a
Версия
для печати

Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Лайфхак

В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.

Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова
представитель компании

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

ОАЭ
Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова
представитель компании

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

ОАЭ
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова
представитель компании

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

ОАЭ
Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

 

Новостройки

Вторичка

Спрос и предложение

Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро

Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками

Капитализация

Цены растут по мере строительства – от 10% в год

Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме

Рентабельность

Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде

Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом

Скидки и рассрочки

Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков

Обычно надо сразу внести 100% цены

Риски

Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату

Таких рисков нет

Дополнительные затраты

Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки 

Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Квартира за 1 100 017 евро в Дубае, ОАЭ
1 100 017 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
127 м2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ПРЕСЕЙЛ! ПЕРВАЯ ЦЕНА! СОБИРАЕМ ИНТЕРЕС! СТАРТ 29.02.2024 ГОДА! Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ЕЩЕ ОДИН ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС В ДУБАЕ, СПРОЕКТИРОВАННЫЙ СОВМЕСТНО С ЮВЕЛИРНЫМ ДОМОМ DE GRISOGONO СРОК СДАЧИ: апрель 2028 года ЛОКАЦИЯ: ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ДУБАЙ:...
CULTURE international real estate agency
Апартаменты за 769 633 евро в Дубае, ОАЭ
769 633 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
98 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 713 143 евро в Дубае, ОАЭ
713 143 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
126 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 187 158 евро в Аджмане, ОАЭ
187 158 €
Квартира в Аджмане, ОАЭ
119 м2 3 2 2
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе One 678 Residences в динамично развивающемся районе Al Aamra в Аджмане! Панорамные окна! Множество удобств для отдыха и развлечений! Прекрасный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: полностью оборудованный тренажёрный зал с современным...
DDA Real Estate
Апартаменты за 303 334 евро в Дубае, ОАЭ
303 334 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
72 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Seascape — престижный жилой комплекс от компании Emaar Properties, строительство которого начнется в 4 квартале 2022 года в востребованном районе Rashid Yachts & Marina. Проект будет состоять из 4 зданий высотой от 6 до 18 этажей, в которых — 391 жилой объект. В комплексе будут представлены продуманные до мелочей апартаменты с 1,...
Spiridon Real Estate
Таунхаус за 1 515 899 евро в Дубае, ОАЭ
1 515 899 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
343 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 707 076 евро в Дубае, ОАЭ
707 076 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
137 м2 2
Описание Характеристики недвижимости * 2 спальни * 3 ванные комнаты * Встроенные шкафы * Просторная планировка * Мотивированный продавец Удобства для сообщества * Бассейн * Фитнес-зал * Детская игровая площадка * Зона барбекю Добро пожаловать в Crest Grande, где роскошная жизнь встречается с современной элегантностью в...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 387 059 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
387 059 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
83 м2 1
Описание Великолепные апартаменты на берегу моря предлагают захватывающие дух виды, которые наверняка вас поразят. Внутри квартира имеет роскошную планировку с высококачественной современной отделкой и высококачественной отделкой. Квартира оснащена современной сантехникой, обеспечивающей функциональность каждой комнаты. Детали недвижимости:...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 1 056 820 евро в Дубае, ОАЭ
1 056 820 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
98 м2 1
Описание Эти изысканные апартаменты с 1 спальней в The Palm Tower представляют собой гармоничное сочетание роскоши и современной жизни. При входе вас встречает просторная гостиная и столовая открытой планировки, подчеркнутая окнами от пола до потолка, из которых открывается захватывающий вид на знаменитый остров Пальма Джумейра и мерцающий...
Tradegoria Global Estate
Вилла за 932 854 евро в Дубае, ОАЭ
932 854 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
183 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 29 258 318 евро в Абу-Даби, ОАЭ
29 258 318 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
1204 м2 5
Описание Погрузитесь в роскошную жизнь с этим потрясающим пентхаусом, расположенным в престижном районе Лувра Абу-Даби. Наслаждайтесь панорамным видом на знаменитый музей Лувр и сверкающее море, не выходя из собственного дома. Эта эксклюзивная недвижимость может похвастаться просторными интерьерами, первоклассными удобствами и превосходным...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 583 045 евро в Дубае, ОАЭ
583 045 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
71 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Вилла за 1 387 684 евро в Дубае, ОАЭ
1 387 684 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
380 м2 5 5 7
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 291 522 евро в Дубае, ОАЭ
291 522 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
46 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Вилла за 1 828 645 евро в Абу-Даби, ОАЭ
1 828 645 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
465 м2 4
Описание Tradegoria было поручено продать эту немеблированную потрясающую виллу, специально для покупателя-соседя. Если это вы, вы будете поражены. Привлекательный вариант, если рассматривать его по сравнению с альтернативными вариантами. Более того, вокруг есть огромное пространство, наполненное успокаивающей энергией. Вот еще: Однорядный,...
Tradegoria Global Estate
Студия за 153 778 евро в Дубае, ОАЭ
153 778 €
Студия в Дубае, ОАЭ
37 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Cove Edition в самом сердце Дубая! Полностью меблированные апартаменты! Легкий доступ к ключевым локациям Дубая! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Возможны скидки! Удобства: инфинити бассейн, полностью оборудованный тренажерный зал,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 238 890 евро в Дубае, ОАЭ
238 890 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
63 м2 1 1 1
1-комнатные апартаменты в проекте VERANO, Dubai Studio City Современные 1-комнатные апартаменты площадью от 62.8 м² в проекте VERANO, расположенном в зелёном и семейном районе Dubai Studio City. Проект представляет собой малоэтажное здание с 7 жилыми этажами, ступенчатыми террасами и зелёными насаждениями. Каждая квартира спроектирована с...
VRC Idrisova
Вилла за 3 246 301 евро в Дубае, ОАЭ
3 246 301 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
486 м2 5
Описание Зайдите внутрь и вас встретит большое фойе, ведущее в красиво оформленную гостиную, идеально подходящую как для интимных семейных встреч, так и для развлечения гостей. Кухня может похвастаться отделкой премиум-класса и первоклассной бытовой техникой, что делает ее настоящим шедевром шеф-повара. Спальни просторны, каждая имеет...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 416 314 евро в Дубае, ОАЭ
416 314 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
67 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 258 000 евро в Дубае, ОАЭ
258 000 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
46 м2 1 1
Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Цена, 100% оплата: 259 848 $ Цена за м² при 100% оплате: 5 594 $ Застройщик: Damac Комплекс: Artesia Номер...
Real Estate Dubai

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Лучшие районы для жизни в Дубае
Для удалёнщиков, инвесторов, семей с детьми
Сколько стоит содержать недвижимость в ОАЭ: налоги, коммунальные платежи
Подробная инструкция для собственников
Есть идея! Какая недвижимость Дубая принесет 20% за один год
Слово, не нуждающееся в переводе...
Инвестиции в недвижимость в Дубае: как зарабатывать в Эмиратах
Доходность без налогов
Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»