Cтоит ли штурмовать Берлин?

В недвижимость страны можно вкладывать, понимая, что такой проект будет иметь не самую высокую доходность. Зато и риски практически нулевые. Хотя бы потому, что отношение к собственности здесь традиционно очень серьезное.
 
Есть куда расти
Кроме высокой надежности вложений Германия имеет еще один плюс — относительно невысокую стоимость жилья. Это важно, так как, по сути, речь идет о пресловутом пороге вхождения, который становится для инвестора одним из первых препятствий на любом рынке. В городах Германии он пока чуть ли не вдвое ниже, чем в Великобритании, или, например, во Франции. Особенно в восточных районах страны. Жилье, оставшееся здесь со времен социализма, имеет сравнительно скромные потребительские характеристики, многое сейчас сносят или реконструируют. Но много и строят — из монолита, по индивидуальным проектам. Так что выбор есть.
 
Берлин считается очень привлекательным для инвесторов именно потому, что сегодня город активно развивается и в нем ощущается дефицит жилья из-за постоянного притока населения. Несмотря на то что в целом Германия в экономическом отношении переживает довольно непростые времена и ситуацию усугубил еще и кризис, в столице это ощущается не так остро. Многие эксперты утверждают, что у Берлина высокий потенциал с точки зрения освоения новых территорий и развития инфраструктуры. Со временем он станет более комфортным, удобным, современным. Цены на недвижимость здесь оставались практически неизменными на протяжении долгого времени. Значит, есть резерв для роста. Через несколько лет, уверяют эксперты, стоимость недвижимости столицы заметно увеличится.
 
Впрочем, рынок Берлина неоднороден. В среднем 1 кв. м обходится покупателю в 2500 евро. В особо престижных районах цены достигают даже 6 тыс. евро. На вторичном рынке цены на 30% ниже: один квадрат стоит сейчас в среднем 1300–1900 евро. Дом с земельным участком, расположенный в черте города, стоит от 80 до 700 тыс. евро. Наиболее дешевое жилье расположено в восточной части столицы. Дорогое, судя по данным компании VDL Immobilien Gruppe, — в центре города и его южной части, растущая популярность которой объясняется близостью к парковой зоне, озерам, которые находятся в основном на юго-западе и юго-востоке, наличием отличной транспортной инфраструктуры.
 
Устойчивым спросом пользуются Шарлоттенбург, Пренцлауер Берг, Целендорф. В числе «отстающих» — северные и восточные окраины Берлина: например, медленно развивающиеся Райникендорф и Марцан-Геллер. Любителям старины и исторических вилл предоставляют в Германии самые выгодные условия приобретения.
 
Подобный объект недвижимости можно купить за 100 тыс. евро, а в дальнейшем, после проведения санации, выгодно продать, получив налоговые вычеты по НДС. Рентабельность такого проекта составляет примерно 7–10%.
 
Страна арендаторов
Важно понимать, что в отличие от России 57% немецкого жилого фонда находится в аренде. В Берлине этот показатель составляет 87%. Жилые помещения в крупных городах арендуют в пять раз чаще, чем покупают. Именно доходные дома, то есть продающиеся подчас с обременениями по аренде, а иногда и свободные, но вполне готовые для сдачи, и представляют высокий инвестиционный интерес.
 
В компании «ФинессКо» к наиболее выгодным с точки зрения сдачи жилья в аренду относят Мюнхен и Франкфурт. Хотя и отмечают, что Берлин находится вне конкуренции. Многие крупные инвесторы обращают на него пристальное внимание. В настоящий момент ежегодная доходность жилья здесь составляет 3–12%. Как отмечает Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», в немецкой столице сейчас можно приобрести небольшую квартиру за 40  тыс. евро с перспективой удвоения капитала менее чем за десять лет.
 
По оценкам Н. Мозгалевской, вкусы российских покупателей, как обычно, диаметрально противоположны. Они могут интересоваться хрущевками, находящимися в восточной части Берлина, где стоимость 1 кв. м составляет около 1000 евро. Или, наоборот, фешенебельными объектами на Потсдамерплац и в районе Тиргартена, где цена может достигать 10 тыс. евро/кв. м.
 
В целом беспроигрышным вариантом для инвестора является покупка квартиры небольшой площади или квартиры класса люкс. Именно они пользуются повышенным спросом у съемщиков жилья.
 
Кроме Берлина городами, интересными с инвестиционной точки зрения, в компании VDL Immobilien Gruppe считаются Лейпциг и Дрезден. За Лейпцигом в последнее время все надежнее закрепляется имидж развивающегося делового центра страны. Здесь расположены представительства таких известных компаний, как Siemens, DHL, BMW, Porsche. Другой статус имеет Дрезден. Он исторически является одним из культурных центров Германии и в особом представлении не нуждается.
 
Для того чтобы оценить возможную отдачу от сдачи жилья в аренду в этих городах, стоит обратить внимание на показатели, которые предоставила Ольга Мюллер, руководитель русскоязычного отдела компании VDL Immobilien Gruppe.
 
Что же касается соотношения стоимости берлинского и лейпцигского квадратного метра, то в Берлине он дороже примерно на 30–40%.
 
Рекомендации компании VDL Immobilien Gruppe по выбору жилья для последующей его сдачи традиционны. Первое — это требование к району. Он должен быть удобным, зеленым, доступным с точки зрения транспортной инфраструктуры. Есть в Берлине места, где живет много студентов и сезонных рабочих — это значит, что в таком квартале небольшая и недорогая квартира всегда будет пользоваться спросом.
 
Стоит обратить внимание и на техническое состояние здания. Приобретая квартиру в старом здании, надо понимать, что обеспечивать постояльцев теплом, водой и электроэнергией должен именно собственник.
 
Процесс покупки
Подбором объекта занимается риэлтор, который за проделанную работу попросит 6% от стоимости объекта. Важно: риэлтор не несет ответственность за юридическую чистоту предлагаемого объекта, он осуществляет лишь подбор.
 
А юридическая сторона вопроса чрезвычайно важна: в Германии есть дома, которые запланированы властями к сносу. Обычно государство компенсирует собственникам стоимость недвижимости, но только в том случае, если квартира была куплена до оповещения о ликвидации.
 
Когда сделка происходит с участием иностранного покупателя, то на подписание документов приглашают переводчика.
 
Договор составляется у нотариуса и спустя две недели происходит его подписание. Обязательная процедура сделки — внесение предварительной записи в поземельную книгу. Это можно сделать только с согласия продавца. Далее осуществляется перевод денег покупателя на депозитный счет нотариуса. Продавец получит их только тогда, когда сведения о покупке, а следовательно, данные о покупателе как о новом собственнике уже будут внесены в поземельную книгу. Одновременно оплачиваются услуги маклера и нотариуса (1–2% от стоимости объекта).
 
Оформление сделки обычно укладывается в трехмесячный срок. При передаче прав собственности выплачивается разовый налог — 3,5%, а в Берлине  — 4,5% от стоимости объекта.
 
Размер ежегодных налогов, взимаемых с полученной прибыли от сдачи в аренду, зависит от величины дохода. Если прибыль составляет не более 6 тыс. евро в год, то налогом такая сумма не облагается вообще. Например, квартира площадью 100 кв. м может быть сдана за 500 евро в месяц, то есть за 6 тыс. евро в год. Ежемесячные расходы составят: 20 евро потребуется заплатить за услуги управляющей компании; 50 евро — за содержание квартиры; 100 евро «съест» налог на землю. Таким образом, полученная владельцем за год прибыль — 5060 евро, и налог платить не придется. Для нерезидентов предусмотрено исключение. В соответствии с параграфом 50 III EstG минимальная ставка по выплате налогов составит 25%. В целом расчет налоговых платежей ведется по прогрессивной шкале — чем больше доход, тем больше процент. Максимальная ставка составляет 42%.
 
Российским инвесторам надо иметь в виду, что немецкое налоговое законодательство чутко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. В Германии, например, нет практики покупки жилья на стадии котлована и перепродажи на стадии полной готовности в отличие от России. И государство не стимулирует интерес граждан к спекулятивным операциям, которые влекут за собой резкий рост цен на квадратные метры. Словом, Германия хороша для хранения средств и не очень подходит для активных инвесторов, главная цель которых — приумножить свои сбережения в течение короткого времени.

 
Покупка в кредит
Нерезиденты могут покупать в Германии жилье в кредит. Однако к ним в этой стране предъявляются более жесткие требования, чем к гражданам страны. Из собственных средств придется заплатить 50% от стоимости выбранного объекта, и только на оставшуюся половину местные банки могут выдать кредит. Ставки для нерезидентов составляют 5,4–5,5%. Местным жителям кредиты выдают на более привлекательных условиях — под 3,8%. Объемы средств обычно не ограничены, сроки кредитования — от 10 до 25 лет.
 
В 2009 г. условия выдачи ипотечного кредита немного ужесточились. Теперь банки тщательнее анализируют не только платежеспособность клиента, но и сам объект с точки зрения его технических данных, финансовой перспективности. Фиксированная кредитная ставка для кредитов, выдаваемых сроком на 10 лет, сегодня составляет 5,5%.
 
Средняя стоимость аренды квартир в Лейпциге и Берлине за 1 кв. м в зависимости от категории
без учета коммунальных услуг.

Автор: Наталия Крол

Журнал "Недвижимость и Цены"

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru