a
Версия
для печати

Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Лайфхак

В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.

Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова
представитель компании

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

ОАЭ
Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова
представитель компании

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

ОАЭ
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова
представитель компании

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

ОАЭ
Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

 

Новостройки

Вторичка

Спрос и предложение

Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро

Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками

Капитализация

Цены растут по мере строительства – от 10% в год

Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме

Рентабельность

Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде

Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом

Скидки и рассрочки

Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков

Обычно надо сразу внести 100% цены

Риски

Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату

Таких рисков нет

Дополнительные затраты

Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки 

Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Вилла за 4 342 144 евро в Дубае, ОАЭ
4 342 144 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
2846 м2 7 6 5
ВНЖ при покупке
Элитные виллы Signature Villas на острове Palm Jumeirah представляют собой уникальные роскошные прибрежные виллы, не имеющие аналогов нигде в мире. Общее название Signature Villas объединяет несколько типов вилл, которые отличаются архитектурой, дизайном, интерьером, но в каждой есть помещения, отделанные красивой керамической плиткой, двойные...
Prestige Property
Вилла за 6 335 042 евро в Дубае, ОАЭ
6 335 042 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
465 м2 4 4 4
Роскошная вилла рядом с пляжем Пальма Джумейра Hermes Real Estate с гордостью предлагает эту виллу с 4 спальнями в средиземноморском стиле, расположенную в районе Garden Homes Frond C, Palm Jumeirah. Просторная и в безупречном состоянии, эта недвижимость занимает площадь более 5 000 квадратных футов и имеет огромный участок площадью 6 709...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 300 000 евро в Дубае, ОАЭ
300 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
68 м2 2 1 2
*Sobha One* (2700 квартир) *5 Башен, соединенные единым подиумом* *Башня A & Башня B* 65 & 54 этажей *Дата сдачи - Декабрь 2026* *Бронирование 10% + 4% DLD* *1 BR* - 68-74 кв.м. - AED 1.11M-1.66M - 300 000$ -435 000 $ *1.5 BR* - 62-63 кв.м. - AED 1.37M-1.45M - 372 000 $- 395 000 $ *2 BR* - 94 - 112 кв.м. - AED 2.08M-2.56M...
Pribaltijskaja rezidencija
Апартаменты за 228 198 евро в Дубае, ОАЭ
228 198 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
69 м2 1 1
HORIZON REALTY честь представить вам эту квартиру , Cloud Tower, Jumeriah Village Triangle. Особенности и удобства: -Детская игровая площадка -Парковочное место - Изысканный ресторан - Площадка для барбекю -250 м беговая и пешеходная дорожка -Розничной торговли -Теннисный корт -Баскетбольная площадка -Релакс зона -Спортзал...
Horizon Realty
Квартира за 409 906 евро в Дубае, ОАЭ
409 906 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
93 м2 1 1
+ Marina Star находится на берегу Marina Walk - самом привлекательном для жизни и сдачу в аренду районе Дубая. В 10 минутах от пляжа и в окружении развитой инфраструктуры Бескомпромиссный вид на море, канал и фантастические небоскребы из окна каждого апартамента. Вид, который невозможно ничем ограничить, дом построен в завершенном районе....
Real Estate Dubai
Дом за 1 315 932 евро в Шардже, ОАЭ
1 315 932 €
Дом в Шардже, ОАЭ
470 м2 6 4
Онлайн-показ
Уникальный природный комплекс Hayyan! Прекрасный вариант для жизни! Беспроцентная рассрочка! Срок сдачи: 4 кв. 2025г Инфраструктура:обилие озелененных территорий, детские игровые площадки, бассейны и современные спортзалы, рестораны и кафе, торговый центр, дорожки для бега, велосипедные дорожки. Расположение: - 08 минут - Национальный...
DDA Real Estate
Квартира за 338 158 евро в Шардже, ОАЭ
338 158 €
Квартира в Шардже, ОАЭ
112 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Уникальные апартаменты в очень удобной локации в комплексе Nesba 1! Высокий доход от инвестиций - 10%! В апартаментах полностью оборудованная кухня! Возможно получение ВНЖ! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 4 кв. 2025 г. Удобства: ландшафтные сады, фитнес-центры и детские игровые площадки. Жители также будут иметь прямой доступ к Восточному...
DDA Real Estate
Квартира за 319 301 евро в Дубае, ОАЭ
319 301 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
92 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Прекрасный проект Azizi Amber в районе Al Furjan! Апартаменты для жизни и инвестиций! Высокая доходность от аренды - от 1000$ в месяц! Беспроцентная рассрочка! Срок сдачи - 4 кв. 2024 г. Инфраструктура:широкий выбор магазинов на первом этаже, благоустроенные зоны для прогулок, хорошо оборудованный тренажерный зал, привлекательная детская...
DDA Real Estate
Квартира за 729 600 евро в Дубае, ОАЭ
729 600 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м2
Расположение: Этот высотный жилой комплекс представляет собой жилой проект, находящийся в прибрежной зоне, всего в нескольких минутах ходьбы от Dubai Marina и Sheikh Zayed Road. Это идеальное местоположение позволяет наслаждаться невероятными видами на лазурные воды Персидского залива и окрестности. Характеристики: В этом проекте предлагаются...
Mayalanya Group
Апартаменты за 400 216 евро в Дубае, ОАЭ
400 216 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
77 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 011 997 евро в Дубае, ОАЭ
1 011 997 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
133 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 511 000 евро в Дубае, ОАЭ
511 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
95 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные квартиры с видом на море в Дубае, Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers – JLT) Джумейра Лейк Тауэрс (Jumeirah Lake Towers), один из популярных районов Дубая, возвышается вокруг трех искусственных озер и предлагает великолепный вид на острова Джумейра. Этот район с его роскошными торговыми и деловыми центрами привлекает как...
TEKCE
Вилла за 5 565 000 евро в ОАЭ
5 565 000 €
Вилла в ОАЭ
371 м2 3 2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Плавучие виллы в уникальном проекте Дубая на архипелаге Мир Острова Мир (The World Islands) – мегапроект стоимостью 5 млрд долларов в Дубае, который можно наблюдать из космоса. Этот архипелаг искусственных островов задумывался как признанное место отдыха. За основу была взята карта мира, поэтому группа островов напоминает формой континенты...
TEKCE
Квартира за 12 782 178 евро в Дубае, ОАЭ
12 782 178 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
587 м2 5 4 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Премиальные апартаменты в новом проекте Armani Beach Residence в районе Palm Jumeirah! Высокий доход от инвестиций - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Шикарный панорамный вид на море! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 4 кв. 2026 г. Удобства: спа-зона с сауной, ледяной баней и крытым бассейном, тренажерный зал, сигарный салон прямо в...
DDA Real Estate
Апартаменты за 855 864 евро в Дубае, ОАЭ
855 864 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
144 м2 2 2 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 628 897 евро в Абу-Даби, ОАЭ
628 897 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
147 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Прекрасные апартаменты в новом проекте Selina Bay на острове Yas Island в Абу-Даби! Апартаменты для жизни и инвестиций! Доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Беспроцентная рассрочка! Удобства: бассейн, детский бассейн, тренажерный зал, площадка для барбекю, игровая площадка в бочче и многое другое. Расположение: Selina...
DDA Real Estate
Апартаменты за 679 684 евро в Дубае, ОАЭ
679 684 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
267 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 528 633 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
528 633 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
90 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 184 355 евро в Дубае, ОАЭ
184 355 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
33 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Все фото реальные! Продаю только настоящие квартиры в Дубае с настоящими ценами! Со скидкой - 10 минут от Дубай Молла и Бурж Халифы Уже готовая студия В интересном расположении: - Напротив остров Creek с его заливом и будущей башней больше Бурж Халифа (Там студий нет вообще, однушки оо 1.400.000) - Через дорогу заповедник unesco с
Solid Walls
Вилла за 13 750 000 евро в Дубае, ОАЭ
13 750 000 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
883 м2 8 5 6
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Перл Джумейра — один из уникальных жилых островов Дубая, предлагающий множество роскошных удобств, включая центр города, пляжные клубы, отели и 2-километровую набережную. Перл Джумейра — один из новейших районов престижного района Джумейра 1. Жилой комплекс идеально подходит для тех, кто любит уединение на необитаемом острове с...
SIA INVESTATE

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Новая программа гражданства, турецкие ожидания, дубайские вопросы. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость
Анализ сегментов рынка
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Иностранные инвестиции ждут везде
Есть ли риски для российских покупателей?
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал
Кризиса в Дубае нет, а спрос в Черногории есть
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Коммерческая недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

  • 05.05.2024
  • 258

Дубай дешевеет, Карибы дорожают

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 05.04.2024
  • 253