Национальный банк Венгрии предупредил о перегреве рынка недвижимости

Что произошло

Согласно данным Венгерского национального банка (MNB), цены на жильё в стране в 2025 году не просто росли, а буквально взлетели, особенно в столице. Главным топливом для этого роста стали государственные программы поддержки и хронический дефицит новых объектов.

Однако к началу 2026 года рынок подошёл к «стене доступности»: аналитики фиксируют перегрев и прогнозируют фазу охлаждения.

Итоги 2025 года: цифры и перегрев

Прошлый год стал временем двузначного роста. В номинальном выражении цены по стране выросли на 21,29%, но даже с учётом инфляции (в реальном выражении) рост составил внушительные 16,29%.

Регион / Показатель	Рост цен (г/г, ном.)	Рост цен (г/г, реал.)
Вся Венгрия	+21,29%	+16,29%
Будапешт	+26,15%	+20,95%
Северная Венгрия	+22,82%	+17,76%
Пешт (регион)	+8,74%	+4,26%

Мнение регулятора: Венгерский национальный банк (MNB) предупреждает, что текущие цены на 18,8% превышают фундаментальные показатели. Это классический признак перегрева, вызванный тем, что спрос, подстёгиваемый льготами, значительно опережает темпы строительства.

Стоимость квадратного метра (второй квартал 2025)

Разрыв между «вторичкой» и новостройками остаётся огромным, особенно в Будапеште, где цена нового метра приближается к психологической отметке в $5 000.

Тип жилья / Локация	Цена в форинтах (HUF/кв.м)	Цена в долларах (USD/кв.м)
Будапешт (вторичное)	1,2 млн	$3 389
Будапешт (новое)	1,7 млн	$4 822
Среднее по стране (вторичное)	539 000	$1 512
Среднее по стране (новое)	1,3 млн	$3 537

Драйверы и барьеры: почему всё так дорого?

Программа Otthon Start: Новая государственная политика стимулирования спроса стала основным катализатором покупок в конце 2025 года.
Дефицит предложения: Темпы ввода жилья в эксплуатацию остаются низкими, что не позволяет рынку «сбить пламя» цен за счёт новых объемов.
Локальный фактор: Будапешт остаётся магнитом для инвестиций, в то время как агломерация (регион Пешт) показывает гораздо более скромную динамику.

Прогноз на 2026 год: время нормализации

Аналитики RE/MAX и крупнейших венгерских банков (OTP) сходятся во мнении: эпоха взрывного роста заканчивается.

Снижение спроса: Из-за резкого подорожания всё больше покупателей оказываются «отрезаны» от рынка.
Эффект базы: Импульс от программы Home Start начнёт затухать.
Сценарий: Ожидается продолжение номинального роста, но гораздо более низкими темпами. Будапешт сохранит лидерство, но рынок в целом станет более осторожным и «спокойным».

Источник: Global Property Guide