Наука быть рантье

17 января 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Недвижимость была наивыгоднейшим финансовым вложением во все времена, но особую ценность она приобретает в течение и после финансовых кризисов. Когда мир не имеет возможности «жить в кредит» и покупать квартиры и дома можно только за реальные деньги, большинство населения просто вынуждено пользоваться съемным жильем.

Поэтому именно сегодня тема приобретения доходной недвижимости для последующей сдачи ее в аренду как нельзя более актуальна.

Российские рынки сейчас пугают запредельным уровнем цен и непредсказуемостью дальнейшего экономического курса. А вот вложение денег в зарубежную недвижимость выглядит весьма привлекательно со всех сторон. Притом приобретенное жилье можно сдавать в аренду не только в так называемые горячие сезоны, но и круглогодично. Естественно, наиболее перспективными населенными пунктами с этой точки зрения являются те места, где есть устоявшиеся потоки туристов или у местного населения существует большая востребованность съемного жилья. Притом одинаково удачной может оказаться покупка недвижимости и в государстве со стабильной экономикой, и в активно развивающемся регионе. «Сейчас всех покупателей можно разделить на три типа, – говорит Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group. – Первый тип – это “любители распродаж”, которые на фоне кризиса ищут возможности скупить хорошие объекты по максимально низким ценам. Соответственно, их интересуют страны, где кризис очень существенно снизил ставки на рынке недвижимости: США, Великобритания, Испания. Второй тип – “осторожные консерваторы”. Они ищут стабильности вложений, поэтому ориентированы на такие “устойчивые” страны, как Германия, Швейцария, Финляндия. Ну а третий тип – «игроки». Они не боятся рисковать и вкладываются в максимально растущие рынки: Колабрия, Албания, Тунис, Южная Америка».


Стабильно, уверенно, надежно

Среди стран со стабильной экономикой с большим отрывом лидирует Германия. Ее основные преимущества – это фиксированные на уровне муниципалитета арендные и налоговые ставки, а также устойчивый спрос на арендное жилье, базирующийся прежде всего на местных традициях. По всей видимости, разумный немецкий менталитет так и не смог принять американскую концепцию «жизни в кредит»: здесь редко приобретают жилье в собственность раньше 40–45 лет, и большая часть коренного местного населения арендует квартиры в доходных домах. Поэтому в Германии механизм сдачи жилья в аренду регулируется на государственном уровне, и не удивляйтесь, если квартиру в доходном доме вам предложат приобрести уже с жильцами. Зато можно сразу определить выгодность вложения, так как изначально будут известны срок и сумма договора аренды, размер всех налогов и отчислений.

На второе место в группе стабильно востребованного круглогодичного спроса можно смело поставить Финляндию. «Основные арендаторы – это наши соотечественники, – говорит Татьяна Велликок, специалист компании Suomen Kiinteistot – Biport LKV. – Коттедж в Суоми – прекрасная альтернатива даче под Санкт-Петербургом: аренда на лето, каникулы или выходные обойдется, пожалуй, значительно дешевле, чем аренда жилья такого же класса в Ленобласти, а уровень сервиса и инфраструктуры сравнивать просто не приходится. Поэтому дома в приграничных с Россией районах востребованы в любое время года». Причем вы можете доверить управление недвижимостью местным туристическим сообществам, после чего вам гарантирован абсолютный порядок и регулярный доход.

На третьем месте в рейтинге круглогодичной востребованности находится недвижимость на бальнеокурортах (Карловы Вары в Чехии, Поморие в Болгарии, озеро Балатон в Венгрии и другие), но это такая обширная и интересная тема, что ей стоит посвятить отдельную статью.


Дорогая моя столица!

Высокий постоянный спрос на аренду недвижимости наблюдается также в столицах большинства государств. Европа, Азия или Америка, столицы стран с тысячелетней историей или главные города вновь образованных государств – выбор региона за вами. Но для всей данной группы характерны следующие требования: престижность жилья и близость к центру.

«Большинство россиян предпочитают инвестировать в европейскую недвижимость, – говорит Анна Шуховцова. – Вероятно, работает какой-то подсознательный механизм доверия, ощущения надежности и понятности европейского менталитета. Да и находится Европа в зоне относительной транспортной доступности. А еще вместе с жильем можно приобрести и вид на жительство, а в последующем и гражданство, что тоже рассматривается нашими соотечественниками как несомненный плюс».

«Составляя рейтинг европейских столиц по выгодности вложений в недвижимость, имеет смысл учитывать соотношение следующих параметров: доходность плюс безопасность, стабильность плюс легкость в приобретении, а также дальнейшем управлении и обслуживании жилой собственности», – говорит Виктория Петрова, руководитель отдела зарубежных инвестиций компании «ПетроТрастГрупп».

На первое место по совокупности вышеперечисленных показателей все эксперты с уверенностью ставят Стамбул. «Это 16-миллионный мегаполис с очень благоприятным природным, экономическим и социальным климатом, – говорит Юлия Зыкова, специалист компании Yunivir Ltd, – здесь, в отличие от большинства других мусульманских стран, вполне мирно уживаются различные религиозные конфессии». Стамбул является центром европейской легкой промышленности, переживает бурный рост и в других областях экономики, что постоянно привлекает огромное количество иностранных специалистов. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 6,47% в год. К плюсам можно отнести и следующие факторы: страна безвизовая, хорошее транспортное сообщение, умеренные налоги и низкие проценты за банковские трансферты. А после знаменитого землетрясения 1999 года все дома в регионе строятся с учетом повышенной сейсмической опасности.

«На второе место, – говорит Виктория Петрова, – я бы поставила столицу Македонии город Скопье. Название совершенно неизвестно большинству россиян, хотя европейцы очень активно инвестируют в это небольшое государство, которое находится в самом центре Балкан». Македония, которая в скором времени должна войти в Евросоюз, – единственная страна из состава бывшей Югославии, получившая независимость без кровопролития: основное население здесь – православное. 45% составляет молодежь в возрасте до 30 лет, которая снимает жилье. В Скопье активно развивается иностранный бизнес, соответственно, проживает много специалистов из других стран. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 10,11% в год. К плюсам также относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий подоходный налог (7%), исторически сложившееся хорошее отношение к россиянам. Из сложностей – ограничение для иностранцев на покупку земли: можно приобретать только апартаменты, но даже для этого необходимо получить разрешение министерства юстиции.

«С точки зрения долгосрочной перспективы на второе место я бы поставила столицу Албании Тирану, – говорит Анна Шуховцова, – там сейчас очень выгодный инвестиционный климат. Большинство наших соотечественников отпугивает то, что Албания – мусульманское государство. Но несомненно, Балканы сегодня – один из самых привлекательных регионов для наиболее выгодного вложения в недвижимость».

Третье место эксперты отдают столице Чехии Праге. Здесь не будет такой высокой доходности от сдачи недвижимости в аренду, как, например, в Скопье или в Тиране (в среднем она составляет 5% в год), но зато вы можете быть полностью уверены в благонадежности политического и экономического климата. Стабильно растущая экономика привлекает бизнесменов и специалистов со всего мира, а уникальные памятники Средневековья – постоянные потоки туристов. Потребность в съемном жилье огромная, при этом недвижимости хорошего уровня в центре города явно недостаточно. Из несомненных плюсов можно назвать невысокий подоходный налог – всего 5,2%. Сложность же в том, что иностранные частные лица не имеют права приобретать недвижимость в Чехии, необходимо будет учредить здесь фирму.

«Если вас не пугают политические факторы, и вы готовы рисковать, то на третьем месте рейтинга рентабельности окажется столица Украины Киев, – говорит Виктория Петрова. – Регион – невероятно востребованный с точки зрения бизнеса. Но политико-экономическая ситуация напоминает Россию десятилетней давности, прежде всего, своей низкой юридической защищенностью». Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Киеве в среднем составляет 9,91% в год. К плюсам относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий банковский процент по трансфертам, языковая доступность. Из минусов, кроме вышеперечисленных, – достаточно высокий подоходный налог (15%).

В лидеры среди столиц не европейских вышли главные города Уругвая, Бразилии, Малайзии и Монголии. Весь Южно-Американский континент переживает бурный экономический рост, поэтому здесь обычно речь идет не о скромных денежных вложениях в апартаменты и квартиры, а о солидных инвестициях в гостиничный бизнес. Власти всячески приветствуют приток иностранного капитала, а Бразилия даже отменила визовый режим. В Азии наиболее интересным предложением является столица Монголии Улан-Батор. Здесь от сдачи недвижимости в аренду можно получать реальную прибыль (доходность свыше 15%), а спрос пока намного выше, чем предложение. Более точные данные привести достаточно трудно, так как рынок еще нестабильный и разброс цен огромный. Такая активность рынка аренды связана с притоком местной молодежи из степных районов в город. Еще одним привлекательным регионом является столица Малайзии Куала-Лумпур, где доходность от аренды составляет 9,22%. Апартаменты площадью 120 квадратных метров обойдутся вам в 160–170 тысяч долларов, а сдавать их в аренду можно за 1255 долларов в месяц. «Здесь действует правительственная программа “Второй дом”, – рассказывает Виктория Петрова, – поэтому дешевое жилье имеется в переизбытке. а вот сектор жилья бизнес-, комфорт- и элиткласса явно недостаточен. А ведь именно такое жилье наиболее востребовано и туристами, и бизнесменами».

Проблема грамотного инвестирования денежных средств была актуальна всегда, но сегодня – особенно: многие возможности для инвестирования, которые еще недавно были незыблемыми и надежными, нынче, в разгар общемирового финансового кризиса, оказались рискованными и эфемерными. Вложения же в доходную недвижимость себя оправдывали даже в самые сложные времена.

Текст: Марина РОМАНЕНКОВА

журнал "Городское Обозрение"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Хорватии

Легко ли получить въездную визу в Хорватию? На каких основаниях можно стать обладателем местного вида на жительство? Какие требования предъявляются к претендентам на гражданство? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашем материале. Обновлено 10 января 2017 года. Читать

Какую недвижимость выбирали звезды в 2016 году

За прошедший год знаменитости были традиционны в своих предпочтениях. Чаще всего новоселье устраивали в домах США, но были и те, кто решился на покупку недвижимости в Старом Свете. Кто будет жить теперь в бывшем доме Артура Конан Дойля? Зачем Рики Мартину винный погреб на 800 бутылок, а Моби – детская комната с отделением для няни? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать