Недвижимость Берлина. Что изменилось за десять лет? Спойлер: буквально всё

Немецкое агентство Guthmann Estate подготовило отчёт о состоянии рынка недвижимости Берлина. В основе – статистические данные за последние десять лет. Цель – понять, сможет ли сектор справиться с последствиями коронакризиса, как на него повлияют отмена заморозки арендных ставок и другие социальные факторы. 

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

Изменение суммы сделки купли-продажи в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Изменения на рынке аренды оказались ещё существеннее. В январе 2012 года съёмщики могли выбирать среди 32 650 предложений, а в январе 2020-го число арендных квартир сократилось в два с лишним раза (14 780). 2021 год характеризуется самым низким количеством предложений и самыми высокими ценами за последние десять лет. Медианный прайс квадратного метра в апреле достиг €12,5 за месяц. 42% объектов сдаются по цене €14 за квадрат и выше. 

Изменение предложений аренды в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы. Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Актуальная карта особо охраняемых районов Берлина. Источник: Milieu Protection Map

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине

5 500 000 €

Вилла в Берлине, Германия

400 м² 10

Продается роскошная новая вилла 2023 года постройки, недавно построенная в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к берлинскому району Целендорф. Она занимает участок площадью около 610 м² и предлагает эксклюзивную жилую атмосферу в сочетании с вневременной элегантностью. На первом этаже вы найдете впечатляющую приемную с лестницей...

EW Real Estate

2 850 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

270 м² 3 2 2

Вашему вниманию представлен 3,5 комнатный пентхаус площадью 270 квадратных метров с 2 террасами на 140 кв.м. в самом центре Берлина (столица Германии). Дом построен в 1910 году в классическом вильгельминовском стиле. Объект имеет отличное расположение рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм, где находятся самые эксклюзивные и...

EW Real Estate

964 900 €

Квартира в Берлине, Германия

92 м² 4

Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

1 950 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

180 м² 2

Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...

NF Group

1 129 900 €

Квартира в Берлине, Германия

117 м² 5

Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...

EW Real Estate

544 200 €

Квартира в Берлине, Германия

91 м² 3

Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...

EW Real Estate

1 215 920 €

Квартира в Берлине, Германия

81 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...

EW Real Estate

359 469 €

Квартира в Берлине, Германия

41 м² 1 1 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 1-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

419 900 €

Квартира в Берлине, Германия

37 м² 2

Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

3 700 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

243 м² 5 3

Этот впечатляющий пентхаус предлагает вам идеальное сочетание роскошной жизни и первоклассного расположения в самом сердце Берлина. В общей сложности 5 просторных комнат, 3 роскошные ванные комнаты и 2 гардеробные — у вас достаточно места, чтобы реализовать свой эксклюзивный стиль жизни. Терраса площадью около 150 м² является...

EW Real Estate

875 900 €

Квартира в Берлине, Германия

99 м² 4

Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...

EW Real Estate

757 512 €

Квартира в Берлине, Германия

98 м² 3 2 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 3-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

228 000 €

Квартира в Берлине, Германия

32 м² 1 1 1

Кредит

Недвижимость расположена в районе с многоквартирными домами и коммерческими зданиями. Окрестности имеют городской характер и имеют отличную доступность ко всем услугам и магазинам. Недвижимость находится в непосредственной близости от недавно закрытого аэропорта Тегель, реконструкция которого дает положительные импульсы для этой части...

EW Real Estate

1 590 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

133 м² 2

Пентхаус расположен в популярном жилом проекте в центре Берлина, на пересечении районов Шарлоттенбург и Митте. Жилой комплекс расположен на набережной, что является большой редкостью для современного Берлина. Пентхаус площадью 133 кв. м включает 2 спальни, просторную панорамную террасу площадью 86 кв. м и парковочное место с зарядной станцией на...

NF Group

2 450 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

188 м² 4 3

Бывшее промышленное здание, построенное в 1900 году, перестраивается в современный жилой проект. Здание расположено в центральном районе Митте, рядом с площадью Арконаплац. В проекте предлагаются 60 стильных лофтов от 1 до 4 комнат площадью от 33 до 209 кв.м для проживания, обустройства мастерских, для сдачи в аренду. На нижнем этаже имеются...

NF Group

849 635 €

Квартира в Берлине, Германия

125 м² 4

Вашему вниманию представлены новые 2-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года. Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами. В каждой квартире полы с...

EW Real Estate

1 690 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

109 м² 2 2

Апартаменты расположены в районе Фридрихсхайн на берегу реки Шпрее. Из апартаментов открываются панорамные виды на Кройцберг, знаменитый мост Обербаумбрюкке и скульптуру Молекулярного человека. Апартаменты включают 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оборудованную кухню, объединенную со столовой, террасу. Расположение:...

NF Group

767 118 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 3 2

Вашему вниманию представлены новые 3-5-комнатные квартиры в одном из лучших мест западной части Берлина, в районе известным преобладанием вилл — Целендорф. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится во 2-м квартале 2025 года. Здесь строятся всего 9 квартир, расположенных на четырех этажах, и в сочетании с эксклюзивной...

EW Real Estate

640 400 €

Квартира в Берлине, Германия

40 м²

В самом центре Берлина в популярном районе Вильмерсдорф строится новый жилой проект. Локация идеальна: 5 мин ходьбы от Оливаер Плац и Курфюрстендамм, рядом две станции U-bahn, два парка и вся необходимая инфраструктура. Здесь существует постоянный высокий спрос на качественное жильё и на аренду, поэтому проект привлекателен для инвесторов....

NF Group

2 990 000 €

Квартира в Берлине, Германия

228 м² 5 3 3

Добро пожаловать в квартиру, которая не просто даёт пространство, а заявляет о статусе. На площади более 217 м² — бескомпромиссная роскошь: залитые светом комнаты с благородным дубовым паркетом, итальянский мрамор во всех ванных и индивидуально спроектированная дизайнерская кухня с островом. Три спальни, каждая со своей ванной,...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 128 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru