но есть проблема - как получить эти участки под застройку.

- Вы находитесь в поиске инвесторов. А кто эти инвесторы и какой объект они получают в итоге?

- Прежде всего я хотел бы пояснить, с какой целью мы ищем инвесторов. Как я уже говорил, мы находимся на стадии взрывного роста. И нам необходимы дополнительные средства, чтобы выкупать достаточное количество земельных участков. Это требуется для дальнейшего наращивания объемов строительства.

Что мы предлагаем инвесторам? Мы предоставляем им место в составе наших юридических лиц в качестве членов Совета директоров. То есть соинвестора мы привлекаем в качестве компаньона. И это уже говорит о многом. А приглашаем мы того, кто обладает достаточными средствами.

- Расскажите, как происходит этот процесс с юридической точки зрения.

- Это происходит следующим образом. На каждый проект создается отдельное юридическое лицо - аффилированная компания. Далее эта фирма выкупает земельный участок, и начинается строительство.

К моменту, когда мы находим инвестора, у нас уже есть готовый зарезервированный проект. Его особенность состоит в том, что он предоставляется муниципальными властями. То есть проект предоставляется уже с разрешением на застройку. Таким образом, мы приступаем к приобретению земельного участка, зная, что на нем можно построить и на каких условиях он продается. Мы ориентируемся на продажу конечных квартир в этих домах самим немцам.

- Существует ли обязательство при покупке земельного участка по завершению строительства к определенному сроку?

- Дата окончания строительства плавающая. Но обычно на такие проекты больше двух лет под строительство не дают. Мы обычно укладываемся в год.

- На момент начала проекта есть ли уже архитектурный план, компания, которая будет строить дом? И кто отвечает за то, чтобы они появились?

- Сразу после приобретения аффилированной компанией земельного участка инвестор имеет право на получения дохода от внесенных капиталовложений. И с этого момента на нас лежит ответственность за поиск архитектора. Далее мы уже ориентируемся на конечного покупателя. Скажем, если мы решим продавать конечный объект мигрантам, то будем строить квартиру около 20 кв.м. Но для немцев апартаменты должны быть не меньше 80 «квадратов2, только тогда они будут их покупать.

Средняя цена продажи квартиры в новостройке - €3000. Но это для российского покупателя. А для немца она составляет менее €1000. А все потому, что он моментально получает ипотечный кредит под 1,15-1,25% годовых, на 20-30 лет. Получается, что при зарплате €4000 в месяц он платит всего €150 за ипотеку.

- Сколько стоит участие для инвестора в таком проекте, и что он получает?

- Если инвестор хочет забрать себе весь проект целиком, то цена такого проекта, например Traum Haus в Эссене - €2,2-2,5 млн, в зависимости от того, какого качества мы будем строить квартиры. В этом случае инвестор забирает участок и сам решает, оставить дом для себя или же построить и сразу распродать квартиры.

Но есть возможность разделить участие между несколькими соинвесторами. Каждый из них получает место в Совете директоров, и каждый из них получает право на безусловное участие в проекте. В таком случае минимальный вход составляет €250 000.

Инвестору мы предлагаем доходность 15% годовых и членство в Совете директоров компании.

- Расскажите, как вносится оплата средств инвестором?

- Первый этап - создание юридического лица. Это примерно две-три недели. Следующий этап длится примерно месяц. Созданная компания выкупает земельный участок. На этом этапе инвестор должен внести около 30% от стоимости проекта.

Следующий шаг - согласование с архитектором. На этом этапе мы просим оплатить еще 20%. По времени это будет через 4-5 месяцев после начала проекта.

Таким образом, в ближайшие 6-8 месяцев от инвестора требуется только половина средств. Более того, на этом этапе мы можем уже начать продавать квартиры на стадии строительства, привлекая таким образом средства конечных покупателей.

- А кто будет заниматься продажей?

- Мы будем заключать договор с местными риэлторами. Но при этом именно инвестор должен дать свое согласие на продажу.

- Есть ли риск в том случае, если конечные квартиры не продаются?

- Мы заранее выбираем те земельные участки, где существует хороший спрос на недвижимость. Что касается ценообразования, то мы предварительно узнаем среднюю цену и делаем свою даже на 10% ниже. Но даже если у нас не продаются квартиры на этапе строительства, средства на завершение проекта у нас есть. А законченный объект в Германии пользуется очень хорошим спросом.

- Расскажите подробнее о том, как вы рассчитывали доходность 15% годовых. Есть ли какие-то гарантии, что инвестор их получит?

- Вопрос гарантий всегда встает, когда инвестор отдает свои деньги. В данном же случае он денег не отдает. Он держит их у себя и меняет только на то, что становится его следующей собственностью. Могу сказать следующее. Мы сейчас ведем переговоры с несколькими немецкими банками. И если мы получим кредитную линию под 2% годовых, то уже не будем привлекать инвестора ни под 15%, ни даже под 5%. Поэтому я считаю, что доходность в 15% - это очень хорошее предложение.