Утром - деньги, вечером...

На кого пенять?
«Необходимо внимательнее относиться к выбору компании-посредника», – это первое, что покупатель слышит от российских представителей зарубежных риэлторских фирм в 99% случаев. Однако на рынках разных стран существуют схемы, как подразумевающие в расчетах самое непосредственное участие риэлтора, так и полностью исключающие его.
«Самая безопасная процедура покупкипродажи, на мой взгляд, во Франции, причем как для покупателя, так и для продавца, – рассуждает Сергей Булавин, исполнительный директор Cosmopolite International Realty. – Все деньги, включая риэлторское вознаграждение, перечисляются на счет нотариуса, который является государственным гарантом чистоты сделки. Причем процедуры сделок на вторичном и на первичном рынке практически идентичны. После проверки чистоты сделки, правильности оформления всех документов, на что, как правило, уходит до 2 месяцев, покупатель и продавец подписывают все документы в присутствии нотариуса, затем нотариус переводит деньги на счет продавца».
В Панаме расчеты по сделке контролирует государство. Например, при покупке недвижимости на стадии проекта денежные средства переводятся сразу на счет компании-девелопера. Но этот счет находится в государственном банке Панамы, и денежные средства разблокируются по мере продвижения строительства. А вот на вторичном рынке деньги переводятся на счет адвоката или риэлторской фирмы, которая проверяет все документы и дает добро на проведение сделки.
Переход денег от покупателя к продавцу через банковский счет адвоката или нотариуса – распространенная в ряде стран схема. Риэлторская компания, как правило, в расчетах не участвует, занимаясь лишь разъяснениями и следя за исполнением взаимных обязательств сторонами сделки. Однако на практике, особенно в странах с молодым рынком недвижимости и свежей законодательной системой, можно столкнуться с любой ситуацией.
В странах, где real estate существует не 10–15, а сотни лет, и стаж работы застройщиков исчисляется десятилетиями, деятельность участников рынка часто подлежит лицензированию, и это участники называют дополнительной защитой покупателя. «Безопасность при любых расчетах в Финляндии – это наличие лицензии на ведение сделок у компании, обслуживающей покупателя, и квитанции об оплатах и переводах. Все. Ни одна компания, поверьте, не желает расстаться с лицензией и проконтролирует, согласно законодательству, весь процесс, – заверяет Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки). – Другое дело, если лицензии нет, и «консультант» понятия не имеет, что и в какой стадии проверять. К нам регулярно обращаются с такими просьбами: помогите вернуть деньги, недвижимость оказалась не освобождена от залога, купить невозможно, а залог не возвращают. Ни договоров, ни поручений, а если и были, то только на финском языке – покупатели не оченьто понимали, что подписывали. А теперь, когда россияне начинают сами продавать свою собственную, купленную ранее финскую недвижимость, риски возрастают как для продавца, так и для покупателя».
«Покажи деньги!»
При покупке недвижимости в Финляндии петербургское агентство, скорее всего, попросит перед ознакомительной поездкой внести залог в несколько сотен евро, который останется у фирмы, если вы ничего не подберете, а если сделка состоится – сумма будет зачтена. Искушенные финские риэлторы одобряют такую схему работы: никаких иных гарантий оплаты агентского труда по организации просмотра, кроме денежного залога, по сей день не существует. Но все последующие расчеты по сделке будут производиться без прямого участия риэлтора, через банковские счета покупателя и продавца.
В Болгарии, как правило, вносить залог до просмотра не просят, если только покупатель не хочет забронировать за собой понравившийся «по удаленке» объект. Зато агентство, торгующее «вторичкой», может предложить покупателю перечислить деньги за покупку на свой счет. Эксперты говорят, что подобные схемы имеют право на существование, а их наличие объясняется тем, что агентство боится потерять свои комиссионные. Если на первичном рынке комиссию риэлтору платит застройщик, то на вторичном посреднику приходится постоянно быть начеку, чтобы не упустить на какомто этапе сделки свое вознаграждение.
Назвать такую схему нерискованной – нельзя, как, впрочем, и любую другую. Но предложение вести расчеты подобным способом может вызвать бурю эмоций у покупателя, знакомого с принятыми на петербургском рынке схемами работы. Дело в том, что практика работы отечественных агентств, некоторые из которых скандально закрывались после принятия крупных сумм у покупателей, за последние десять лет наглядно показала, что наиболее опасно, а что – наименее. Путь от агентских сейфов с двойным дном до безналичных схем пока что пройден россиянами до середины: остановка случилась на банковских ячейках. Именно их массовый российский покупатель считает наиболее безопасными для проведения взаиморасчетов, и не без оснований: вне ситуации банковского форс-мажора аренда ячейки позволяет зафиксировать ситуацию, при которой покупатель уже расстался с деньгами, продавец их еще не получил, а агент в ожидании комиссионных помогает регулировать процесс. Но никто из участников сделки, согласно договору аренды ячейки, не может завладеть суммой без согласия остальных сторон.
– Расчет через банковскую ячейку принят за основу только в Петербурге и Москве, и возникла такая практика именно из-за негативных прецедентов. В большинстве российских городов до сих пор происходит так: деньги приносят или в фирму, или к нотариусу, показывают продавцу, а после подписания договора в простой письменной или в нотариальной форме относят вместе документы в регистрационную палату – и деньги отдают продавцу. Когда мы в Болгарии покупали себе недвижимость на «вторичке», то сделали именно так: принесли деньги к нотариусу, показали продавцу, подписали нотариальный акт и затем отдали деньги. Страна маленькая, города маленькие. Как говорят болгары, обмануть можно один раз – сразу попадаешь в опалу, – комментирует Светлана Александрова, директор юридического бюро «ЮрРайт».
Доверяй, но проверяй
Разнообразные варианты проведения расчетов чаще возникают на вторичном рынке. На первичном оплата обычно перечисляется застройщику на основании предварительного договора куплипродажи, а когда расчеты окончены и объект достроен, происходит регистрация права собственности покупателя.
«Мы – компания-застройщик, и, даже если продажа производится через посредника, контракт подписывается с нами, и оплата, соответственно, производится нам. В этом случае рискует только посредник, с которым мы имеем соглашение, и он получает свою комиссию после выплаты нам клиентом взноса не менее 30%», – отмечает Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus Property Developers (Кипр).
«В предварительном договоре между покупателем и застройщиком, кроме всего прочего, фиксируется порядок оплаты за выбранный объект недвижимости. Несмотря на то, что обычно этот договор не подлежит нотариальному заверению, это самый важный документ, который защищает интересы как покупателя, так и продавца, – поясняет Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии. – Документ о праве собственности – это окончательный договор в нотариальной форме. Его продавец и покупатель подписывают у нотариуса в день, определенный для заключения сделки». По словам Анастасии, в Болгарии редко принимается оплата наличными при продаже недвижимости, и лучше всего оплачивать все суммы именно через банк, так как при перечислении денег на любой счет у покупателя остается платежный документ, который впоследствии может служить доказательством об оплате.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Анастасия Андреева, руководитель представительства «Алиса Эстейт» в Болгарии:
Самый безопасный способ приобретения недвижимости – это выбрать правильного посредника. Компетентный посредник еще на самой первой консультации разъяснит все тонкости, связанные с оформлением недвижимости, защитит ваши интересы перед застройщикомпродавцом и проследит за порядком оформления всех необходимых документов. Но ни в коем случае посредник не является лицом, получающим любые оплаты за недвижимость, если это не указано в предварительном договоре, так как всю ответственность за любые нарушения и форсмажоры несет продавец. При приобретении недвижимости на вторичном рынке обычно оплата идет на счет собственника недвижимости.
Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy LKV (Хельсинки):
Купить недвижимость в Финляндии просто – выберите лицензированного риэлтора, и вы сэкономите потом на адвокатах. Финское законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное, 96% финнов обращаются к услугам риэлторов, что мы советуем и россиянам. Это стоит сделать даже при покупке квартир у застройщика: на английском практически невозможно осветить всех важных моментов процесса покупки: постадийность оплаты, возврат залоговых взносов на случай невыполнения договорных обязательств, штрафные санкции для обеих сторон по невыполнению договорных обязательств. При новом строительстве купчая составляет 10 листов печатного текста, кто, кроме русскоговорящего риэлтора, станет переводить все это на русский в письменной форме, для того чтобы покупатель точно знал, что подписывает?
Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» (Варна):
В Болгарии система взаиморасчетов очень проста: перед сделкой (т. е. перед тем, как нотариус оформит собственность на нового владельца) все расчеты между продавцом и покупателем должны быть закрыты. Будет ли это расчет по банку или наличными – договариваются продавец и покупатель между собой. Особой разницы на первичном и вторичном рынке нет. Нотариус при подписании нотариального акта о собственности должен удостовериться, что продавец получил деньги сполна.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ