a
Версия
для печати

Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Лайфхак

В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.

Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова
представитель компании

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

ОАЭ
Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова
представитель компании

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

ОАЭ
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова
представитель компании

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

ОАЭ
Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

 

Новостройки

Вторичка

Спрос и предложение

Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро

Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками

Капитализация

Цены растут по мере строительства – от 10% в год

Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме

Рентабельность

Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде

Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом

Скидки и рассрочки

Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков

Обычно надо сразу внести 100% цены

Риски

Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату

Таких рисков нет

Дополнительные затраты

Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки 

Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Апартаменты за 405 303 евро в Дубае, ОАЭ
405 303 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
74 м2 2 1 1
Nika Estate Homes Properties представляет 1-комнатную квартиру в районе Jumeirah Lake Towers! Подробная информация о недвижимости: - 1 спальня - 1 ванная комната - Гардероб - Высокий этаж - Балкон - Полностью меблирована - Расположение в районе JLT Услуги: - Бассейн -Тренажерный зал -Парковочное место -Ресторан и кафе...
Nika Estate Homes Properties
Квартира за 1 574 728 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
1 574 728 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
148 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
На данный жилой комплекс идет сбор EOI! Апартаменты в элитном жилом комплексе W Hotel & Residences на острове Al Marjan Island! На берегу моря! Потрясающий вид! Полностью меблированные апартаменты! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: бассейн, охрана, консьерж, тренажерный зал, три...
DDA Real Estate
Студия за 325 402 евро в Дубае, ОАЭ
325 402 €
Студия в Дубае, ОАЭ
50 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты с меблированной кухней в новом комплексе Safa Two! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доход от аренды - от 1500$ в месяц! Предоставим каталог инвестора! Апартаменты от собственника! Этаж - 58 Срок сдачи - 1 кв. 2027 г. Преимущества: 2 бассейна и спортзал, сапфировый бассейн infinity, зона отдыха и смотровая площадка,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 470 000 евро в Дубае, ОАЭ
470 000 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
132 м2 3 2 3
Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Nika Estate Homes Properties представляет квартиру в комплексе Jumeirah Village Circle! Детали недвижимости: - 2 спальни + комната для прислуги - 3 ванные комнаты - Вид на парк - Балкон - Низкий этаж - Готов к заселению - Совершенно новый - План оплаты после передачи Удобства: - Тренажерный зал и бассейн - Детская игровая...
Nika Estate Homes Properties
Квартира за 373 610 евро в Дубае, ОАЭ
373 610 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
118 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Parkplace BLVD в районе Al Barsha South! Апартаменты подойдут для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Высокая доходность - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Рассрочка без %! Срок сдачи - 4 кв. 2026 г. Удобства: современный оздоровительный клуб с современным оборудованием для фитнеса, элегантный бассейн...
DDA Real Estate
Апартаменты за 170 655 евро в Абу-Даби, ОАЭ
170 655 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
33 м2 1 1 1
Nika Estate Homes Properties представляет полностью меблированную квартиру-студию в поселке Марьях Виста в Абу Даби! Детали недвижимости: - Студия - 1 ванная комната - Вид на канал - Полностью меблирована - Высокий этаж - Крытая парковка Услуги и удобства: - Роскошная квартира - Бассейн и детский бассейн - Ландшафтные сады...
Nika Estate Homes Properties
Апартаменты за 609 343 евро в Дубае, ОАЭ
609 343 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
162 м2 4 3 3
Кредит
Добро пожаловать в Alta by Meteora, потрясающий жилой комплекс, расположенный в самом сердце Jumeirah Village Circle. Разработанный, чтобы поднять ваш стиль жизни, Alta предлагает идеальное сочетание современного дизайна, непревзойденного комфорта и удобной жизни. В Alta считают, что дом - это место, где комфорт сочетается со стилем, и...
For You Real Estate L.L.C.
Апартаменты за 381 829 евро в Дубае, ОАЭ
381 829 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
50 м2 1 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Elite Downtown Residence, специально спроектирована для удовлетворения потребностей самых взыскательных клиентов. Этот проект расположен в центре Дубая, с одной стороны открывается вид на икону Дубая - Бурдж Халифа. Одним из главных преимуществ этого проекта является его расположение. Это обеспечивает прекрасную транспортную развязку, минутную...
Al Hayat Almushreqa real estate
Апартаменты за 997 000 евро в ОАЭ
997 000 €
Апартаменты в ОАЭ
207 м2 4 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в Культовом Архитектурном Проекте в Дубае, Мейдан Проект расположен между популярными в Дубае районами Dubai Creek и Meydan. Проект находится на одной из главных дорог города – Ras Al Khor road, а также рядом с парком дикой природы Ras Al Khor Wildlife Park и новой достопримечательностью Дубая – башней Dubai Creek Tower. Проект будет...
TEKCE
Вилла за 2 156 367 евро в Дубае, ОАЭ
2 156 367 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
384 м2 3 3 5
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 457 752 евро в Абу-Даби, ОАЭ
457 752 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
118 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой! Панорамный вид на воду! Пpeкраcнaя кваpтира для жизни, инвестиций или cдачу в aренду! О. Аль-Рим очень востребованное место среди туристов и жителей эмирата, что гарантирует заполняемость недвижимости в Renad Tower! Новый комплекс Renad Tower расположен в Abu-Dhabi на острове Аль-Рим....
DDA Real Estate
Студия за 338 983 евро в Дубае, ОАЭ
338 983 €
Студия в Дубае, ОАЭ
144 м2 4 3
Кредит
Жильцы могут наслаждаться рядом первоклассных удобств, включая освежающий бассейн и полностью оборудованный тренажерный зал для поддержания здорового, активного образа жизни. Каждая квартира оснащена современной системой «умный дом», позволяющей с легкостью управлять освещением, температурой и безопасностью. Район славится широким...
For You Real Estate L.L.C.
Апартаменты за 457 582 евро в Дубае, ОАЭ
457 582 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2 1 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Насладитесь захватывающим видом на канал Дубай-Крик, пышной зеленью и элегантным бассейном. Идеально расположенный рядом со станцией метро, ​​отель Valo предлагает легкий доступ к оживленному ритму города и спокойной природе. Испытайте лучшее из обоих миров: динамичную городскую жизнь и спокойный отдых. • Parkside Tranquillity: вид на...
Hermes Real Estate
Апартаменты за 419 484 евро в Дубае, ОАЭ
419 484 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
77 м2 1 1 1
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 1 652 687 евро в Дубае, ОАЭ
1 652 687 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
481 м2 9 6
Кредит
Kensington Gardens — это тихое, бутиковое малоэтажное сообщество, расположенное в самом сердце Дубая. Вдохновленный британской архитектурой, комплекс включает элегантные таунхаусы и отдельные виллы, расположенные среди обширных зеленых насаждений, призванных улучшить самочувствие и обеспечить спокойный образ жизни. Близость сообщества к...
For You Real Estate L.L.C.
Апартаменты за 790 844 евро в Дубае, ОАЭ
790 844 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
144 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 747 219 евро в Дубае, ОАЭ
747 219 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
220 м2 2 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Уникальные апартаменты в премиальном проекте Verdes by Haven в районе Dubai Land! Первый проект в Дубае, вдохновленный идеями оздоровления! Для любителей экологичного образа жизни! Множество первоклассных удобств! Прекрасно подойдет для жизни и инвестиций! Удобства: оздоровительный центр, беговые и велосипедные дорожки, затененная игровая...
DDA Real Estate
Квартира за 542 577 евро в Дубае, ОАЭ
542 577 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
160 м2 4 3 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные апартаменты в новом проекте The Place в районе Dubai Sports City! Апартаменты прекрасно подойдут как для жизни, так и инвестиций! Множество удобств для комфортной жизни! В нескольких минутах от района Dubai Marina! В апартаментах полностью оборудованная кухня! - стоимость studio начинается от 182192$; - площади от 76 кв.м....
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 311 328 евро в Дубае, ОАЭ
1 311 328 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
99 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 808 352 евро в Дубае, ОАЭ
808 352 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
52 м2 3 2 1
Кредит
Binghatti Ghost - это инновационный жилой проект, в котором современный дизайн органично сочетается с передовыми технологиями. Этот поразительный проект выделяется своим отличительным архитектурным стилем, характеризующимся чистыми линиями, гладкой отделкой и смелой современной эстетикой. Проект воплощает уникальное видение, сочетая форму и...
For You Real Estate L.L.C.

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Претенденты на ВНЖ идут в суд, а Дубай разворачивается
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Дубай дешевеет, Карибы дорожают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция возвращает туристический ВНЖ
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в ОАЭ Аренда недвижимости в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Перспективные районы для покупки вторички в Дубае в 2025 году

Статистика Дубая шокирует гигантскими цифрами

  • 19.04.2025
  • 42
  • 31.03.2025
  • 16554