Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

1 092 001 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

127 м² 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

ПРЕСЕЙЛ! ПЕРВАЯ ЦЕНА! СОБИРАЕМ ИНТЕРЕС! СТАРТ 29.02.2024 ГОДА! Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЕЩЕ ОДИН ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ДУБАЕ, СПРОЕКТИРОВАННЫЙ СОВМЕСТНО С ЮВЕЛИРНЫМ ДОМОМ DE GRISOGONO СРОК СДАЧИ: апрель 2028 года ЛОКАЦИЯ: ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ДУБАЙ:...

CULTURE international real estate agency

660 084 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

91 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в изысканном жилом комплексе Serenique Residences на Dubai Islands!Захватывающий вид на море и поле для гольфа! Множество удобств для комфортной жизни! Полностью меблированные апартаменты! Рядом пляж! Топ-локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: беговые дорожки, велосипедная дорожка,...

DDA Real Estate

167 716 €

Студия в Дубае, ОАЭ

35 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Прекрасные апартаменты в новом комплексе Maison Elysee 3 в районе Jumeirah Village Circle (JVC)! Высокий доход от сдачи в аренду! Полностью меблированная кухня с техникой! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: современный тренажерный зал, бассейн, стойка регистрации,...

DDA Real Estate

297 268 €

Студия в Дубае, ОАЭ

53 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые отельные апартаменты в жилом комплексе Hyatt Regency Dubai Creek Heights! Полностью меблированы и оснащены техникой! Панорамный вид на канал! Отличный вариант для проживания и инвестиций! Инфраструктура: открытый бассейн, конференц-зал, 2 фитнес-центра, банкетный зал, спа-центр, парковка, сауна и джакузи, баня, прачечная, детский...

DDA Real Estate

1 101 173 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

149 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты в потрясающем комьюнити SHA Villas в Ghadeer Al Tair, Абу-Даби! Здесь вас ждет полностью меблированная кухня, пышные зеленые сады и пляж с белым песком! Прямой доступ к Персидскому заливу делает это место уникальным! SHA Villas предлагает широкий спектр удобств, включая: - терраса, - панорамные окна, - детские...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

423 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

119 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты с частными бассейнами в Дубае, Джумейра Вилладж Серкл Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle, JVC) – это центрально расположенный семейный район в Дубае, в котором представлены виллы, таунхаусы и апартаменты. Район известен своей доступностью в сравнении с другими престижными районами города, при этом предлагая...

TEKCE

1 296 512 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

102 м² 2 2 3

Metropolitan Premium Properties

281 520 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

69 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитные апартаменты в новом жилом комплексе VELOS в центре района Motor City! Полностью меблированные апартаменты с техникой! Разнообразные удобства для комфортной жизни! Стратегически выгодное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: баскетбольная площадка, беговые дорожки, детская игровая...

DDA Real Estate

670 853 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Компания Emaar Properties в 4 квартале 2022 года представила вторую фазу по застройке премиального комплекса THE COVE на Creek Island в востребованном районе Dubai Creek Harbour. В неё входит строительство зданий с 4-го по 11-е. Все они будут расположены на набережной и предлагают покупку стильных апартаментов с 1–3 спальнями, дуплексов и...

Spiridon Real Estate

2 816 147 €

Бунгало в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

284 м² 2 2 3

Metropolitan Premium Properties

388 636 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

164 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные апартаменты в высококлассном жилом комплексе Forest City в районе Dubailand Residence Complex! Для любителей тихой и размеренной жизни! Полностью меблированные! Потрясающие удобства! Гарантированный доход! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн в форме лагуны, беговые дорожки, детская...

Доходная недвижимость в ОАЭ и Таиланде

1 616 862 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

182 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в новом проекте The Pier Residence by LMD в районе Dubai Maritime City! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью оборудованная кухня с техникой! Премиальные удобства! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: детская игровая площадка, лобби, общий тренажерный зал и...

DDA Real Estate

8 519 981 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

488 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Ультрасовременные апартаменты с видом на горизонт Дубая с собственным бассейном! Апартаменты полностью меблированы! Доходность от сдачи в аренду - от 1500$ в месяц! Рассрочка под 0%! Срок сдачи - 3 кв. 2026 г. Инфраструктура: бассейн, частный пляж в стиле Французской Ривьеры, оздоровительный клуб, зона для частных мероприятий, заведения F&B,...

DDA Real Estate

378 528 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

65 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

602 161 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

93 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Rixos Dubai Islands Hotel & Residences by Nakheel — новый комплекс на Dubai Islands со множеством премиальных удобств. В четырех девятиэтажных зданиях расположены апартаменты с 1–3 спальнями и дуплексы с четырьмя спальнями. В рамках проекта представлена коллекция пляжных домов с 2-3 спальнями и отдельных вилл с прямым выходом на...

Spiridon Real Estate

981 000 €

Апартаменты в ОАЭ

122 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с рассрочкой платежа от бренда Gianfranco Ferré на острове Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме Остров Аль-Марджан — потрясающий искусственный архипелаг в Рас-эль-Хайме, расположенный в Персидском заливе. Он представляет собой идеальное сочетание отдыха, роскоши и высокого стиля жизни. Архипелаг включает четыре коралловых острова и славится...

TEKCE

269 255 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

69 м² 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! РИТМИЧНЫЙ ТАНЕЦ СОЛНЕЧНОГО СВЕТА НА ЛАЗУРНЫХ ВОЛНАХ ОТРАЖАЕТ ВЕЧНУЮ ПОЭЗИЮ СРЕДИЗЕМНОГО МОРЯ! О ВОЛНАХ СРЕДИЗЕМНОГО МОРЯ ИЗВЕСТНО, ЧТО ОНИ ОБНИМАЮТ, НО НЕ ОПАСНЫ! СРОК СДАЧИ: ЯНВАРЬ 2027 ГОДА ЛОКАЦИЯ: ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ДУБАЙ...

CULTURE international real estate agency

1 865 876 €

Вилла в Абу-Даби, ОАЭ

461 м² 4 8

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла на перепродаже в новом проекте в самой премиальной локации Абу-Даби - на естественном острове Саадият, рядом с гольф-полем и лучшим пляжем Эмиратов Mamsha. Сейчас вилл напрямую от застройщика уже не осталось Площадь виллы: 461 кв.м Площадь участка: 720 кв.м 4 спальни, 2 этажа В стоимость входит премиальная отделка Бассейн,...

Intermark Global

676 729 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

145 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в жилом комплексе MBL Signature в одном из востребованных районов Дубая Jumeirah Lake Towers (JLT)! Идеальное расположение, рядом с метро! Множество удобств для комфортной жизни! Отделка премиум-класса! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: спортзал,...

DDA Real Estate

637 253 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

140 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Объект под сдачу

Роскошная квартира с 2 спальнями и кладовой с полным видом на море в Rimal 4 в резиденции Jumeirah beach. Специальное предложение ПОЛНОСТЬЮ ОТРЕМОНТИРОВАН И МЕБЛИРОВАН Цена продажи 2 750 000 миллионов дирхамов750 000$ Пешая прогулка до пляжа 2 минуты и знаменитая прогулка JBR 140 кв.м на верхнем этаже 2.5 Ванная комната 1...

ROYAL HOME

Посмотреть ещё 5817 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru