С середины марта и до недавнего времени испанский рынок недвижимости пережил жёсткий локдаун. Остановились стройки, закрылись офисы агентств недвижимости и нотариусов... И тем не менее спрос на местные квадратные метры в период карантина был, хоть и не в объёмах прошлого года. Жильё покупали даже граждане тех стран, границы с которыми оставались закрытыми. О том, как повёл себя иностранный инвестор после первых послаблений, – в нашем материале.
Зарубежный спрос на испанские квадратные метры упал. Во втором квартале 2020 года снижение составило почти 50% относительно аналогичного периода прошлого года. Такие данные приводит Spanish Property Insight со ссылкой на Ассоциацию регистраторов Испании.
Причина – пандемия, из-за которой многие страны закрыли свои границы и иностранцы, желающие купить зарубежную недвижимость, были вынуждены делать это удалённо либо вовсе перенести выбор и покупку объекта на неопределённый срок.
И тем не менее сделки купли-продажи заключались даже в условиях закрытых границ. Хоть и в меньших объемах.
С апреля по июнь 2020 года в Испании было заключено 76 545 сделок (по большей части на вторичном рынке), что на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них местное население заключило 68 385 (−40%) договоров купли-продажи, а иностранцы – 8 160 (−49,7%). Таким образом, на зарубежных покупателей пришлось 10,7% от общего числа сделок за квартал. К слову, это соответствует показателю, зафиксированному во втором квартале 2013 года. Но тогда рынок как раз начал восстанавливаться после финансового кризиса.
Как и в течение многих лет, больше всего договоров купли-продажи заключили граждане Великобритании. На них пришлось чуть более тысячи сделок. Далее следуют граждане Германии (589), Франции (543), Бельгии (475) и Италии (452). Замыкают восьмёрку игроков на рынке Швеция (383), Китай (314) и Россия. Россияне купили во втором квартале 222 объекта, что на 56% меньше в годовом исчислении.
Наиболее популярными у иностранцев регионами для покупки стали Балеарские и Канарские острова, Валенсия, Мурсия, Каталония и Андалусия.
Что касается цен, то во втором квартале они росли самыми медленными темпами с начала 2015 года. По данным Национального института статистики (INE), жильё в стране подорожало на 2,1% по сравнению с предыдущим годом. Этот рост по большей части был обеспечен новостройками, которые прибавили 4,2%, тогда как вторичка выросла в стоимости всего на 1,8%.
Эксперты INE полагают, что из-за внутреннего и международного макроэкономического контекста замедление цен продолжится и в 2020 году.
Посмотреть ещё 20912 похожих объектов
С 14 марта 2020 года сектор недвижимости Испании был полностью парализован: остановились стройки, были закрыты офисы агентств недвижимости, не работали нотариусы. Как следствие, за период пандемии, по данным компании Tinsa, в Барселоне было заморожено более 47% сделок с иностранными покупателями.
Но при этом спрос со стороны иностранных инвесторов оставался стабильно высоким. Во втором квартале мы получили примерно такое же количество заявок на подбор недвижимости, как за аналогичный период прошлого года.
А вот количество сделок с иностранцами резко сократилось: главный офис в Барселоне за это время заключил всего лишь два договора купли-продажи. Для сравнения: в 2019 году их было более двадцати. Причина всё та же – закрытые границы.
За период примерно с июня и по настоящий момент ситуация стабилизировалась. Произошло это из-за внедрения дистанционных сделок и реализации отложенного спроса. На сегодняшний день каждый офис компании вышел на докризисные четыре – шесть сделок в неделю.
Сейчас, как и раньше, мы получаем запросы от русскоязычных покупателей, живущих по всему миру. Это главным образом европейские страны, такие как Германия, Франция, Великобритания и Италия. Но основной поток покупателей – из бывших стран СНГ. Последние месяцы значительно увеличился поток из России и Беларуси. Это в основном люди, которые решили по политическим и/или экономическим причинам эмигрировать из своей страны.
Покупатели в целом делятся на две категории: инвесторы и иммигранты. Первые покупают доходную недвижимость: акцент делается на ликвидные объекты, расположенные на центральных улицах крупных городов, с якорным арендатором внутри. Последних предпочитают подбирать из списка жизнеобеспечивающих отраслей: продуктовый ретейл, фармация. Менее охотно приобретают сейчас отели, офисы и объекты HoReCo.
Люди, которые приобретают недвижимость для жизни, в основном покупают квартиры в новостройках или на вторичном рынке, а также отдельно стоящие дома вблизи крупных городов, таких как Барселона. Особым спросом сейчас пользуются видовые объекты со своей территорией, желательно с бассейном и барбекю, в ценовом диапазоне от €500 тыс. до €800 тыс. Такие объекты дают возможность оформить визу инвестора и на правах резидента пересекать границы Евросоюза. При этом сделки заключаются дистанционно. После чего сразу же можно приехать жить вместе со своей семьёй в Испанию.
В целом мы хотим привлечь внимание потенциальных покупателей к удалённой покупке и к возможности, не дожидаясь открытия границ, заходить в сделку по сегодняшним ценам. Дистанционные сделки позволяют существенно снизить затраты на приобретение объекта недвижимости. В некоторых случаях можно сэкономить десятки тысяч евро.
Тем, кто рассматривает жилые объекты с целью переезда, но ранее не бывал в Испании, рекомендуем не спешить с дистанционной покупкой и подождать возможности личного визита. В этом случае риск того, что в итоге вас что-то не устроит, минимизируется.
Это лето мы провели без клиентов из России и союзных стран, но так как мы ещё специализируемся на продаже европейцам, то этот сезон, хоть и начался поздно (с 1 июля), прошёл очень активно. Покажется нелогичным, но мы закрыли на 80% больше сделок с европейскими покупателями, чем в этот же период в 2019 году. Июль и август были очень горячими, что нас не может не радовать, учитывая длительный карантин.
Запросы поступают из разных стран, в том числе из России и Украины, но активность наших соотечественников резко снизилась. Хотя в августе мы заметили высокую активность среди россиян. Сейчас опять упало количество заявок – возможно, это связано с началом осени и учебного года. Сентябрь всегда был «плохим» месяцем.
Основные покупатели в нашем регионе сегодня делятся таким образом: Барселона – местное население, пригород Барселоны – местные жители и небольшой процент иностранцев. На побережье Коста-Брава с большим отрывом лидируют покупатели из Франции, за ними следуют швейцарцы, бельгийцы. В этом году мы заметили большой спрос со стороны голландцев, а также немцев и англичан. Хотя наш регион не самый популярный среди покупателей из Великобритании, тем не менее они были.
Отмечу, что рынок Барселоны просел по количеству заключённых сделок, и это не только наше наблюдение, а уже официальные данные. Не так давно был опубликован материал, в котором говорилось, что рынок больших городов стоит. Указывались Мадрид, Барселона и другие крупные центры. Все устремились за город.
То же самое происходит и с заявками от иностранных покупателей. Они не стремятся вкладывать в Барселону. 99% заявок, поступающих к нам, – на дома и виллы на побережье. Бюджеты от самых скромных €250–300 тыс. на небольшие дома в трёх – пяти километрах от пляжа до дорогих вилл с бюджетами до €3 млн. Спрос на абсолютно разную недвижимость, но в основном на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что на Коста-Браве очень мало новостроек и свободных земельных участков, а те, что есть, дорогие.
Выше я упоминала Барселону и тот факт, что рынок в городе замер. Это коснулось прежде всего сегмента люксовой недвижимости. В Барселоне квартиры в бюджете до €500 тыс. продаются очень активно.
Казалось бы, в такой ситуации цены должны рухнуть, но нет. Рынок держится, хотя есть некоторый спад именно на дорогую недвижимость. Это не те скидки, которых ожидают покупатели из России, – речь идёт о снижении в пределах 10%. Мы же получаем заявки с просьбой высылать объекты с «большим дисконтом», и при разговоре выясняется, что людей интересуют скидки в 30–50%. Спешу всех разочаровать: таких скидок не стоит ожидать повсеместно. Даже в разгар мирового кризиса в Барселоне или на Коста-Браве таких больших скидок не было. Конечно, отдельно взятые случаи были, но это частная история, связанная с личными проблемами собственника, а не закономерность. Сейчас хороший момент для торгов – это да!
Что-то прогнозировать, учитывая ситуацию с коронавирусом, затруднительно. Мы все живём в невиданной доселе ситуации. Я думаю, всё напрямую зависит от роста или падения числа заражённых. Если ситуация усугубится, то рынок, конечно, отзовётся падением цен. Но опять же, это падение не будет грандиозным, как многие ожидают. На сегодняшний день обременённых кредитами испанцев значительно меньше, чем в год, когда разразился мировой кризис. Таким образом, собственники чувствуют себя более уверенно.
Хочу отметить, что в своих оценках я беру в расчёт только недвижимость на побережье и в Барселоне – местах наибольшего спроса среди иностранных покупателей со всего мира. Владельцы такой недвижимости – это обеспеченные люди, поэтому особой нужды не испытывают. Ситуация в рабочих районах Барселоны или в городках в глубине страны развивается по другому сценарию.
Читайте истории из рубрики «Личный опыт»
В период карантина мы резервировали несколько объектов и даже закрывали сделки. Но всё равно это не сравнится с теми объёмами, что были до кризиса. Многие клиенты заняли выжидательную позицию. Они мониторят рынок и готовы купить дом, квартиру, земельный участок по выгодным ценам, чтобы в будущем заработать на перепродаже, частном строительстве или сдаче в аренду.
К слову об аренде. Последние два месяца лета этот департамент нашей компании отработал хорошо – цены были снижены на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а заполняемость оставалась высокой. Посмотрим, что будет в сентябре и октябре.
Заявки поступают на покупку объектов как первичного, так и вторичного рынка. Значительно – на 90% – снизилось число желающих приобрести отели стоимостью свыше €5 млн. В региональном разрезе – сильнее всего спрос снизился на недвижимость Тенерифе, остальные города просели в одинаковой пропорции.
Запросы приходят, как и прежде, из России, Украины, Казахстана, европейских стран, а также от местного населения. Но от россиян и казахстанцев заявок поступило на 60% меньше из-за их невозможности приехать. В целом же общая картина клиентов нашей компании на начало сентября такова: 59% – местные испаноговорящие клиенты, 31% – русскоязычные покупатели со всего мира и 10% – клиенты, говорящие на других языках: английском, французском, немецком и т. д.
В текущей ситуации мы советуем клиентам отслеживать динамику цен на примере конкретных объектов и в зависимости от цели покупки. Если это недвижимость для себя, рекомендуем изучать динамику цен трёх – пяти объектов, которые подходят по вашим критериям (инфраструктура, школы, магазины, удалённость от моря), и просить скидку до 25%.
В случае с коммерческой недвижимостью – делать предложение по скидке в зависимости от конкретного помещения и его состояния. Если помещение пустое и на него нет потенциальных арендаторов, то скидка от 30 до 50% реальна. Если оно с арендатором, который работает и платит даже сейчас, то дисконт более 10% получить сложно. Зависит от причины продажи.
Что касается перспектив, в этом году количество сделок по покупке-продаже недвижимости сократится от 30 до 50% в случае, если авиасообщение не восстановится. Соответственно снизятся и цены на новостройки на 10%, а вторичный рынок может просесть на 15–20%. На неликвидные объекты вторичного рынка (гаражи, хозяйственные блоки, парковочные места, квартиры) в центре материка можно ожидать падения до 50%.
Тем не менее в течение двух лет цены вернутся на прежний уровень, и все будут отсчитывать 10–12 лет до очередного кризиса. Ведь Испания, пожалуй, оптимальная страна по всем параметрам (инфраструктура, климат, цены, сервис, море), поэтому люди продолжат сюда ездить, чтобы купить недвижимость или просто провести отпуск.
Согласно официальной статистике Испании, на июль падение количества сделок на Канарских островах по сравнению с прошлым годом составило 72%. То есть три четвёртых объёма рынка ушли. И Канары по этому показателю занимают первое место среди всех испанских регионов. По всей Испании падение количества продаж на июль было на уровне 49% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
В нашу компанию заявки поступают регулярно, равно как и заключаются сделки. И период локдауна не исключение, кроме августа, когда было зафиксировано разительное падение – на 80% – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом сентябрьские показатели почти соответствуют прошлогодним. Причина в том, что 90% наших клиентов – местные либо резиденты, живущие в Испании. От них мы и получали основную массу заявок во втором квартале. Плюс активизировались французы и бельгийцы, которые прилетали на остров для подписания контракта, предварительно просмотрев объекты по видеотурам. Закрывались онлайн-сделки и с россиянами, но это те покупатели, которые знают рынок.
Испанцы пользуются моментом и активно покупают банковскую недвижимость. Это разные объекты, в том числе убитое жильё в местах проживания местного населения за €100–120 тыс. Плюс на рынке появляются хорошие предложения с большим дисконтом, например вилла, которая до кризиса стоила €750 тыс., а теперь продаётся за €490 тыс. Но это единичные случаи. И за такими объектами ведётся настоящая охота.
К тому же испанские банки снизили процентные ставки, сделав кредиты более интересными для заёмщиков. Сейчас ипотека, в том числе и нерезидентам, выдаётся по ставке около 2%. Инвестору надо подтвердить наличие собственных средств в размере 50% от стоимости объекта, остальное выдаст банк в качестве займа. Если клиенту 30 лет, то максимальный период погашения ипотеки может составить 35 лет, если 45 лет – то 20 лет.
Более половины сделок заключено на вторичном рынке с бюджетом €400 тыс. и выше. Также покупались объекты за €150–200 тыс., в том числе и россиянами, чтобы участвовать в программе «Золотая виза». Дело в том, что с октября 2013 года все, кто купил местную недвижимость на сумму от €500 тыс., имеют право получить вид на жительство. Можно купить и несколько объектов, но главное – чтобы они были приобретены без привлечения ипотеки, а их суммарная стоимость составляла больше полумиллиона евро.
Собственно, покупки наших соотечественников и были направлены на то, чтобы «добрать» объектов, стать участниками программы и подать документы на визу инвестора. Местный ВНЖ позволяет путешествовать по Евросоюзу без виз, работать, но при этом сохранять налоговое подданство своей страны, так как в Испании высокие налоги.
Что касается ожиданий – если с октября власти введут тестирование в аэропортах, как обещают, тогда на Канарские острова полетят граждане Великобритании, Бельгии, Швейцарии. В этом случае, я уверена, все цены к марту-апрелю 2021 года восстановятся, в том числе и за счёт отложенного спроса. Ведь строек на островах не прибавилось, и нехватка жилья никуда не делась. А если не введут тестирование и не вернут туристов, то я воздержусь от прогнозов.
Фото: unsplash.com
Теги: Испания, Недвижимость, Анализ рынков