Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

146 887 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

250 м² 3 3

​Sensoria at Five Luxe — жилой комплекс в центре Jumeirah Beach Residence Комплекс на 47 этажей порадует песчаным пляжем в нескольких минутах ходьбы и непревзойденным видом на яркую достопримечательность Dubai Eye и прославленный остров Palm Jumeirah. Современную архитектуру стеклянного здания украшает иллюминация в теплом свете, мягко вливаясь...

Real Estate Dubai

1 122 161 €

Дом в Шардже, ОАЭ

329 м² 5 4 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантный таунхаус в новом комплексе Saro 2 в самом сердце Masaar в Шардже! Меблированная кухня и необходимая бытовая техника! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни и инвестиций! Удобства: беговые и велосипедные дорожки, йога и медитация, детские игровые площадки, бассейн, гимназия, открытый теннисный корт, спортивные корты и площадки, парки и сады....

DDA Real Estate

533 507 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

77 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты 1+1 в прибрежном комплексе Botanica Tower в районе Dubai Marina! Шикарный панорамный вид на море! 1 парковочное место! Полностью меблированы и оборудованы всей необходимой техникой! Востребованная локация! Отлично подойдет как для жизни, так и для сдачи в аренду! Высоким спросом пользуются апартаменты с 1 спальней, окупаемость...

DDA Real Estate

575 428 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

74 м² 1 1

Мы рады представить эту квартиру с одной спальней в The Grand, Creek Beach Dubai, предлагаемую NF Group Real Estate, вашим надежным брокером. Квартира с отделкой, современная кухня оборудована высококлассной бытовой техникой. Квартира обладает следующими характеристиками: - Вид на пристань для яхт Крик и линию горизонта гавани Крик -...

NF Group Middle East

1 778 598 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

288 м² 3 3

Мы рады представить вам эту виллу в Дубай Хиллс. Это отличный шанс стать владельцем недвижимости в элитном здании в престижном районе, расположенном в 15 минутах езды от Dubai Marina, JLT и The Palm Jumeirah. Особенности и удобства: - Современная отделка и современная фурнитура - Просторная планировка - Полный вид на поле для гольфа -...

NF Group Middle East

31 963 584 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

2463 м² 5

Описание Воссоединитесь и активизируйте свои чувства в местах невероятной природной красоты с содержательными впечатлениями, чутким гостеприимством и новаторским велнес-услугами, вплетенными в структуру каждого отеля Six Senses. Он расположен на знаменитом острове Пальма, расположенном между песком и морем, и обеспечивает уединенный отдых, в...

Tradegoria Global Estate

187 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

55 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Это комплекс недвижимости, расположенный в Дубае, в районе Джумейра Виллидж Серкл. Застройщиком выступает европейская компания Object1. Расположенная в самом сердце одного из самых популярных инвестиционных районов Дубая, JVC, резиденция будет предлагать высокий стандарт услуг и удобств, полностью оправдывая ожидания будущих жильцов. Dubai...

Invento Invest

341 347 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

115 м² 2

Описание Tradegoria получила указание продать эту квартиру на верхнем этаже, особенно для легкомысленного человека. Если это вы, то вы сейчас потеряете дар речи. Прежде всего, указанная цена выглядит весьма разумной, если сравнить ее с другими вариантами. Более того, здесь огромное пространство площадью около 1240 кв. футов, залитое солнечным...

Tradegoria Global Estate

512 021 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

98 м² 2

Описание Характеристики недвижимости: 2 спальни 2 ванные комнаты Гостиная и столовая открытой планировки Современная кухня со встроенной техникой Балкон с видом на окрестности Встроенные шкафы Центральное кондиционирование воздуха Высококачественная отделка Прачечная Крытая парковка Эти апартаменты с 2 спальнями в The...

Tradegoria Global Estate

731 458 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

207 м² 4

Описание Tradegoria получила особое указание продать эту квартиру в Radiant Bay в City Of Lights на острове Аль-Рим тем, кто хочет жить в смешанном сообществе и наслаждаться современной жизнью. Если это относится к вам, взгляните на эти характеристики. - Безупречное состояние - Гостиная/Столовая - Полностью оборудованная кухня - Балкон -...

Tradegoria Global Estate

317 086 €

Студия в Дубае, ОАЭ

46 м² 1 1 1

Кредит

Binghatti Hillviews — это дальновидный проект, расположенный в оживленном Dubai Science Park, где сходятся амбиции и инновации. Эта вертикальная башня прогресса создана для тех, кто ищет больше, чем просто дом — она предлагает образ жизни, который процветает на стыке сообщества, технологий и устойчивости. Яркий фасад здания,...

For You Real Estate L.L.C.

483 841 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

152 м² 3 2 1

Кредит

Вдохновленный неподвластным времени очарованием французского ар-деко и романтическим духом Парижа, One Beverly приветствует в мире, где жить - значит принимать необычное, в оживленном сердце Arjan. Это не просто место, которое можно назвать домом - это полотно изысканной роскоши, где искусство и безупречный дизайн объединяются, чтобы создать...

For You Real Estate L.L.C.

138 515 €

Студия в Дубае, ОАЭ

38 м² 1 1 1

Views VII от Golden Woods - это жилой комплекс премиум-класса, предназначенный для частных лиц и семей, стремящихся к современному, роскошному образу жизни. Жильцы могут наслаждаться доступом к таким продуманным удобствам, как бассейн, джакузи, сауна, тренажерный зал и детская игровая площадка, обеспечивая комфортную и дружелюбную атмосферу для...

For You Real Estate L.L.C.

261 756 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

65 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Резиденция Binghatti Corner 1 Спальня | 2 Ванные комнаты Высокий этаж с прекрасным видом Площадь: 685 кв. футов Вид на сообщество JVC и бассейн Особенности объекта: Олимпийский бассейн для отдыха и плавания Полностью оборудованный тренажерный зал с современным оборудованием Выделенное парковочное место...

For You Real Estate L.L.C.

6 905 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

414 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты с прямым видом на море и возможностью оплаты в рассрочку в Дубай Харбор Дубай Харбор (Dubai Harbour) – это элитное прибрежное сообщество, гармонично объединяющее роскошь, отдых и современный дизайн вдоль побережья Персидского залива. Этот динамичный комплекс предлагает не только эксклюзивные резиденции и пляжные курорты, но и...

TEKCE

483 841 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

208 м² 3 2 2

Кредит

Fairway Residences — потрясающее 14-этажное архитектурное чудо, воплощающее в себе современную элегантность и исключительный дизайн. Его гладкие, современные линии и обширные стеклянные фасады органично сочетаются с захватывающим видом на зеленое поле для гольфа. С того момента, как клиенты войдут в это исключительное здание, они будут...

For You Real Estate L.L.C.

442 000 €

Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

62 м²

ВИД НА ПЕРСИДСКИЙ ЗАЛИВ! РЯДОМ С БУДУЩИМ КАЗИНО! Address Ras Al Khaimah Resort — это сочетание уединения, роскоши и потрясающих видов. Комплекс расположен на живописном побережье эмирата Рас-Аль-Хайма, предлагая жильцам уникальный образ жизни с первоклассным сервисом. Основные преимущества: просторные апартаменты и виллы с современным...

ТОП-10 проектов ОАЭ

6 266 402 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

337 м² 4 2 2

Кредит

50 резиденций и 2 пентхауса в Private Residences DIFC величественно расположились на этажах со 2 по 21, откуда открывается захватывающая дух панорама на город. Каждая из этих эксклюзивных резиденций - это побег от изящной роскоши, обещание пространства, уединения и спокойствия, выходящего за рамки обыденности. Интерьеры, мастерски созданные...

For You Real Estate L.L.C.

547 047 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

120 м² 3 2 2

Кредит

Проект Elitz 3, разработанный компанией Danube Properties, представляет собой новейшую разработку в области жилой недвижимости, призванную переосмыслить концепцию роскошной жизни в самом сердце дубайского района Jumeirah Village Circle (JVC). Являясь архитектурным шедевром, этот комплекс гордо стоит как символ современной изысканности, отличаясь...

For You Real Estate L.L.C.

515 201 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

67 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Описание на русском языке: Orise by Omniyat переосмысляет понятие роскошной жизни благодаря своему потрясающему архитектурному дизайну и выгодному расположению в самом сердце Дубая. Этот эксклюзивный объект недвижимости предлагает гармоничное сочетание утонченности, современной элегантности и спокойной атмосферы, разработанное для...

Hermes Real Estate

Посмотреть ещё 7550 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru