Ирландия выдаёт туристические визы россиянам. А что там с недвижимостью?

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

• на 9,1% в 2017 году,
• на 8,5% в 2018-м,
• на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

• входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
• первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
• № 6 в мире по уровню экономических свобод;
• № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
• № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
• первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, здесь имеют штаб-квартиры 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1 658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

• Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн. 
• Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн. 
• Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина.
• Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн. 
• Управляющие активами Swiss Life решили вложить в Дублин €27 млн. 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, J.P. Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

850 000 €

Земля в Неа Макри, Греция

22000 м²

Продается земельный участок площадью 22000 кв.м. в Афинах. Земельный участок находится в районе Пендели,знаменитом многогранной природой и отлично развитой инфраструктурой район. На участке расположен двухэтажный коттедж площадью 300 кв.м. Коттедж продается в незаконченом виде.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

5 317 500 €

Пентхаус в Лимасоле, Кипр

354 м² 4 5

ВНЖ при покупке

Cyprino

375 000 €

Пентхаус в Михасе, Испания

82 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в пешей доступности от всех повседневных удобств в Михасе, Лас-Лагунас Новые квартиры находятся в Михасе – живописном муниципалитете, расположенном на побережье Коста-дель-Соль в провинции Малага, Испания. Город разделен на три основных района: Михас-Пуэбло, Михас-Коста и Лас-Лагунас. Михас – это идеальное сочетание традиционного...

TEKCE

360 000 €

Квартира в Афинах, Греция

120 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 120 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

730 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

120 м² 2 2 2

Компания FOR YOU REAL ESTATE с радостью представляет эту безупречно обновленную, полностью меблированную квартиру с 2 спальнями, предлагающую просторную планировку и захватывающие виды на Дубайскую Марину. Находясь на высоком этаже, эта потрясающая резиденция предлагает полный вид на Дубайскую Марину, создавая роскошную жизнь на берегу в самом...

For You Real Estate L.L.C.

1 949 477 €

Коммерческая недвижимость в Дубае, ОАЭ

306 м² 5% в год

Удалённая сделка Готовый бизнес

Договор до 2027 года, годовой доход — 429.412 AED ($117.006) Готовый арендный актив в одном из самых востребованных жилых районов Дубая. Объект расположен на первом этаже башни с высоким жилым трафиком в самом сердце Dubai Marina – квартале с плотной застройкой, развитой инфраструктурой и стабильным спросом на street retail со...

Intermark Global

325 000 €

Апартаменты в Лимасоле, Кипр

112 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Исключительная недвижимость расположена в оживлённом и востребованном районе Агия Фила с удобным выездом на основные автомагистрали. Современный дизайн и высококачественные материалы создают просторные и светлые жилые помещения с уютной атмосферой. Отличная инвестиционная возможность с высоким арендным потенциалом, при этом все необходимые...

BLUE SKY HOUSES

208 087 €

Квартира в Пхукете, Таиланд

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальная инвестиционная возможность в сердце Пхукета - стильные апартаменты, идеально сочетающие комфорт и доступность! Полная меблировка! The Title Artrio Bang Tao - это проект, где комфорт, стиль и продуманность объединены для создания персональной атмосферы жизни и отдыха. Здесь каждый найдет то, что ищет: от спокойного отдыха с семьей...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

500 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

250 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Продается таунхаус площадью 250 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла, одной кладовой, одной игровой комнаты. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

12 500 000 €

Вилла в Вильфранш-сюр-Мер, Франция

400 м² 8 4

Кредит 0.85-1.85%

Коль-де-Вильфранш — это тихая гавань спокойствия, защищенная от городской суеты, но при этом близкая к удобствам и транспорту: - А8 15мин - Железнодорожный вокзал Вильфранш 5 мин. - Аэропорт Ниццы 20 минут - Автобусная остановка в 10 метрах. - 20 минут от Монако Эта роскошная современная вилла с жилой площадью около 400 м2 построена на...

RFC ESTATE

130 000 €

Квартира в Добра Воде, Черногория

60 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 8.n/a.13.12442 Новая просторная квартира с 1 спальней, в Добры воды, с панорамным видом на море в комплексе с бассейном. Площадь квартиры - 60 м2 Квартира состоит из коридора, гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты и террасы. В квартире установлена кухня с техникой. Прекрасный панорамный вид на море и Добры воды. Расстояние...

DOO TradeGoria

1 695 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

513 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Хорошо расположенная вилла с великолепными видами на средиземноморское побережье. Окна дома выходят на юго-запад, дом находится рядом со всеми удобствами.Первый этаж: Гостиная с высокими потолками и камином, полностью оборудованная кухня, гостевая спальня (в настоящее время используется в качестве отдельной столовой), гостевой туалет. Прямой...

ESTATE BARCELONA

126 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

62 м² 2 2 2

Апартаменты на нижнем этаже в Пилар-де-Ла-Орадада, Аликанте. Салон, американская кухня, 2 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса, собственный участок 47 м2. Общая площадь 62 м2. В комплексе есть общий бассейн и парковочное место. Пилар-де-ла-Орадада - это прибрежный городок с отличной инфраструктурой, спортивными комплексами и...

ESTATE BARCELONA

890 000 €

Апартаменты в Эстепоне, Испания

142 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Потрясающие квартиры и пентхаусы с видом на море в Эстепоне, Малага Эстепона, известная как «Сад Коста-дель-Соль», очаровывает своими цветочными улицами, яркими фасадами и зелеными парками. Здесь сочетаются традиционная андалузская культура и современный комфорт. В старой части города уютные мощеные улочки ведут к оживленным площадям с кафе и...

TEKCE

346 151 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

85 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Откройте будущее роскошной жизни с Wasel от Azizi Расположенный в самом сердце знакового района Дейра в Дубае, Wasel от Azizi представляет собой мастерски спроектированное жилое пространство, которое идеально сочетает передовую архитектуру с спокойствием жизни на острове. Созданный для того, чтобы переосмыслить понятие роскоши, Wasel...

Hermes Real Estate

591 454 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

74 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Bluewaters Bay — элитный жилой комплекс от Meraas Holding, расположенный на знаменитом Bluewaters Island. Bluewaters Bay, как дополнение к существующему комплексу Bluewaters Residences, был запущен в 4 квартале 2022 года и состоит из 2 красивых зданий, в которых можно выбрать стильные апартаменты с 1–4 спальнями, и трёх роскошных...

Spiridon Real Estate

2 300 000 €

Дом в Бразилии

683 м² 3 3 7

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Дом на продажу в закрытом кондоминиуме в районе Какупе (Флорианополис, Бразилия) Проектирован в глубине участка, чтобы обеспечить максимальную конфиденциальность жителей с помощью подвижных деревянных панелей, при этом подчеркивая великолепный вид на море. Основные характеристики: 3 главные люксовые спальни на первом этаже с...

CasaMare Properties

384 000 €

Квартира в Анталии, Турция

200 м² 5 4 4

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Молла Юсуф, 200 квм, двухуровневый дуплекс в 5 этажном доме. 4+1+ отдельная кухня, 4 санузла. Дом 2005 года, цена 466.000 евро. Сделан ремонт, отопление - газ, с установленным котлом и батареями. Есть камин и застекленный балкон, гардеробная комната. Кондиционеры. Находится в красивой местности, рядом с парком, магазином и школой. На территории...

NV-COMPANY

300 000 €

Квартира в Афинах, Греция

44 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается квартира площадью 44 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании нет лифта. Уникальная резиденция...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

1 425 000 €

Апартаменты в Барселоне, Испания

127 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на проспекте Диагональ в Барселоне рядом с пляжем и торговым центром Район Диагональ Мар известен своей яркой культурной жизнью и архитектурными достопримечательностями, музеями, галереями, пляжами и парками. В этом районе есть рестораны, торговые центры и пешеходные парки. Он находится очень близко к транспортным узлам, поэтому...

TEKCE

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

• Госпошлина (1% от цены объекта стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
• Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
• Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
• Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
• НДС (23%) по расходам – €6,4 тыс.
• Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

• ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
• ремонт и обслуживание лифтов;
• освещение общих площадей;
• услуги садовника;
• обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
• обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
• сбор и вывоз мусора;
• иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), в которые входит следующее:

• взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом;
• рассмотрение заявок на обслуживание;
• ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей; сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений;
• бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов;
• соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда;
• подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли;
• взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами.

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты Spire Capital LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

elena@spirecapital.ie

+7 903 245-67-45

Условия цитирования материалов Prian.ru