a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Квартира за 65 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
65 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
56 м2 3
Квартира в закрытом комплексе состоит из: гостиной с кухней, двух спален, ванной комнаты с туалетом и террасы. Комплекс работает круглый год, имеет постоянное видеонаблюдение, охрану и контроль доступа.
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 104 300 евро на Солнечном берегу, Болгария
104 300 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
76 м2 2 1
#33790316 2-х комнатная в центре Солнечного Берега. Цена: 104 300 евро Комнат: 2 Общая площадь: 76 кв. м. Этаж: 4/5 Акт 16 Такса поддержки: 190 евро в год Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем двухкомнатную квартиру, меблированную, с одной спальней, гостиной,...
OAZIS REALTY
Квартира за 149 000 евро в Варне, Болгария
149 000 €
Квартира в Варне, Болгария
96 м2 2 1 1
Двухкомнатная квартира в микрорайоне "Траката"! МОРСКАЯ ПАНОРАМА! ПАРКОВОЧНОЕ МЕСТО! ЗАКРЫТЫЙ КОМПЛЕКС! БАССЕЙН! САУНА! МЕБЛИРОВАН! КОД:16303. Представляем Вам двухкомнатную квартиру в комплексе закрытого типа, расположен в чертах города Варна, в микрорайоне "Траката", являющемся одним из самых престижных городских районов...
STEFANOV INVEST
Квартира за 187 000 евро в Равде, Болгария
187 000 €
Квартира в Равде, Болгария
108 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Двухуровневая квартира с 2 спальнями в Равде, элитный комплекс «Bellicity» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 108 кв.м Этаж: 1-2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Bellicity» - роскошный...
Happy Home
Апартаменты за 89 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
89 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
90 м2 2 1
ID 33418058 Цена: 89 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 90 кв.м. Этаж: 2 Такса поддержки: 7 евро за кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
Квартира за 90 000 евро в Елените, Болгария
90 000 €
Квартира в Елените, Болгария
75 м2 2
Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный двухкомнатный апартамент, на первой линии моря, Елените. Апартамент площадью 75 кв.м, находится на 2 этаже и состоит из: гостиной с кухней и обеденной зоной, спальни, совмещенного санузла, террасы с панорамным видом на море. Апартамент идеально подходит для круглогодичного проживания или...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 106 387 евро на Солнечном берегу, Болгария
106 387 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
85 м2 2 1
ID 31220020 Цена: 106 387 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 85,11 кв.м. Терраса: 1 Этаж: 4 из 7 Такса поддержки: 850 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – акт 16 Схема оплаты: Есть возможность оплаты в рассрочку до 2 лет!!! 5000 евро - депозит 100% при подпиаснии...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 268 000 евро в Несебре, Болгария
268 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
110 м2 4 3
#29966104 Предлагается два самостоятельных этажа в 3-х этажном доме в г. Несебр, с прекрасным видом на море и Несебрский залив. Стоимость: 268000 евро Населенный пункт: г. Несебр Комнат: 4 Общая площадь: 110 кв. м. Площадь двора: 18 кв. м. Терасса: 2 Этажность: 2 и 3 этаж от 3 Без таксы обслуживания. Здание введено в...
OAZIS REALTY
Студия за 49 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
49 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
36 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная студия в комплексе “Sunny View Central”, Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 36 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Sunny View Central — приятный жилой комплекс закрытого типа,...
Happy Home
Квартира за 63 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
63 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
73 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная квартира в комплексе “Sunny day 6”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 73 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа,...
Happy Home
Апартаменты за 193 402 евро в Святом Власе, Болгария
193 402 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
176 м2 4 3
ID 30186550 Для продажи предлагается: Пентхаус в комплексе Мэджик Дримс в Святом Власе. Стоимость: 193402 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 4 Этаж: 1/2 из 6 Общая площадь:175,82 кв. м. Такса поддержки: 1934 евро в год Этап строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит. 100% при подписании нотариального...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 64 000 евро в Святом Власе, Болгария
64 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
60 м2
ID 33648820 Цена: 64 000 евро. Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 3 Оплата за обслуживание: 600 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности Предлагаем на продажу студию...
OAZIS REALTY
Квартира за 69 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
69 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
63 м2 2 1
Продаётся двухкомнатный апартамент на Солнечном Берегу, в тихом и престижном районе Чайка. Апартамент расположен на втором этаже и имеет площадь 63 кв.м. Планировка включает прихожую, отдельную спальню с двуспальной кроватью и гостиную с раскладным двуспальным диваном. Квартира полностью меблирована и укомплектована техникой — два телевизора,...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 43 000 евро в Банско, Болгария
43 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
33 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Unikalni Imoti Bansko” предлагает на продажу РОСКОШНУЮ И ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГОГОДНО ДЕЙСТВУЮЩЕМ 4✱ ГОСТИНИЧНОМ КОМПЛЕКСЕ С ЛУЧШИМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - БЛИЗКО К ПОДЪЕМНИКУ! ОЧЕНЬ ТЕПЛЫЙ ДОМ! Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной...
Уникални Имоти Банско ЕООД
Квартира за 103 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
103 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
75 м2 2
Апартамент находится на 6 этаже, площадью 75 кв.м. Состоит из прихожей, просторной гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, ванная комната и балкон с панорамным видом на море. Продается с мебелью и бытовой техникой.Комплекс находится в южной части курорта Солнечный берег, в пешей доступности к старому городу Несебр. Удобства и...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 226 470 евро в Варне, Болгария
226 470 €
Апартаменты в Варне, Болгария
151 м2 3 2 1
IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в строящемся доме курортного комплекса Чайка. Квартира общей площадью 151 кв.м. на 5 из 6 этаже. Планировка: гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, кладовая и терраса. Жилой дом расположен в курортном комплексе «Чайка», который расположен в 10 км к...
IBG Property
Квартира за 34 499 евро на Солнечном берегу, Болгария
34 499 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
30 м2 1
Уютная студия на Солнечном Береге общей площадью 30 кв.м., расположенная на 5-м этаже, предоставляет вид на город . Расстояние до пляжа составляет всего 500 метров, что делает эту студию отличным выбором для любителей морского отдыха.Комплекс, в который входит эта студия, оборудован различными удобствами, включая бассейн, детскую...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 290 000 евро в Несебре, Болгария
290 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
170 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартамент 3 спальни, Люкс! Вид на территорию! к-с Poseidon, гр. Несебр. Этаж 2, 170 кв. м. Имеется Акт 16, отд партиды. Теплые полы в апартаменте! Такса поддержки - 14 евро кв. м в год.
ECO REAL ESTATE
Квартира за 89 900 евро в Бяле, Болгария
89 900 €
Квартира в Бяле, Болгария
100 м2 3 2
Предлагается к покупке квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Sunny Seasons в городе Бяла, всего в 300 метрах от пляжа. Недвижимость общей площадью 100 кв/метров располагается на 3-м этаже четырехэтажного здания. Уютная квартира обставлена хорошей мебелью и бытовой техникой, имеет все необходимое для комфортной жизни и отдыха на...
Lev Estates
Апартаменты за 100 000 евро в Обзоре, Болгария
100 000 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
118 м2 3 2 1
КОД:8826 Предлагаем Вашему вниманию апартаменты в курортном комплексе, расположенном в 150 метрах от моря и шикарного пляжа, в городе Обзор, который отстоит на 50 км. от городов Варна и Бургас - двух международных аэропортов. Структура комплекса представлена шестью одинаковыми пятиэтажными корпусами. Каждый из них состоит из апартаментов...
STEFANOV INVEST

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Содержание недвижимости в Болгарии
Подробная инструкция для собственников
Болгария вступила в Шенген. Что есть и что будет с ценами на недвижимость?
Спойлер: революций не ждем
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 22.06.2025
  • 107124
  • 20.05.2025
  • 5940