Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

231 624 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

76 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в роскошном жилом комплексе Cove Edition в самом сердце Дубая! Полностью меблированные апартаменты! Легкий доступ к ключевым локациям Дубая! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Возможны скидки! Удобства: инфинити бассейн, полностью оборудованный тренажерный зал,...

DDA Real Estate

14 549 633 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

821 м² 5 4 6

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошный дуплекс в комплексе Orla от Omniyat! Великолепные панорамные виды на лазурное море! На самой востребованной локации для проживания - на острове Palm Jumeirah! Беспроцентная рассрочка! Дата сдачи проекта: 4 кв. 2026 Инфраструктура: бассейн, беговые дорожки, детская игровая площадка, детский бассейн, зона барбекю, игровая комната,...

DDA Real Estate

166 674 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

MetroPoint — современный жилой и коммерческий комплекс в Downtown Jebel Ali с прямым доступом к метро и ROI до ≈ 8 %! MetroPoint от Forum Real Estate Development — это многофункциональный жилой комплекс нового поколения, расположенный в районе Downtown Jebel Ali. Удобства и образ жизни Комплекс предлагает всё для гармоничного ритма жизни:...

DDA Real Estate

635 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

123 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на берегу моря с оплатой в рассрочку на Dubai Isands Расположенные в эмирате Дубай, острова Дубай Айлендс (Dubai Islands) предлагают изысканный образ жизни в спокойной прибрежной атмосфере. Рынок недвижимости этого района известен развитой инфраструктурой, благоприятным для инвесторов законодательством и налоговыми преимуществами....

TEKCE

477 000 €

Апартаменты в ОАЭ

73 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в рассрочку в Дубае, Бизнес-Бэй, в комплексе с водной тематикой Бизнес-Бэй (Business Bay) — это один из самых динамичных и стремительно развивающихся районов Дубая, расположенный в самом сердце города. Он славится своей современной архитектурой, стильными небоскрёбами и выгодным расположением. Район удачно сочетает деловую активность с...

TEKCE

933 000 €

Пентхаус в ОАЭ

237 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные квартиры с видом на Аль-Барари в проекте с wellness-инфраструктурой в Дубае, Маджан Маджан (Majan) – это активно развивающийся район, ставший настоящим райским уголком для тех, кто ценит баланс в жизни. Он расположен в самом сердце «зеленого пояса» Дубая и граничит с престижным сообществом Аль-Барари (Al Barari). Здесь вы сможете...

TEKCE

1 462 792 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

170 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в изысканном жилом комплексе Serenique Residences на Dubai Islands!Захватывающий вид на море и поле для гольфа! Множество удобств для комфортной жизни! Полностью меблированные апартаменты! Рядом пляж! Топ-локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: беговые дорожки, велосипедная дорожка,...

DDA Real Estate

227 000 €

Апартаменты в ОАЭ

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в Дубае, Джумейра Гарденс Сити, с видом на город и побережье Этот бутик-проект расположен в престижном районе Джумейра Гарденс Сити (Jumeirah Gardens City) в Дубае – одном из самых выгодно расположенных и оживленных районов города. Между знаменитой шоссе Sheikh Zayed Road и живописной прибрежной зоной Джумейры, Jumeirah Gardens City...

TEKCE

444 019 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

122 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Высококлассные апартаменты в новом комплексе 48 Parkside в Al Barsha! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Гарантированный доход - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Полностью меблированная кухня! Рассрочка без %! Срок сдачи - 2 кв. 2025 г. Удобства: круглосуточная охрана, сад на крыше, парк, бизнес-центр, ультрасовременный...

DDA Real Estate

444 709 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Breez by Danube — 60-этажный водный небоскрёб с панорамой моря и resort-удобствами. Breez by Danube — это новый флагманский проект на Dubai Maritime City, который становится самым высоким жилым зданием в этом районе и символом прибрежной жизни премиум-класса. Все резиденции будут полностью меблированы и спроектированы так, чтобы максимально...

DDA Real Estate

729 000 €

Апартаменты в ОАЭ

152 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в районе Мейдан, Дубай, в роскошном бутик-проекте с общими зонами на крыше Мейдан — престижный район с ограниченным предложением недвижимости, что делает его особенно привлекательным для инвесторов, ищущих высокую доходность от аренды и долгосрочный рост капитала. Удобное расположение обеспечивает быстрый доступ к главным...

TEKCE

2 500 784 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

264 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

The Row Saadiyat Phase 1 — премиальное жилищное сообщество от Aldar Properties в культурном сердце Абу-Даби The Row Saadiyat — это новый бутиковый квартал, расположенный на острове Saadiyat Island, в культурной и туристической зоне Абу-Даби. Проект создан ведущим застройщиком Aldar Properties, и предназначен для тех, кто ищет стиль, статус и...

DDA Real Estate

17 544 989 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

1418 м² 6 5 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты класса-люкс в новом комплексе LIV LUX! Апартаменты для жизни и инвестиций (ROI - 7% в $)! В квартире оборудована кухня! Эксклюзивные удобства! Шикарное расположение! Удобства: лаундж для резидентов и их гостей, частный салон красоты только для резидентов, студия йоги, бассейн-инфинити, СПА, фитнес-центр, конференц-зал, крытый и...

DDA Real Estate

864 936 €

Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

114 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Mondrian Al Marjan Island Beach Residences — первый beachfront проект Mondrian в ОАЭ: бренд, дизайн и перспективы инвестиций! Проект предлагает премиальное beachfront-жильё, включая апартаменты и таунхаусы с прямым выходом к пляжу, панорамными видами на Арабский залив и доступом к услугам уровня гостиницы. Интерьеры будут включать...

DDA Real Estate

157 240 €

Студия в Дубае, ОАЭ

29 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

SkyGate от Tiger Properties — 160-метровая башня с панорамными видами, дуплексами и премиальными удобствами в JVT! SkyGate — новый архитектурный проект от Tiger Properties в районе Jumeirah Village Triangle (JVT). Высотная башня высотой 160 метров объединяет современную эстетику, функциональные пространства и удобства уровня high-end living....

DDA Real Estate

1 965 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

196 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Эксклюзивные апартаменты с дизайном от Cavalli в Дубай Харбор Район Дубай Харбор (Dubai Harbour) расположен между культовой Пальма Джумейра и островом Блювотерс (Bluewaters), на равном расстоянии от международного аэропорта Дубая и до международного аэропорта Аль-Мактум, в нескольких минутах езды от самых популярных достопримечательностей города...

TEKCE

260 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

37 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Эксклюзивный жилой комплекс, где гармония природы сочетается с динамикой мегаполиса. Этот проект создан для тех, кто ценит комфорт, стиль и выгодное местоположение. Планировки и дизайн Проект предлагает разнообразие меблированных апартаментов с современным интерьером и высококачественной отделкой: Студии – 36,96 м² (397,72...

İNEST HOMES

1 217 783 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

103 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Премиальные апартаменты в проекте Jumeirah Residences Emirates Towers – Tower B в DIFC! Множество удобств! Кухни оборудованы встроенной техникой и продуманной системой хранения! Развитая инфраструктура! Топ-локация! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейны для взрослых и детей, sky-террасы с...

DDA Real Estate

274 867 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

68 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Valencia от DAMAC: курортная недвижимость в комьюнити DAMAC Lagoons! Valencia — жилой проект от DAMAC, расположенный в курортном комьюнити DAMAC Lagoons, одном из самых концептуальных и визуально выразительных районов Дубая. Проект ориентирован на формат жизни в стиле resort living и подойдёт как для собственного проживания, так и для...

DDA Real Estate

9 217 849 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

664 м² 6 5 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уникальные апартаменты в жилом комплексе The W Residences Dubai Harbour в районе Dubai Harbour! Рядом Dubai Marina! Потрясающий вид на Персидский залив и городской пейзаж! Премиальные локации для отдыха и развлечений! Отличный вариант для инвестиций! Гарантированный доход! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!...

DDA Real Estate

Посмотреть ещё 3659 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru