В Греции есть все!

И хотя цены на рынке недвижимости растут в связи с постоянно увеличивающимся спросом, это рост в разумных пределах.
Экологическая комиссия ЕС опубликовала данные по чистоте воды на пляжах в 27 странах ЕС. Оказалось, что самые чистые пляжи в Европе – в Греции и на Кипре. У специалистов, которые проверяли качество морской воды, не было нареканий ни к одному из 2047 пляжей Греции. Более того, 96,9% из них по своей чистоте оценены на «отлично». В этом году наивысшую оценку получили 373 пляжа в этой стране: самыми благополучными пляжными регионами Греции признаны остров Крит, полуостров Халкидики, Ионические острова (особенно Корфу), Додеканесские острова (прежде всего Родос), полуостров Магнисия в Центральной Греции. Береговые воды страны – самые чистые в Европе.
В Греции развит не только пляжный, но и активный отдых. Здесь имеется множество горнолыжных курортов, кроме того, можно заниматься виндсерфингом и другими видами водного спорта. Можно даже арендовать яхту для путешествия с командой или без нее, если есть соответствующие сертификаты.
Многие россияне, чьи финансы и время позволяют вернуться в эту сказочную страну, задумываются о приобретении здесь недвижимости.
Оформление сделки
Греческая недвижимость доступна для иностранцев. Каждый приезжий имеет право приобрести здесь в собственность квартиру, дом или землю. Владение домом на греческой земле не дает основания для получения вида на жительство в ЕС, но способствует получению многократной визы, которая по новым правилам может быть выдана на срок до 2–5 лет, но разрешает пребывание в стране не более 90 дней каждые полгода из этого периода. Заявителю потребуется оформить медицинскую страховку на период пребывания в стране и, возможно, показать финансовые источники, которые позволяют проживать в Греции.
Приобретение недвижимости в Греции регламентируется общеевропейскими правилами, но имеет и свою специфику. Договор купли-продажи недвижимости заключается в присутствии нотариуса с предоставлением всех необходимых документов или в консульстве Греции в стране проживания покупателя в присутствии уполномоченного консульского сотрудника.
Обычно нотариуса выбирает покупатель. Перед совершением сделки он обязан получить налоговый регистрационный номер (AFM) в иностранном отделе местной налоговой инспекции, уплатить налог на передачу недвижимости и представить подтверждающий оплату документ нотариусу. Договор составляется только на греческом языке и должен быть дословно переведен устно в момент его заключения. Заключить договор у нотариуса могут как покупатель и продавец лично, так и их представители по оформленным по общеевропейским правилам доверенностям.
Если покупается объект недвижимости, цена которого превышает 29137 евро для объектов в области Афин-Пирей и 11739 евро для всех других частей Греции, то по действующему греческому законодательству участие греческого адвоката необходимо при оформлении сделки купли-продажи как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует договор купли-продажи, обязательно присутствует при его подписании, а также консультирует своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки. Кроме того, он проводит комплексную юридическую проверку объекта недвижимости, изучая земельный и залоговый реестры на предмет принадлежности недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных обременений объекта недвижимости. Проводится также проверка на наличие ограничений, налагаемых природоохранным законодательством, проверка налоговой и гражданской «чистоты» покупателя (запрос в Министерство обороны для нерезидентов ЕС на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости). Если проверка показала, что продавец добросовестно владел объектом в течение не менее 20 лет, он получает права т.н. «подлинного собственника».
Оплата услуг адвокатов – договорная, минимум 0,4% от суммы сделки. Вознаграждение уплачивается до заключения сделки у нотариуса и покрывает только подготовку договора и присутствие адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по проверке и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.
Расходы покупателя (государственные налоги, юридическое и нотариальное заверение) составят приблизительно 13–14% от стоимости недвижимости. Размер налога при покупке недвижимости можно посмотреть в таблице. Кроме этого, примерно по 1–1,5% необходимо будет заплатить адвокату и нотариусу. Налоги, связанные с передачей недвижимости в собственность другим лицам, также оплачивает покупатель.
Нотариальные документы, делающие действительной любую сделку с собственностью, регистрируются в Реестре закладных, после чего покупатель официально получает полное право владения. Расходы, связанные с регистрацией в Земельном реестре, несет покупатель – как правило, это около 0,5% от суммы сделки.
Процедура оформления сделки обычно занимает от 4 до 6 недель. Жилье, приобретенное в приграничной зоне (в частности, на о. Крит), оформляется дольше – несколько месяцев, т.к. для этого нужно получить специальное разрешение Министерства обороны Греции.
Кроме того, имеется местный муниципальный налог на собственность, составляющий 0,025–0,035% от оценочной (кадастровой) стоимости недвижимости.
Цены
Разброс цен на греческую недвижимость крайне велик, даже если рассматривать только столицу этого государства – необыкновенно красивые и древние Афины. Цены на жилье составляют от 1000 евро/кв.м в непрестижных районах Афин до более 8 тыс. евро/кв.м в самых популярных. Большим спросом пользуются пригороды. Полностью оборудованный дом под ключ с благоустроенным земельным участком обойдется от 600 до 1000 евро за кв.м. Сейчас Афины растут на северо-восток. Там дом на берегу моря с учетом цены земли и строительства стоит от 200 до 250 тыс. евро.
Цена загородной недвижимости сильно зависит от близости к береговой линии. Дома в прибрежных зонах стоят практически вдвое дороже, нежели строения на второй и третьей береговых линиях. Весомую роль в стоимости недвижимости, безусловно, играет и качество постройки, и ее возраст. Цены могут начинаться от 1,2 тыс. евро/кв.м. Таунхаусы площадью 80–150 кв.м стоят в среднем от 120 до 500 тыс. евро. Цены на виллы начинаются от 400 тыс. евро и достигают 4–5 млн. Очень много предложений в секторе до 1 млн евро. Небольшую квартиру можно приобрести от 60 тыс. евро. При этом можно смело утверждать, что остается возможность найти и более выгодные предложения, когда вилла с видом на море, с садом и гаражом будет стоить всего 200 тыс. евро. Кроме того, выгодную покупку можно совершить, купив объект на стадии строительства. Например, трехэтажная вилла может обойтись в 300 тыс. евро.
Говоря о динамике цен, следует отметить следующие процессы: пока заметно дорожают в основном редко появляющиеся объекты, расположенные на первой береговой линии. Кроме того, специалисты отмечают, что клиенты стали предъявлять более высокие требования к недвижимости. Им уже не хочется покупать объекты типового строительства, они интересуются проектами с изюминкой, с нестандартными решениями и оригинальным дизайном.
Дом на острове
Греческие острова – одна из самых популярных категорий на риэлторском рынке среди всех возможных в южной Европе. Не всякую островную недвижимость в Греции можно купить иностранцу – здесь действует ряд ограничений. По счастью, доступными оказались, например, Кикладские острова. На протяжении десятилетий Киклады привлекают на отдых множество греческих и иностранных туристов. Особой популярностью пользуются Парос, Миконос и Санторин.
Недвижимость на Паросе – выбор тех, кому по душе развитая инфраструктура и максимальная доступность материка. В последние годы остров превратился в крупный туристический центр. Бесконечные песчаные пляжи с чистейшей голубой водой, многочисленные церкви и монастыри, сложенные из паросского мрамора, деревушки, которые производят впечатление абсолютно белоснежных – все это очаровывает тех, кто ищет себе «второй дом» под южным солнцем. Пляжам острова (Колимбифрес, Chrisi Akti и Tserdakia) был присвоен Голубой флаг за их удивительную чистоту. Купить апартаменты на Паросе можно, располагая суммой от 150 тыс. евро; виллы, не так часто предлагаемые к продаже, стоят от 300 тыс. евро.
Санторин (или Фира) – самый южный из Кикладских островов. Площадь его составляет 76 кв.км, протяженность береговой линии – 70 км, численность населения – около 8 тыс. человек. Сюда тоже можно добраться достаточно легко: самолетами из разных городов материковой Греции, паромом или (в летнее время) прокатиться на катамаране из Пирея. Санторин имеет вулканическое происхождение и от этого, вероятно, он так завораживающе красив. Внешне, со стороны моря, он похож на огромную многоцветную скалу. Строения из белого камня, как принято на берегах Эгейского моря, – дома, арки, террасы и купольные церкви. В архитектуре городов островка сохранились средневековые стены, извилистые узкие улочки, классические, с помпезными украшениями здания и традиционные, расположенные над краем обрыва дома «скафта», строящиеся всегда только вглубь. Приобрести в собственность такую «скафту» можно относительно недорого – цены стартуют от 90 тыс. евро. Современное, комфортабельное жилье обойдется существенно дороже – цена на апартаменты с 2–3 спальнями начинается от 230 тыс. евро.
Миконосу отдают предпочтение любители светской жизни. Здесь бесконечной чередой проходят увеселительные мероприятия, особенно жаркими южными ночами. Остров поражает своей космополитичностью и царственной южной красотой. Цена квадратного метра недвижимости стартует от 2,5 тыс. евро, что для такого популярного места считается ценой вполне приемлемой.
Рынок недвижимости Греции относительно новый и быстро развивается, что сулит в перспективе более высокие темпы роста цен по сравнению со странами с давно сложившейся и стабильной конъюнктурой.
Если рассматривать приобретение недвижимости в Греции в качестве инвестиции, то перспективны прежде всего варианты с покупкой участка земли и последующим строительством на нем дома или реконструкцией уже имеющегося строения. Строительство обойдется не дешевле, чем приобретение готового дома: себестоимость часто составляет 1–1,6 тыс. евро/кв.м. По окончании строительных работ прибыль может составить 50–80%, а сам процесс строительства занимает 8–12 месяцев.
Греческие банки не дают кредитов нерезидентам ЕС – требуется официально проживать и работать в Греции или найти там поручителя. Но есть опыт предоставления кредитов строительными компаниями.
Арендные ставки зависят от нескольких факторов: типа арендуемой недвижимости, срока аренды, способа использования и времени года. На сдаче жилья в аренду можно гарантированно получать 8–12% годовых от его коммерческой стоимости. Гербовый сбор для арендодателей аннулирован с 1 января 2008 года.
В Греции прекрасная кухня, хорошее вино, виноградная водка ракия и ароматный кофе. Неторопливый и размеренный стиль жизни, гостеприимные люди и мягкий климат, низкий уровень преступности – все это создает для приезжающих в страну ощущение безопасности, красоты и покоя – именно то, что многие ищут всю жизнь…
Текст: Иван Прилежаев