Восходящая звезда Марокко

В Марокко проживают 33,7 млн людей, ежегодный прирост населения составляет около 1,53% в год. В стране продолжается урбанизация, следовательно, растет спрос на городское жилье. Спрос делится на 10% на жилье класса «люкс», 60% приходится на жилье в средней ценовой категории и 30% на дешевое жилье, пишет в отчете по развивающимся рынкам недвижимости от Oxford Business Group.
«Прежде всего, рынок недвижимости Марокко отличается от других тем, что здесь преобладают местные инвестиции, и рынок не был затронут проблемами субстандартного кредитования», - говорит Бенуа Розье. В стране иностранные инвестиции приходятся в основном на популярные города, такие, как Марракеш и Агадир, добавляет он.
В планах правительства Марокко – значительно развить сектор туризма. Так, согласно плану Vision2010, к 2010 году страну посетят 10 млн человек. В 2007 году страну посетило рекордное количество человек – 7,7 млн чел., что на 13% больше по сравнению с предыдущем годом. По оценкам статистиков, доход от туризма увеличился на 12% и достиг $7,6 млрд. В плане развития – строительство шести прибрежных курортных городков, оборудованных маринами для яхт, профессиональными гольф-полями, а также площадками для других видов спорта, торгово-развлекательными комплексами и ресторанами. По плану курорты будут располагаться близ города Оужда, на атлантическом побережье в Порт Ликсус близ Танжера, Могадор близ Эс-Сувейры (Ессаурии), Тажазут близ Агадира, Мазаган около Касабланки и Plage Blanche в Гельмине.
В рамках плана Plan d’Azur, который предусматривает строительство шести городов на 600 тыс коек (мест) ближневосточных и французских инвесторов, планируется открытие шести туристических колледжей для обучения обслуживающего персонала на курортах.
Строительство жилья премиум-класса и необходимость от правительства строительство дешевых домов, в сегменте жилья для среднего класса растет недостаток жилья. Однако несмотря на обший рост сделок с недвижимостью и недостаток жилья, около 12% помещений остаются незанятыми. По всей стране около 64% жилья находятся в собственности владельцев, и только 29% - в аренде.
Недвижимость привлекает не виданные раньше в Марокко инвестиции. Послание такое – Марокко – прекрасное место для вложения денег и приобретения второго дома.
В результате растущего спроса цены удвоились за предыдущие пять лет, а в самых популярных районах был зафиксирован рост на 30% ежегодно. Несмотря на это, цены здесь до сих пор ниже, чем во многих ближневосточных и северно-африканских странах. Например, недвижимость класса «люкс» стоит $1000-1500 за кв.м. На сдаче жилья в аренду можно заработать от 7 до 9%.
«Цены на рынке недвижимости отражают стиль жизни, предлагаемый здесь, но все равно цены здесь ниже по сравнению с похожими направлениями, такими, как юг Франции», - говорит Люси Расселл, управляющий директор Quintessentially Estates.
Проекты
Строительство жилых резиденций идет вперед семимильными шагами. Среди крупных проектов – жилой комплекс Саидия на побережье, в который войдут 3 тыс. апартаментов и вилл класса «люкс». Окончание строительства ожидается в 2013 году. Испанская строительная компания Fedesa строит жилой комплекс в Аямонте. Курорт Аль Хура. В 2011 году ожидается завершение строительства гольф-комплекса Bahia Bay от компаний Emaar и ONA Group. Проект Emaar Saphira проект, окончание строительства которого ожидается в 2015 году. А также проект от Al Omrane под названием Tasmena, который должен быть построен в 2015 году и куда войдут 48 тыс. единиц жилья по средней цене и около 1400 единиц жилья в самом низком ценовом сегменте.
Схемы по долевому владению недвижимости раньше не работали – только два года назад били изданы соответствующие законы, и становятся более распространенные: например, строящийся курорт David Lloyd.
На фоне прочих достижений – ярко смотрится выход на рынок Марокко компании Al Qudra Holding, которая намерена вложить в развитие строительства страны $2,72 млрд в следующие 10 лет.
“Какое то время Марокко пользовалась популярностью как «альтернативное» направление, однако сейчас ездить туда стало модно. Марокко, и в особенности Марракеш имеет большое влияние из Парижа, прямое авиасообщение и французский язык. Марракеш сравнивают со «взрослой» Ибицей, благодаря ее дорогим ресторанам и фешенебельным отелям и спа.
Стоимость недвижимости постоянно росла на протяжение восьми лет, и останавливаться не собирается. Это площадка для игр для богатых, более «неброского» покупателя. Район Пальмериа в Марракеше считается очень безопасным для инвестиций и привлекает множество семей и покупателей, которые ищут большие участки земли. Марракеш выигрывает от круглогодичного солнца и частых коммерческих авиалиний», - говорил Люси Расселл из Quintessentially Estates.
Бенуа Розье из Repimmo Group возражает: «Марракеш пользуется все меньшей популярностью из-за высокой стоимости недвижимости и трудностью перепродажи. Я бы рекомендовал внимательно следить за развитием событий в Рабате, Касабланке и Танжере. Именно туда идут правительственные инвестиции».
По словам Лорана Пола из Groupe Repimmo Maroc, с выходить на рынок недвижимости нужно, установив партнерские отношения с профессиональными консультантами – компаниями, способными разрешить все необходимые вопросы.
«За последние 10 лет в Марокко приехали любые покупатели, - говорит Лоран. – Это не только крупные инвесторы, но и тысячи мелких частных инвесторов. Марокко интересуются….»
Многочисленные марокканцы проживают за рубежом, около 1 млн из них живут во Франции и они тоже инвестируют в жилье в Марокко. Ежегодный прирост населения составляет 0,97%, и к 2011 году должен достичь 32 млн человек.
Около 40 тыс французских пенсионеров круглогодично проживают в Марокко. Рынок недвижимости страны – здоровый, в мирной стране, открытой иностранным инвестициям, добавляет Лоран Пол.
По словам Бенуа Розье, основными покупателями являются инвесторы из Франции (34.9%), Испании (9.9%), Германии (9.1%), Америки (7.6%), стран Магриба (2.8%), Ближнего Востока (2.9%), остальных стран мира - 4.2%. «Растет число покупателей из Ближнего Востока и России», - отмечает Розье.
Курорты на западном атлантическом побережье строятся для иностранцев, а города Рабат и Касабланка, как правило, привлекают местных туристов, говорит Майкл Кент.
Майкл Кент, Moroccan Sands: «В Марокко существует закон, согласно которому если вы как иностранец покупаете там землю, то вы не можете ее просто купить и перепродать. Вы можете купить землю только в том случае, если вы собираетесь добавить стоимость. Между правительством и девелопером подписывается соглашение.
Рынок растет за счет спроса со стороны lifestyle-покупателей повсеместно, с некоторыми исключениями вроде Танжера. В этом городе активен традиционный покупатель, который приобретает квартиру с одной или двумя спальнями в центре города с целью сдачи в долгосрочную аренду.
«Экономический рост в Танжере – феноменален», - говорит Кент.
Завод компании Renault станет одним из крупнейших работодателей, также, как и порт, который после окончания строительства и расширения (благодаря инвестициям Саудовской Аравии), как ожидается, станет четвертым крупнейшим в Европе и создаст рабочих мест для 100 тыс. человек. Ожидается, что 10% всех рабочих – будут иностранные специалисты.
Наверное, крупнейшими частными и корпоративными инвесторами в недвижимость Марокко являются ближневосточные компании. Их инвестиции составили $19 млрд. Одна Саудовская Аравия дает $800 млн в год.
Инвесторы, которые традиционно вкладывали в рынок Дубая, считают, что Марокко – это следующий рынок для них.
Компания Al-Awan объявила о строительстве курорта SAMA DUBAI неподалеку от Рабата. Он почти напоминает новые город для марроканского профессионального класса.

Условия для агентов
Трудностью для продажи Марокко как направления могут оказаться трудности по переводу денег в и за пределы Марокко. Агентам рекомендуется очень осмотрительно относится к инспекционным поездкам. Количество прямых авиарейсов в Марракеш небольшое, а поездка может обойтись в $5 тыс за пару.
Другая проблема, говорит Кент, это ближневосточные девелоперы, которые работают в Марокко и выплачивают комиссионные в размере 3%. Испанские застройщики выплачивают 5-6%.
Ипотеку достать тоже непросто, и существуют ограничения по количеству ипотек, которые вы можете получить, несмотря на прозрачную юридическую систему, все процедуры более бюрократические и занимают больше времени, чем нужно.
По сравнению с другими рынками зарубежной недвижимости, покупатели здесь, в основном, не из Великобритании или Ирландии, поэтому нужно, чтобы ваши сотрудники говорили на нескольких языках. «К примеру, наши сотрудники говорят на арабском, французском, испанском и английском», - сказал Майкл Кент.
В Танжере королевские семьи из Ближнего Востока приезжают сюда в свои дворцы на летний отдых последние 20-30 лет. И за ними тянутся покупатели, мечтающие добиться более высокого статуса. Вот они и селятся Танжере и некоторые в Марракеше.
Французы быстрее приобретут недвижимость на юге Франции, Марокко привлекает скандинавов. Скоро заработают прямые авиасообщения, спрос россиян невысок.

Цена на недвижимость
Майкл Кент: «В основных районах цена составляет 2000-3000 евро за кв.м., и намного ниже за ее пределами. В Танжере стоимость достигает 2000 евро за кв.м. Саидия – 300 евро за кв.м., Мараккеш – 2,500 евро.
Майлк Кент: «В Марокко протяженность побережья не такая большая. Возможно, рядом с Касабланкой или Саиде – там пляжи шириной 300 метров и протяженностью 6-7 км. Но в Марокко отсутствует культура пляжного отдыха. Если пляж может помочь иностранному застройщику продать курорт, марроканцам это не так интересно.
В Египте вы заплатите $13,500 за студию, но вы получаете то, за что платите. В Марокко вы в-среднем потратите около $90 тыс.
«75% процентов всех, кто покупает в стране могут сдать недвижимость в аренду. Для Марокко это возможно благодаря круглогодичному теплому климату. Если у вас хорошее жилье, в среднем по стране вы получите 8% годовых, а Танжере или Саидии, которые являются инвестиционными направлениями, можно ожидать 14-16%».
Что касается популярных в последнее время эко-застроек, Майкл Кент позитивен: «Я вижу, что Марокко находится в идеальном положении для успеха эко-курорта. Ведь это зависит от типа покупателя», - резюмирует Майкл Кент.
Автор: Светлана Граудт