Версия
для печати
для печати
Падение фондового рынка, крах нескольких всемирно известных банков, растущая безработица, неопределенные перспективы развития экономики привели к уменьшению покупательской активности на рынке недвижимости Лондона. За прошлый год цены снизились на 20 %. Эксперты говорят, что такого «пикирования» местный рынок не знал четверть века.
Более всего пострадали сегменты жилья эконом- и бизнес-класса, потенциальные покупатели которого были заняты в финансовой сфере и секторе бизнес-услуг. Коснулся кризис и частных лиц, приобретавших дома с привлечением ипотечных средств и продававших их после проведения дорогостоящих ремонтных работ в полтора-два раза дороже. Теперь, когда кредит стал неподъемным бременем, им приходится отдавать недвижимость по почти бросовым ценам. Кроме того, «несмотря на то что Банк Англии понизил базовую ставку до 1% (минимальная за историю 300-летнего существования Банка Англии), ипотечные организации еще не пересмотрели кредитные условия и по-прежнему предлагают небольшое количество финансовых продуктов со ставками выше 4,75%. При этом с рынка исчезли кредиты с отсутствием штрафных выплат при досрочном погашении. Это делает невозможным рефинансирование портфелей с большим количеством объектов недвижимости», — сообщает Татьяна Игнатьева, генеральный директор компании TSI Realty.
Тем не менее элитные объекты британской столицы стоимостью от 10 млн фунтов стерлингов и выше сдают позиции последними. «Снижение цен на дорогие дома и апартаменты Лондона незначительно, — говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Впрочем, даже в самом престижном районе сегодня найдутся площади, которые предлагают со скидкой. Этому есть несколько объяснений, одно из которых — личная финансовая ситуация продавца. Также с дисконтом может продаваться жилье, находящееся в аренде, срок которой заканчивается. В основном же на снижение цен повлиял выход на рынок инвестиционной недвижимости и объектов массового сегмента — лишившиеся работы люди не могут дальше выплачивать кредит, и им приходится продавать дома». Больше всего (около 22%) потеряло в цене жилье стоимостью от 1 до 2,5 млн фунтов стерлингов (данные компании Knight Frank). «В сегменте дороже 3 млн фунтов стерлингов максимальная скидка, которую предоставляют в частных случаях, составляет не более 10%», — заявляет Е. Тейн.
«Такие районы, как Мейфэр, Найтсбридж и Белгравия, как и московская «золотая миля», располагают ограниченным предложением при весьма большом спросе», — говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Тем не менее и в престижных местах, если повезет, можно сделать сравнительно дешевую покупку. В пример она приводит небольшой дом площадью 120 кв. м на границе районов Челси и Белгравия (что соответствует пусть не Остоженке, но Хамовникам уж точно) с тремя спальнями и маленьким садом во дворе в состоянии, пригодном к вселению. «В августе продавец запрашивал за этот объект 2 млн фунтов, что составляло около 3,2 млн евро, — рассказывает И. Жарова-Райт. — А в начале января он готов был предложить его уже по цене в 1,2 млн фунтов, что сейчас соответствует 1,4–1,5 млн евро».
Директор отдела по работе с клиентами компании BILLIONARIO Яна Геворкян уверяет, что хорошая 200-метровая квартира в районе Гайд-парка в настоящее время может обойтись меньше чем в 2 млн фунтов стерлингов, в то время как до кризиса апартаменты такого уровня стоили от 2,5 млн и выше.
«Интересные предложения можно найти в районах с хорошо развитой инфраструктурой, расположенных вблизи университетов, — в таких как Angel, Holborn, Bayswater, West Hampstead, — рассказывает Т. Игнатьева. — Так, двухкомнатная квартира может стоить здесь 280–350 тыс., а однокомнатная — 180 тыс. фунтов стерлингов». Кроме того, по ее наблюдениям, на рынке появились объекты, никогда прежде не выставлявшиеся на продажу. Представители известных аристократических семей, владеющие фамильным наследством, продают сегодня часть своей недвижимости. Исторические особняки, в которых сохранились интерьеры и планировка викторианской эпохи, пользуются большим спросом.
К тому же сейчас покупателей дополнительно стимулирует ослабевший фунт стерлингов: он упал на 30% по отношению к доллару и на 20% к евро. Таким образом, с учетом общего снижения цен для держателей счетов в долларах или евро лондонский рынок недвижимости просел в среднем на 45%!
Однако во многих объявлениях все еще можно найти предложения по высоким докризисным ценам. Дело в том что продавцы зачастую идут на дисконт только в ходе личных переговоров с покупателем. Генеральный директор компании «ФинессКо» Надежда Мозгалевская говорит, что, по данным некоторых агентств, реальная цена продажи после торга уменьшается на 20–25% от заявленной. «Владельцы недвижимости не желают быстро сдавать позиции и уступать состоятельному клиенту, — комментирует эту информацию Я. Геворкян. — Но все же ситуация такова, что, видя реального покупателя, они соглашаются на скидки». «Важно отметить, что человек со свободными деньгами, которому не надо ждать займа в банке, может совершить весьма удачное приобретение», — подчеркивает И. Жарова-Райт.
Ни для кого не секрет, что высококлассная недвижимость Туманного Альбиона интересует в основном иностранцев. Так, 92% всех покупок «элитки» в районе Найтсбридж в прошлом году было сделано нерезидентами. В последнее время английские квадратные метры все более востребованы у инвесторов из США и Ближнего Востока. Жилье в Лондоне остается актуальным и для наших состоятельных соотечественников: одни бывают здесь по делам бизнеса, у других в британских университетах учатся дети, третьи присматривают «запасной аэродром». В излюбленных районах россиян — Белгравии, Челси, Найтсбридже — сегодня достаточно много предложений по сравнению с предыдущими годами.
Российские специалисты и аналитики лондонского офиса инвестиционной группы Sesegar совместно с торговым банком «М-Капитал» пришли к выводу, что на данный момент лондонский рынок недвижимости является самым интересным. И связано это не только с кросс-курсом валют, но и с возможностью приобрести уникальные, так называемые трофейные активы со значительным дисконтом. Этот же факт констатирует и Т. Игнатьева: «За последние несколько лет немалое число объектов недвижимости в престижных районах Лондона было куплено инвесторами. Сейчас эти портфели распродаются».
Конечно, тем, кто хотел бы сделать быстрые деньги на котировках лондонской недвижимости, покупать ее сейчас нет смысла. В текущем году рынок по-прежнему будет лихорадить, и цены, скорее всего, еще немного упадут.
Тем же, кто собирается приобрести квартиру для проживания, уже сейчас стоит присмотреться к вариантам — ведь выбор и покупка могут занять не один месяц. «Если рынок Лондона будет меняться в соответствии с наметившимися тенденциями и цены снизятся еще на прогнозируемые 20–30%, то за 20 тыс. фунтов можно будет подобрать маленькую квартиру под сдачу в аренду», — считает И. Жарова-Райт.
Особенно внимательно нужно следить за ситуацией потенциальным покупателям элитной недвижимости в престижных районах британской столицы: данный сегмент дешевеет медленнее других, а дорожать начнет первым. Предложения здесь единичны и, несмотря на кризис, быстро уходят. Специалисты констатируют, что объекты с адекватной ценой уже начинают продавать.
Конечно, в нынешних условиях покупка лондонской недвижимости — это долгосрочные инвестиции. Не вызывает сомнения, что этот рынок отыграет свои позиции, и цены вернутся на прежний уровень, а то и возьмут новые высоты. Так происходило и раньше — нынешний спад уже четвертый с 1994 г. Некоторые лондонские банки прогнозируют, что стоимость квадратных метров в Великобритании в ближайшие два года может упасть еще на 30%. Если это произойдет, то по отношению к пиковым показателям 2007 г. жилая недвижимость подешевеет почти в два раза. Это будет рекордом за всю историю сбора данных! Однако эксперты ожидают, что последствия кризиса будет не столь существенными.
По прогнозам И. Жаровой-Райт, «рынок вернется на круги своя через три-четыре года». Ну а по самым оптимистичным предположениям, которые высказала Е. Тейн, уже к 2010 г. рост цен на жилую недвижимость возобновится. В любом случае среднесрочные и долгосрочные прогнозы остаются положительными. Основные игроки говорят, что рынок Великобритании поддержит значительный приток населения, который ожидается в ближайшее десятилетие.
Автор: Ирина БОГАТЫРЕВА
Журнал "Недвижимость и Цены"
