Версия
для печати
для печати
Рейтинг. Рынок жилья, как правило, является одним из наиболее стабильных и важных элементов любой современной экономики. UBS Global Real Estate Index за 2020 год оценивает глобальный рынок недвижимости в долгосрочной перспективе и предназначен для отслеживания риска возникновения «пузыря» в городах мира.
Что такое «пузырь»? Ценовые пузыри, по мнению UBS, являются регулярно повторяющимся явлением на рынках недвижимости. Термин «пузырь» относится к существенной и устойчивой неправильной оценке актива, существование которой невозможно доказать, если он не лопнет. UBS Global Real Estate Bubble Index измеряет риск пузыря на рынке недвижимости на основе таких моделей.
Как считали? Банк рассматривает пять факторов: цена недвижимости к доходу от неё и цена недвижимости к стоимости её аренды, изменения в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране. В понимании банка любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря».
Влияние пандемии. В первом полугодии 2020-го рынки жилья по всему миру оставались устойчивыми к коронакризису. Эксперты UBS объясняют это тремя причинами. Во-первых, цены на жильё обычно с запозданием реагируют на экономические неурядицы. К тому же, во многих городах мира во втором квартале 2020 число сделок сократилось, что привело к усложнению ценообразования. Во-вторых, большинство потенциальных покупателей жилья не пострадали от потери прямых доходов по время пандемии. Компаниям были предоставлены кредиты, а плательщикам по аренде и ипотеке – отсрочки, что поддержало доступность жилья для работников. В третьих, власти помогли домовладельцам во многих городах. Жилищные субсидии были увеличены, налоги снижены, а выселения приостановлены.
7. Цюрих
Показатель 2020 года: 1,51
Показатель 2019 года: 1,54
«Несмотря на то, что преобладающе избыточный спрос на жильё, скорее всего, поддержит цены по меньшей мере в краткосрочной перспективе, негативные последствия рецессии до сих пор не проявили себя. Готовность потенциальных покупателей жилья платить, скорее всего, будет стагнировать в ближайшие несколько кварталов. Более того, если экономический кризис затянется, высокие цены на рынке вторичного жилья Швейцарии в конечном счёте станут неустойчивыми», – говорится в отчёте UBS.
6. Амстердам
Показатель 2020 года: 1,52
Показатель 2019 года: 1,61
«Простые условия банковского финансирования, сильная экономика и высокий спрос на покупку жилья с целью сдачи в аренду укрепили рынок жилья с 2013 по 2018 год. Запас жилья не смог поспевать за растущим спросом, поэтому уровень цен увеличился громадными темпами – более чем на 10% ежегодно, превзойдя все другие города в этом исследовании. Нос тех пор рост цен замедлился, и за последний год стоимость жилья поднялась всего на 4%. Несмотря на приличный рост доходов населения, доступность жилья сократилась. К тому же банки недавно ужесточили стандарты ипотечного кредитования, что должно ограничить дальнейший рост цен на жильё», – пишут аналитики UBS.
5. Париж
Показатель 2020 года: 1,68
Показатель 2019 года: 1,54
«Реальные цены увеличились на 6% за последний год и сейчас почти на 30% превышают уровень 2015 года, когда началось восстановление рынка. Рост цен немного ускорился по сравнению с предыдущими годами. Падение процентных ставок и иностранный спрос в элитном сегменте усилили подорожание недвижимости. В то время как международная притягательность города и дефицит жилья поддерживают рост цен, убыль населения представляет риск ценовой стабильности», – утверждают аналитики швейцарского банка.
4. Гонконг
Показатель 2020 года: 1,79
Показатель 2019 года: 1,84
«В целом, мы ожидаем, что цены на жильё в Гонконге будут варьироваться от стабильных к растущим, со средним однозначным приростом цифр к концу июня 2021 года. Рынок масс-маркета останется более волатильным из-за всплеска безработицы. И наоборот, элитный сегмент будет чувствовать себя уверенно благодаря ограниченному предложению и способности собственников извлечь для себя пользу из сокращающейся экономики», – такой прогноз делают экономисты UBS.
3. Торонто
Показатель 2020 года: 1,96
Показатель 2019 года: 1,86
«Цены на жильё в Торонто удвоились за какие-нибудь последние 10 лет. Жилищный бум временно успокоился в 2018 году, когда ипотечные кредиты подорожали, а местные власти ввели ограничительные меры, включая налог для иностранных покупателей и контроль над арендой. Тем не менее, недавно рынок снова начал перегреваться. Подстегнутые улучшающимися условиями финансирования, цены скакнули почти на 6% за последние четыре квартала, поскольку значительно вырос спрос на частные дома. Тем не менее, планируемое укрепление канадского доллара ослабит привлекательность недвижимости в Торонто для иностранцев, когда откроют границы», – говорится в отчёте UBS.
2. Франкфурт
Показатель 2020 года: 2,26
Показатель 2019 года: 1,71
«Среднесрочный прогноз остаётся смешанным. В то время как компании вряд ли будут нанимать персонал в разгар экономической нестабильности, рост спроса должен замедлиться. Город стал практически недоступным для собственных жителей, что сделало жизнь в пригороде привлекательной альтернативой. Устойчивые и простые условия банковского финансирования являются необходимым условием для будущей стабильности цен на жильё. К тому же, строительство в последние годы заметно ускорилось», – так авторы исследования оценивают перспективы развития ситуации в городе на Майне.
1. Мюнхен
Показатель 2020 года: 2,35
Показатель 2019 года: 2,01
«Мюнхен возглавляет наш рейтинг уже второй год подряд. За последнее десятилетие реальные цены на жильё здесь увеличивались более чем на 8% ежегодно, что является самым быстрым темпом среди всех анализируемых городов. Бум связан с хорошо диверсифицированной и растущей экономикой, а также с привлекательными условиями финансирования. Из-за роста населения предложение недвижимости ограничено», – так оценивают аналитики ситуацию в немецком мегаполисе.
А как насчёт Москвы? Российская столица вошла в ТОП-20, заняв 17 место с пометкой «переоценённый рынок». Годом ранее она занимала 18-ю позицию.
Города со справедливыми ценами. Ими в 2020 году оказались Бостон, Сингапур, Мадрид, Варшава, Милан и Дубай.
Узнайте больше:
Читайте также: Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска
