a
Версия
для печати

Что выгоднее покупать в ОАЭ – новостройки или вторичную недвижимость

Несмотря на напряжённую обстановку на Ближнем Востоке и вопреки природным катаклизмам, недвижимость в ОАЭ дорожает который год подряд. И конечно, привлекает иностранных инвесторов. Но какой сегмент рынка — первичный или вторичный — интереснее инвестору? А какие предложения более рискованные?

Цены на недвижимость в Дубае растут самыми быстрыми темпами за последние десять лет.

В марте 2024 года местный рынок продолжил ставить рекорды. Несмотря на священный месяц Рамадан (когда обычно царит затишье во всех отраслях экономики), было совершено почти 13 400 сделок с недвижимостью – на 10% больше, чем в аналогичный период 2023 года.

«Успокоение» или замедление активности, что несомненно скажется и на ценах, рынку Эмиратов пророчат не менее двух лет. Но пока ситуация не меняется, что лишь усиливает опасения с одной стороны, но заставляет кусать локти тех, кто не вложился раньше — с другой.

Разбираемся с терминами

С первичной недвижимостью всё просто: это новые объекты от застройщика. До вас у этих квадратных метров не было других собственников. Жильё или коммерческие помещения могут быть как уже готовые, так и строящиеся.

Вторичная недвижимость, или вторичка, уже была приобретена, и владелец снова выставил её на продажу.

А теперь внимание: строящееся жильё бывает вторичным! Нет, там никто не жил, но его уже кто-то покупал. Приобретение строящихся объектов с последующей перепродажей ещё до завершения проекта не редкость в ОАЭ. Более того, именно в Эмиратах такая схема распространена едва ли не больше, чем где-либо ещё. Такие сделки позволяют удачливым инвесторам получить прибыль гораздо быстрее, не ожидая сдачи объекта. 

Спрос и предложение

Сегодня спрос на первичную недвижимость в Эмиратах превышает предложение. Некоторые — но, конечно, далеко не все — новостройки распродаются в течение нескольких дней (или даже часов!) после того, как попадают на рынок. Многое зависит от статуса застройщика, качества маркетинговой кампании, местоположения объекта...

Так или иначе, во многих проектах одна из главных проблем – не столько подобрать подходящий вариант, сколько быстро принять решение и купить его.

Новый жилой комплекс Olivia Residences в районе Dubai Investment Park. Срок сдачи в 2026 году

Лайфхак

В ОАЭ распространены закрытые продажи недвижимости. До официального старта проекта застройщик проводит презентацию для топовых брокеров. Именно там можно забронировать недвижимость по минимальным ценам. А некоторые (особо востребованные) комплексы полностью распродаются во время закрытых показов.

Чтобы получить доступ к этим вариантам, надо стать клиентом одного из лицензированных брокеров в ОАЭ. На Prian вы найдёте большой список компаний, которые работают в разных эмиратах.

Вторичный рынок менее динамичен, чем первичный. Готовое жильё распродаётся медленнее, а выбор его куда шире. Кроме того, многие агентства не слишком активно предлагают варианты на вторичке. Комиссии тут меньше, а рассчитывать на спекулятивный интерес инвестора сложнее.

Капитализация

Стоимость строящейся недвижимости может существенно вырасти ещё до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если рассматривать покупку как краткосрочную инвестицию, безоговорочная победа достаётся первичке. Разумеется, по ходу строительства объект может и не вырасти в цене, но в последние годы в Эмиратах такие случаи происходили не так часто.

Емилия Димитрова
представитель компании

Как только выплачено 50% стоимости недвижимости, вы имеете право её продать. В среднем прирост стоимости жилья составляет 10% в год. То есть всего через два года на перепродаже можно заработать 20% от первоначально вложенного капитала.

Цена уже построенной квартиры будет расти только тогда, когда растёт весь рынок. Да, он сейчас на подъёме. Риски покупки тут ниже, чем в новостройке, но и доходность такой инвестиции в общем случае будет более скромной.

ОАЭ
Элитный ЖК Antara Residence в районе Palm Jumeirah

Рентабельность

Если рассматривать покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, то у вторички явное преимущество: получать прибыль можно с первых дней владения. Кроме того, можно запросить у собственника отчёты о том, как квартира сдавалась ранее. 

Емилия Димитрова
представитель компании

Если объект в хорошей локации, то он моментально сдаётся в краткосрочную аренду. Сегодня она приносит не менее 12–14% годовых. Самые востребованные районы Dubai Marina, Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills.

ОАЭ
Апартаменты в новом ЖК Studio One в районе Dubai Marina

Скидки и рассрочки

Застройщикам важно как можно раньше начать возвращать средства, затраченные на строительство, поэтому для привлечения внимания к объекту часто предлагают скидки и акции.

Например, некоторые готовы покрыть налоговые издержки, такие как 4% земельный сбор в Дубае. Также буквально все застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки.

Емилия Димитрова
представитель компании

Стандартная рассрочка – три-четыре года. Когда будет оплачено 50% стоимости объекта на сумму от 750 тыс. дирхамов ($204 тыс.), вы получаете право оформить трёхлетнюю инвестиционную резидентскую визу.

На вторичном рынке нет столь гибких вариантов оплаты, которые предлагают застройщики. Как правило, собственнику надо уплатить сразу 100% стоимости недвижимости.

Несмотря на отсутствие доступа к акциям и рассрочкам, вторичная недвижимость может быть дешевле, чем первичка, если покупатель умеет торговаться. Если нет – просите поддержки у профессионала: с помощью компетентного агента по недвижимости можно договориться о снижении цены.

Риски

При покупке строящейся недвижимости всегда есть риск того, что застройщик откажется от проекта, к примеру, из-за финансовых трудностей. 

Власти Эмиратов делают всё, чтобы подобных случаев избежать, и даже установили строгие правила для защиты покупателей. Например, Земельный департамент Дубая (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA) требуют от застройщиков вносить 20% от стоимости проекта на депозитный счёт. 

Это лишь одна из мер предосторожности, которая позволяет застройщикам иметь достаточно средств для завершения строительства.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Чтобы объект совсем заморозили, маловероятно. А вот перенести сдачу на более поздний срок могут. Это надо иметь в виду.

Дополнительные затраты

Не самое первое, но очевидное преимущество новостроек в Эмиратах – дома и квартиры чаще всего сдаются под ключ, то есть уже с готовым ремонтом и даже мебелью. Поэтому, если вам и понадобится произвести какие-то незначительные доработки «под себя», сумма затрат будет небольшой.

Сделать перепланировку и получить эксклюзивный объект также проще, если позаботиться об этом на ранних стадиях «жизни» новостройки, чем сносить стены в уже построенном здании.

ОАЭ
Новый ЖК Samana Golf Views, район Dubia Sports City

Вторичное жильё, особенно если оно сдавалась в аренду, скорее всего, потребует ремонта. Масштабы работ, а соответственно, затраты будут зависеть от того, сколько лет квартире и насколько хорошо её содержали предыдущие владельцы. Как правило, если объекту более десяти лет, в бюджет стоит закладывать дополнительную сумму на полноценный ремонт.

В то же время объект, выбранный на основании 3D-рендера, может не соответствовать ожиданиям после ввода в эксплуатацию. И тут уже ремонтом не отделаешься.

Айгуль Джайчиева
менеджер компании

Неизвестно, что получишь по завершении строительства. Поэтому важно иметь дело с надёжными застройщиками с репутацией, у которых за плечами не один качественно сданный проект.

Сравниваем перспективы покупки объектов на первичном и вторичном рынке

 

Новостройки

Вторичка

Спрос и предложение

Горячий рынок: спрос превышает предложение; необходимо принимать решение быстро

Стабильный рынок: предложений достаточно, можно спокойно выбирать и торговаться с собственниками

Капитализация

Цены растут по мере строительства – от 10% в год

Цены растут вместе с рынком, а он сейчас на подъёме

Рентабельность

Придётся ждать сдачи в эксплуатацию, чтобы начать зарабатывать на аренде

Доход – сразу после сделки, можно проанализировать, как конкретный объект сдавался в прошлом

Скидки и рассрочки

Гибкие условия оплаты, различные акции от застройщиков

Обычно надо сразу внести 100% цены

Риски

Есть риск задержки строительства и несоответствия планов фактическому результату

Таких рисков нет

Дополнительные затраты

Объекты сдаются под ключ, можно заранее согласовать кастомизацию планировки и отделки 

Может потребоваться серьёзный ремонт, в старых зданиях устаревшая инфраструктура

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и инвестиционных целей. Рекомендуем проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, чтобы принять информированное решение и получить поддержку в процессе покупки.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
Квартира за 412 031 евро в Дубае, ОАЭ
412 031 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
71 м2 1
Описание Park Heights — это высококлассный комплекс, расположенный на территории поместья Dubai Hills. Проект, демонстрирующий беспрепятственный вид на Бурдж-Халифу и центр Дубая, позволяет жителям наслаждаться жизнью в сообществе, живущим в различных городских парках. Жилые помещения Emaar Park Heights, окруженные потрясающим полем для...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 3 268 927 евро в Дубае, ОАЭ
3 268 927 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
247 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Престижные апартаменты от сети отелей The Ritz-Carlton на побережье Dubai Creek! Апартаменты полностью меблированы итальянской мебелью! Высокий доход от сдачи в аренду - от 2000$ в месяц! Рассрочка без процентов после сдачи проекта! Срок сдачи - 1 кв. 2026 г. Удобства: собственный консьерж-сервис, готовый исполнить пожелания жителей,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 152 879 евро в Дубае, ОАЭ
1 152 879 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
171 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Таунхаус за 1 360 370 евро в Дубае, ОАЭ
1 360 370 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
168 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 129 777 евро в Дубае, ОАЭ
1 129 777 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
102 м2 2 2 2
Metropolitan Premium Properties
Земля за 1 325 844 евро в Дубае, ОАЭ
1 325 844 €
Земля в Дубае, ОАЭ
929 м²
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 609 546 евро в Дубае, ОАЭ
609 546 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
81 м2 1
Описание Подробности объекта недвижимости: * 1 спальня * 1 ванная комната * Гостиная и столовая открытой планировки * Современная кухня * Встроенные шкафы * Окна от пола до потолка * Крытая парковка * Высококачественная отделка Особенности и удобства: * Общественная розничная торговля на первом этаже * Бассейн, детский...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 325 791 евро в Дубае, ОАЭ
325 791 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
48 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ
Эксклюзивно продается квартира с одной спальней в комплексе Dubai Hills, разработанном Emaar. 48 квадратных метров без мебели, кухонной техники 385,000 $. Идеально подходит для краткосрочной аренды. освободится к сентябрю 2024 года Вы можете получить резидентскую визу и спонсировать свою семью. Очень популярный район с торговым...
ROYAL HOME
Квартира за 341 347 евро в Абу-Даби, ОАЭ
341 347 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
115 м2 2
Описание Tradegoria получила указание продать эту квартиру на верхнем этаже, особенно для легкомысленного человека. Если это вы, то вы сейчас потеряете дар речи. Прежде всего, указанная цена выглядит весьма разумной, если сравнить ее с другими вариантами. Более того, здесь огромное пространство площадью около 1240 кв. футов, залитое солнечным...
Tradegoria Global Estate
Офис за 1 428 595 евро в Дубае, ОАЭ
1 428 595 €
Офис в Дубае, ОАЭ
157 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Al Wasl — это передовой проект, предлагающий готовые офисы класса А с сертификацией LEED Platinum, расположенный в самом сердце AL WASL Plaza в Expo City Dubai. Преимущества: - Выгодное местоположение; - Лицензии свободной зоны со льготами Expo City; - Выделенная парковка; - Парковка для посетителей. Услуги: - Доступ к...
DDA Real Estate
Апартаменты за 994 875 евро в Дубае, ОАЭ
994 875 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
225 м2
Мы представляем эксклюзивную двухкомнатную квартиру площадью 225,41 м², расположенную в престижном жилом комплексе Art Bay Ellington на живописной набережной Al Jaddaf в Дубае. Комплекс Art Bay Ellington выделяется фасадами из натурального камня и деревянными элементами, что способствует энергоэффективности и придаёт элегантный внешний вид....
Amfora Real Estate
Квартира за 340 859 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
340 859 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
77 м2 1
Описание От имени Tradegoria мне доставляет неописуемое удовольствие представить вам эту оживленную, боковую квартиру, которая гарантированно окутает вас своей невероятной атмосферой. Открытое жилое пространство, объединяющее гостиную, спальную и обеденную зоны в универсальную и эффективную планировку. Спальная зона спроектирована таким...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 243 819 евро в Абу-Даби, ОАЭ
243 819 €
Квартира в Абу-Даби, ОАЭ
51 м2
Описание Компания Tradegoria рада предложить вам студию в комплексе Yas Golf Collection на острове Яс от ALDAR с расслабляющим видом, подходящим для семейного отдыха, которая гарантированно окутает вас своей невероятной атмосферой. || Внеплановый - завершение проекта запланировано на 2025 год || Yas Golf Collection расположен к северу от...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 758 260 евро в Дубае, ОАЭ
758 260 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
111 м2 2 3
One Residence в Downtown Dubai - это жилой комплекс премиум-класса от компании Ginco Properties. В нем представлены студии, апартаменты с 1 и 2 спальнями и пентхаусы в 30-этажном высотном здании с ярким дизайном. Расположенный в самом сердце Даунтаун Дубай, он предлагает жителям легкий доступ к таким знаковым достопримечательностям, как...
Hermes Real Estate
Студия за 191 545 евро в Дубае, ОАЭ
191 545 €
Студия в Дубае, ОАЭ
41 м2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу
Меблированные апартаменты в экологичном проекте Samana Barari Views! Прекрасный вариант для инвестиций и жизни! Можно сразу после сдачи сдать в аренду! Доходность от 10% В элегантном устойчивом комплексе SAMANA Barari Views для жителей будут представлены различные премиальные удобства: бассейн с просторной террасой, кабинки для переодевания,...
DDA Real Estate
Квартира за 295 826 евро в Дубае, ОАЭ
295 826 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
67 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом проекте Aqua Flora в развивающемся районе Al Barsha South! Широкий спектр удобств для комфортной жизни! Отличный вариант как для семейной жизни, так и для инвестиций! Удобный план оплаты! Выгодное расположение! В самом сердце Дубая! Удобства: бассейн на крыше с панорамным видом, детский бассейн, спа-центр, фитнес-центр, сад...
DDA Real Estate
Квартира за 4 197 026 евро в Дубае, ОАЭ
4 197 026 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
480 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном комплексе Eywa в деловом центре Дубая - Business Bay! Меблированная кухня! Панорамный вид на небоскреб Burj Khalifa! Предоставим каталог инвестора! Дата сдачи: 2 кв. 2026 Удобства: библиотека, сад кристаллов, клубный дом с рестораном, СПА-центр с сауной, хаммам, массажная комната, три бассейна, тренажерный зал,...
DDA Real Estate
Таунхаус за 1 694 708 евро в Дубае, ОАЭ
1 694 708 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
429 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 437 735 евро в Дубае, ОАЭ
437 735 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
81 м2 3 1 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Компания Horizon Luxury Homes LLC с гордостью предлагает эту квартиру с 1 спальней, расположенную в районе Bay Grove Phase 2, Dubai Islands, Дейра, Дубай, ОАЭ. Ключевые моменты Квартиры премиум-класса с 1, 2, 3 и 4 спальнями на набережной. Он расположен в нетронутой зоне островов Дубай. Современная архитектура органично сочетается с...
Horizon Luxury Homes
Апартаменты за 403 474 евро в Дубае, ОАЭ
403 474 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
39 м2 1
Metropolitan Premium Properties

Фото: база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Где лопнет пузырь
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал
Налоги в ОАЭ. Сколько платят иностранцы, которые владеют недвижимостью
Особые условия
Инвестиции в недвижимость в Дубае: как зарабатывать в Эмиратах
Доходность без налогов
Статистика рынка недвижимости ОАЭ в 2025 году: что покупают, как меняются цены
Самый горячий рынок
Лучшие районы для жизни в Дубае
Для удалёнщиков, инвесторов, семей с детьми

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Апартаменты (квартиры) в ОАЭ Земельные участки в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»

Ипотека в ОАЭ. Как иностранцу приобрести жильё в кредит

И в чём преимущество исламского финансирования

  • 13.09.2025
  • 6331
  • 06.09.2025
  • 1006
  • Партнерский материал