Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

405 303 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

74 м² 2 1 1

Nika Estate Homes Properties представляет 1-комнатную квартиру в районе Jumeirah Lake Towers! Подробная информация о недвижимости: - 1 спальня - 1 ванная комната - Гардероб - Высокий этаж - Балкон - Полностью меблирована - Расположение в районе JLT Услуги: - Бассейн -Тренажерный зал -Парковочное место -Ресторан и кафе...

Nika Estate Homes Properties

1 574 728 €

Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

148 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

На данный жилой комплекс идет сбор EOI! Апартаменты в элитном жилом комплексе W Hotel & Residences на острове Al Marjan Island! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью меблированные апартаменты! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, охрана, консьерж, тренажерный зал, три...

DDA Real Estate

325 402 €

Студия в Дубае, ОАЭ

50 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты с меблированной кухней в новом комплексе Safa Two! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доход от аренды - от 1500$ в месяц! Предоставим каталог инвестора! Апартаменты от собственника! Этаж - 58 Срок сдачи - 1 кв. 2027 г. Преимущества: 2 бассейна и спортзал, сапфировый бассейн infinity, зона отдыха и смотровая площадка,...

DDA Real Estate

470 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

132 м² 3 2 3

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Nika Estate Homes Properties представляет квартиру в комплексе Jumeirah Village Circle! Детали недвижимости: - 2 спальни + комната для прислуги - 3 ванные комнаты - Вид на парк - Балкон - Низкий этаж - Готов к заселению - Совершенно новый - План оплаты после передачи Удобства: - Тренажерный зал и бассейн - Детская игровая...

Nika Estate Homes Properties

373 610 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

118 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в новом проекте Parkplace BLVD в районе Al Barsha South! Апартаменты подойдут для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Высокая доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Рассрочка без %! Срок сдачи - 4 кв. 2026 г. Удобства: современный оздоровительный клуб с современным оборудованием для фитнеса, элегантный бассейн...

DDA Real Estate

170 655 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

33 м² 1 1 1

Nika Estate Homes Properties представляет полностью меблированную квартиру-студию в поселке Марьях Виста в Абу Даби! Детали недвижимости: - Студия - 1 ванная комната - Вид на канал - Полностью меблирована - Высокий этаж - Крытая парковка Услуги и удобства: - Роскошная квартира - Бассейн и детский бассейн - Ландшафтные сады...

Nika Estate Homes Properties

609 343 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

162 м² 4 3 3

Кредит

Добро пожаловать в Alta by Meteora, потрясающий жилой комплекс, расположенный в самом сердце Jumeirah Village Circle. Разработанный, чтобы поднять ваш стиль жизни, Alta предлагает идеальное сочетание современного дизайна, непревзойденного комфорта и удобной жизни. В Alta считают, что дом - это место, где комфорт сочетается со стилем, и...

For You Real Estate L.L.C.

381 829 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

50 м² 1 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Elite Downtown Residence, специально спроектирована для удовлетворения потребностей самых взыскательных клиентов. Этот проект расположен в центре Дубая, с одной стороны открывается вид на икону Дубая - Бурдж Халифа. Одним из главных преимуществ этого проекта является его расположение. Это обеспечивает прекрасную транспортную развязку, минутную...

Al Hayat Almushreqa real estate

997 000 €

Апартаменты в ОАЭ

207 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Культовом Архитектурном Проекте в Дубае, Мейдан Проект расположен между популярными в Дубае районами Dubai Creek и Meydan. Проект находится на одной из главных дорог города – Ras Al Khor road, а также рядом с парком дикой природы Ras Al Khor Wildlife Park и новой достопримечательностью Дубая – башней Dubai Creek Tower. Проект будет...

TEKCE

2 156 367 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

384 м² 3 3 5

Metropolitan Premium Properties

457 752 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

118 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой! Панорамный вид на воду! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни, инвестиций или cдачу в aренду! О. Аль-Рим очень востребованное место среди туристов и жителей эмирата, что гарантирует заполняемость недвижимости в Renad Tower! Новый комплекс Renad Tower расположен в Abu-Dhabi на острове Аль-Рим....

DDA Real Estate

338 983 €

Студия в Дубае, ОАЭ

144 м² 4 3

Кредит

Жильцы могут наслаждаться рядом первоклассных удобств, включая освежающий бассейн и полностью оборудованный тренажерный зал для поддержания здорового, активного образа жизни. Каждая квартира оснащена современной системой «умный дом», позволяющей с легкостью управлять освещением, температурой и безопасностью. Район славится широким...

For You Real Estate L.L.C.

457 582 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

70 м² 1 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Насладитесь захватывающим видом на канал Дубай-Крик, пышной зеленью и элегантным бассейном. Идеально расположенный рядом со станцией метро, ​​отель Valo предлагает легкий доступ к оживленному ритму города и спокойной природе. Испытайте лучшее из обоих миров: динамичную городскую жизнь и спокойный отдых. • Parkside Tranquillity: вид на...

Hermes Real Estate

419 484 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

77 м² 1 1 1

Metropolitan Premium Properties

1 652 687 €

Таунхаус в Дубае, ОАЭ

481 м² 9 6

Кредит

Kensington Gardens — это тихое, бутиковое малоэтажное сообщество, расположенное в самом сердце Дубая. Вдохновленный британской архитектурой, комплекс включает элегантные таунхаусы и отдельные виллы, расположенные среди обширных зеленых насаждений, призванных улучшить самочувствие и обеспечить спокойный образ жизни. Близость сообщества к...

For You Real Estate L.L.C.

790 844 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

144 м² 2 2 3

Metropolitan Premium Properties

747 219 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

220 м² 2 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальные апартаменты в премиальном проекте Verdes by Haven в районе Dubai Land! Первый проект в Дубае, вдохновленный идеями оздоровления! Для любителей экологичного образа жизни! Множество первоклассных удобств! Прекрасно подойдет для жизни и инвестиций! Удобства: оздоровительный центр, беговые и велосипедные дорожки, затененная игровая...

DDA Real Estate

542 577 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

160 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные апартаменты в новом проекте The Place в районе Dubai Sports City! Апартаменты прекрасно подойдут как для жизни, так и инвестиций! Множество удобств для комфортной жизни! В нескольких минутах от района Dubai Marina! В апартаментах полностью оборудованная кухня! - стоимость studio начинается от 182192$; - площади от 76 кв.м....

DDA Real Estate

1 311 328 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

99 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

808 352 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

52 м² 3 2 1

Кредит

Binghatti Ghost - это инновационный жилой проект, в котором современный дизайн органично сочетается с передовыми технологиями. Этот поразительный проект выделяется своим отличительным архитектурным стилем, характеризующимся чистыми линиями, гладкой отделкой и смелой современной эстетикой. Проект воплощает уникальное видение, сочетая форму и...

For You Real Estate L.L.C.

Посмотреть ещё 6538 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru