Заработал? Потрать!

Куда выгодно вкладывать деньги?
На этот актуальный вопрос отвечает ведущий специалист по недвижимости в Восточной Европе Ольга Мюллер: деловые люди предпочитают вести бизнес за рубежом, там, где совершенство законодательной базы и гуманная система налогообложения дают бизнесменам возможность ощутить твердую почву под ногами.
Германия в этом плане – одна из самых развитых стран Евросоюза, и многие россияне уже совершили бизнес-иммиграцию в эту страну. Инвестиции в Германии являются одними из наиболее быстро покрываемых вложений. Эта страна представляет собой стабильный рынок с выгодным соотношением между покупочной ценой и арендной платой. В дополнение к этому – низкие кредитные ставки. Совокупность указанных условий позволяет быстро окупить затраты.
Ожидаемый уровень роста экономики Германии в этом году составит 2,5%; фондовый рынок по сравнению с началом 2005 г. вырос на 40%. Рост расходов покупателей в рождественский период 2006 г. составил 16%. Число безработных в Германии только в декабре 2006 г. уменьшилось на 108 000, а уменьшение по итогам года составило 500000.

Но не все инвесторы предпочитают следовать сложившимся стереотипам. Многие хотят экзотики. Но не слишком экстравагантной и не очень далекой.

Испания является одной из немногих стран, где есть возможность инвестировать в недвижимость не только традиционно на материке, но также и на островах. Это неплохой выбор: Канарские острова, находящиеся в Атлантическом океане, или Балеарские в Средиземном море.

Великолепные пляжи, первоклассная инфраструктура, значительно более мягкий климат, чем на континенте, и характерный испанский стиль жизни и все это в сочетании с отличной транспортной доступностью. Тенерифе, Гран-Канария, Лансароте и Фуэртевентура, крупнейшие острова архипелага, привлекают тех, кто хочет получать доход от своей собственности круглый год. Рынок аренды курортной недвижимости на островах очень хорошо развит. Пальма-де-Майорка по праву считается интернациональным курортом с исключительно высоким уровнем обслуживания и отличным выбором недвижимости.

Египет привлекает инвесторов своим низким уровнем цен и быстрым темпом роста. Комментирует ситуацию на рынке вице-президент Компании Gold Stars, Баха Эль-Дин Сами Али: «Инвестиции в египетскую недвижимость быстро растут, растет и выгодность этих вложений. Цены в строящихся объектах стартуют от 200 долларов США за квадратный метр, что несравнимо с российскими ценами. Есть привлекательные условия рассрочки, в том числе для иностранных граждан. Египет за последние полгода прочно вошёл в список стран, в которых приобретают недвижимость россияне. Как считают специалисты мирового рынка недвижимости, потенциал Египта огромен, и в самое ближайшее время его популярность возрастёт многократно. Есть прогнозы, что финансово доступной недвижимость Египта будет оставаться недолго, так как она становится всё более востребованной». Рост цен на недвижимость повышается каждые 4 месяца на 15-20%. А прибыль от аренды вы можете гарантированно получать 365 дней в году.

Все большую популярность среди иностранных инвесторов приобретает недвижимость в Турции. И вероятно, еще больше возрастет со вступлением страны в ЕС. Низкие цены сравниваются с ценами, существовавшими в 80-е годы на испанском рынке, и вполне могут последовать испанскому темпу роста. Итоговый средний прирост цен на недвижимость в Турции в 2007 году составил 20-22% (по данным статистики Министерства Землепользования в некоторых областях до 30% годовых).

Турция ежегодно принимает рекордное количество туристов и инвесторов со всех стран. Согласно турецким законам иностранные граждане могут свободно приобретать любую недвижимость на свое имя. А в мае этого года вышел правительственный бюллетень, еще более упрощающий сделки с недвижимостью для иностранных инвесторов (статья 35 Кодекса Регистрации Земли). За последнее время по инициативе турецкого правительства также были предприняты шаги по ускорению процесса модернизации, привлечению инвестиций в туристическую инфраструктуру, для строительства отелей и частных объектов недвижимости, с целью ускорить дальнейшее развитие туризма в стране (из интервью с директором по продаже и маркетингу компании TUFAN Properties, Мустафой Чулха-оглы).

Сколько это стоит?

Германия. По сравнению с ценами по Европе недвижимость в Берлине относительно недорогая, но гарантирует лучшие дивиденды. Цены на коммерческую недвижимость выросли за последние годы на 20%. Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Берлине составляет около 1300 – 1900 евро, земли для застройки – 200-350 евро, а складского помещения – 110-180 евро. Цены в Мюнхене на те же объекты почти в 2-3 раза дороже, а в Лейпциге – в 1,5 раза дешевле.

Уровень цен в Испании все еще можно считать доступным. Для тех, кто решил покупать недвижимость классов «комфорт» и «стандарт», самое подходящее время сделать приобретения. Цена будет расти. Дешевые рынки подойдут к насыщению, их цены приблизятся к ценам в Испании: инвесторы прекратят колоссальные вложения в массовое строительство на территории Испании, т. к. время быстрой оборачиваемости прибыльных вложений временно ушло: количество интересных участков для застройки ограничено. А цена элитной недвижимости, которая приобретается, как правило, не для «выращивания» денег, а для их «зарабатывания», будет расти независимо от ситуации на рынке, прогнозирует директор компании «GlobusNW» Владислав Куляскин.
Средняя цена квадратного метра – 2500 евро. В курортных районах, пользующихся максимальным спросом, темпы роста цен на недвижимость и доход от аренды значительно выше. Самая дорогая недвижимость – в Барселоне (4454), на втором месте – Мадрид (4115), но в ближайшем будущем, вероятно, цены в испанской столице будут быстро расти, так как нового строительства почти не ведется (нет свободного места), а спрос растет. Из приморских городков самое выгодное жилье в Торревьехе (1826) и Аликанте (1947).
Египет, Турция. Недвижимость в Египте или Турции может себе позволить почти каждый. Потому как в Египте средняя стоимость квадратного метра составит 1300 долларов и будет меняться в зависимости от района, от близости к морю и от сервиса, который предлагает комплекс. А в Турции стоимость квадратного метра варьируется от 600 до 1200 долларов, что несравнимо дешевле российских цен. Так, трех-четырехкомнатная квартира в Алании недалеко от моря в этом году стоит от 80 до 120 тысяч долларов, хотя еще четыре года назад такие же апартаменты можно было приобрести за 25-40 тысяч долларов.
Но недвижимость должна приносить доход не только от роста цен, но и от сдачи в аренду…
Согласно законодательству, каждый владелец имеет право сдавать недвижимость внаем. Для этого заключается договор с арендатором недвижимости сроком от 1 года и больше. Арендатор выплачивает страховую сумму из расчета двух- или трехмесячной арендной платы владельцу объекта. Внесенная сумма обеспечит владельцу возмещение убытков в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды.

Вспоминая о Германии, нельзя не упомянуть, что 60-70% немецкого населения живут в съемном жилье. Доход от сдачи жилья в аренду достаточно высок по отношению к стоимости, а ставки налога относительно низкие. Именно поэтому вложения в недвижимость там окупаются так же быстро, как и в курортных странах.
В странах, привлекающих туристов своим климатом и прекрасным расположением у моря, аренда играет достаточно большую роль, хотя и зависит от сезона. Например, в Испании сезон длится с апреля по октябрь. Арендная плата за сезон составляет несколько десятков тысяч евро. А в Египте и Турции сезон длится круглый год. «Пиком ценовой башни» или началом нового туристического сезона считается август-сентябрь. За счет роста количества туристов укрепляется рынок арендуемого жилья. По сравнению с прошлым годом, спрос на аренду увеличился на 50%.

Какие возможности дает приобретение недвижимости в этих странах?
Покупая недвижимость, вы имеете право получить долгосрочную визу и беспрепятственно передвигаться по всей Европе, если речь идет о странах Евросоюза.

Германия. Приобретение недвижимости иностранцем не из Евросоюза не дает ему права постоянного проживания в Германии. По запросу в консульство ФРГ в Санкт-Петербурге владелец недвижимости получает возможность упрощенного въезда в страну.
Испания. Виза для владельцев недвижимости является многократной и дает возможность находиться в стране до 180 дней в году. Первоначальный вид на жительство выдается сроком на год и может быть продлен еще на два года, затем выдается еще на три года, и после проживания на территории Испании более шести лет Вы можете получить постоянный вид на жительство.

В Турции вид на жительство владелец недвижимости может получить сроком на 5 лет и затем продлевать его.
Египет. Въезд российских граждан в Египет сроком более чем на полгода осуществляется на основании действующего вида на жительство. Данный вид на жительство выдается в консульских учреждениях в России или в Египте. Российские граждане женского пола (для них написана специальная статья в законе об иммигрантах), приезжающие в Египет на ПМЖ (отдельно или вместе с детьми), сразу же получают вид на жительство на три года, с правом последующего его продления. Постоянно проживающие в Египте гражданки России – жены египтян – имеют право через два года получить египетское гражданство.
Насколько это доступно?
При покупке недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом. Как немецкие, так и банки других стран готовы предоставить ссуду и иностранным гражданам. Более того, покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются даже большим доверием, чем обладатели набитого деньгами чемодана.

В Германии процентные ставки будут в два раза ниже, чем в России. На территории страны действуют государственные программы, позволяющие снизить процентную ставку до минимума.

Турция. Ипотека предоставляется только с первоначальным взносом в 30-40%, на срок от 3 месяцев до 20 лет под 6,1-7,2% в месяц.

Египетские банки еще не предоставляют ипотеку частным иностранным лицам. Но чаще всего, для покупки недвижимости на родине фараонов, инвесторам не требуется ипотечного займа. В подобных условиях Египту еще долго не грозит кредитный кризис.
Испания в этом вопросе выгодно отличается от других стран и по праву считается самой доступной в плане ипотечного кредитования. Процентная ставка составляет примерно 5,5% годовых. Сумма по кредиту составит 70% сроком до 30 лет.
Подводя итоги в вопросе «где купить дом?» можно сделать вывод, что ориентироваться только на уровень цен было бы большой ошибкой. Необходимо учитывать совокупность всех факторов.

Надежность покупки также во многом зависит и от поведения покупателя. Очень часто покупатель пытается сэкономить на услугах риелторов. Они сами едут в выбранную страну и обращаются в местное агентство или напрямую к собственнику. При этом незнание законов страны, местной специфики, надежности продавца и, в первую очередь, незнание языка чаще всего приводит как минимум к срыву сделки или к серьезным проблемам с оформлением, а максимум ведет к полной потере затрачиваемых средств. Да и экономия на риэлторских услугах в большинстве стран отсутствует, т. к. на первичном рынке агенты работают с покупателями по ценам инвестора-застройщика, а также предоставляют полное юридическое сопровождение сделки.

Вкладывая деньги в недвижимость за рубежом, вы не только получаете стабильный доход, но и обеспечиваете себя и своих родных социальным и медицинским страхованием, а также открываете возможности для лучшего европейского образования в экономически стабильных странах.

журнал "Предместья"