a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Квартира за 162 000 евро в Святом Власе, Болгария
162 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
110 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Трёхкомнатный полностью меблированный апартамент на 3-м жилищном этаже в Святом Власе. Продается апартамент в комплексе. Апартамент с 2 спальнями, комплекс расположен на первой линии моря, с террасы открывается шикарная панорама на море. Апартамент очень уютный, создает впечатления комфортного дома. состоит из балкона с видом на море, 2...
Апартаменты за 333 600 евро в Несебре, Болгария
333 600 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
278 м2 4 3
ID 330861806 Для продажи предлагается: Прекрасный четырехкомнатный пентхаус в элитном комплексе Вилла Рома в Несебре с частичным видом на море. Стоимость: 333 600 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 4 Этаж: 6 из 6 Общая площадь: 278 кв. м. Такса поддержки: 2780 евро в год Этап строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 82 000 евро в Банско, Болгария
82 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
80 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникални Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ И РОСКОШНО МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЖИВАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ С ЛУЧШИМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - БЛИЗКО К ПОДЪЕМНИКУ! СОБСТВЕННЫЙ ДВОР! Квартира расположена на первом этаже, состоящем из коридора, на...
Уникални Имоти Банско ЕООД
Квартира за 105 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
105 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
86 м2 3 2 1
Квартира в элитном комплексе “Harmony Monte Carlo”, Солнечный берег Площадь: 86 кв.м, Этаж: 1/6 Планировка: прихожая, гостиная с кухней, две спальни, санузел и терраса с видом на бассейн. Продается с мебелью и оборудованием. Harmony Suites 4,5,6 (Monte Carlo) — комплекс премиум-класса закрытого типа, реальное воплощение...
Happy Home
Квартира за 259 900 евро в Бургасе, Болгария
259 900 €
Квартира в Бургасе, Болгария
103 м2 3
Предлагается к продаже для постоянного или сезонного проживания, просторный трехкомнатный апартамент, в комплексе «Лазурный берег», Бургас. Площадь данного апартамента 103 кв.м, находится на 6 этаже и состоит из: гостиная с кухонной обеденной зоной, 2 спальни, 2 санузла, 3 террасы с панорамным видом на море и город с каждой террасы. В...
алтернатива имоти оод
Квартира за 81 000 евро в Святом Власе, Болгария
81 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
75 м2 2
Предлагается к продаже просторный двухкомнатный апартамент в комплексе, Святой Влас. Апартамент площадью 75 кв.м. находится на 2 этаже и состоит из: гостиной с кухней и обеденной зоной, спальни, совмещенного санузла, террасы с видом на море. Апартамент идеально подходит для круглогодичного проживания или для сдачи в...
алтернатива имоти оод
Квартира за 35 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
35 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
28 м2 1
Солнечный Берег, студия площадью 28 кв.м. Находится на 3 этаже. Идеальное место для отдыха на берегу моря. Компактный и функциональный интерьер. Удобное расположение вблизи пляжей и развлечений.
алтернатива имоти оод
Квартира за 65 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
65 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
76 м2 3
Предлагается трёхкомнатный апартамент площадью 76 квадратных метров на втором этаже в курортном городе Солнечный берег.Этот просторный апартамент предлагает комфортное проживание и состоит из трёх отдельных комнат: гостиной, двух спален, кухни, ванной комнаты и, возможно, дополнительного санузла. Он оборудован всем необходимым для...
алтернатива имоти оод
Квартира за 60 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
60 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
65 м2 2 1 1
Просторная квартира в «Yassen», Солнечный берег Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 Этаж: 2/6 До моря: 250 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м Yassen - прекрасный жилой комплекс с собственной инфраструктурой, находится в тихом и спокойном месте Солнечного Берега. Инфраструктура комплекса:...
Happy Home
Апартаменты за 130 526 евро на Солнечном берегу, Болгария
130 526 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
118 м2 3 2
Таунхаус с тремя спальнями в комплексе Венера Палас ID 31722464 населенный пункт: Солнечный Берег Цена: 130 526 евро Общая площадь: 118 кв. м. Этаж: 1-2/6 Оплата за обслуживание: 2124 евро / год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта ....
OAZIS REALTY
Апартаменты за 55 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
55 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
56 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Купить квартиру в Болгарии на первой линии. Предлагаем на продажу просторную меблированную студию в закрытом комплексе Тракия, в центре Солнечного Берега. Квартира в отличном состоянии, полностью готова к проживанию и имеет все необходимое для комфортного отдыха. Квартира расположена на 5 этаже, площадью 56 квадратных метров, состоит из...
Grand Estates Group
Апартаменты за 60 215 евро в Созополе, Болгария
60 215 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
34 м2
ID 32002154 Для продажи предлагается: Студия на партере в курортном поселке "Санта Марина", Созополь. Цена: 60 215 евро Населенный пункт: Созополь Общая площадь: 34 кв.м. Этаж: партер из 4 Оплата за обслуживание: 510 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16/ “Санта Марина”. Распределение: гостиная с...
OAZIS REALTY
Квартира за 109 818 евро в Бургасе, Болгария
109 818 €
Квартира в Бургасе, Болгария
61 м2 2 1
К покупке предлагается двухкомнатная квартира в новострое в центральной части города Бургас. Здание City Scape спроектировано в лучших традициях современной архитектуры. Строительство будет вестись с использованием высококачественных материалов и энергоэффективных технологий. Площадь расположенной на 3-м этаже недвижимости составит 61 кв/метр....
Lev Estates
Квартира за 72 750 евро в Святом Власе, Болгария
72 750 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
107 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Город: Свети Влас Район: Комнат: 3 Санузел: 1 Балкон: Вид на море Площадь: 107м2 Этаж: 4/6 Такса: 650 Euro Год постройки: 2017г. До пляжа: 250м До аэропорта: 30км Инфраструктура объекта: - открытый плавательный бассейн во дворе - внутренний бассейн с подогревом - панорамный бар на крыше с бассейном - спа салон -...
ДОМА В БОЛГАРИИ
Апартаменты за 76 500 евро в Равде, Болгария
76 500 €
Апартаменты в Равде, Болгария
68 м2 2 1
Апартамент с 1 спальней в комплексе "Аполлон 6", с. Равда, Болгария ID 32845544 Общая площадь: 62 кв. м. Цена: 76500 евро Стоимость: 10 евро за кв. м в год Этаж: 2 Терраса: 1 Акт 16, бытовой ток Плащи: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Квартира расположена на 3 этаже, площадь 62 кв. м...
OAZIS REALTY
Студия за 35 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
35 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
30 м2 1 1
К покупке представлена светлая уютная студия в комплексе Gerber 2на популярном курорте Солнечный берег в 450 метрах от моря и пляжа. Недвижимость площадью 30 кв/метров расположена на 2-м этаже пятиэтажного здания. Квартира хорошо меблирована – имеет кухонный уголок, столовую, комфортные спальные места, корпусную мебель и современную бытовую...
Lev Estates
Апартаменты за 185 000 евро в Несебре, Болгария
185 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
134 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к продаже 3х комнатный апартамент в комплексе «ВИГО» г. Несебр. Апартамент находится на 6 этаже, площадью 134 кв.м. Состоит из прихожей, просторной гостиной с кухней и обеденной зоной, 2 спален, 2х ванных комнат и 2х террас с видом на море и на город. Продается с мебелью и бытовой техникой. Комплекс находится в Новом...
Grand Estates Group
Студия за 29 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
29 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
30 м2 1 1
Недорогая студия к-се “Sunny Day 2” на Солнечном берегу Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 30 кв.м Этаж: 1/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс «Sunny Day 2» расположен в оживленном месте, с хорошей инфраструктурой, на пешеходном расстоянии до г. Несебр....
Happy Home
Квартира за 79 990 евро на Солнечном берегу, Болгария
79 990 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
70 м2 3 2 2
Агентство недвижимости Top Sale предлагает к продаже меблированные апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами площадью около 70 м², которые расположены на втором этаже семиэтажного здания. Комплекс Rainbow 4 расположен в очень удобном месте, примерно в 350 метрах от самого красивого пляжа на курорте Какао Бич и в 15 минутах ходьбы от...
TopSALE.bg
Квартира за 665 000 евро в Бургасе, Болгария
665 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
221 м2 4 3
ВНЖ при покупке
Уникальная панорамная четырехкомнатная квартира с потрясающим видом на море в шикарном комплексе расположенном в городе Святой Влас, в одном из самых престижных и экологически чистых районов на болгарском побережье. Это место предпочитают люди ценящие природу и спокойный образ жизни. До курорта Солнечный Берег ехать не более пяти минут. На...
Mercury Group

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки
Сложно, но можно
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»