Наука быть рантье

Поэтому именно сегодня тема приобретения доходной недвижимости для последующей сдачи ее в аренду как нельзя более актуальна.
Российские рынки сейчас пугают запредельным уровнем цен и непредсказуемостью дальнейшего экономического курса. А вот вложение денег в зарубежную недвижимость выглядит весьма привлекательно со всех сторон. Притом приобретенное жилье можно сдавать в аренду не только в так называемые горячие сезоны, но и круглогодично. Естественно, наиболее перспективными населенными пунктами с этой точки зрения являются те места, где есть устоявшиеся потоки туристов или у местного населения существует большая востребованность съемного жилья. Притом одинаково удачной может оказаться покупка недвижимости и в государстве со стабильной экономикой, и в активно развивающемся регионе. «Сейчас всех покупателей можно разделить на три типа, – говорит Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group. – Первый тип – это “любители распродаж”, которые на фоне кризиса ищут возможности скупить хорошие объекты по максимально низким ценам. Соответственно, их интересуют страны, где кризис очень существенно снизил ставки на рынке недвижимости: США, Великобритания, Испания. Второй тип – “осторожные консерваторы”. Они ищут стабильности вложений, поэтому ориентированы на такие “устойчивые” страны, как Германия, Швейцария, Финляндия. Ну а третий тип – «игроки». Они не боятся рисковать и вкладываются в максимально растущие рынки: Колабрия, Албания, Тунис, Южная Америка».
Стабильно, уверенно, надежно
Среди стран со стабильной экономикой с большим отрывом лидирует Германия. Ее основные преимущества – это фиксированные на уровне муниципалитета арендные и налоговые ставки, а также устойчивый спрос на арендное жилье, базирующийся прежде всего на местных традициях. По всей видимости, разумный немецкий менталитет так и не смог принять американскую концепцию «жизни в кредит»: здесь редко приобретают жилье в собственность раньше 40–45 лет, и большая часть коренного местного населения арендует квартиры в доходных домах. Поэтому в Германии механизм сдачи жилья в аренду регулируется на государственном уровне, и не удивляйтесь, если квартиру в доходном доме вам предложат приобрести уже с жильцами. Зато можно сразу определить выгодность вложения, так как изначально будут известны срок и сумма договора аренды, размер всех налогов и отчислений.
На второе место в группе стабильно востребованного круглогодичного спроса можно смело поставить Финляндию. «Основные арендаторы – это наши соотечественники, – говорит Татьяна Велликок, специалист компании Suomen Kiinteistot – Biport LKV. – Коттедж в Суоми – прекрасная альтернатива даче под Санкт-Петербургом: аренда на лето, каникулы или выходные обойдется, пожалуй, значительно дешевле, чем аренда жилья такого же класса в Ленобласти, а уровень сервиса и инфраструктуры сравнивать просто не приходится. Поэтому дома в приграничных с Россией районах востребованы в любое время года». Причем вы можете доверить управление недвижимостью местным туристическим сообществам, после чего вам гарантирован абсолютный порядок и регулярный доход.
На третьем месте в рейтинге круглогодичной востребованности находится недвижимость на бальнеокурортах (Карловы Вары в Чехии, Поморие в Болгарии, озеро Балатон в Венгрии и другие), но это такая обширная и интересная тема, что ей стоит посвятить отдельную статью.
Дорогая моя столица!
Высокий постоянный спрос на аренду недвижимости наблюдается также в столицах большинства государств. Европа, Азия или Америка, столицы стран с тысячелетней историей или главные города вновь образованных государств – выбор региона за вами. Но для всей данной группы характерны следующие требования: престижность жилья и близость к центру.
«Большинство россиян предпочитают инвестировать в европейскую недвижимость, – говорит Анна Шуховцова. – Вероятно, работает какой-то подсознательный механизм доверия, ощущения надежности и понятности европейского менталитета. Да и находится Европа в зоне относительной транспортной доступности. А еще вместе с жильем можно приобрести и вид на жительство, а в последующем и гражданство, что тоже рассматривается нашими соотечественниками как несомненный плюс».
«Составляя рейтинг европейских столиц по выгодности вложений в недвижимость, имеет смысл учитывать соотношение следующих параметров: доходность плюс безопасность, стабильность плюс легкость в приобретении, а также дальнейшем управлении и обслуживании жилой собственности», – говорит Виктория Петрова, руководитель отдела зарубежных инвестиций компании «ПетроТрастГрупп».
На первое место по совокупности вышеперечисленных показателей все эксперты с уверенностью ставят Стамбул. «Это 16-миллионный мегаполис с очень благоприятным природным, экономическим и социальным климатом, – говорит Юлия Зыкова, специалист компании Yunivir Ltd, – здесь, в отличие от большинства других мусульманских стран, вполне мирно уживаются различные религиозные конфессии». Стамбул является центром европейской легкой промышленности, переживает бурный рост и в других областях экономики, что постоянно привлекает огромное количество иностранных специалистов. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 6,47% в год. К плюсам можно отнести и следующие факторы: страна безвизовая, хорошее транспортное сообщение, умеренные налоги и низкие проценты за банковские трансферты. А после знаменитого землетрясения 1999 года все дома в регионе строятся с учетом повышенной сейсмической опасности.
«На второе место, – говорит Виктория Петрова, – я бы поставила столицу Македонии город Скопье. Название совершенно неизвестно большинству россиян, хотя европейцы очень активно инвестируют в это небольшое государство, которое находится в самом центре Балкан». Македония, которая в скором времени должна войти в Евросоюз, – единственная страна из состава бывшей Югославии, получившая независимость без кровопролития: основное население здесь – православное. 45% составляет молодежь в возрасте до 30 лет, которая снимает жилье. В Скопье активно развивается иностранный бизнес, соответственно, проживает много специалистов из других стран. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 10,11% в год. К плюсам также относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий подоходный налог (7%), исторически сложившееся хорошее отношение к россиянам. Из сложностей – ограничение для иностранцев на покупку земли: можно приобретать только апартаменты, но даже для этого необходимо получить разрешение министерства юстиции.
«С точки зрения долгосрочной перспективы на второе место я бы поставила столицу Албании Тирану, – говорит Анна Шуховцова, – там сейчас очень выгодный инвестиционный климат. Большинство наших соотечественников отпугивает то, что Албания – мусульманское государство. Но несомненно, Балканы сегодня – один из самых привлекательных регионов для наиболее выгодного вложения в недвижимость».
Третье место эксперты отдают столице Чехии Праге. Здесь не будет такой высокой доходности от сдачи недвижимости в аренду, как, например, в Скопье или в Тиране (в среднем она составляет 5% в год), но зато вы можете быть полностью уверены в благонадежности политического и экономического климата. Стабильно растущая экономика привлекает бизнесменов и специалистов со всего мира, а уникальные памятники Средневековья – постоянные потоки туристов. Потребность в съемном жилье огромная, при этом недвижимости хорошего уровня в центре города явно недостаточно. Из несомненных плюсов можно назвать невысокий подоходный налог – всего 5,2%. Сложность же в том, что иностранные частные лица не имеют права приобретать недвижимость в Чехии, необходимо будет учредить здесь фирму.
«Если вас не пугают политические факторы, и вы готовы рисковать, то на третьем месте рейтинга рентабельности окажется столица Украины Киев, – говорит Виктория Петрова. – Регион – невероятно востребованный с точки зрения бизнеса. Но политико-экономическая ситуация напоминает Россию десятилетней давности, прежде всего, своей низкой юридической защищенностью». Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Киеве в среднем составляет 9,91% в год. К плюсам относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий банковский процент по трансфертам, языковая доступность. Из минусов, кроме вышеперечисленных, – достаточно высокий подоходный налог (15%).
В лидеры среди столиц не европейских вышли главные города Уругвая, Бразилии, Малайзии и Монголии. Весь Южно-Американский континент переживает бурный экономический рост, поэтому здесь обычно речь идет не о скромных денежных вложениях в апартаменты и квартиры, а о солидных инвестициях в гостиничный бизнес. Власти всячески приветствуют приток иностранного капитала, а Бразилия даже отменила визовый режим. В Азии наиболее интересным предложением является столица Монголии Улан-Батор. Здесь от сдачи недвижимости в аренду можно получать реальную прибыль (доходность свыше 15%), а спрос пока намного выше, чем предложение. Более точные данные привести достаточно трудно, так как рынок еще нестабильный и разброс цен огромный. Такая активность рынка аренды связана с притоком местной молодежи из степных районов в город. Еще одним привлекательным регионом является столица Малайзии Куала-Лумпур, где доходность от аренды составляет 9,22%. Апартаменты площадью 120 квадратных метров обойдутся вам в 160–170 тысяч долларов, а сдавать их в аренду можно за 1255 долларов в месяц. «Здесь действует правительственная программа “Второй дом”, – рассказывает Виктория Петрова, – поэтому дешевое жилье имеется в переизбытке. а вот сектор жилья бизнес-, комфорт- и элиткласса явно недостаточен. А ведь именно такое жилье наиболее востребовано и туристами, и бизнесменами».
Проблема грамотного инвестирования денежных средств была актуальна всегда, но сегодня – особенно: многие возможности для инвестирования, которые еще недавно были незыблемыми и надежными, нынче, в разгар общемирового финансового кризиса, оказались рискованными и эфемерными. Вложения же в доходную недвижимость себя оправдывали даже в самые сложные времена.
Текст: Марина РОМАНЕНКОВА