Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова

представитель компании

Royal Home

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева

менеджер компании

Horizon Realty

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

672 646 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

144 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные апартаменты в уникальном проекте GEM Residences на острове Марьям, Шарджа! Рядом пляж! Потрясающий вид на набережную! Потрясающий дизайн апартаментов! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: балкон, бассейн, детская площадка, парковка, охрана и видеонаблюдение, ландшафтным...

DDA Real Estate

445 000 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

127 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры в Дубае, Джумейра Вилладж Серкл, со сдачей через год Эти стильные квартиры расположены в роскошном и современном проекте в Дубае, Джумейра Вилладж Серкл (Jumeirah Village Circle – JVC). В проекте будут созданы практичные жилые резиденции в современном стиле, привлекательные как для семей, так и для деловых людей....

TEKCE

992 105 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

74 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

900 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

110 м² 3 2 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Инвестируй в недвижимость в Дубай и получай Золотую визу на 10 лет для всей семьи! - Новый дом - Высокий этаж - Фитнес зал - У лагуны - Престижное место - Высокое качество - Легко сдавать в аренду - Налог на недвижимость 0% - Налог на доход 0% - Парковка включена в цену

SIA INVESTATE

522 211 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

68 м² 1 1 1

Metropolitan Premium Properties

300 100 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

40 м²

Расположение: Проект расположен в самом сердце Dubai Maritime City и предлагает захватывающий вид на море и морскую набережную. Стратегическое расположение обеспечивает легкий доступ к основным скоростным автомагистралям и будущим станциям метро. Данное расположение также обеспечивает быстрый доступ к ключевым местам города, что делает его...

Mayalanya Group

221 916 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

43 м² 1

Metropolitan Premium Properties

293 428 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

59 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Современный пятиэтажный комплекс апартаментов расположен в зелёном быстроразвивающемся и ликвидном районе Дубая Jumeirah Village Circle. Готовый объект с арендным потоком – получение дохода с первого дня собственности. Каждый собственник юнита может проживать в своих апартаментах до трех месяцев в году. В этом случае инвестор...

Orange.Life!

10 664 026 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

1131 м² 6 6 7

Metropolitan Premium Properties

496 780 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

118 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты в новом проекте Park View в Абу-Даби! Близко к морю! Рядом с основными достопримечательностями, университетом и Лувром! Для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Панорамный вид на Арабский залив! Рассрочка без %! Рядом лучший пляж в Абу-Даби! Дом сдан! - стоимость студий начинается от 197659 $. Удобства: тренажерный зал, парная,...

DDA Real Estate

432 142 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

81 м² 1 1 2

Metropolitan Premium Properties

253 125 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

69 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные апартаменты в жилом комплексе Cove Boulevard в районе Wadi Al Safa 5! Полностью меблированные дизайнерские апартаменты! Потрясающее расположение! Развитая инфраструктура! Идеальное место для тех, кто ценит комфорт, роскошь и современный образ жизни в одном из самых динамично развивающихся районов Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой...

DDA Real Estate

843 100 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

102 м² 3 2 2

Nika Estate Homes Properties представляет квартиру в жилом комплексе Madinat Jumeirah! Детали недвижимости: - 2 спальни - 2 ванные комнаты - Парковочное место - Премиум-локация - Низкий этаж - Вид на парк - Балкон - Подземная парковка - Прачечная Удобства: - Гимназии - Бассейны - Парки - Игровые площадки -...

Nika Estate Homes Properties

258 579 €

Квартира в Шардже, ОАЭ

79 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Меблированные апартаменты в новом проекте Nasaq 5 в Шардже! Отличный вариант для инвестиций! (ROI - 6-8%) Дизайнерский ремонт! Беспроцентная рассрочка! Для жителей комплекса представлено множество удобств: благоустроенная зона отдыха для детей и взрослых, тренажерный зал с профессиональным инвентарем, плавательный бассейн, рестораны и...

DDA Real Estate

376 145 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

82 м² 1

Онлайн-показ

Новый престижный жилой проект представляет собой 2 башни, соединенные между собой на уровне подиума и на уровне верхних этажей Премиальная локация в центральном районе Дубая, рядом с Шейх Заед Роуд, в шаговой доступности до метро, в 2-х станциях до Downtown и Burj Khalifa. Все апартаменты имеют продуманные планировки, просторные балконы и...

Intermark Global

81 508 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

100 м² 2 2

Недвижимость ОАЭ. Недвижимость Дубай. Недвижимость в ОАЭ. Апартаменты Дубай. Квартира Абу-Даби. Квартира Рас-Эль-Хайма. Бесплатная консультация. Комиссия 0%. Помощь в организации переезда. Помощь в получении статуса резидента. Апартаменты Select Group - Jumeirah Living Business Bay - Элитный жилой комплекс в престижном районе Business Bay, в...

Real Estate Dubai

393 814 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

57 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Parkside Hills от Emaar Properties Parkside Hills — премиальный жилой комплекс, расположенный в популярном районе Dubai Hills Estate. Создатель этого амбициозного проекта — Emaar Properties. Резиденции в Parkside Hills спроектированы максимально комфортно и включают в себя апартаменты с 1–3 спальнями. Стартовая цена на жилье...

Spiridon Real Estate

22 534 520 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

1606 м² 7 6 6

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Расположенный изящно на берегу залива Дубай-Крик, рядом с природным заповедником «Рас-эль-Хор» и омываемый нежными ритмами бирюзовых вод, The Ritz-Carlton Residences at Keturah Resort является знаковым проектом ультра-элитного курорта класса люкс. • Закрытый жилой комплекс площадью 80 000 квадратных метров и набережной...

Hermes Real Estate

438 237 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

101 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Vida Residence от Emaar — это элитный жилой комплекс, расположенный в центре Дубая, оазис природы, живописный парк, торговый центр, шаговая доступность до ТЦ Дубай Хиллс Молл, семейный спокойный район, который сочетает в себе очарование традиционного города и изысканность современной городской жизни. Эта роскошная резиденция предлагает...

Hermes Real Estate

183 000 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

38 м² 1

Новый старт продаж в Дубае район Продакшн Сити от $180 000 Проект располагается в развивающемся районе Продакшн Сити в 5 минутах езды от семейного района JVC в самом его центре. Кроме того, хорошая близость также обеспечивает более легкий и быстрый доступ к многочисленным достопримечательностям и популярным местам города по дороге шейха...

Nevestate

Посмотреть ещё 5810 похожих объектов

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru