a
Версия
для печати

Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Лайфхак

В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.

Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова
представитель компании

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

ОАЭ
Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова
представитель компании

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

ОАЭ
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова
представитель компании

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

ОАЭ
Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

 

Новостройки

Вторичка

Спрос и предложение

Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро

Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками

Капитализация

Цены растут по мере строительства – от 10% в год

Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме

Рентабельность

Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде

Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом

Скидки и рассрочки

Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков

Обычно надо сразу внести 100% цены

Риски

Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату

Таких рисков нет

Дополнительные затраты

Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки 

Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Вилла за 4 194 630 евро в Абу-Даби, ОАЭ
4 194 630 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
363 м2 6 4 7
Роскошная вилла с частным пляжем – остров Рамхан, Абу-Даби Частный пляж | ‍️ Частный бассейн | Просторная одноэтажная планировка Наслаждайтесь атмосферой абсолютной роскоши на острове Рамхан — новом престижном направлении в самом сердце Абу-Даби. --- Детали виллы: 4 мастер-спальни Просторная гостиная с открытым видом...
Частное лицо
Апартаменты за 157 243 евро в Дубае, ОАЭ
157 243 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
68 м2 1 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Готовые к заселению просторные апартаменты с видом на поле для гольфа Трампа Возвращайтесь домой в свои новые апартаменты в Golf Town с захватывающим видом на поле для гольфа. В проекте Golf Town планировка каждого апартамента продуманна до мелочей. Откройте для себя светлые и просторные апартаменты, окруженные пышной зеленью и прекрасными...
Al Hayat Almushreqa real estate
Квартира за 192 091 евро в Дубае, ОАЭ
192 091 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
58 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Pantheon Elysee II в JVC! Гарантированная окупаемость (ROI - 6,5%)! Востребованный район! В комплексе замечательная инфраструктура. Управление обеспечивает полный сервис, охрану и техническое обслуживание осуществляют профессиональные службы. Удобства: спортивные площадки, беговые дорожки, велосипедные...
DDA Real Estate
Апартаменты за 382 483 евро в Дубае, ОАЭ
382 483 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Burj Crown обладает престижным местоположением рядом с Burj Khalifa, Дубайи Опера Дубай и Дубай Fountaine. последний проект Emaar в Центре города ДУБАЙ с современным проектом и короной вершины Крыши скопировал законченный. Бронза, свет и золотой аккуратный металл. 1 спальня - 60 кв. м. от 1,650.000 дирхамов (450 000 $). План оплаты...
ROYAL HOME
Апартаменты за 225 410 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
225 410 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
37 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 099 341 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
1 099 341 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
111 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 274 783 евро в Дубае, ОАЭ
274 783 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
41 м2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ПРЕМИАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС НА BUSINESS BAY В ДУБАЕ, СПРОЕКТИРОВАННЫЙ СОВМЕСТНО С ЮВЕЛИРНЫМ ДОМОМ DE GRISOGONO СРОК СДАЧИ: март 2028 года ОБЪЕДИНЕННЫЕ АРАБСКИЕ ЭМИРАТЫ: ДУБАЙ: BUSINESS BAY ПРОЕКТ СТУДИИЯ: ПЛОЩАДИ: 41.06 м2 СТОИМОСТЬ: 323...
CULTURE international real estate agency
Квартира за 270 798 евро в Абу-Даби, ОАЭ
270 798 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
47 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в комплексе Rivage на Al Reem Island в Абу-Даби! Премиальная недвижимость! Роскошная курортная инфраструктура! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: лаундж, клуб, бухта приключений, AquaFit, Aqua Play, зона для йоги, спа в мангровых лесах, сигарный лаундж и многое другое....
DDA Real Estate
Квартира за 396 349 евро в Дубае, ОАЭ
396 349 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
76 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты с функциональными планировками в новом проекте Skyscape Avenue в районе Bukadra! Насладитесь панорамным видом на городские пейзажи! Полностью меблированная кухня с современной техникой! Премиум удобства для комфортной жизни и инвестиций! Мы поможем подобрать жилье с выгодной ипотечной ставкой или рассрочкой в ОАЭ....
Эксперт по недвижимости ОАЭ
Апартаменты за 1 184 507 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
1 184 507 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
157 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 216 995 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
216 995 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
35 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 640 015 евро в Дубае, ОАЭ
640 015 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
163 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Готовые отельные апартаменты в Boutique 7 в районе Barsha Heights! Апартаменты для жизни и инвестиций (Доходность - 5,8%)! Полностью меблированы и оборудованы всей необходимой бытовой техникой! Владельцы апартаментов могут воспользоваться техническими услугами – уборкой номеров, химчисткой, прокат автомобилей, услуги пробуждения и т.д....
DDA Real Estate
Студия за 195 066 евро в Дубае, ОАЭ
195 066 €
Студия в Дубае, ОАЭ
45 м2 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в престижном жилом комплексе Saas Hills в районе Al Barsha South! Множество удобств мирового класса! Полностью меблированная кухня! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: 3 бассейна, бассейн с песчаным пляжем, рабочие станции, теннис, баскетбольная площадка, общая...
Квартира за 341 103 евро в Дубае, ОАЭ
341 103 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
65 м2 1
Описание Расположенный в Business Bay, The EDGE — это элитный жилой комплекс Select Group, состоящий из 2 башен. Жильцы могут наслаждаться потрясающим видом на Burj Khalifa, Business Bay и Dubai Canal, не выходя из дома. В каждой резиденции будет балкон и встроенные шкафы в спальнях, а также другие важные особенности. Edge продавалась как...
Tradegoria Global Estate
Таунхаус за 833 728 евро в Дубае, ОАЭ
833 728 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
254 м2 4 4 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 690 659 евро в Дубае, ОАЭ
1 690 659 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
108 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 583 584 евро в Дубае, ОАЭ
583 584 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
138 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 228 130 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
228 130 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
39 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 516 968 евро в Дубае, ОАЭ
516 968 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
152 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Жилой комплекс Eleve by Deyaar, расположенный в динамичном комьюнити Downtown Jebel Ali. Отлично подойдет для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Высокий доход от инвестиций - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 2 кв. 2027 г. В данном проекте: - стоимость 1 bedroom начинается от 241 821$ - ⁠площадь от...
DDA Real Estate
Бунгало за 312 616 евро в Дубае, ОАЭ
312 616 €
Бунгало в Дубае, ОАЭ
147 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Перспективные районы для покупки вторички в Дубае в 2025 году
Статистика Дубая шокирует гигантскими цифрами
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Суперрекорды Дубая и Турции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»