Недвижимость за границей: брать или подождать?

Ответ, на первый взгляд, лежит на поверхности: нет. По данным Нотариальной палаты Парижа (Chambre de Notaires de Paris), объемы продаж квартир в городе за финансовый год, который закончился в мае, снизились на 20%. Цены на вторичном рынке жилья в Абу-Даби и Дубае также упали из-за мирового кризиса. Согласно прогнозу ведущего британского консалтингового агентства Capital Economics, в конце 2009 года спад цен на жилье в стране может составить 25%. Стоимость жилья в Дании снижается третий квартал подряд. А в Испании падение и вовсе продолжается больше года. Пока держится недвижимость в Болгарии, но разве это надолго?

Масла в огонь неуверенности инвестора подливают раздуваемые некоторыми СМИ слухи о том, что российские покупатели европейской недвижимости потеряли до 40% вложенных средств в связи с мировым финансовым кризисом. Видимо, настала пора прислушаться к экспертам.

Недвижимость в США падает в цене уже 7 квартал к ряду

Директор отдела международных инвестиций консалтингового агентства Intermark Savills (Москва) Игорь Индриксонс уверен, что вкладываться в зарубежную недвижимость можно – но с умом. «В первую очередь нужно определиться с выбором рынка и стратегии, а также разобраться в том, что собой представляет этот кризис», – говорит эксперт. – «Можно искать недвижимость с потенциалом роста в размере 20–30% годовых на рынках, которые кризис пока не затронул (таких как страны Восточной Европы, Албания, Черногория, Кипр, Болгария), а можно выйти на рынок, где цены пусть и «просели», но в течение пяти лет могут снова пуститься в рост (как, например, в Англии). Вдобавок для минимизации рисков нужно применять структурированные стратегии при инвестировании в недвижимость, с помощью которых при минимальном росте рынка на 5–10% в год можно получать 20–40% годовых на вложенные средства».

Руководитель отдела зарубежной недвижимости международной консалтинговой компании Knight Frank Елена Юргенева считает, что вложения в развивающиеся рынки (такие как восточноевропейский) – дело рискованное, хотя оно действительно может принести немалую прибыль инвестору.

Кризис сделал недвижимость Великобритании доступнее для россиян, считают эксперты

«Но в периоды экономической нестабильности мы беремся давать прогноз только по рынкам, доказавшим свою устойчивость перед лицом различных финансовых потрясений – это центральные районы Лондона, Монако, юг Франции и др., – говорит Елена Юргенева. – В то же время, если инвестор готов рискнуть, можно попробовать себя на развивающемся рынке. Мировой рынок недвижимости сейчас «стоит», многие застройщики готовы делать скидки. Сейчас есть большое количество покупателей, которые наблюдают за рынком, чтобы не упустить своих возможностей, когда цены достигнут низшей отметки. Мы в Knight Frank считаем, что в условиях сегодняшнего рынка в выигрыше окажется тот, кто сделает на свободные денежные средства покупку в ближайшие шесть месяцев. Те, кому требуется искать финансирование, вряд ли смогут совершить выгодную сделку. Венчурные фонды и частные инвесторы, имеющие достаточно наличных средств, будут первыми на пути к получению выгоды от приобретенной сейчас недвижимости или земли. Мы уже отмечаем увеличение активности инвесторов с большим количеством свободных средств».

«Ответ на вопрос, брать или не брать, во многом зависит от того, с какой целью вы приобретаете недвижимость, – замечает руководитель ведущего российского портала по зарубежной недвижимости Prian.ru Михаил Келим. – Если брать дом на «падающем» рынке – таком, например, как американский, британский, балтийский или австралийский – с целью инвестирования, то можно не получить желаемых дивидендов «здесь и сразу». Хотя в долгосрочной перспективе такое вложение имеет смысл».

Недвижимость Болгарии кризис уже чувствует. Но здесь все зависит от типа и местоположения объекта

В этой связи можно упомянуть, что так называемые «падающие рынки» также имеют шанс на рост. В частности, бывший председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспен прогнозирует, что жилищный рынок США придет в себя в первом полугодии 2009 года.

«В любом случае, – продолжает господин Келим, – нужно оценивать ситуацию в каждой конкретной стране. Недвижимость в Испании продолжает падать в цене, хоть и не очень стремительно, а значит, покупка имеет смысл, если недвижимость приобретается для собственного проживания, например, летнего отдыха».

Психологию российского инвестора можно объяснить следующим образом: цены падают, банковские вклады снова демонстрируют свою нестабильность, а дом за рубежом – вот он, стоит на одном месте. Значит, «надо брать». Недвижимость тоже может «просесть» в цене – однако ее, в конце концов, можно завещать детям.

У многих потенциальных инвесторов, тем не менее, может превалировать другое мнение: дом требует содержания, ухода, выплаты налогов и других расходов, что в конечном итоге может свести «на нет» его прибыльность.

Впрочем, эта точка зрения скорее говорит о недостатке достоверной информации у российского покупателя, чем о реальном положении вещей. В той же Испании по-прежнему выгодно сдавать жилье в аренду – этому способствует стабильный спрос. Недвижимость в Турции не дешевеет. В Германии хорошо сдаются апартаменты и офисы в крупных городах. Дом в Финляндии, недалеко от российской границы, тоже будет пользоваться спросом у арендаторов-россиян.

На рынке недвижимости Кипра около 90% сделок совершаются по ипотеке. Несмотря на кризис, кредиты здесь дают.

Для того чтобы составить полную картину происходящего, можно обратиться к новостям мировых информагентств, которые уже могут порадовать потенциального инвестора. Так, согласно прогнозу аналитиков лондонского офиса компании Knight Frank, цены на элитное жилье британской столицы начнут расти уже в 2010 году. Остальные сегменты рынка недвижимости Великобритании также «подтянутся» в цене к этому сроку. По данным Министерства торговли и Национальной Ассоциации Риэлторов США, объемы продаж на первичном и вторичном рынках жилья в стране в сентябре показали пусть и незначительный, но прирост. Крупное международное агентство недвижимости Cluttons LLP открыло новое представительство в Афинах для продажи объектов в Греции и на Кипре, причем основной расчет агентства строится на покупателях из России и стран Ближнего Востока.

Наконец, ирландский девелопер Flash Group Developments объявил о своей готовности построить курорт ценой 2,2 млрд евро в Кабо-Верде, несмотря на кризис, и основал собственную авиакомпанию для доставки туда покупателей.

Каждый инвестор будет делать выбор сам. Впереди могут подстерегать как «большой куш», так и «избушка на курьих ножках». Самое главное – не поддаваться панике и не впадать в эйфорию относительно моментальной выгоды, а положиться на мнение профессионалов и собственную интуицию.

В заключение хотелось бы отметить, что, согласно собственному исследованию портала «Prian.ru –Недвижимость за рубежом», общее количество обращений россиян к базе данных ресурса в октябре этого года выросло на 15% по сравнению с сентябрем, что говорит об увеличивающемся интересе наших соотечественников к зарубежной недвижимости.

Автор: Алексей Лахов