Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?
Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.
В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.
«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.
Разбираемся с терминами
С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.
Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.
А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта.
Спрос и предложение
Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...
Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.
Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году
Лайфхак
В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.
Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.
Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Капитализация
Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.
Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.
Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.
Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее.
Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina
Скидки и рассрочки
Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.
Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.
Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.
На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.
Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.
Риски
При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей.
Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт.
Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.
Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.
Дополнительные затраты
Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.
Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.
Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.
В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.
Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.
Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке
Новостройки
Вторичка
Спрос и предложение
Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро
Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками
Капитализация
Цены растут по мере строительства – от 10% в год
Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме
Рентабельность
Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде
Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом
Скидки и рассрочки
Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков
Обычно надо сразу внести 100% цены
Риски
Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату
Таких рисков нет
Дополнительные затраты
Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки
Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты с меблированной кухней. Прекрасный вариант для жизни, инвестиций и сдачи в аренду (ROI от 10%). Отлично подходит для долгосрочной аренды.
Жилой комплекс Park Wood от компании Arabian Gulf & Refine Development предлагает роскошные апартаменты с балконами, террасами и собственными садами.
Инфраструктура включает в себя: паркинг,...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
349 602 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
62 м21
Описание
Башня «Пенинсула-Два» — заключительная часть проекта «Пенинсула». Оранжево-серый фасад облицован панелями. Из больших панорамных окон открывается один из самых живописных видов на залив, небоскребы и самое высокое здание в мире Бурдж-Халифа.
Детали недвижимости:
- Отличная доходность от аренды
- Отведенное парковочное место
-...
Tradegoria Global Estate
658 312 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
187 м23
Описание
Эти великолепные апартаменты с тремя спальнями расположены в комплексе Yas Beach Residences на острове Яс и предлагают незабываемый вид на море, который вас восхитит. В многоэтажном архитектурном проекте предусмотрены три спальни. Входя в это жилище, ваше внимание приковано к окутанной светом кухне. Здесь хорошо готовить любимое блюдо...
Tradegoria Global Estate
11 547 665 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
607 м24
Удалённая сделкаОплата в рублях
Просторные апартаменты для резидентов, которые не хотят идти ни на какие компромиссы. Роскошные апартаменты, уникальные удобства люкс класса, залитые солнцем террасы и панорамные окна, стирающие границы между внутренним и внешним пространством, превращают жизнь в этом комплексе в райское удовольствие. Резиденция оснащена техникой мировых...
Intermark Global
7 198 783 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
648 м2542
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Премиальный комплекс Burj Binghatti Jacob & Co Residences! Доходность от 10%! Выгодная инвестиция! Захватывающий панорамный вид! Беспроцентная рассрочка! Предоставим каталог инвестора!
Срок сдачи: 2 кв. 2026 г.
Удобства: парковка, инфинити-бассейн, спа-зона, игровая комната, бар у бассейна, лаундж для резидентов, услуги парковщика,...
DDA Real Estate
143 244 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
40 м2
Апартаменты от топового застройщика в 8 минутах от Дубай Хиллс Проект расположен в Dubai Science Park и состоит из двух башен высотой 33 и 40 этажей. О районе: Район имеет удобный доступ к основным магистралям, а также делает упор на экологичность, соответствуя стремлению Дубая к использованию возобновляемых источников энергии.
Инфраструктура:...
Nevestate
1 041 108 €
Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ
312 м24
Описание
Компания Tradegoria рада представить вам этот городской таунхаус с 4 спальнями в комплексе The Sustainable City на острове Яс. Частный сад и великолепный вид, подходящий для семейного отдыха, объединяются таким образом, что не оставят вас равнодушными. Также есть множество примечательных характеристик, которые придают дому очарование,...
Tradegoria Global Estate
13 985 377 €
Вилла в Дубае, ОАЭ
733 м2757
Raffles The Palm Dubai величественно расположен на вершине острова Пальма Джумейра, окаймляя один из лучших пляжей этого рукотворного чуда. Это эксклюзивное место. Это святилище, отличающееся богатством и спокойствием, время здесь измеряется не часами и минутами, а моментами возвышенного совершенства. Помимо роскоши, Raffles The Palm Dubai...
Hermes Real Estate
392 777 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
70 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Creek Waters — премиальный комплекс от Emaar Properties, расположенный на Creek Island в Dubai Creek Harbour. В первой и второй фазах представлены роскошные апартаменты с 1–4 спальнями, таунхаусы с тремя спальнями и двухуровневые пентхаусы с пятью спальнями. Площадь резиденций — от 70 кв. м до 761 кв. м.
В пентхаусах будет...
Spiridon Real Estate
414 493 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
65 м21
Описание
Ощутите роскошь жизни в ее лучшем проявлении в этих эксклюзивных апартаментах с 1 спальней на верхнем этаже в Peninsula Three, предлагающих захватывающий вид на канал в одной из самых престижных жилых башен Дубая. Этот тщательно спроектированный блок может похвастаться просторной спальней, современной кухней с первоклассной техникой и...
Tradegoria Global Estate
199 101 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
57 м2111
Metropolitan Premium Properties
268 989 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
59 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Комфортные апартаменты в жилом комплексе 1WOOD Residence 2 в динамично развивающемся районе Jumeirah Village Circle! Множество удобств для комфортной жизни! Популярный район! Прекрасный вариант для жизни, перепродажи и сдачи в аренду! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: стильное лобби, бассейн с...
DDA Real Estate
219 194 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
38 м2
Описание
Характеристики недвижимости
* Большая студия
* Современная ванная комната
* 1 парковочное место
* Высокий этаж
* Полностью оборудованная кухня
* Роскошная мебель от Aston Martin
* Подлинная перепродажа Удобства для сообщества
* Бассейн
* Мини-гольф
* Детская игровая площадка
* Библиотека
* Джакузи с тропическим...
Tradegoria Global Estate
288 692 €
Отель, гостиница в Дубае, ОАЭ
35 м2
Metropolitan Premium Properties
195 055 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
80 м21
Описание
Эти невероятные апартаменты с боковой кухней в комплексе Marina Heights 2 на острове Аль-Рим расположены в самом центре города и предлагают захватывающий панорамный вид, который вас очарует. В его высотном архитектурном плане предусмотрены 1 спальня и 2 ванные комнаты. Другие преимущества включают в себя: Привлекательная гостиная...
Tradegoria Global Estate
300 781 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
73 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Низкий первый взнос (5-20%);
Низкий порог входа ($300К).
Рассрочка на 60 месяцев и возможность оплаты 40% после получения ключей.
IMG Worlds of Adventure (12 мин)
Burj Khalifa (25 мин)
Lycée Français и German International School (9 мин)
Silicon Central Mall (10 мин)
Green Living Area, Planned...
ZimaDubai
1 165 981 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
224 м2431
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Потрясающие апартаменты в жилом комплексе La Mer by ELIE SAAB Residences в Рас-эль-Хайме! На берегу моря! Эксклюзивные удобства! Дизайнерский интерьер! Полностью меблированная кухня с техникой! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: детский клуб и крытый бассейн, открытая детская игровая площадка, детский...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
1 341 155 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
201 м2334
Metropolitan Premium Properties
448 351 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
72 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Апартаменты в престижном жилом комплексе Beach Walk Residence 4 на берегу Dubai Islands! Захватывающие виды на море и город! Развитая инфраструктура! Полностью меблированные апартаменты с техникой! Хорошая транспортная доступность! Для жизни и инвестиций! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!
Удобства: инфинити...
Эксперт по недвижимости ОАЭ
673 841 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
115 м2212
ГражданствоОнлайн-показОбъект под сдачу
Двухкомнатная квартира в самом престижном жилом доме Резиденция Al Bateen в районе пляжа Джумейра собственный частный пляж и прямой выход к Персидскому заливу Эксклюзивная недвижимость Вид на море и Пламe Связаться с Эмилией 050-6248585 цена 2,900,000 AED - 1 Спальня - 1.5 Ванная комната - JBR и вид на море - 1090 кв. футов -Меблированный -...
.jpeg)
.jpeg)
.jpg)
