Ирландия выдаёт туристические визы россиянам. А что там с недвижимостью?

Что стоит знать об Ирландии

Ирландия – относительно небольшая страна, здесь проживает около 5 млн человек. Однако по уровню развития экономики Ирландия уверенно попадает на верхние строки различных рейтингов. Так, по ВВП на душу населения страна занимает пятое место в мире. Последние шесть лет Ирландия – лидер роста в ЕС. Её ВВП увеличился:

• на 9,1% в 2017 году,
• на 8,5% в 2018-м,
• на 5,5% в 2019-м.

Уровень экономического развития Ирландии отлично характеризуют рейтинги из отчёта IMD World Competitiveness Yearbook 2019. Согласно этому отчёту, страна

• входит в топ-15 стран мира с самой инновационной экономикой;
• первая в мире по привлечению иностранных инвестиций – по совокупной оценке их объёма и качества;
• № 6 в мире по уровню экономических свобод;
• № 7 среди наиболее конкурентоспособных экономик мира;
• № 1 в мире по привлечению и удержанию талантов;
• первая в мире по стимулированию инвестиций в экономику страны.

Последние два пункта требуют отдельного комментария. Все, конечно, слышали про налоговые преференции в Ирландии – благодаря им страна привлекает крупный бизнес. Низкая ставка корпоративного налога (12,5%), налоговый вычет на научно-исследовательские работы – PwC в отчёте за 2019 год поставил Ирландию на первое место в Европе по простоте исчисления и уплаты налогов на бизнес. 

Кризис 2020 года, разумеется, сказался и на Ирландии, но пока весьма умеренно. По данным Центрального статистического управления страны, в первой половине 2020 года ВВП снизился на 6,7%. Зато в третьем квартале, после ослабления карантинных мер, зафиксирован рост – 11,1%. Несмотря на вновь введённые в ноябре 2020-го ограничения, прогноз ведомства за весь год положительный – плюс 1–2%. KBC Bank Ireland вообще прогнозирует рост 2,5%. И это на фоне ожидаемого падения ВВП стран еврозоны до минус 8%.

Эксперты агентства IDA Ireland также прогнозируют, что Ирландия в 2020 году незначительно пострадает от пандемии. Причина в структуре экономики страны. Например, здесь имеют штаб-квартиры 14 из 15 крупнейших производителей медтехники и все крупные фармкомпании мира. Ирландия занимает седьмое место в мире по экспорту фармпрепаратов.

Масштабы присутствия крупного международного бизнеса проще оценить, если перечислить известные транснациональные корпорации, чьи европейские штаб-квартиры расположены в Дублине. Не последнюю роль в концентрации крупного международного бизнеса в Ирландии сыграл Brexit, особенно в части финансовых компаний и банков. 

Топ мировых компаний, чьи европейские головные офисы расположены в Дублине

Инвестиции в Дублине. Почему интересно?

Ну а что с недвижимостью? Теоретически понятно, почему она интересна инвесторам: растёт экономика, повышается спрос, а тут ещё массовый приезд в страну высокооплачиваемых экспатов… Рынок пытается соответствовать.

Темпы строительства в Ирландии. Источник: Центральный статистический офис

В силу того что самый активный рост происходит на рынке найма жилья, с точки зрения инвестиционной привлекательности жилая доходная недвижимость на первом месте. В Дублине наблюдается хронический дефицит жилья, и этот дисбаланс будет сохраняться ещё длительное время. Если в период бурного экономического роста в столице Ирландии активно велось строительство офисов, то объёмы жилищного строительства были намного скромнее, что только усиливало диспропорцию.  

Уже ясно, что пандемия 2020 года существенно повлияет на динамику ввода нового жилья. Во втором квартале 2020-го большинство строек было заморожено, и даже рост строительной активности в третьем квартале не переломил ситуацию – в годовом исчислении всё равно наблюдался спад сдачи жилых объектов почти на 14%.

Фактор, дополнительно влияющий на ситуацию в Дублине, – рост населения. В 2019 году в столице проживало 1,38 млн человек, за пять лет до этого – на 100 тыс. меньше.

Новое жильё же возводится ограниченно, особенно в центре. Ещё в 2019 году профессор экономики Тринити-колледжа (Trinity College Dublin) Ронан Лайонс в своём исследовании заявил, что для удовлетворения спроса в течение трёх лет в Дублине должно было еженедельно (!) вводиться порядка 500 квартир. Это на данный момент абсолютно нереально. К примеру, в относительно спокойном с точки зрения пандемии первом квартале 2020-го в Дублине было введено всего 1 658 единиц жилья.

Тренды на рынке недвижимости Ирландии

Динамика цен

До 2020 года, по данным Центрального статистического управления Ирландии, недвижимость дорожала: за период с 2013 по 2019 год цены выросли на 56%.

Данные по динамике цен за 2020-й пока что превосходят ожидания. Уже понятно, что цены на недвижимость Дублина в прошлом году остались на прежнем уровне (подробнее в статье The Irish Times от 4 января 2021 года).

На рынке доходной недвижимости всё большую роль будут играть крупные зарубежные инвесторы, которые начали присматриваться к рынку Дублина ещё до 2020 года. Вот лишь некоторые примеры сделок с участием известных иностранных игроков.

• Deutsche Bank приобретает Westend Retail Park в Дублине за €148 млн. 
• Группа Heitman из США купила 214 квартир в Дублине за €52 млн. 
• Немецкий фонд Patrizia вкладывает €52,5 млн в здание в районе доков Дублина.
• Немецкая компания Union Investment покупает недавно построенный офис в Дублине за €190 млн. 
• Управляющие активами Swiss Life решили вложить в Дублин €27 млн. 

Ставки и доходность

Экономический рост закономерно привёл к значительному повышению арендных ставок в Дублине. В 2019 году столица Ирландии входила в топ-5 европейских столиц по уровню цен на аренду жилья (доклад Employment Conditions Abroad International (ECA)). Учитывая нехватку жилья в городе, особенно в центральных районах, ожидать изменения ситуации не стоит.

Согласно отчёту Daft.ie, средняя ежемесячная арендная плата в стране составляет €1,3 тыс. Ставки в Дублине выше. Например, аренда квартиры с тремя спальнями в пригороде Дублина обойдётся в €1,7–2,2 тыс., в черте города – €1,8–2,6 тыс. А вот данные по средним ставкам аренды квартиры с одной спальней в Дублине (источник – Центральный статистический офис).

Средняя арендная плата за квартиру с одной спальней в Дублине

Если говорить о доходности объектов, то в Дублине она будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от типа и индивидуальных характеристик объекта. Наиболее интересными как с точки зрения текущей доходности, так и с точки зрения перспектив роста стоимости являются небольшие доходные дома (на шесть – десять квартир) в центре города.

Но обо всём по порядку. 

Варианты инвестиций в недвижимость Дублина

Вариант 1. Доходные квартиры

Апартаменты в центре Дублина в современных жилых комплексах, построенных в 2000-х годах.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Арендуют здесь представители среднего класса и экспаты. Диапазон цен на такую недвижимость – €250–350 тыс. Студия или квартира с одной-двумя спальнями могут приносить при сдаче в аренду 6–8%. Для центра европейской столицы – высокий показатель.
Как правило, все квартиры в центре сдаются с качественной мебелью. Поэтому инвесторам стоит закладывать до €10 тыс. на её обновление и возможный ремонт. Вакантными такие квартиры долго не бывают – арендатор находится в течение нескольких дней. 

Какой район выбрать?

Наиболее перспективными считаются три квартала.

IFSC (финансовый квартал). В этом районе базируются Citibank, KPMG, J.P. Morgan, Grant Thornton и State Street. А ещё около 50 крупнейших банков мира и несколько крупных страховых компаний. Самые востребованные комплексы среди арендаторов – это Spencer Dock, Clarion Quay, Spencer House и Custom House Square. Цены на квартиры здесь начинаются от €250 тыс., аренда – от €1,6 тыс.

Офисы в финансовом квартале Дублина

Silicon Docks (Кремниевые Доки). Район сформировался в начале 2000-х – в рамках проекта реконструкции доков. Сейчас это местный аналог Кремниевой долины. Здесь находятся штаб-квартиры Google, Facebook, Twitter, LinkedIn, Airbnb. Именно сотрудники крупных IT-компаний являются здесь основными арендаторами. Они выбирают жилые кварталы Longboat Quay, Hanover Quay, The Waterfront и The Waterside. Квартира стоит не менее €300 тыс. Сдавать её можно за €1,7 тыс. в месяц.

Офис Google в районе Кремниевые Доки

Smithfield & Stoneybatter (юридический квартал). Среди арендаторов – работники расположенных здесь государственных судов. В популярных комплексах Parkgate Place, Colins Square, Clifden Court и Smithfield Market цены начинаются от €220 тыс. Сдавать квартиры здесь можно за €1,2 тыс. в месяц и выше, также рассчитывая на 7% доходности.

Историческая застройка в юридическом квартале Дублина

Но в Дублине есть ещё один примечательный тип недвижимости…

Вариант 2. Доходные дома Pre 63

Большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти дома, построенные, как правило, в первой половине XIX века, изначально предназначались для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры.

Типичный доходный дом в Дублине

В 1963 году в Ирландии на законодательном уровне были приняты нормы, которые установили минимально допустимые площади квартир. Однако эти нормы не распространялись на уже существующий жилищный фонд. В результате небольшие квартиры таких домов – уникальное и крайне востребованное предложение со стороны арендаторов. В Ирландии даже есть специальный термин в отношении этой категории жилья: Pre 63.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Во-первых, эти здания находятся, как правило, в самом центре города. Во-вторых, цены на аренду квартир в них заметно ниже, чем в новостройках. Снять маленькую студию тут можно примерно за €1 тыс. в месяц, в то время как квартира в современном жилом комплексе обойдётся в два раза дороже. Соответственно, и список арендаторов тут шире.  
Покупка доходного дома позволяет заработать до 9-10%. Этот показатель можно увеличить, если заняться улучшением жилищных условий. Глобальный ремонт не нужен: обычно достаточно сменить сантехнику, сделать лёгкую «косметику», установить бойлер или wi-fi.
Подбор таких предложений требует скрупулёзного поиска и отбора, но и потенциал правильно выбранного объекта огромен.

Сергей Кумеков

партнёр

Spire Capital

Выгоднее инвестировать через компанию. Это позволит оптимизировать налогообложение, а также исключить риски собственника. Благодаря тому что средства на покупку недвижимости можно предоставить как заём собственной компании, корпоративный налог в Ирландии будет уплачиваться в минимальном размере. В свою очередь, доход от недвижимости будет распределяться в пользу инвестора в виде процентов по займу, которые налогом в Ирландии облагаться уже не будут.

Примеры объектов недвижимости для инвестиций в Дублине

160 000 €

Дом в номе Ласити, Греция

150 м² 4 2 1

Продается 2-этажный коттедж площадью 150 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней. Коттедж имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на горы, на лес. Недвижимость продается с мебелью.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

191 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

41 м²

ВНЖ при покупке

Предлагаем на продажу 7 новых роскошных двухуровневых квартир в многоэтажном доме в центре города Тиват. Дом отреставрирован в 2020 году и имеет панорамный лифт, видеонаблюдение в подъезде и на каждом этаже, аудио/видео интерфон, тёплый фасад дома. Все квартиры имеют особенную планировку с многофункциональным дополнительным пространством, вид на...

Antarex

179 300 €

Квартира в Алании, Турция

140 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Все необходимое в пешей доступности. Комфортное жильё отвечает всем потребностям современного человека. В данном комплексе продаётся ещё одна квартира 3+1 на 5 этаже, стоимость195800€.

Renaissance Estate

155 250 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Отличная квартира 1+1 в одном из самых популярных районов Алании. Оба – престижный район города с малоэтажной застройкой в ​​европейском стиле, расположенный ближе всего к центру Аланьи. Он также известен количеством частных школ и колледжей. В непосредственной близости от этого проекта находятся учебные заведения: Колледж Бахчешехир,...

Renaissance Estate

300 000 €

Коммерческая недвижимость в Афинах, Греция

360 м²

Данный объект недвижимости, предназначенный для коммерческого использования, расположен в Неа Макри, городе в северо-восточной Аттике, административно относится к муниципалитету Марафонас. Город расположен в 32 км от центра Афин и в 12 км от аэропорта. Экономическое, туристическое развитие этого района в последние годы было стремительным. Как...

Mercury Group

1 100 000 €

Коммерческая недвижимость в Салониках, Греция

1038 м²

Находится в отличном состоянии, так как недавно было инвестировано более 300 000 евро в оборудование. Оно имеет 2 уровня, 468 кв. метров на первом этаже и 570 кв. метров в подвале. Во всех зонах установлены новые системы кондиционирования и вентиляции. Оно готово к эксплуатации для многих целей без дополнительных расходов. В объекте имеются...

Mercury Group

145 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

55 м² 3

ВНЖ при покупке

Мы рады представить Вашему вниманию новый жилой проект в районе Кестель. Площадь застройки проекта составляет 2 300 м2, на которых будет построено два пятиэтажных блока. Общее количество квартир в проекте - 36, а также один магазин.Комплекс будет включать в себя планировки квартир разного формата, от 1+1 до 4+1 площадью 55 м2 - 150 м2...

RestProperty

52 224 €

Студия в Паттайе, Таиланд

23 м² 1 1

Удалённая сделка

ПРОЕКТ МЕЧТА!!!!! Изысканный жилой комплекс "Dream" на Пратамнаке - престижном районе Паттайи. Это идеальное место для размеренной жизни и отдыха. Каждая квартира оборудована европейской техникой и кондиционерами, а ванные комнаты выложены качественной плиткой. На территории комплекса вы найдете все необходимые удобства: бассейн на...

VRC Idrisova

98 000 €

Квартира в Кемере, Турция

85 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Внутренние особенности: ADSL, Встроенная Кухонная Техника, Балкон, Стальная Дверь, Душевая Кабина, Готовая Кухня, Стеклопакет, Кабельное ТВ-Спутник, Гипсокартон, Паркет-Ламинат, Сатиновая Штукатурка, Сатиновая Краска, Керамический Пол, Прожектор, Терраса, Гардероб Внешние Особенности: С Садом, Термоизоляция, Парковка-Открытая, ПВК Изделия,...

Renaissance Estate

235 000 €

Квартира в Салониках, Греция

70 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 70 кв.м в Салониках. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Район: Аналипси

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

137 500 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Дом построен примерно 15 лет назад. Квартира чистая, в хорошем состоянии с роскошной мебелью.

Renaissance Estate

186 200 €

Студия в Аканту, Кипр

43 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Роскошная студия в этом изысканном комплексе отличный вариант для инвестиций, отдыха и жизни в курортном стиле. Если вы мечтали жить в тихом, спокойном месте в окруженной красивой природой и в то же время чувствуя себя как на курорте, то этот проект для вас! В комплексе продумана каждая деталь, чтобы гармонично сливаться с окружающей средой....

North Symbol by Bubnov Ltd.

115 500 €

Квартира в Газипаше, Турция

90 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Представленные апартаменты расположены в Газипаша, городе Алания. Удачное месторасположение обеспечивает удобный доступ ко всему необходимому: всего 700 метров до центра города и 2500 метров до живописного пляжа. Равнинная местность и легкость перемещения делают Газипашу особенно привлекательным для семей с маленькими детьми и...

Mayalanya Group

120 000 €

Дом в Алании, Турция

80 м² 3 2 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

VILLA STORE REAL ESTATE

79 497 €

Апартаменты в Анталии, Турция

145 м² 4 2 1

ВНЖ при покупке

Для получения подробной информации вы можете позвонить

OneTeam Insaat

52 219 €

Апартаменты в Паттайе, Таиланд

25 м² 1 1

В предварительном маркетинге, прекрасный многоквартирный дом в отличном месте. Квартиры от 24 до 36 м2 от студии до двух спален. Цены от 1 362 000 бат. С 2004 года финская строительная компания строитъ более 1400 квартир, и мы можем с гордостью представить все предыдущие объекты. В квартире европейская кухня и комнатные кондиционеры. Ванная...

Habita International Estates Ltd

97 200 €

Студия в Ларнаке, Кипр

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уникальное предложение на Южном Кипре!!! Стоимость апартаментов: Студии от € 97.200 1 bed от € 127.000 проданы 2 bed от € 135.900 Оставляйте заявку и мы подберем самый выгодный вариант под ваш запрос!!!

VRC Idrisova

6 500 000 €

Вилла в Читта-ди-Кастелло, Италия

1100 м² 12 5

Продаётся старинная вилла XII века, расположенная на холмах Умбрии с прекрасным панорамным видом на долину Тибра. Вилла площадью 1000 кв. м окружена парком площадью 5000 кв. м, включая бассейн и беседку с фресками, воспроизводящими настенные росписи из археологического парка Геркуланум. Помещения виллы включает 6 спален, 5 ванных комнат, две...

Lionard Luxury Real Estate

94 600 €

Квартира в Алании, Турция

115 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Особенности: ????‍️ Открытый бассейн ???? Спутниковая система ???? Wi-Fi ???? Камелия Рядом с рынком / Рынок ???? ПАРКОВКА ???? Домашние животные разрешены ️ зеленая зона ???? Велосипедная парковка ???? Камелия ???? Камера видеонаблюдения ????‍️ До моря 400 метров. ????‍???? Офицер 9-летнеездание ️ Аэропорт 29км ????️ Центр Алании 9км

Renaissance Estate

106 700 €

Квартира в Авсалларе, Турция

46 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Социальные удобства: Бассейн, Сауна, Хаммам, фитнес, Детская игровая площадка, аквапарк, Автопарк, Барбекю, Большой теннис, Баскетбол, Кино, кафе, ресторан. ДАТА НАЧАЛА: 01.09.2022 ДАТА ЗАВЕРШЕНИЯ: 01.03.2024

Renaissance Estate

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Ирландии

Для расчёта взят пример квартиры с двумя спальнями стоимостью €350 тыс.

• Госпошлина (1% от цены объекта стоимостью до €1 млн) – €3,5 тыс.
• Регистрация права собственности (1–2% от стоимости объекта) – €5,2 тыс.
• Независимая оценка здания – €1,5 тыс.
• Комиссия брокеру (4–6%) – €21 тыс.
• НДС (23%) по расходам – €6,4 тыс.
• Итоговая сумма – €388 тыс.

Ориентировочные расходы на содержание

Налог на недвижимость

Налог ежегодно рассчитывается исходя из актуальной рыночной стоимости квартиры в реестре недвижимости. Сумма налога определяется в зависимости от попадания в конкретную ценовую группу.

Регистрация аренды

Согласно требованиям законодательства, собственники обязаны регистрировать договоры аренды в Комиссии по аренде жилищного фонда. Регистрационный сбор в размере €90 должен быть уплачен в течение месяца с даты заключения договора.

Страховка

Расходы на страхование зависят от объекта. Для рассматриваемого типа недвижимости мы оценили страховую премию в €300 в год. Арендатор, как правило, покупает отдельную страховку на своё имущество, а страховка собственника будет покрывать также случайные повреждения в квартире. Риски повреждения конструктивных элементов здания обычно покрывает специальная страховка, которая включена в эксплуатационные расходы. 

Эксплуатационные расходы

Средства перечисляются управляющей компании, которая ежегодно готовит и согласует бюджет расходов на эксплуатацию. В нашем прогнозе заложено €2 тыс., однако сумма может колебаться от €2 тыс. до €4 тыс., в зависимости от уровня комплекса. В эти расходы обычно входит:

• ремонт и обслуживание общих площадей, парковок, тротуаров, подъездных дорог; уборка общих площадей, включая мытьё окон, чистку ковров, профилактику дренажа;
• ремонт и обслуживание лифтов;
• освещение общих площадей;
• услуги садовника;
• обеспечение безопасности – внутридомовые двери и запирающие устройства, домофон, вход и въезд на территорию;
• обслуживание систем оповещения и пожаротушения, контроль санитарно-эпидемиологической обстановки; 
• сбор и вывоз мусора;
• иные услуги (например, страхование здания, страхование гражданской ответственности, услуги аудиторов и юристов для ТСЖ).

Услуги по управлению

Управление объектом и взаимоотношениями с жильцами стоит около 10% от арендной платы. Данные услуги оказывает сторонний подрядчик.

Spire Capital одновременно предоставляет услуги инвестиционного управления (их стоимость составляет €1 800 без НДС в год), в которые входит следующее:

• взаимоотношения с компанией, которая оказывает услуги по управлению объектом;
• рассмотрение заявок на обслуживание;
• ежемесячное планирование и контроль поступлений и платежей; сравнение аренды с рынком и максимизация поступлений;
• бухгалтерский учёт, расчёт и уплата налогов;
• соблюдение всех требований регулирующих органов, в том числе Комиссии по аренде жилищного фонда;
• подготовка полугодовых отчётов для инвестора и выплата ему прибыли;
• взаимодействие с риелторами, инженерными и строительными компаниями, регистрационными и налоговыми органами, бухгалтерскими компаниями и налоговыми консультантами.

В отношении доходных домов категории Pre 63 стоимость услуг по управлению может отличаться в зависимости от объекта.

Ежегодная налоговая отчётность

При получении дохода от сдачи в аренду квартиры в Ирландии вы обязаны подать налоговую декларацию. Ведение бухгалтерского учёта и подготовка декларации стоит €1 500 без НДС. 

Специалисты Spire Capital LTD ответят на ваши вопросы о недвижимости Дублина

Ирландия, Дублин, No.3 The Masonry, 151-156 Thomas St, Dublin 8, D08 PY5E9

https://spirecapital.ie/ru/

[email protected]

+7 903 245-67-45

Условия цитирования материалов Prian.ru