Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

346 483 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

107 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Прекрасные апартаменты в жилом комплексе Weybridge Gardens 5 в районе Wadi Al Safa 5! Эксклюзивная брендированная инфраструктура! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Отличное расположение! Скоро будет станция метро! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, фитнес-зал, детские площадки, зоны...

DDA Real Estate

177 511 €

Студия в Дубае, ОАЭ

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в новом премиальном проекте Beverly Grande в районе Motor City! Близость к ключевым локациям Дубая! Полностью меблированная кухня! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, детская игровая площадка, тренажерный зал, консьерж, парковка и многое...

DDA Real Estate

385 173 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

67 м² 1

Новый старт проекта на 1 линии в районе Рашид Яхт. Весь район застраивается одним застройщиком по единому концепту. Район имеет большой потенциал по росту недвижимости из-за нескольких причин: 1 - расположение у воды 2 - мастер строительство одним застройщиком 3 - ожидаемое строительство и открытие метро Жилой комплекс будет состоять...

Nevestate

6 470 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

200 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Полностью меблированная квартира класса люкс с панорамным видом на Пальму в Atlantis The Royal, Дубай Atlantis The Royal Residences расположен на сверкающем побережье Персидского залива, на острове Пальма Джумейра – главной жемчужине дубайского побережья и крупнейшем искусственном острове мира. Это архитектурное чудо представляет собой символ...

TEKCE

352 962 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

37 м² 1

Metropolitan Premium Properties

12 500 000 €

Пентхаус в Дубае, ОАЭ

599 м² 7 4 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Поднимите свой образ жизни: вилла Sky в Six Senses Residences, Пальма Джумейра Окунитесь в мир беспрецедентной роскоши с виллой Sky в комплексе Six Senses Residences на острове Пальма Джумейра. Эта необычная резиденция предлагает редкое сочетание захватывающих дух видов, изысканного дизайна и удобств мирового класса, и все это на фоне самого...

SIA INVESTATE

482 963 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

95 м² 2 2

В условиях роста интереса к курортной недвижимости премиум-сегмента, особенно в туристических зонах Юго-Восточной Азии, объекты с продуманной инфраструктурой и гарантированным управлением обеспечивают стабильный доход и сохранность капитала. Этот проект сочетает высокую туристическую привлекательность локации, премиальный уровень сервиса и...

Intermark Global

771 198 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

85 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

La Vie/1 спальня с бытовой техникой/Прямой выход к пляжу Квартира на продажу в La Vie, Jumeirah Beach Residence Royal Home с гордостью представляет вам эту роскошную квартиру, расположенную в сердце Jumeirah Beach Residence Башня La Vie in JBR Прямой выход к пляжу и отличное вложение для краткосрочной аренды 3 300 000 дирхамов 78...

ROYAL HOME

176 221 €

Студия в Дубае, ОАЭ

38 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Премиальные апартаменты в жилом комплексе REEF 998 в престижном районе Dubailand! Кухни оборудованы техникой премиального европейского бренда! Отделка высококачественными материалами! Потрясающий вид на горизонты Дубая! Удобная транспортная доступность! Развитая инфраструктура! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!...

DDA Real Estate

242 111 €

Студия в Дубае, ОАЭ

40 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в потрясающем жилом комплексе Aquarise в районе Business Bay! Деловой центр Дубая! Высокий спрос на аренду! Развитая инфраструктура! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн для взрослых с джакузи, йога-зона, детская игровая площадка, тренажерный зал, сад на свежем...

DDA Real Estate

406 974 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

107 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Aria Heights — современный комфорт, премиальные интерьеры и стильная архитектура в сердце JVC от SRG Holding! Aria Heights — новый современный жилой комплекс от девелопера SRG Holding, расположенный в динамичном и востребованном районе Jumeirah Village Circle (JVC). Каждая резиденция предлагает: - высокие потолки, - панорамные окна, -...

DDA Real Estate

1 746 913 €

Офис в Дубае, ОАЭ

205 м² 10% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит 4-4.3%

Инвестиция с высоким потенциалом в сердце будущего делового Дубая — Dubai Maritime City! Для всех инвесторов, кто хочет зайти в проект на старте и хорошо заработать — старт продаж первой офисной башни у воды в Dubai Maritime City! Главные преимущества проекта: • Первая и единственная офисная башня в Maritime City —...

Parsis global international

290 243 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

62 м² 1 1 1

Metropolitan Premium Properties

675 672 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

89 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

197 359 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

75 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

1 509 247 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

398 м² 5 5 6

Metropolitan Premium Properties

927 138 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

148 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные апартаменты в Skyscape Altius в районе Bukadra! Шикарный вид на кристальную лагуну! Премиальная локация! Апартаменты для жизни и инвестиций! Гарантированный доход! Поблизости с ключевыми локациями Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: лагуна, магазины, клубный дом, парки, променад,...

DDA Real Estate

1 972 349 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

254 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в роскошном комплексе Villa del Divos на острове Dubai Island! Меблированная кухня с техникой! Первоклассные удобства! Отличная локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Квартиры имеют первоклассную отделку, включая частные балконы с непревзойденным видом на воду, роскошные кухни с новейшей...

DDA Real Estate

401 215 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

108 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные апартаменты в жилом комплексе ALTA V1EW в районе Jumeirah Village Circle! Полностью меблированные апартаменты! Удобная транспортная доступность! Множество удобств для комфортной жизни! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: стильным лобби, современным тренажёрным залом,...

DDA Real Estate

178 490 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

41 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Красивая студия в самом популярном районе города Джумейра-Виллэдж-Сёркл. Также в наличии есть однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Очень хорошие планы рассрочки. С 0% интереса в год. Без комиссии. Бассейн, тренажерный зал и паркоместо входят в стоимость квартиры. Возврат инвестиций 8 процентов в год

Horizon Luxury Homes

Посмотреть ещё 5641 похожий объект

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru