Недвижимость Кипра: спрос, доходность и ликвидность

21 июня 2020 года
Автор: Марите Любинайте Просмотров: 692

Последние несколько лет Кипр отчётливо воспринимается как миграционное направление. Но может ли местная недвижимость подходить для решения других задач, кроме как получение паспорта? Какой регион более привлекателен для инвестиций? Об этом и многом другом на вебинаре Prian.ru рассказали эксперты «Иммигрант Инвест» Злата Эрлах и Наталья Оганесян.

Справка

«Иммигрант Инвест» – юридическая компания, работающая с 2006 года. Является лицензированным агентством инвестиционных программ стран ЕС и Карибского бассейна.

Вирусный кризис сказался на рынке недвижимости страны. По данным Службы статистики Кипра, по итогам четвёртого квартала 2019 года средние цены упали на 4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2018. Больше всего пострадали Лимассол и Пафос – наиболее популярные у иностранных покупателей регионы.

Сокращается и количество сделок. По итогам первого квартала 2020 года заключено на 16% меньше договоров купли-продажи, чем в первом квартале 2019, сообщает Департамент земельных ресурсов острова.

Но любое падение – шанс воспользоваться моментом и приобрести лучшие апартаменты за ту же сумму.

Что можно купить на Кипре сегодня в зависимости от региона?

Привлекательность регионов для инвестиций

Лимассол – крупнейший город на побережье, туристический центр, деловая столица Кипра. Это ведущий портовый город и город-курорт. Здесь любят отдыхать и покупать объекты, особенно русскоговорящие инвесторы. В том числе и те, кто с покупкой недвижимости решает паспортный вопрос.

Лимассол город недешёвый и славится элитными апартаментами в строящихся высотках. Ежегодно в городе заключается рекордное по меркам Кипра число сделок. Даже несмотря на их общее снижение в этом году из-за закрытых границ. Так, если в первом квартале 2019 было заключено 794 договора купли-продажи, за тот же период 2020 – 548. Падение – 31%. К слову, из общего числа сделок негражданами ЕС было приобретено 86 объектов, гражданами ЕС – 73.

Пафос – самый посещаемый город Кипра. Здесь много предложений для разного бюджета. В Пафосе нет высотных строений. Можно купить как недорогие апартаменты, так и таунхаусы, виллы на берегу моря.

А на доходности местной недвижимости положительно сказываются расположенные недалеко от города международный аэропорт, живописные горы, национальный парк и лучший гольф-курорт Европы.

По общему количеству сделок, которые заключаются на Кипре, Пафос занимает второе место. Но, как и в Лимассоле, здесь также было отмечено падение продаж – на 28%, если сравнивать показатели первых трёх месяцев 2020 и 2019 годов.

Но в этом году Пафос обогнал Лимассол по числу сделок с недвижимостью, заключённых иностранцами. В общей сложности они заключили 261 сделку, из которых на неграждан ЕС пришлось 92 и 169 – на европейских резидентов. А это абсолютное лидерство среди городов Кипра.

Ларнака – третий по величине город на Кипре, деловой и курортный центр. К югу от города находится популярный пляж Маккензи, международный аэропорт и соляное озеро. А в его пригороде – первый на Кипре британский университет UCLan Cyprus и частная английская школа American Academy.

Рынок недвижимости Ларнаки небольшой и складывается в основном из апартаментов и объектов гостиничного бизнеса. Есть виллы, но их выбор невелик. Стоимость недвижимости здесь имеет потенциал роста благодаря строительству нового порта с отелями, ресторанами, торговыми центрами.

Число сделок в Ларнаке растёт. Рост в первом квартале 2020 года в сравнении с аналогичным периодом 2019 – на 4%. Впечатляют и абсолютные показатели числа сделок, совершённых иностранцами в первом квартале 2020 года, – 135, из которых 60 заключили выходцы из стран, не входящих в Евросоюз.

Никосия – столица и административный центр, где расположены правительство и другие органы государственной власти.

Находящийся на приличном расстоянии от моря, город не столь популярен у туристов и инвесторов, покупающих объекты под паспортную программу. Но зато интересен местному и иностранному бизнесу. Как и любая столица мира, Никосия – ещё и образовательный центр. Поэтому здесь можно рассматривать покупку и коммерческой недвижимости, и студенческих апартаментов.

Говоря об общем количестве сделок с недвижимостью, надо отметить шестипроцентный прирост в первом квартале 2020 года по отношению к 2019 году (514 против 486 сделок). Более активно на рынке, конечно, местное население. Из числа иностранцев, которые купили здесь недвижимость в 2020 году, больше граждан ЕС (48), чем нерезидентов Европейского союза (14).

Фамагуста – это сезонный курорт, расположенный в восточной части острова. Здесь есть и прекрасный пляж, и развитая инфраструктура для туристов, но жизнь замирает в межсезонье. Поэтому местная недвижимость подходит только для летнего отдыха и сдачи в аренду на короткий срок. Выбор апартаментов невелик, зато вилл много и на любой кошелёк.

Покупали недвижимость здесь в первые три месяца 2020 года чуть реже, чем в 2019 (−5%), и в меньшей степени это делали иностранцы (35 сделок из 138).

Притягательность того или иногда города зависит от целей покупателей. Тем, у кого бизнес на Кипре, удобна или Ларнака, или Никосия. Если у инвестора цель – летний отдых, то большой популярностью пользуются Пафос и регион Фамагуста. А вот те, кто планирует постоянно жить на Кипре или отправлять сюда своих родных отдыхать в зимнее время, выбирают Лимассол.

Возможный доход на Кипре

Несколько слов об инвестициях и возможном доходе на Кипре. Сдача жилого объекта в аренду даёт среднюю доходность 3–5%. Хороший показатель по европейским меркам. Но всё зависит от того, какой объект сдаётся, в каком регионе, на короткий или долгий срок и т. д.

Но! Надо понимать, что в первую очередь Кипр – про инвестиции в паспорт и свободу передвижения, а не про получение прибыли. Более вероятно, что инвестор вернёт часть вложенных средств при перепродаже, чем заработает.

Инвестиции в недвижимость для получения гражданства

Гражданство Кипра

Один из вариантов участия в программе – инвестиции в кипрскую недвижимость (на этапе строительства, введённую в эксплуатацию или вторичную) на сумму от €2 млн. Если приобретаемое вторичное жильё ранее использовалось для участия в программе, то тогда сумма инвестиций должна превышать €2,5 млн. Можно приобрести и коммерческую недвижимость. В этом случае сумма инвестиций – €2,5 млн, из которых не менее €500 тыс. должно быть вложено в жилую недвижимость для личного пользования.

Кроме того, при любом виде инвестирования необходимо сделать платёж в два государственных фонда – на развитие инноваций и строительство доступного жилья – в размере €150 тыс. Эта инвестиция невозвратная.

Важное условие: чтобы сохранить гражданство, инвестору (при любом виде инвестиций) необходимо оставить в пожизненное пользование недвижимость стоимостью не менее €500 тыс.

Во всех случаях разрешается приобретать один или несколько объектов. Все активы должны быть в собственности пять лет, а любые изменения в инвестиционном портфеле надо согласовывать с комитетом по гражданству. Через пять лет активы можно продать, за исключением жилья, которое должно оставаться в собственности пожизненно. Если решено продать этот объект, необходимо будет приобрести новый с такими же характеристиками и стоимостью не менее €500 тыс.

Читайте также: Инвестиционные программы Кипра и Мальты: алгоритм действий в новых реалиях

Пример из практики № 1: инвестиции на этапе строительства

В 2017 году в нашу компанию обратился инвестор, у которого была задача решить вопрос по безвизовому проживанию в Евросоюзе и посещению США. В приоритете было гражданство Мальты. Но так как ранее инвестор занимал высокую должность в государственных структурах, он во всех европейских реестрах отмечен как «политически значимая персона». Зная, как трепетно, даже настороженно относятся к такой ситуации на Мальте, мы предложили рассмотреть другие опции, хотя все денежные средства наш клиент заработал ещё до назначения на государственную должность. Мы рекомендовали получить гражданство Кипра.

Выбрали опцию инвестиции в жилую недвижимость. Инвестор приобрёл в Ларнаке три квартиры и таунхаус в закрытых жилых комплексах с собственным бассейном, консьерж-услугами и спортзалом.

Таунхаус стоимостью €750 тыс. семья оставила за собой. За этот объект они получат возмещение НДС в размере 14%. Остальные три объекта на общую сумму €1,25 млн были отданы в управление компании-застройщику для сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. Ориентировочная доходность – 3–4% годовых.

После покупки клиент и его семья сдали биометрию, оформили карты ВНЖ, а через полгода получили паспорта.

Стоит отметить, что ни один лицензированный агент не может дать 100% гарантию одобрения инвестора. При отказе в гражданстве активы можно всегда продать, но это требует времени, и не факт, что вложенные средства вернутся в полном объёме.

На нашей практике не было ещё ни одного отказа. Но как минимизировать риски?

В данном кейсе была возможность (и клиент ей воспользовался) заключить договор банковской гарантии до одобрения. Он подписывается между инвестором, застройщиком и банком. По этому договору клиент перечисляет всю сумму за недвижимость на счёт застройщика, а банк в свою очередь блокирует эти средства на счету девелопера. После одобрения адвокат представляет в банк официальный документ, подтверждающий получение клиентом гражданства, и сумма разблокируется. Если клиент получил отказ, тогда банк перечисляет все средства на счёт клиента.

Конечно, эта опция возможна только на ранних этапах строительства и невыгодна застройщикам. На это могут пойти только крупные игроки, и то по личной договорённости и после предоставления всех материалов о клиенте.

Покупка таунхауса: этапы и расходы

Этапы Расходы (стандартный подход) Расчёт по кейсу
Подписание договора резервации объекта 10% €75 000
Подписание договора купли-продажи 90% €675 000
Регистрация сделки Гербовый сбор – 0,2%
Регистрация договора – €50
Регистрация доверенности – €70
Регистрационные сборы – €200
НДС – 5% / 19%
€39 320
Итого €789 320

Пару слов об НДС. При покупке НДС в размере 19% уплачивается сразу. После того как гражданство получено, можно вернуть 14% от НДС. Пониженная ставка (5%) действует только на первый объект недвижимости площадью менее 250 кв. м, использующийся для личного проживания, а не для сдачи в аренду. Если первым объектом в качестве личной резиденции куплена 400-метровая вилла, то будет выплачено 14% от НДС за 250 кв. м.

И ещё один момент. Клиент покупал таунхаус на этапе офф-плана за €750 тыс. Сейчас подобные таунхаусы в комплексе стоят от €1,2 млн. Прирост стоимости составил 60%. Но это абсолютно нетипичный для Кипра случай.

Пример из практики № 2: покупка виллы на берегу моря

Инвестор в силу своей профессиональной деятельности хотел получить официальный статус резидента ЕС, чтобы не задумываться о визах и не контролировать время нахождения в станах Шенгенской зоны. Он остановил свой выбор на программе Кипра.

Основные причины были следующие.

Определившись с программой, клиент выбрал объект – строящуюся 300-метровую виллу с собственным бассейном на первой линии в Пафосе. Стоимость недвижимости – €4 млн.

К слову, по окончании строительства (декабрь 2019) вилла выросла в цене на 25%. А на июнь 2020 подобный объект стоит €5,5 млн (+37,5%).

С одной стороны, такие объекты обеспечивают своего владельца хорошим арендным доходом в случае сдачи. А ещё обладают высокой ликвидностью при продаже. Но вот перепродать такие объекты на вторичном рынке сложнее. Потому что человек, имеющий возможность купить очень дорогую виллу, не готов к компромиссам. Он хочет, чтобы внутри всё было так, как хочет он, и поэтому покупает именно на этапе строительства.

Читайте также:

По всем вопросам обращайтесь в компанию «Иммигрант Инвест»

Россия, Москва, ул. Охотный Ряд, 2

https://immigrantinvest.com/

moscow@imin.pro

+7 (495) 150-40-55

Фото: Andrew Buchanan (Unsplash)

Теги: Кипр, Недвижимость, Анализ рынков, Инвестиции

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Рациональный выбор: как получить гражданство Кипра и гарантированный доход от недвижимости Реклама Покупка недвижимости на Северном Кипре: увидеть своими глазами Реклама Тенденции 19-20. Что было и что будет на рынке зарубежной недвижимости Магазин на диване: как купить недвижимость за рубежом дистанционно Переезд за границу и его связь с покупкой недвижимости – разбираемся в основах Как сформировать инвестиционный портфель Реклама