Казахстан: Оттолкнуться от дна

Один из самых актуальных вопросов, стоящих перед участниками рынка недвижимости – когда будет достигнуто ценовое дно и снижение цен сменится ростом, который оживит отрасль. В последнее время чаще всего слышны прогнозы о том, что тренд изменится осенью. Но, как выяснилось, не все участники рынка готовы ждать два-три месяца. На недавно прошедшей пресс-конференции представители Казахстанской федерации недвижимости заявили, что сохранение существующих на рынке тенденций приведет к уходу с него ряда крупных игроков. Возможно, дело не ограничится этим – если не удастся предотвратить массовый сброс резко подешевевшей недвижимости, экономику страны ждут глубокие потрясения.
Первые держат рынок
Сразу же оговоримся – не все сегменты строительного рынка показывают стремительное падение цен. На первичном рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции. В ряде регионов с прошлого июня цены выросли. Лидером роста стали Усть-Каменогорск (+18,1%), Кызылорда (+17,2%), Костанай (+15,2%) и Астана (+14,1%). В Алматы в целом цены упали на 1,2%, такова же динамика в Актау (-4%), Петропавловске (-30%), Семее (-9,4) и Талдыкоргане (-15%). Южная столица Казахстана особенно отличилась: цены на жилье класса «элит» упали на 30%, на «бизнес» и «эконом» – более чем на 25%, на коттеджные городки – на 20%. Но переломить общую тенденцию Алматы не смогла, и в целом за год, с июня 2007−го, «первичка» подорожала на 4,9%. Впрочем, многие строительные компании еще осенью прошлого года зафиксировали цены на уровне 2,5–2,8 тыс. долларов за один квадратный метр жилья бизнес-класса. И, как сказал «Эксперту Казахстан» источник в одной из строительных компаний, пожелавший остаться неизвестным, дальнейшее снижение не предвидится. Причина проста: снижение будет означать падение прибыли, так как в эту сумму заложена себестоимость строительства, затраты на подведение коммуникаций, а также дополнительные затраты – всевозможные «откаты» и т.п.
Но покупатель не торопится приобретать дорогое жилье, особенно то, что строится по долевому принципу. Как известно, до наступления кризиса около 60% коммерческого жилья в республике строилось на средства дольщиков. Правда, в последнее время ситуация начала меняться – по крайней мере, так полагают в правительстве. Кстати, как сообщил на недавнем заседании правительства глава Мининдустрии Владимир Школьник, «благодаря принимаемым правительством мерам по защите дольщиков (ужесточение законодательства. – «ЭК»), наблюдается значительный прирост – на 88,6% – объемов строительства коммерческого жилья». Фактически увеличение объемов строительства составило 954 тыс. квадратных метров, достигнув 1,06 млн квадратов. Таким образом, как отметил г-н Школьник, из 47 тыс. дольщиков, которые есть в стране, за пять месяцев текущего года 5,3 тыс. дольщиков уже получили свои квартиры.
Всего же, по словам министра, с начала года введено в эксплуатацию более 3,3 тыс. квадратных метров жилой площади, а инвестиции в эту сферу за первые пять месяцев составили 209 млрд тенге, что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Это консервативная оценка результатов строительства. Думаю, что официальные данные будут лучше», – заметил Владимир Школьник.
Несмотря на это, участники рынка пессимистично относятся к ближайшим перспективам строительной отрасли. И все чаще поглядывают за рубеж. «Поскольку строительный бизнес сейчас хорошо развивается в России, многие строительные компании поднимают технику, своих лучших специалистов и передислоцируются в Петербург и Москву. Один застройщик рассказал, что едет в Сочи строить олимпийские объекты. Где идет финансирование, туда идет бизнес», – говорит председатель Ассоциации товаропроизводителей города Алматы Серик Туржанов. Всего, по оценкам аналитиков, Казахстан может потерять более 50% строительных компаний. Но возникает вопрос: каковы будут последствия этого? По мнению г-на Туржанова, неизвестно, кто займет их место, учитывая, что в стране проживает лишь чуть более 15 млн человек. «Ситуацию в Алматы и Астане активно изучают представители Ближнего Востока, Юго-Восточной Азии и России. Ищут что бы скупить, и если раньше они говорили «пустите в бизнес под 10%», то сейчас, зная, что денег мало и нашим компаниям иностранцы деньги просто так не дают, они ведут разговор о доле в 25%», – рассказывает вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Еще весной нынешнего года аналитики, в частности представители компании Scot Holland, озвучивали мнение, что теперь, когда мыльный пузырь сдулся, рынок стал привлекательным для иностранных игроков. Вероятнее всего, уже через один-два года казахстанская строительная отрасль будет представлять собой абсолютно иную картину, нежели сегодня. Правда, приход иностранных девелоперов расценивается неоднозначно. С одной стороны, они принесут с собой опыт и технологии. С другой – средства, получаемые ими от продаж недвижимости, будут уходить из Казахстана, а не реинвестироваться в экономику страны.
Вторичные проблемы
В отличие от первичного рынка, «вторичка» по всему Казахстану движется в одном направлении – вниз. С июня прошлого года падение цен составило 7,7%. Больше всего цены упали в крупных городах, недвижимость в которых активно использовалась в качестве объекта инвестиций. Так, в Астане цены упали на 19%, Актобе – на 13%, а в Алматы почти в два раза – на 44,4% (см. график 1). По данным Казахстанской федерации недвижимости снижение цен в Алматы было еще более динамичным – на 58,5%.
Причем наиболее переоцененным было жилье в спальных районах, и именно оно, как и прогнозировали эксперты, продемонстрировало наибольший спад. Так, к примеру, цены на квартиры в так называемых номерных микрорайонах упали на 63,5% (и это наиболее значимое снижение). Наименьший спад зафиксирован в районе «золотого квадрата» – района в центре южной столицы, где стоимость недвижимости снизилась на 50%.
Сегодня вторичный рынок недвижимости стоит перед некой чертой, за которой – либо оживление, либо еще больший крах. «У нас в стране сейчас самая большая проблема – банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки при реализации этих залогов, так ситуация на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир. Они говорят: мы согласны продавать их на 10, 15, 20% ниже их рыночной стоимости. Справедливости ради отметим, что большинство проблемных ипотечных кредитов бралось заемщиками в период март–июнь 2007 года, т.е. в период пика цен. Обрушение ценового рынка более чем наполовину за истекший год привело заемщиков к решению об отказе выплат и приобретению другой, более дешевой квартиры.
По мнению представителей ассоциации, массовый выброс залоговых квартир по заниженной стоимости обрушит не только рынок недвижимости, но и всю экономику Казахстана. Особенно пострадает малый и средний бизнес (см. график 2). «Сегодня вся недвижимость Казахстана, находящаяся в залоге у банков, составляет около 40 миллиардов долларов. В мировых масштабах это небольшие деньги. Фактически сейчас всю экономику Казахстана можно скупить за 50 миллиардов долларов: и все банки второго уровня, и недвижимость, и проживающих в ней людей, – считает г-н Туржанов. – Иностранные инвесторы из великодержавных стран рвутся на наши рынки. Почему? Через банки второго уровня (БВУ), через реальный сектор экономики можно скупить все задешево и выйти на наши ресурсы – продукты питания, недра, человеческий ресурс».
В то же время основную опасность для рынка составляют не столько залоговые квартиры, сколько земельные участки. Кризис на рынке земельных участков начался позднее, нежели на рынке жилья. По сути, именно земля является основным залоговым имуществом для банков. На рынке есть большое количество объектов, где участки заложены, а задолженность перед банками составляет более 75% от их стоимости. При этом строительство даже не началось. «В первую очередь это проблема самих банков второго уровня. Если земельные участки в городе хотя бы потенциально привлекательны, то участки в пригородной зоне, не имеющие целевого использования ИЖС и МЖС, сейчас мало кого интересуют. Банки брали их в залог, нередко с целью изменения целевого назначения, позволяющего значительно увеличить их рыночную стоимость. Правительство запретило подобную практику. Залоговые участки в городе требуют обслуживания (охрана, банковские проценты и т.д.), но минимизирована их инвестиционная привлекательность под застройку. Сейчас рынок земельных участков в южной столице активизировался. Основная причина – акимат отменил 68 постановлений об изъятии земельных участков для госнужд. Их владельцы ожидали серьезной компенсации, но… Теперь они продают их по низким ценам. К примеру, в районе ЦПКиО, нижнем «Компоте», Баганашиле и в других престижных районах подобрать участок стоимостью 17–30 тысяч долларов за сотку не проблема», – говорит г-н Калинин.
Выход есть…
По его словам, сейчас есть три группы потенциальных покупателей на рынке недвижимости: первая – это те, кто реально нуждается в жилье и имеет средства на его покупку. Вторая – это те, кто на пике цен получил за сносимое жилье серьезные для рядового потребителя деньги – до 200 тыс. долларов за сотку земли. Третья – стратегические инвесторы.
Очевидно, что переломить сложившуюся ценовую тенденцию можно, если вернуть на рынок третью категорию – первая и вторая группы немногочисленны и не обладают значительными объемами свободных денег. Здесь участники рынка возлагают надежды на государство. «Есть панацея, причем она может быть разработана только нами внутри страны благодаря диалогу между тремя игроками – это малый и средний бизнес, банки второго уровня и правительство РК. Нам нужно искать внутренние источники инвестирования – всевозможные инвестиционные фонды, биржи. Этот инструментарий мы сейчас ищем для того, чтобы предложить на рынок, а также кабинету министров», – говорит Серик Туржанов.
«В первую очередь необходимо во что бы то ни стало рассчитаться с обманутыми дольщиками, так как доля вины государства здесь очевидна – выдача лицензий, предоставление земельных участков, отсутствие надлежащего контроля над застройщиком, отсутствие страхования рисков дольщиков и т.д. Поддержать развитие строительного сектора через дальнейшее развитие государственной программы жилищного строительства. Развивать рынок арендного жилья с установлением акиматом фиксированной арендной ставки на жилую и коммерческую недвижимость в соответствии с международным опытом. Ввести контроль по налоговым сборам от аренды недвижимости. Снизить ипотечную ставку, которая в международной практике не превышает 6,7% в год, – считает г-н Калинин. – Следует подчеркнуть, что государство последние полгода активно и со значительной пользой стало вмешиваться в регулирование рынка недвижимости – помощь обманутым дольщикам; снизилось противостояние акиматов и владельцев изымаемого имущества для госнужд; повысились требования к застройщику и к качеству жилья».
Кстати, недавно алматинский аким Ахметжан Есимов обратился к председателю правления АО «ФУР «Казына» Арману Дунаеву с просьбой предложить правительству рассмотреть возможность снять ограничения в государственном кредитовании по ряду видов деятельности. «Это стратегический вопрос, определяющий наше будущее. Мы рискуем потерять важнейший фактор развития жилищного строительства, поэтому ипотека должна стать доступной. Малый бизнес зависит от потребительского кредитования, от покупательской способности населения. Хотелось бы, чтобы «Казына» задумалась и о том, как стимулировать эту часть малого бизнеса. Мы должны дать импульс, сигнал банкам», – заявилаким.
Текст: Валентина Палаичева