Аналитики предрекают Швейцарии кризис на рынке недвижимости

Что случилось? Le Figaro собрала несколько пессимистичных прогнозов из разных источников.

Что они говорят?

• В начале эпидемии аналитики швейцарского банка UBS уже предупреждали, что коммерческая недвижимость может упасть в цене более чем на 10%. Однако они были более спокойны в отношении офисной и особенно – жилой недвижимости, где, по их мнению, цены могли снизиться лишь незначительно.
• Тем не менее, другой швейцарский экономист, Серджио Росси, только что опубликовал в своем блоге более тревожный прогноз. По его словам, швейцарский рынок недвижимости «сильно пострадает от кризиса по крайней мере по двум причинам». С одной стороны, из-за карантинных ограничений многие люди и предприятия не смогут заплатить за аренду. А с другой стороны, подавляющее большинство владельцев жилья влезло в долги по ипотечным кредитам, которые они больше не смогут погасить, если перестанут получать зарплату. По его словам, ситуацию мог бы исправить «безусловный базовый доход», выплачиваемый наиболее уязвимым группам населения.
• Прошлым летом деловой еженедельник Handelszeitung предположил возможный крах на рынке недвижимости, сравнимый с тем, который произошёл в Швейцарии в 1990 году. Газета напоминает, что, согласно подсчетам ипотечного сервиса MoneyPark, в 2018 году швейцарские здания в среднем только на 26% были профинансированы собственным капиталом. Он считает правдоподобным предположение, что цены упадут более чем на 26%, и в этом случае средний домовладелец обанкротится. И, как в случае с кризисом субстандартного ипотечного кредитования, тогда возникнет риск роста аукционных продаж, нацеленных на то, чтобы кредиторы могли вернуть выданные ипотечные кредиты.

Мнение: Ульрих Кнаппе, Benesteem Executive Consulting

Ульрих Кнаппе

Авторы статьи Le Figaro смешивают текущую ситуацию в швейцарской жилой недвижимости с ситуацией, случившейся 30 лет назад, которые абсолютно неправильно сопоставлять.

В 1990 г. Швейцарский национальный банк SNB поднял свой основной показатель, так называемый "SNB policy rate" (аналог ключевой ставки Банка России), от уже высокого 5% до еще более высокого 8%, чтобы остудить интенсивные спекуляции с недвижимостью, характерные того времени. В то же время Швейцария также ввела новые законы, которые обязывали банки выделять более высокие внутренние резервы для своих непогашенных ипотечных кредитов. 

Непосредственный результат был двояким. Во-первых, процентные платежи по ипотеке выросли примерно на 60%, потому что в то время многие кредитные контракты основывались на краткосрочной переменной процентной ставке по спекулятивным причинам, а не на долгосрочной фиксированной ставке, как это должно быть при разумном финансировании недвижимости. Кроме того, банкам в то время было разрешено предлагать 100% финансирования покупной цены дома или квартиры, что сегодня запрещено. В результате ежемесячная полезная нагрузка для многих частных владельцев сразу же взлетела, что затруднило выполнение многих финансовых обязательств.

Во-вторых, банки оказались под финансовым давлением, потому что они должны были внезапно использовать дополнительные собственные средства для поддержки непогашенных закладных в своих балансах (также для тех, которые работали хорошо). Благодаря этому множество банков подверглось давлению ликвидности. Это даже привело к единственному за всю современную историю банкротству банка в Швейцарии (SLT Spar- и Leihkasse Thun, небольшой региональный институт). Как следствие, банки не смогли помочь своим клиентам путем снижения или отсрочки месячной ставки по ипотечным кредитам, как это делается в настоящее время, если у должника, обычно кредитоспособного, возникают временные трудности.

Следует отметить, что проблемы для частных домовладельцев связаны не с «внезапным обвалом» цен на недвижимость, а с кратковременным и существенным ростом их платежных обязательств, которые многие из них не смогли выполнить.

По факту, официальный ценовой индекс SNB по жилым апартаментам упал со 126,96 в середине-1990 г. до своего самого низкого уровня 98,92 в середине 1998 г., т.е. потеря 22,1% за 8 лет. В течение первых двух лет 1990 - 1992 ценовой индекс отступил на 8 пунктов, или 6,3%. Что явно является долгосрочным спадом, но не крахом. 

Мы не думаем, что это может опять случиться сейчас. Во-первых, нет никаких признаков того, что SNB повысит свою учетную ставку, которая сейчас находится на историческом минимуме (-0,75%). Любой рост, даже незначительный, немедленно приведет к массовому притоку иностранного капитала в валюту швейцарского франка, а это последнее, чего хочет SNB. Таким образом, нет угрозы со стороны процентной ставки.

Во-вторых, правила банковского кредитования сегодня намного строже, чем 30 лет назад. Банкам запрещено по закону предоставлять заёмщику более 80% от базовой стоимости имущества.

Про ближайшее будущее недвижимости в Швейцарии мы больше согласны с нашими коллегами из UBS. Даже те домовладельцы, которые имеют высокий уровень кредитной нагрузки, не обязательно столкнутся с трудностями оплаты во время рецессии. Причина в том, что у многих из них есть дополнительные средства. Они выбрали высокий уровень финансирования не из-за нехватки денег, а в связи с особенностями швейцарской системы подоходного налогообложения, которая вознаграждает вас за то, что вы держите крупную ипотеку по недвижимому имуществу для собственного использования.

Ещё по теме:

• Коронавирус в Швейцарии: быт, настроения и рынок недвижимости
• Антикризисные меры: как богатая Швейцария поддерживает экономику
• Пузыри на рынке недвижимости: инвестировать или нет?

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru