США, Альтамонте-Спрингс, 217 N Westmonte Dr. Ste 2018, Altamonte Springs, FL 32714
Рынок арендного жилья штатов – один из самых стабильных сегментов для инвестиций в недвижимость, и пандемия COVID-19 2020 года ещё раз доказывает это. Данные за май и июнь показали, что спрос на жильё подскочил, цены на него растут, а аренда дорожает. Чем объясняется этот всплеск? И какие выводы могут для себя сделать потенциальные инвесторы? Представляем обзор ситуации, подготовленный экспертами рынка жилой недвижимости США – компанией ОPISAS.
По данным Redfin – одной из ведущих брокерских сетей в США, в июне 2020 года спрос на жилую недвижимость в стране взлетел на 25% по сравнению с уровнем, зафиксированным до начала пандемии. И похоже, что потенциальные покупатели не обращают внимания ни на возможную вторую волну эпидемии, ни на бушующие по всей стране протесты.
Очевидно, что сильную поддержку спросу на недвижимость в США оказывают постоянно снижаемые процентные ставки по ипотечным кредитам. Согласно крупнейшему американскому ипотечному агентству Fannie Mae, средняя годовая процентная ставка на 2020 год составит 3,2%. Это значительно меньше 3,9%, установленных в 2019 году. К тому же она побьёт рекорд 2016 года, когда ипотечная ставка равнялась 3,65%. В 2021 году, как прогнозирует Fannie Mae, процентная ставка по ипотеке в США снизится до уровня менее 3,0% и составит 2,9%.
Эффект от таких низких ставок немедленно отразился на рынке ипотеки. В июне 2020 года число запросов на получение кредита на покупку жилья увеличилось на 8%, достигнув максимального уровня за последние 11 лет, сообщает Ассоциация ипотечных банкиров (MBA).
Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу в США, упало на 5% по сравнению с годом ранее. Весьма скромное снижение, учитывая строгие карантинные меры, введённые по всей стране, отмечает директор по глобальной стратегии и взаимодействию Национальной ассоциации риэлторов США (NAR) Джо Шнайдер.
Но это «скромное» сокращение предложения лишь усугубляет исторический дефицит запасов жилья, который способствовал постоянному росту цен на протяжении последних десяти лет. На самом деле недостаток домов и квартир на продажу был характерен для рынка недвижимости США ещё задолго до вспышки пандемии Covid-19, особенно в сегменте новостроек. По данным бюро переписи США, с 2009 по 2019 год американские застройщики продали 5,2 млн новых домов на одну семью. В предыдущем десятилетии этот показатель составлял 10,4 млн, то есть был вдвое выше. Согласно анализу, проведённому главным экономистом NAR Лоуренсом Юном, в 2020 году количество сданных в эксплуатацию частных домов на одну семью в США сократится до 770 тыс. единиц, и это самый низкий показатель с 2015 года.
По данным NAR, в конце апреля 2020 года на рынке недвижимости США было зарегистрировано 1,47 млн объектов недвижимости на продажу, что стало самым низким показателем за всю историю наблюдений.
Интересно сравнить эти цифры с аналогичными показателями, скажем, в Италии, где, по данным NAR, на продажу в настоящий момент выставлено 1,5 млн единиц жилья. И это при том, что в Италии проживает всего 60 млн человек, а в США – 330 млн. Всё это, разумеется, влияет на сроки продажи. В Италии на три дома, выставленных на продажу, приходится лишь один, который находит покупателя за семь с половиной месяцев. Тогда как в США, по данным Zillow за 2019 год, дом в среднем продаётся менее чем за 78 дней, и это отличный показатель, если оценивать ликвидность инвестиций в недвижимость.
К тому же первые данные за период, наступивший после карантина, показывают дальнейшее сокращение сроков продажи. Доля недавно выставленных на продажу домов, собственники которых заявили о готовности принять предложение о покупке уже через 14 дней, возросла с 42% в мае до 47% в первую неделю июня 2020 года.
Сочетание повышенного спроса и сократившегося предложения привело к дальнейшему росту цен. Согласно данным Redfin о реально заключённых сделках, цены на жилую недвижимость увеличились на 3,1%.
Происходящее, похоже, свидетельствует о смене покупательских предпочтений американцев, на что косвенно повлияли карантинные меры.
Только представьте: внезапно миллионы жителей США оказались вынуждены проводить время со своими семьями 24 часа в сутки под одной крышей. Они осознали, например, что их дом недостаточно просторный для того, чтобы обеспечить каждому приватность и комфорт. Многие с распространением удалённого режима работы решили переехать в менее загруженные районы с лучшей инфраструктурой для детей и всей семьи. Другие по той же причине предпочли переехать в пригород или в городок поменьше. И наконец, люди, которые раньше переехали в мегаполис ради работы, осознали, что теперь могут вернуться в родные места.
В общем, если подвести некий итог, одним из ключевых драйверов рынка недвижимости США остаётся динамизм социальной среды и рынка труда.
Тенденция, которая показывает изменение стоимости аренды, поражает ещё больше, чем рост цен на покупку. Индекс потребительских цен (CPI), который отражает среднее значение арендной ставки для основного места жительства в городах США, в мае 2020 года вырос на 3,49% в годовом исчислении и на 0,2% по сравнению с апрелем.
При этом арендаторы по-прежнему пунктуальны в ежемесячных платежах за съёмное жильё: в мае 2020 года собственники недвижимости в США вовремя получили платежи по аренде в 95,1% случаев. Это на 0,5% выше показателя апреля и всего на 1,5% ниже уровня мая 2019 года, когда наблюдались диаметрально противоположные экономические условия (например, минимальный уровень безработицы).
Как же объяснить такое несоответствие происходящего текущей экономической ситуации? Весьма вероятно, это связано с беспрецедентными мерами, принятыми федеральным правительством. Благодаря финансовой помощи, предоставленной американским семьям, в апреле 2020 года средний персональный доход американца повысился на 10,5% в месячном выражении. Расходы государства на социальную сферу увеличились на 90% и достигли исторического максимума в $6,3 млрд. Это астрономическая сумма для такой страны, как США, где меры социальной помощи безработным всегда встречали негативное отношение, вызывая ассоциации с коммунизмом.
Цифры, отражающие долю своевременно внесённых арендных платежей, наглядно демонстрируют тот факт, что даже в тяжёлые времена средний американец предпочёл в первую очередь направить часть предоставленной ему финансовой помощи от властей на жильё. А это подтверждает, что для американцев крыша над головой – первостепенная потребность.
В настоящий момент сигналы восстановления экономики более чем значительные, и темпы её роста в перспективе способны будут заменить сохраняющуюся государственную поддержку. Так, в мае 2020 года кардинально изменилась ситуация на рынке труда, когда было зафиксировано 2,54 млн новых вакансий. Этому решительному повороту способствовали восстановление американской экономики и государственная программа защиты занятости населения на общую сумму $2 млрд.
Розничные продажи товаров в США в мае 2020 года взлетели на 17,7%, как только открылись магазины и рестораны, а совместное влияние государственных стимулов и налоговых льгот подстегнуло частное потребление.
Главный экономист Moody`s Analytics Марк Занди когда-то заявил газете Washington Post, что нынешний кризис, вызванный коронавирусом, войдёт в историю как самый тяжёлый и самый короткий из всех.
Этот сценарий кажется сейчас более чем правдоподобным, по крайней мере в отношении американской экономики, и в частности инвестиций в жилую недвижимость США.
В ранних обзорах говорилось о том, как себя вёл рынок американского жилья во время последних пяти спадов в экономике США с 1980 года. Только два раза, в 1990 и 2008 годах, цены на жильё упали. В 1990 году – менее чем на 1%. В 2008 году сам экономический кризис произошёл из-за крушения рынка недвижимости. Во время трёх других спадов цены на жильё выросли. Корректировка арендных ставок в то же время наблюдалась только в 2010 году; в остальные периоды они не переставали расти.
На сегодняшний день можно сказать, что жилищный сектор США в очередной раз демонстрирует свою стабильность, что в дополнение к показателям доходности делает его одной из самых привлекательных опций на глобальном рынке зарубежной недвижимости.
Специалисты компании ответят на ваши вопросы по инвестициям в США
США, Альтамонте-Спрингс, 217 N Westmonte Dr. Ste 2018, Altamonte Springs, FL 32714
Теги: США, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость