В Прибалтику идут оптимисты

15 июля 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

Если смотреть на рынок недвижимости Прибалтики из Москвы или Санкт-Петербурга, то приобрести жилье «и хочется, и колется». Хочется – потому что ЕС, Шенген, старые живописные города и курорты Балтики. А колется – оттого, что мы изрядно наслышаны о проблемах русскоязычных жителей Прибалтики и о политических «боданиях» наших правительств.

Но все-­таки нашего человека напугать сложно. По­следние годы прибалтийский рынок недвижимости переживал инвестиционный бум. Деньги приходили сюда не только с Запада, но и с Востока. «Перед входом Латвии в Евросоюз богатые россияне буквально скупали центр города – дорогую историческую недвижимость – инвестируя средства в будущую зону Евросоюза. В принципе, та же тенденция продолжается по сей день», – говорит Роман Чекмарев, генеральный директор агентства Neorealty.

Политика политикой, но Латвия, Литва и Эстония – наши ближайшие соседи, страны с развивающейся рыночной экономикой и более-­менее стабильной законодательной системой. Кроме того, недвижимость дает возможность получить многократную шенгенскую визу, а затем – облегчает получение вида на жительство. Получается, что вместе с недвижимостью можно приобрести право свободно передвигаться по Европе, работать, учиться, создавать и развивать свое дело. Есть и другие приятные особенности «нашей заграницы». «Если человек купит дом в Испании, то он попадает в мир другой ментальности, языка. Совсем иная ситуация в Литве. Здесь очень схожая культура, большинство людей говорит по-русски. Одним словом, республика бывшего Советского Союза, – рассказывает Любовь Заславская, ведущий эксперт литовской фирмы Ваlthome. – Наши покупатели – это люди, которые не хотят уезжать далеко от дома».

«Эстония – как Финляндия, только намного дешевле, – говорит Кристина Киви, директор таллинского агентства Kivi Kinnisvaraburoo OU. – Но дело не только в дешевизне. С одной стороны, понимаешь, что ты в Европе, а с другой, легко можешь общаться с местными жителями на родном русском языке. Важный плюс – хорошее транспортное сообщение с Россией: 4 часа езды до Петербурга и 10 часов до Москвы. Это позволяет использовать эстонский дом как постоянное место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск. Поэтому россияне в основном покупают у нас землю, коттеджи или небольшие усадьбы».


Рынок ностальгии

Литовские риэлторы отмечают, что их покупатель ценит природу средней полосы и воспринимает свой дом как дачу. Россияне интересуются двумя типами недвижимости: в приморских районах Клайпеды, Паланги, Швянтоя и в озерных районах Утены, Друскининкая. Покупают как дома, хутора, так и квартиры, апартаменты.

Описывая типичного клиента-­россиянина, балтийские риэлторы говорят о «среднем классе». Первые – семьи с детьми, которые не только покупают дом, но и думают о возможности использовать Литву как дверь, в которую через несколько лет можно «выпустить» детей учиться в большую Европу. Вторые – люди в возрасте 50–55 лет. «Они обеспечены и рассматривают дом в Литве как «дальнюю дачу». Они помнят нашу страну как республику, в которую, когда они были молоды и счастливы, приезжали в советские времена, будучи невыездными в другие европейские страны», – говорит Любовь Заславская.

«Несмотря на информацию в СМИ российских и латвийских, слухи о недоброжелательном отношении к русскоговорящим – это больше взаимные политические спекуляции, чем реальное положение дел, – говорит Роман Чекмарев, компания Neorealty. – Латвия всегда славилась хорошим сервисом, вежливостью людей и чистотой на улицах. И эти составляющие не изменились. Никто не обижает ни русских, ни иностранных туристов».

К тому же въехать в страну стало гораздо проще: для русских владельцев недвижимости в посольстве Латвии существует отдельная очередь по приему документов – это ускоряет процесс получения визы.
Стагнация – время покупок?

Какими бы чудесными ни были страны Балтии, цены на недвижимость за последний год здесь снизились на 25–30%. Естественно, что ряд экспертов сомневаются в целесообразности вложений на этом рынке. Например, в мае было обнародовано исследование аналитиков The Global Property Guide относительно ситуации на мировом рынке недвижимости, в котором говорится, что недвижимость Прибалтики была переоценена и сейчас стремительно теряет в цене.

А в брокерской компании «Обер­Хаус» считают, что цены на недвижимость в Литве, Латвии и Эстонии будут падать ближайшие несколько лет. Естественно, возникает вопрос: надо ли покупать в таких условиях?

«Сегодняшнюю ситуацию можно охарактеризовать как стагнацию рынка, которая произошла после введения новых правил получения ипотечного кредита, – говорит Игорь Смирнов, председатель правления компании Westland Property. – Кредитные обязательства, взятые во времена лояльной банковской политики к кредитополучателю, сейчас для многих становятся проблемой. Как следствие – некоторые выставляют на продажу приобретенную в кредит недвижимость. Поэтому сегодня подходящее время для того покупателя, который хочет купить по ценам 2004–2005 года. В ближайшее время, возможно уже к осени, рынок достигнет дна, после которого снова начнется рост и развитие».

Специалисты считают, что приобретение недвижимости на сегодняшний день выгодно именно для российского покупателя. Много лет подряд цены росли до 50% в год, и метр жилплощади в старой части Риги год назад стоил 4 тыс. Сейчас аналогичные предложения можно приобрести за 3,2–3,5 тыс., а если рассматривать весь центр города, то предложения будут начинаться от 1,5 тыс. за квадратный метр, в зависимости от места и состояния квартиры.

«Стагнация – подходящее время для желающих начинать долгосрочные инвестиции. Конечно, многие напуганы тем, что цены понижаются на 30%, и когда это закончится, точно никто сказать не может. Но с другой стороны, это хорошее время для тех, кто хочет купить недвижимость по наименьшей цене», – считает Игорь Смирнов. «Сейчас совершает покупки очень понимающий покупатель, который знает законы экономики и ловит момент снижения цен. Очень активно, кстати, себя ведут немецкие и скандинав­ские инвесторы. Немудрено, ведь это они в свое время «захватили» турецкое побережье», – констатирует Любовь Заславская.

Латвийские бизнесмены сейчас активно педалируют российскую тему. Например, одна из крупных риэлторских компаний создает информационную базу собственников, предлагающих в Риге и Юрмале недвижимость, которая потенциально соответствует запросам россиян. А в июле из Санкт-Петербурга отправится первый поезд с потенциальными покупателями – раз в месяц россиян бесплатно будут доставлять к местам продаж и устраивать экскурсии по объектам, внесенным в вышеназванную базу.

В Литве (цены росли также последние 3 года) рынок тоже замер, затаив дыхание. «Это связано во многом с мировым, а в первую очередь, с американским ипотечным кризисом, – говорит Любовь Заславская. – В первом квартале 2008 года цены даже чуть упали, особенно, на первичную недвижимость и в крупных городах – в пределах 10%. Зато в провинции, наоборот, цены постепенно растут: спрос на недорогие дома и хутора остается стабильным».


Почем вопрос?

На узких, извилистых улочках Старого Таллина пахнет корицей, сахарным миндалем и свежесваренным кофе, а зимой – сказочно вкусным глинт­вейном. Чем ближе к порту – тем сильнее запах моря. Море и Вышгород – два основных центра притяжения тех, кто решил присмотреться к эстонской местной недвижимости. Квартиры с видом на Балтику и средневековые башни по определению самые дорогие: от 1,5–1,8 тыс. за квадрат и выше. Так, трехкомнатная квартира площадью 69 кв. м продается за 127 тыс. Если речь идет о новостройке, то стоимость метра ниже – 1,1-1,3 тыс. На окраине эстонской столицы однокомнатную квартиру можно купить от 42 тыс., двух-трехкомнатную – от 60 тыс. и выше. Считается, что цены на квартиры в Таллине примерно в два раза ниже московских.

На стоимость квартир влияет тип дома. В Таллине сохранились деревянные и каменные здания постройки XVIII–XIX веков, возводятся новые дома – панельные, кирпичные и монолитные. Самые дешевые квартиры в деревянных домах, построенных в конце XIX века: 1 кв. м в них стоит от 340 до 410. Затем идут каменные постройки, появившиеся еще в XVIII веке и являющиеся памятниками архитектуры, а потому квартиры в них стоят в два раза дороже – от 740–800 за квадратный метр. Самое же дорогое жилье в новых монолитных и кирпичных домах, где цены начинаются от 920–1000 и доходят до 2–3 тыс. за квадратный метр.

Из малых городов популярны курорты на берегу моря: Пярну и Хаапсалу. Например, двухкомнатные квартиры в Пярну площадью 40 кв. метров стоят от 30 тыс. до 55 тыс. – в зависимости от их состояния, близости к морю. Трехкомнатные апартаменты продаются за 70 тыс.

Востребованы квартиры в исконно студенческом городе Тарту, где находится знаменитый университет. Тартуские «трешки» стоят 50–66 тыс. (хотя бывают экземпляры и в два раза дороже), «двушки» – 40-47 тыс. однокомнатные – 30 тыс.

В Вильнюсе цена за метр в комфортабельной новостройке – около 2,5 тыс. и чуть ниже – в хорошей «вторичке». В среднем небольшая новая квартира площадью около 50 м стоит около 125 тыс.

В другом известном историческом городе, Каунасе, цены скромнее – около 2 тыс. за метр в новом доме и около 1,4 тыс. – во «вторичке». В портовой Клайпеде, наоборот, цены сопоставимы со столичными.

Цены в Риге, в разных ее районах и окрестностях, варьируются достаточно сильно. Например, квадратный метр в Старом городе может стоить 6 тыс., в тихом центре €3–4 тыс. Расценки в спальных районах города совсем другие: 1,2–1,4 тыс. – в старых панельных домах и около 2 тыс. – в новостройках. В Юрмале – та же картина, в целом, вилка от 2 тыс. до € 4 тыс., однако недвижимость бизнес-класса и VIP может достигать 6000.


Земля всемогущих нотариусов

Ограничений на покупку недвижимости для иностранцев в Прибалтике мало (приграничные районы, дюны и т. п.). Местные власти выдают специальные разрешения на покупку. Обычно после выбора дома покупатель вносит задаток (резервационный депозит) – 10–15% стоимости недвижимости. Затем идет дальнейший процесс оформления дома и заключение сделки у нотариуса (нотариальный сбор 0,5–1%).

В Прибалтике континентальная система нотариата: нотариусы совмещают функции юристов, то есть, следят за правильностью оформления сделок.

Что касается пошлин при покупке недвижимости, то в Эстонии и Литве их нет. Зато в Латвии госпошлина за регистрацию прав собственности обойдется в 2% от покупки. Земельный налог в Латвии – 1,5–3,5% (самая дорогая земля в Риге), в Литве земля и сооружения облагаются единым налогом в 1% от кадастровой стоимости, в Эстонии – от 0,1% до 2,5%.

Следует учитывать, что в Прибалтике, кстати, как и в соседней Финляндии, довольно дорогая «коммуналка» – обслуживание городской квартиры может обойтись в €150 в месяц. Комиссионные агентств недвижимости – стандартные для Европы и составляют 3–5%.


Лесные «изюминки»

Помимо «раскрученных» курортов Балтии, типа литовской Паланги или латвийской Юрмалы, есть много других привлекательных мест, где условия не хуже, а цены ниже, чем в столицах. Например, курорт Друскининкай, который находится на границе с Польшей и Беларусью. Сам город расположен на живописном берегу Немана, вокруг – озера, речушки-­притоки, сосновый лес.

Друскининкай – город с богатой историей. Причем не только гражданской, но и медицинской. Великий князь Литовский и король Польши Станислав Август Понятовский в свое время приказал провести анализ местных источников. Убедившись в их полезных свойствах, монарх приказом от 20 июня 1794 года официально объявил Друскининкай лечебницей. Водой из целебных источников и чудодейственными грязями здесь лечил людей целитель Пранас Сурутис, о котором литовцы сложили множество легенд. Современные последователи древнего медика работают в водолечебницах и санаториях – в советские времена здесь отдыхало до полумиллиона человек в год. После развала СССР отдыхающих практически не было, и город переживал тяжелые времена. Сейчас идет новое развитие курорта, работают инвестиционные проекты: например, возведен шикарный аквапарк. С каждым годом Друскининкай становится все более привлекательным для вложений, и это сразу отразилось на количестве новостроек. Жилье в новых жилых комплексах стоит от 1,15 тыс. до 1,8 тыс. за метр, что довольно много для Литвы. Цена добротного частного дома – от 140 тыс. до 200 тыс. Этот город – пример того, как приток инвестиций облагородил сначала курортную базу, которая еще 10 лет назад представляла собой пустующие санатории совет­ского образца. А затем возрожденный курорт стал способствовать развитию города и региона. Такие превращения сегодня можно увидеть и в других курортных местах Прибалтики.

Консультанты: Kivi Kinnisvaraburoo OU, Neorealty, Ваlthome, Westland property
Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ

журнал "Ваш Дом За Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Инвестиции в отели Словении

Туризм для Словении один из основных источников дохода. В небольшой стране туристическими являются все ее регионы – без исключения. А значит у отельного бизнеса есть перспективы. Эксперты Century 21 Slovenia и Future Real Estate анализируют инвестиции в словенские гостиницы. Читать

Фоторепортаж: стиль жизни и недвижимость в Гандии, Испания

Даже в такой популярной у русскоязычных покупателей недвижимости стране, как Испания, есть малоизведанные уголки. Один из них – муниципалитет Гандия, расположенный в Валенсии. Какие возможности он предлагает для жизни и отдыха? И сколько стоит местная недвижимость? Prian.ru рассказывает и показывает. Читать

ТОП-10 лучших стран для жизни на пенсии

Есть люди, которые хотели бы всю жизнь прожить в одном городе и одной стране. А есть и те, то мечтает на старости лет переехать за границу. Причины у них разные. Кто-то мечтает о море и солнце, кто-то ищет лучшего качества жизни. Самые «продвинутые» изучают программы социального обеспечения для пенсионеров. Так какую страну лучше выбрать? Prian.ru приводит список самых достойных и объясняет причины. Читать

Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Как по законам России правильно получать деньги от сдачи в аренду квартиры за границей? Нужно ли декларировать доход от зарубежной аренды? Какие налоги и где придется платить в таком случае? И главное, что грозит нарушителям? Ответы и комментарии – от профессионального юриста. Читать

Инвестиции в торговые центры Словении

Торговые центры – крупные и не очень – лакомый кусок для инвесторов в Западной Европе. А значит, и в Словении. Но, разумеется, национальная специфика есть и здесь. Специалисты Future Real Estate и Century 21 Slovenia во втором материале своего спецпроекта отвечают на вопрос, какие помещения в торговых центрах могут принести прибыль лично вам. Читать