Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

463 098 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

69 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

403 000 €

Апартаменты в ОАЭ

58 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты в рассрочку в районе Hartland II в Дубае Hartland II – элитный жилой комплекс в Дубае, занимающий площадь 8 миллионов квадратных футов и предлагающий роскошные апартаменты и виллы. Этот проект, окруженный зелеными парками и просторными открытыми зонами, идеально сочетает в себе комфорт городской жизни и природную гармонию....

TEKCE

656 360 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

73 м² 2 1 1

Nika Estate Homes Properties представляет полностью меблированную квартиру в одном из лучших мест Дубая — Madinat Jumeirah Living! Детали недвижимости: - 1 спальня - 1 ванная комната - Полностью меблирована - Кухонная техника - Вид на Бурдж - Балкон - Парковочное место - Премиум-локация Удобства: - Охрана 24/7 -...

Nika Estate Homes Properties

1 439 750 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

160 м² 2

Удалённая сделка

Премиум апартаменты с 2 спальнями в проекте Mamsha на Саадияте. Премиальный проект расположен на лучшем пляже Эмиратов - Mamsha, в центре района Cultural District на острове Саадият. Апартаменты с 2 спальнями площадью 160 кв.м + терраса 160 кв.м Инфраструктура комплекса: бассейны, тренажерные залы, набережная с пешеходными и велосипедными...

Intermark Global

5 468 407 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

458 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в роскошном жилом комплексе Muraba Veil в районе Al Wasl! Поблизости находятся все ключевые локации Дубая! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: изысканный ресторан в облаках, оздоровительный центр, консьерж, парковка автомобилей служащим отеля, подземный...

DDA Real Estate

2 706 730 €

Вилла в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

409 м² 4 4 5

Metropolitan Premium Properties

496 000 €

Апартаменты в ОАЭ

60 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на берегу моря на острове Синия, Умм-аль-Кувейн, с рассрочкой платежа Остров Синия в Умм-аль-Кувейн — это потрясающий рай, который сочетает в себе роскошные условия жизни и завораживающие природные пейзажи. Этот эксклюзивный комплекс включает в себя разнообразные высококлассные резиденции, от вилл на побережье до стильных апартаментов,...

TEKCE

1 813 292 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

198 м² 3 3 4

Metropolitan Premium Properties

1 058 334 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

97 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

На данный жилой комплекс идет сбор EOI! Апартаменты в уникальном жилом комплексе W Residences at Dubai Harbour Tower 2! Востребованный район! Потрясающий панорамный вид! Полностью меблированная кухня с техникой! Апартаменты для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая...

Эксперт по недвижимости ОАЭ

603 198 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

80 м² 1

Уникальный комплекс с видом на Пальму Джумейра Дубай Интернет Сити Самая высокая жилая башня в районе. • Архитектура и дизайн Pininfarina (дизайнер автомобилей Ferrari) • Бытовая техника Miele • Напольное покрытие из дерева • Натуральный мрамор • Вид на Пальму Джумейра Инфраструктура: - инфинити-бассейн...

Nevestate

851 786 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

246 м² 4 4 4

Metropolitan Premium Properties

437 650 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в роскошном жилом комплексе Marquis Insignia в живописном районе Arjan! Широкий выбор изысканных удобств! Полностью меблированная квартира! Оживленный и активно застраивающийся район! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая площадка, детский бассейн, зона...

Эксперт по недвижимости ОАЭ

796 142 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

149 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Премиальный жилой комплекс Claydon House в центре Дубая! Прекрасный вариант для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Хорошее расположение! Срок сдачи - 2 кв. 2027 г. В данном проекте: - стоимость 1 bedroom начинается от 493 151 $ - ⁠площадь от 78 кв.м. Удобства: тренажерный зал,...

DDA Real Estate

983 785 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

151 м² 3 3 3

Metropolitan Premium Properties

14 000 000 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

650 м² 8 6 7

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Обретите свой уголок рая уже сегодня! Покупая эту недвижимость получайте Золотую визу на 10 лет всей семье! Signature villa - просторная с большим участком. Красивый вид на море с своим пляжем. Виллы на Пальма Джумейра - удачная и безопасная инвестиция с потенциалом расти в стоимость. Звоните или пишите и получите консультацию уже...

SIA INVESTATE

446 322 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

78 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Комплекс Safa One на территории зеленого заповедника Safa Park! Апартаменты отлично подойдут для жизни, инвестиций и сдачу в аренду! Высокая доходность - от 10%! Предоставим каталог инвестора! Апартаменты от собственника! Удобства: пляжные бассейны, СПА-центр, фитнес-центр, кафе и рестораны, ландшафтный дизайн, лобби, охрана и видеонаблюдение,...

DDA Real Estate

1 938 631 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

500 м² 4 4

Онлайн-показ

Потрясающая вилла в проекте Lavita Oasis премиум-класса эксклюзивном комьюнити The Oasis! Удобный доступ к основным направлениям Дубая! Удобства мирового класса! От собственника! Удобства: современный фитнес-центр, бассейны, беговые и велосипедные дорожки, ландшафтные парки и детские игровые площадки, зоны барбекю и места для занятий йогой....

DDA Real Estate

827 376 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

144 м² 4 3 3

Nika Estate Homes Properties представляет 3-комнатный таунхаус в одном из лучших районов Дубая — Arabian Ranches! Детали недвижимости: - 3 спальни - 3 ванные комнаты - Комната горничной - Ванная для горничной - 2 парковочных места - Частный сад - Терраса - 2 балкона - Прачечная - Гардеробная Удобства: - Спортзал...

Nika Estate Homes Properties

2 115 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

308 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры с возможностью рассрочки в Дубае Роскошный проект с видом на море в Дубай Марина привлекает внимание тем, что является самым высоким 122-этажным проектом. Проект состоит из апартаментов премиум-класса с 2 и 5 спальнями. Будущий комплекс призван стать символом роскоши и здорового образа жизни с пентхаусами, двухуровневыми...

TEKCE

299 299 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

81 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в элитном жилом комплексе Adhara Star в современном районе Arjan! Апартаменты с полностью оборудованной кухней и отделкой в ванной комнате! Для жизни и инвестиций! Доходность от 10%! Беспроцентная рассрочка после передачи ключей! Срок сдачи - 2 кв. 2025 г. Удобства: взрослый и детский бассейны, фитнес-центр, детская и спортивная...

DDA Real Estate

Посмотреть ещё 6108 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru