Наука быть рантье

17 января 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Недвижимость была наивыгоднейшим финансовым вложением во все времена, но особую ценность она приобретает в течение и после финансовых кризисов. Когда мир не имеет возможности «жить в кредит» и покупать квартиры и дома можно только за реальные деньги, большинство населения просто вынуждено пользоваться съемным жильем.

Поэтому именно сегодня тема приобретения доходной недвижимости для последующей сдачи ее в аренду как нельзя более актуальна.

Российские рынки сейчас пугают запредельным уровнем цен и непредсказуемостью дальнейшего экономического курса. А вот вложение денег в зарубежную недвижимость выглядит весьма привлекательно со всех сторон. Притом приобретенное жилье можно сдавать в аренду не только в так называемые горячие сезоны, но и круглогодично. Естественно, наиболее перспективными населенными пунктами с этой точки зрения являются те места, где есть устоявшиеся потоки туристов или у местного населения существует большая востребованность съемного жилья. Притом одинаково удачной может оказаться покупка недвижимости и в государстве со стабильной экономикой, и в активно развивающемся регионе. «Сейчас всех покупателей можно разделить на три типа, – говорит Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group. – Первый тип – это “любители распродаж”, которые на фоне кризиса ищут возможности скупить хорошие объекты по максимально низким ценам. Соответственно, их интересуют страны, где кризис очень существенно снизил ставки на рынке недвижимости: США, Великобритания, Испания. Второй тип – “осторожные консерваторы”. Они ищут стабильности вложений, поэтому ориентированы на такие “устойчивые” страны, как Германия, Швейцария, Финляндия. Ну а третий тип – «игроки». Они не боятся рисковать и вкладываются в максимально растущие рынки: Колабрия, Албания, Тунис, Южная Америка».


Стабильно, уверенно, надежно

Среди стран со стабильной экономикой с большим отрывом лидирует Германия. Ее основные преимущества – это фиксированные на уровне муниципалитета арендные и налоговые ставки, а также устойчивый спрос на арендное жилье, базирующийся прежде всего на местных традициях. По всей видимости, разумный немецкий менталитет так и не смог принять американскую концепцию «жизни в кредит»: здесь редко приобретают жилье в собственность раньше 40–45 лет, и большая часть коренного местного населения арендует квартиры в доходных домах. Поэтому в Германии механизм сдачи жилья в аренду регулируется на государственном уровне, и не удивляйтесь, если квартиру в доходном доме вам предложат приобрести уже с жильцами. Зато можно сразу определить выгодность вложения, так как изначально будут известны срок и сумма договора аренды, размер всех налогов и отчислений.

На второе место в группе стабильно востребованного круглогодичного спроса можно смело поставить Финляндию. «Основные арендаторы – это наши соотечественники, – говорит Татьяна Велликок, специалист компании Suomen Kiinteistot – Biport LKV. – Коттедж в Суоми – прекрасная альтернатива даче под Санкт-Петербургом: аренда на лето, каникулы или выходные обойдется, пожалуй, значительно дешевле, чем аренда жилья такого же класса в Ленобласти, а уровень сервиса и инфраструктуры сравнивать просто не приходится. Поэтому дома в приграничных с Россией районах востребованы в любое время года». Причем вы можете доверить управление недвижимостью местным туристическим сообществам, после чего вам гарантирован абсолютный порядок и регулярный доход.

На третьем месте в рейтинге круглогодичной востребованности находится недвижимость на бальнеокурортах (Карловы Вары в Чехии, Поморие в Болгарии, озеро Балатон в Венгрии и другие), но это такая обширная и интересная тема, что ей стоит посвятить отдельную статью.


Дорогая моя столица!

Высокий постоянный спрос на аренду недвижимости наблюдается также в столицах большинства государств. Европа, Азия или Америка, столицы стран с тысячелетней историей или главные города вновь образованных государств – выбор региона за вами. Но для всей данной группы характерны следующие требования: престижность жилья и близость к центру.

«Большинство россиян предпочитают инвестировать в европейскую недвижимость, – говорит Анна Шуховцова. – Вероятно, работает какой-то подсознательный механизм доверия, ощущения надежности и понятности европейского менталитета. Да и находится Европа в зоне относительной транспортной доступности. А еще вместе с жильем можно приобрести и вид на жительство, а в последующем и гражданство, что тоже рассматривается нашими соотечественниками как несомненный плюс».

«Составляя рейтинг европейских столиц по выгодности вложений в недвижимость, имеет смысл учитывать соотношение следующих параметров: доходность плюс безопасность, стабильность плюс легкость в приобретении, а также дальнейшем управлении и обслуживании жилой собственности», – говорит Виктория Петрова, руководитель отдела зарубежных инвестиций компании «ПетроТрастГрупп».

На первое место по совокупности вышеперечисленных показателей все эксперты с уверенностью ставят Стамбул. «Это 16-миллионный мегаполис с очень благоприятным природным, экономическим и социальным климатом, – говорит Юлия Зыкова, специалист компании Yunivir Ltd, – здесь, в отличие от большинства других мусульманских стран, вполне мирно уживаются различные религиозные конфессии». Стамбул является центром европейской легкой промышленности, переживает бурный рост и в других областях экономики, что постоянно привлекает огромное количество иностранных специалистов. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 6,47% в год. К плюсам можно отнести и следующие факторы: страна безвизовая, хорошее транспортное сообщение, умеренные налоги и низкие проценты за банковские трансферты. А после знаменитого землетрясения 1999 года все дома в регионе строятся с учетом повышенной сейсмической опасности.

«На второе место, – говорит Виктория Петрова, – я бы поставила столицу Македонии город Скопье. Название совершенно неизвестно большинству россиян, хотя европейцы очень активно инвестируют в это небольшое государство, которое находится в самом центре Балкан». Македония, которая в скором времени должна войти в Евросоюз, – единственная страна из состава бывшей Югославии, получившая независимость без кровопролития: основное население здесь – православное. 45% составляет молодежь в возрасте до 30 лет, которая снимает жилье. В Скопье активно развивается иностранный бизнес, соответственно, проживает много специалистов из других стран. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в среднем составляет 10,11% в год. К плюсам также относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий подоходный налог (7%), исторически сложившееся хорошее отношение к россиянам. Из сложностей – ограничение для иностранцев на покупку земли: можно приобретать только апартаменты, но даже для этого необходимо получить разрешение министерства юстиции.

«С точки зрения долгосрочной перспективы на второе место я бы поставила столицу Албании Тирану, – говорит Анна Шуховцова, – там сейчас очень выгодный инвестиционный климат. Большинство наших соотечественников отпугивает то, что Албания – мусульманское государство. Но несомненно, Балканы сегодня – один из самых привлекательных регионов для наиболее выгодного вложения в недвижимость».

Третье место эксперты отдают столице Чехии Праге. Здесь не будет такой высокой доходности от сдачи недвижимости в аренду, как, например, в Скопье или в Тиране (в среднем она составляет 5% в год), но зато вы можете быть полностью уверены в благонадежности политического и экономического климата. Стабильно растущая экономика привлекает бизнесменов и специалистов со всего мира, а уникальные памятники Средневековья – постоянные потоки туристов. Потребность в съемном жилье огромная, при этом недвижимости хорошего уровня в центре города явно недостаточно. Из несомненных плюсов можно назвать невысокий подоходный налог – всего 5,2%. Сложность же в том, что иностранные частные лица не имеют права приобретать недвижимость в Чехии, необходимо будет учредить здесь фирму.

«Если вас не пугают политические факторы, и вы готовы рисковать, то на третьем месте рейтинга рентабельности окажется столица Украины Киев, – говорит Виктория Петрова. – Регион – невероятно востребованный с точки зрения бизнеса. Но политико-экономическая ситуация напоминает Россию десятилетней давности, прежде всего, своей низкой юридической защищенностью». Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Киеве в среднем составляет 9,91% в год. К плюсам относятся профессиональное управление недвижимостью, низкий банковский процент по трансфертам, языковая доступность. Из минусов, кроме вышеперечисленных, – достаточно высокий подоходный налог (15%).

В лидеры среди столиц не европейских вышли главные города Уругвая, Бразилии, Малайзии и Монголии. Весь Южно-Американский континент переживает бурный экономический рост, поэтому здесь обычно речь идет не о скромных денежных вложениях в апартаменты и квартиры, а о солидных инвестициях в гостиничный бизнес. Власти всячески приветствуют приток иностранного капитала, а Бразилия даже отменила визовый режим. В Азии наиболее интересным предложением является столица Монголии Улан-Батор. Здесь от сдачи недвижимости в аренду можно получать реальную прибыль (доходность свыше 15%), а спрос пока намного выше, чем предложение. Более точные данные привести достаточно трудно, так как рынок еще нестабильный и разброс цен огромный. Такая активность рынка аренды связана с притоком местной молодежи из степных районов в город. Еще одним привлекательным регионом является столица Малайзии Куала-Лумпур, где доходность от аренды составляет 9,22%. Апартаменты площадью 120 квадратных метров обойдутся вам в 160–170 тысяч долларов, а сдавать их в аренду можно за 1255 долларов в месяц. «Здесь действует правительственная программа “Второй дом”, – рассказывает Виктория Петрова, – поэтому дешевое жилье имеется в переизбытке. а вот сектор жилья бизнес-, комфорт- и элиткласса явно недостаточен. А ведь именно такое жилье наиболее востребовано и туристами, и бизнесменами».

Проблема грамотного инвестирования денежных средств была актуальна всегда, но сегодня – особенно: многие возможности для инвестирования, которые еще недавно были незыблемыми и надежными, нынче, в разгар общемирового финансового кризиса, оказались рискованными и эфемерными. Вложения же в доходную недвижимость себя оправдывали даже в самые сложные времена.

Текст: Марина РОМАНЕНКОВА

журнал "Городское Обозрение"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Зарубежная недвижимость: что можно купить за «хрущевку» в Москве

Московская программа реновации уже наделала много шума. Тем, кто не желает в ней участвовать, остается лишь продавать свое жилье. Prian.ru рассказывает, какие объекты можно купить в популярных странах, заработав на продаже квартиры в столичной пятиэтажке. Быть может, это ваш шанс обзавестись недвижимостью за границей? Читать

Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Процедура приобретения недвижимости в США

Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится стандартная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в США – в этом материале. Читать

Курортная недвижимость Европы: ТОП-10 лучших направлений

Лето – самое «жаркое» время для покупки недвижимости за рубежом. И если вы нацелены на приобретение дома или квартиры в Европе, Prian.ru предлагает вам прицениться к недвижимости на 10 лучших курортах Старого Света. Как знать, вдруг вы еще успеете провести ближайший отпуск на одном из них? Читать

Есть мнение: элитные виллы на восточном Кипре в пять раз дешевле, чем в Лимассоле

Русскоязычные покупатели уже давно облюбовали такие города, как Лимассол и Пафос. В привлекательности местной недвижимости для жизни и инвестиций никто не сомневается. А как насчет таких курортов, как Ларнака, Айя-Напа, Протарас и Паралимни? Что они могут предложить тем, кто хочет жить или зарабатывать на Кипре? Рассказывает представитель кипрского застройщика Oikos Group Константин Агаке. Читать