Зарубежная альтернатива

Незапланированная стагнация
В отличие от российского рынка, который ощутил дыхание финансового кризиса только этой осенью, большинство западных рынков лихорадит в течение всего 2008 г. Впервые после доброго десятка лет, когда недвижимость из года в год устойчиво дорожала, развитые страны переживают эпоху стагнации. Почти повсюду в Европе, как и в США, главная характеристика состояния рынка сегодня — ступор. Продажи не идут, покупательская активность низкая. И это в той или иной степени присуще любому сегменту недвижимости почти во всех западных странах.

Одна из основных причин такого положения дел — перемены на ипотечном рынке. Европейские банки, столкнувшись год назад с проблемой ликвидности (нехватка длинных денег), стали ужесточать правила выдачи кредитов: поднимать первоначальный взнос, увеличивать процентные ставки и требования к заемщикам. А поскольку в Европе около 80% всего жилья приобретается в кредит, подобное закручивание гаек сразу привело к уменьшению платежеспособного спроса. Как утверждает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, именно резкое увеличение первоначального взноса сыграло роковую роль для рынка Лондона и Великобритании в целом. «Вся Западная Европа пострадала, по сути, невинно. Так, в Лондоне спрос на жилье и сейчас громадный. При этом нет проблем с дефолтами: люди платят по кредитам стабильно, хотя ставки и подняли с 5 до 6%. И все же цены действительно упали. Дело в том, что банки в связи с дефицитом финансов были вынуждены поднять размер первоначального взноса с 5 до 20–25%. У потенциальных заемщиков сейчас нет на руках таких денег», — рассказывает И. Индриксонс. Таким образом, возник слой покупателей, у которых недостаточно накоплений, чтобы взять кредит и совершить запланированную сделку. И для преодоления этого разрыва нужно время. Когда кризис пойдет на убывание, банки вновь смогут понизить размер первоначального взноса. А возможно, и покупатели накопят к тому времени более крупные суммы.

По словам директора компании «МИЭЛЬ DPM» Натальи Завалишиной, даже в такой стране, как Испания, где ипотека была достаточно доступной, в настоящий момент становится сложнее получить кредит. Часто его предоставляют только при оплате 50% стоимости объекта, тогда как ранее достаточно было 30%. Нельзя утверждать, что это стало повсеместным явлением, однако подобная тенденция уже заметна. Падение спроса, уменьшение активности на рынке и появление на нем квартир от дефолтных заемщиков, а также сокращение доходов населения — все эти обстоятельства привели к тому, что в некоторых странах началось снижение стоимости жилья. «Рынок европейской недвижимости находится в стадии стагнации спроса. Цены либо оказались в замороженном состоянии, либо упали, но по преимуществу в пригородах, а не в крупных городах», — рассказывает руководитель департамента курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова. По ее данным, особенно падение цен на жилье заметно в таких странах, как Испания (до 20%), Ирландия (12%), Мальта (5%).
Однако, несмотря на все эти перемены, эксперты говорят, что в целом ничего катастрофического на европейских рынках недвижимости не происходит. Сценарий США с массовыми распродажами и дефолтами здесь реализовался лишь в виде бледного отражения. Заметно дешевеет жилье только в отдельных районах, как правило, ранее переоцененных. Так, по данным «МИЭЛЬ DPM», в среднем по Испании стоимость жилья с начала года снизилась всего на 5%. При этом в отдельных районах квадратный метр подешевел на 20%, а на дорогих испанских курортах фактически не потерял в цене. Как отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова, почти не пострадали от кризиса и элитные объекты в крупных европейских городах. «В той же Испании Барселона является счастливым исключением на фоне тотального снижения цен. Кризис слабо повлиял на стоимость жилья в Коста-Браве. Почти не изменилась стоимость объектов в непосредственной близости от моря, — рассказывает она. — Пострадало жилье бизнес- и экономкласса в нескольких километрах от береговой полосы (например, в районе гольф-полей), предназначенное для покупки выходцами из Великобритании. К сожалению, они в основной своей массе ушли с рынка, оставив предложение, значительно превышающее имеющийся спрос».

На фоне кризисных событий кое-где квадратные метры даже подорожали. «Растет в цене Монако, а также элитные локусы: престижные районы столиц и крупных промышленных или курортных городов Европы (Париж, Барселона, Прага, Любляна, Будапешт). Хотя сегодня рост цен не так значителен, тем не менее он есть», — рассказывает директор компании Avenue Property Лариса Хорева.

Кризисные явления практически не затронули рынки недвижимости в странах Восточной Европы (Болгария, Чехия, Черногория, Хорватия и др.), которые в последние годы были популярной инвестиционной зоной. Рынок любимого россиянами Кипра также отличился 16%-ным ростом. Кстати, в упомянутых странах практически не изменились и условия кредитования. На Кипре и сегодня можно получить ипотечный займ под 6% годовых с первоначальным взносом в размере 30% от стоимости объекта. Причем правительство предпринимает усиленные меры к тому, чтобы банки не завышали ставки. Так, Министерство финансов и Центральный банк Кипра выразили резкое недовольство поведением банков в условиях мирового финансового кризиса, считая, что последние необоснованно стремятся переложить свои риски на плечи вкладчиков. В результате два ведущих банка Кипра заморозили ставки по кредитам: Bank of Cyprus объявил, что отказывается от планов повысить проценты, а Marfin Popular приостановил пересмотр процентных ставок до 31 декабря текущего года. При этом банки снижают на 0,5% процентные ставки по всем кредитам, привязанным к ставке рефинансирования Европейского центрального банка.

Среднесрочный выбор
Еще год назад зарубежная недвижимость не была в фаворе у российских инвесторов, поскольку операции на отечественном рынке сулили куда более значительные прибыли. Сегодня ситуация изменилась. Высоких доходов иностранные квадраты и сейчас не обещают, но зато в большинстве случаев такие инвестиции дешевле и надежнее, чем российские альтернативы. Так, во многих западных странах перед покупателями новостройки не будут маячить призраки обманутых дольщиков, поскольку здесь рынок девелопмента прозрачен и отрегулирован законодательными рычагами, причем войти на него можно уже с суммой от 50 тыс. евро. Сегодня, когда на большинстве рынков царит стагнация, у покупателя есть широкий выбор объектов, а также время и возможность, чтобы торговаться. Тем более, как считают эксперты, цены в той же Испании, судя по всему, уже достигли дна и ожидать дальнейшего снижения не приходится.

Если главная цель — сберечь средства в период кризиса и обеспечить себе зарубежный плацдарм, то стоит выбирать объект в стабильно популярных местах вроде престижных курортов или мировых столиц. Тем более, по заверениям специалистов, недвижимость во Франции и Великобритании в ближайшие годы вновь начнет дорожать. «Совершенно очевидно, что к Олимпиаде 2012 г. цены в английской столице вернут свои позиции. С учетом того, что сейчас стоимость 1 кв. м упала в среднем на 5–10%, это вложение может стать весьма выгодным для инвесторов. Аналогичная ситуация в Испании. Интересно, что рынок аренды здесь фактически не претерпел изменений. Квартиры и виллы сдаются внаем очень быстро, на прежнем уровне осталась и арендная плата. Для частного инвестора это может стать неплохим вложением капиталов», — считает Л. Хорева.

Консервативным инвесторам эксперты советуют обратить внимание на Германию. Средний рост цен в этой стране очень низкий: не превышает 2% в год, но завидное постоянство этого показателя весьма привлекательно. Особенно если речь идет о таких городах, как Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, где цифры роста значительно выше.

Достаточно стабильным и интересным направлением для покупок недвижимости остается Восточная Европа. Несмотря на то что рынок той же Болгарии изобилует предложением, аналитики «МИЭЛЬ DPM» по-прежнему ставят ее на первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности. Цены здесь все еще смешные, по российским меркам. Так, 1 кв. м в среднем стоит 1,5 тыс. евро. Качественные апартаменты на берегу моря можно купить в пределах 100 тыс. евро. Причем речь идет о квартире с полной отделкой. Большинство девелоперских компаний здесь предоставляют также услуги по сдаче вашего жилья в аренду на то время, когда вы там не живете.

По мнению Н. Завалишиной, в следующем году резкого подорожания не будет, но ждать падения тоже не приходится. В Болгарии цены растут от комплекса к комплексу, то есть жилье в новых строящихся объектах продается по более высокой стоимости, чем в предыдущих. При этом улучшается и инфраструктура: чем дороже комплекс, тем больше возможностей он предоставляет. Уже становится почти обязательным наличие фитнес-клуба на территории комплекса, SPA-салонов, собственных или «почти собственных» пляжей (проход к пляжу только через комплекс), лучшей архитектуры и т. д. Если в 2007 г. на побережье в Болгарии достаточно высокими были цены на уровне 1,5–1,6 тыс. евро за 1 кв. м, то сейчас в хороших комплексах стоимость квартир составляет 3,5–3,6 тыс. евро за 1 кв. м. И это еще в период относительного снижения спроса, тогда как к лету в странах, где сезонность влияет на цену, недвижимость может существенно подорожать.

В качестве чуть более дорогого, но выгодного направления рекомендуют и Хорватию. Климат, природа, некоторые специфические особенности сравнимы с итальянскими, но в Хорватии стоимость недвижимости (да и проживания в целом) пока существенно ниже. В ближайшие несколько лет эта страна должна стать членом ЕС, присоединиться к шенгенскому соглашению, а в недалеком будущем перейти на евро. Все эти факторы повышают привлекательность Хорватии как для жизни, так и для инвестиций. Единственное, что несколько осложняет покупку здесь недвижимости, — это необходимость открыть собственное предприятие. Процедура в принципе несложная и недорогая, если учитывать стоимость недвижимости, но этот момент все равно следует иметь в виду.
По словам Н. Завалишиной, средняя цена 1 кв. м здесь составляет порядка 2–2,2 тыс. евро. Но можно купить объекты и по 1,6 тыс. евро за 1 кв. м, и по 5 тыс. евро. Стоимость квартир зависит от региона. Наиболее дорогой, но и более респектабельный район в Хорватии — это полуостров Истрия на северо-западе страны. Однако и там цены разнятся: в Пуле они немного пониже, в Ровине и Порече — повыше. В Пуле квартиру площадью 60 кв. м можно купить за 150–180 тыс. евро, в Ровине — уже ближе к 250 тыс. евро. Но это весьма усредненные варианты. Здесь реально приобрести объект и за 90–100 тыс. евро, но такое жилье, как правило, не нравится российским покупателям.

А вот в отношении популярной до недавнего времени Черногории рекомендации экспертов заметно расходятся. «Черногория — прекрасный вариант для инвестирования средств. Здесь достаточно высокая потребность в новом жилье. Кроме того, покупателей привлекает перспектива вступления страны в Евросоюз», — говорит Е. Некрытова. Однако есть мнение и о том, что местный рынок, как и испанский, перегрет. Цены здесь находятся на среднеевропейском уровне, но при этом качество большинства объектов оставляет желать лучшего. Кроме того, экономика Черногории развивается не слишком бодрыми темпами, и перспективы вступления страны в Шенген пока не очевидны.

Доходность аренды жилья в большинстве европейских стран сегодня достаточно низкая. Например, в Испании она составляет 4–6%, в Германии — 5–7% и так далее, в зависимости от страны, объекта, его местонахождения, времени сдачи и др. Пожалуй, одна из немногих стран, где арендодатель может рассчитывать на большее, — это Египет, где доходность составляет 10–15%, а иногда и выше.

Рынок недвижимости Египта отличают и другие достоинства, представляющие интерес для потенциальных инвесторов. Во-первых, здесь все еще весьма низкие цены на жилье: в Хургаде от 0,5 тыс. долл. за 1 кв. м (хотя уже довольно сложно найти хорошие предложения по этой цене, скорее от 0,7 тыс. долл.), в Шарм-эш-Шейхе от 1 тыс. долл. за 1 кв. м. То есть квартиру площадью 90 кв. м можно купить за 50–65 тыс. долл. и сдавать ее круглогодично, причем аренда там достаточно востребована. Кроме того, иностранные инвесторы в Египте освобождены от уплаты налогов — как на покупку, так и на владение недвижимостью, что тоже является неплохим бонусом в отличие от большинства других стран. Условия и тарифы довольно существенно отличаются. Так, в Болгарии покупатель платит налог на приобретение недвижимости 1,5–2,5% (зависит от местонахождения объекта), а потом еще ежегодный налог на недвижимость. Для физических и юридических лиц ставка одинакова и составляет 0,15%. В Германии налог на приобретение — 3,5–4,5% от стоимости объекта, 4,5% — если объект куплен в Берлине. Ежегодный налог на недвижимость — 0,5–1,5% от стоимости недвижимости в зависимости от расположения объекта.

Предсказать дальнейшие изменения на зарубежных рынках сегодня достаточно сложно: пока еще не ясны до конца масштабы кризиса и его последствия. Тем не менее эксперты уверяют, что цены в основном уже достигли дна, и теперь у них только один путь — вверх. Но когда начнется этот новый виток — пока ни для кого не очевидно.
Автор: Яна КАЗАКОВА