Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?
Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.
В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.
«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.
Разбираемся с терминами
С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.
Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.
А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта.
Спрос и предложение
Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...
Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.
Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году
Лайфхак
В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.
Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.
Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Капитализация
Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.
Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.
Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.
Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее.
Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina
Скидки и рассрочки
Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.
Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.
Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.
На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.
Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.
Риски
При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей.
Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт.
Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.
Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.
Дополнительные затраты
Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.
Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.
Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.
В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.
Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.
Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке
Новостройки
Вторичка
Спрос и предложение
Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро
Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками
Капитализация
Цены растут по мере строительства – от 10% в год
Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме
Рентабельность
Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде
Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом
Скидки и рассрочки
Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков
Обычно надо сразу внести 100% цены
Риски
Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату
Таких рисков нет
Дополнительные затраты
Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки
Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
ИНВЕСТИЦИОННАЯ СДЕЛКА | НИЖЕ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ | В ПРОЦЕССЕ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА | СРОЧНАЯ ПРОДАЖА
Готовые апартаменты в элитном жилом комплексе Azizi Riviera 59 в самом сердце Meydan в MBR City! Завершение строительства очень скоро! Широкий спектр удобств премиум-класса! Отличный вариант для жизни и инвестиций!
Инфраструктура: крытая...
DDA Real Estate
537 000 €
Апартаменты в ОАЭ
73 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эксклюзивные полностью меблированные квартиры в Дубае, Бизнес-Бэй
Бизнес-Бэй — главный деловой центр Дубая, где роскошная жизнь гармонично сочетается с процветающей коммерческой атмосферой. Этот район с культовой линией горизонта включает в себя жилые башни, современные офисы и элитные торговые точки. Расположенный вдоль Дубайского канала, он...
TEKCE
487 639 €
Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ
123 м22
Описание
Tradegoria с радостью предлагает вам этот залитый солнцем таунхаус в комплексе Bloom Living, Халифа-Сити C, который поднимет вам настроение.
На первый взгляд, это идеальный вариант для инвесторов, которые хотят жить так, словно находятся в постоянном отпуске.
К другим отличительным характеристикам относятся:
его превосходное...
Tradegoria Global Estate
4 673 257 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
191 м2222
Metropolitan Premium Properties
295 157 €
Студия в Дубае, ОАЭ
38 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в жилом комплексе Vanguard by Frank Muller в районе Dubai Marina! Эксклюзивный брендированный комплекс! Великолепное расположение с головокружительными видами! Неповторимые удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: фитнес-центр, корты для игры в падел-теннис, студия йоги, бассейн,...
Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде
1 070 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
127 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные квартиры в проекте под брендом ФК "Челси" в Дубай Маритайм Сити с рассрочкой платежа
Дубай Маритайм Сити (Dubai Maritime City) — это масштабный прибрежный проект в Дубае, сочетающий жилые, коммерческие и морские объекты в одном районе. Удачное расположение между портом Рашид и сухими доками обеспечивает удобный доступ к морю, основным...
TEKCE
634 070 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
109 м2222
Metropolitan Premium Properties
352 242 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2112
Metropolitan Premium Properties
158 323 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
39 м21
Metropolitan Premium Properties
551 871 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
98 м212
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Стратегически выгодно расположенный комплекс Imtiaz Beach Walk является частью нового проекта Dubai Islands, который включает в себя пять взаимосвязанных островов, расширяющих городской ландшафт.
Небольшой жилой комплекс на 76 квартир в самом центре Dubai Islands. Уникальная локация в окружении лучших пляжей, панорамные виды на залив и доступ...
Intermark Global
217 003 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
72 м21
Описание
Golf Views Seven City at JLT, жилой комплекс, находящийся в полной собственности компании Seven Tides, расположен в отличном месте и теперь доступен для вас. Жизнь в жилом комплексе, окруженном множеством развлечений, мест отдыха и развлечений, имеет некоторые очевидные преимущества. Все, что вы ищете, доступно прямо за дверью....
Tradegoria Global Estate
609 548 €
Вилла в Шардже, ОАЭ
218 м23
Описание
Роскошный таунхаус с 3 спальнями Azalea By Masaar в Шардже. Площадь объекта составляет 2348 кв. футов, он имеет современную и выдающуюся отделку. О разработке: Masaar — новый первоклассный проект от разработчиков Arada. Masaar — это новый элитный лесной поселок. Живите с природой. Выбирайте из доступных объектов недвижимости в Masaar,...
Tradegoria Global Estate
2 324 864 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
236 м2334
Metropolitan Premium Properties
Цена по запросу
Офис в Дубае, ОАЭ
377 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя LUMENA — флагманский проект от люксового застройщика OMNIYAT, расположенный на въезде в главный деловой район Дубая, Business Bay. Эта 260-метровая иконическая башня создана для лидеров бизнеса и предлагает рабочее пространство нового поколения, сочетая в себе престиж, инновации и безупречный дизайн.
Ключевые...
Nevestate
6 347 176 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
632 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
На данный жилой комплекс идет сбор EOI!
Апартаменты в элитном жилом комплексе W Hotel & Residences на острове Al Marjan Island! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью меблированные апартаменты! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: бассейн, охрана, консьерж, тренажерный зал, три...
DDA Real Estate
2 572 070 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
549 м24
Описание
Вы ищете дом, в котором будет сочетаться ваш стиль и комфорт?
Вы хотите жить воодушевленно и во всей красе?
Тогда воспользуйтесь этим удивительным предложением прямо сейчас в Алайе, новой роскошной вилле в Тилал Аль-Гаф.
Пробудите свои чувства и поднимите разум, тело и душу. Эта изысканная коллекция гранд-вилл, изысканно...
Tradegoria Global Estate
642 134 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
104 м2322
Компания Nika Estate Homes Properties LLC представляет готовую к заселению квартиру в Sobha Hartland Waves!
- 2 спальни
- 2 ванные комнаты
- Качественная кухонная техника
- Панорамный вид из окон
- Крытая парковка
- Балкон
- Средний этаж
- Полностью меблирована
Услуги:
- Услуги консьержа
- Зона йоги и медитации
- Умный...
Nika Estate Homes Properties
574 346 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
176 м23
Описание
Войдя, вы попадаете в хорошо освещенную и просторную гостиную. Дизайн интерьера выполнен в нейтральных тонах, что создает универсальную основу для персонализации. Планировка открытой планировки плавно соединяет гостиную, столовую и кухню, создавая ощущение открытости и связи.
Детали недвижимости:
*3 спальни
*Современная...
Tradegoria Global Estate
601 405 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
74 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Bluewaters Bay — элитный жилой комплекс от Meraas Holding, расположенный на знаменитом Bluewaters Island. Bluewaters Bay, как дополнение к существующему комплексу Bluewaters Residences, был запущен в 4 квартале 2022 года и состоит из 2 красивых зданий, в которых можно выбрать стильные апартаменты с 1–4 спальнями, и трёх роскошных...
Spiridon Real Estate
170 338 €
Студия в Дубае, ОАЭ
30 м212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Комфортабельные апартаменты в жилом комплексе Raffi в районе Al Furjan! Район привлекателен для инвесторов и покупателей, благодаря доступным ценам и удобному расположению! Рядом метро! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: спортивные залы, парковочное место, конференц-зал, парки и сады, йога и медитация,...