Квартира с видом на Босфор

Стамбул расположен в холмистой местности на северо-западе Турции, на обоих берегах пролива Босфор, с юга омывается Мраморным морем. Основная часть города находится в Европе, меньшая — в Азии; в свою очередь, европейская территория разделена на две части (Старый и Новый город) бухтой Золотой Рог.
До 1453 г. Стамбул назывался Константинополем. Другое название, до сих пор используемое Константинопольским патриархатом, — Второй Рим. В средневековых русских летописях часто именовался Царьградом. На протяжении тысячелетия город был столицей Византийской империи, крупнейшим центром восточного христианства. В 1453 г. взят турками и провозглашен столицей Османской империи. В 1923 г., после установления Турецкой Республики, столичные функции Стамбула перешли в Анкару.
 
Город соборов и мечетей
 
Два с половиной часа полета — и из сырой, холодной Москвы вы попадаете под голубое турецкое небо. Благодаря транспортной и визовой доступности Турция пользуется большой популярностью у российских покупателей недвижимости — той категории, которая не претендует на Лазурный Берег и Коста-Браву. Добираться сюда не намного дольше, чем до Сочи, а цены на жилье и отдых — существенно ниже. «Турция традиционно числится в лидерах у россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью. Правда, Стамбул не на первом месте в рейтинге популярности, — признает генеральный директор компании AVENUE PROPERTY Лариса Хорева. — Обычно наши сограждане выбирают приморские курортные городки с развитой инфраструктурой».
 
Вместе с тем стамбульский рынок не остается без внимания иностранных покупателей. «В основном недвижимость в этом городе приобретают граждане Великобритании и Германии, также совершают покупки голландцы и датчане. Доля наших соотечественников на стамбульском рынке жилья, возможно, не столь заметна, как на средиземноморском побережье, тем не менее россиян здесь немало», — рассказывает директор компании «CENTURY 21 Запад» Евгений Скоморовский.
 
Средний уровень цен в бывшем Царьграде несколько выше, чем в Анталье, Аланье или Бодруме. При этом город меньше ориентирован на курортный отдых. «Покупка жилья в Стамбуле будет интересна тем, кто планирует организовать здесь бизнес или ориентирован на инвестиционные вложения, и, конечно, всем любителям неповторимой атмосферы этого города. Шопинг, клубы, исторические места, дискотеки, множество развлечений — все это Стамбул предлагает в изобилии, — отмечает руководитель направления DPM холдинга «МИЭЛЬ» Наталья Завалишина. — Кроме того, здесь можно найти практически все виды недвижимости — от маленьких недорогих студий до роскошных вилл и особняков с потрясающими видами».
 
Провинция Стамбул состоит из 32 районов, 27 из которых формируют непосредственно сам город — Большой Стамбул. Стоит отметить, что районы отличаются друг от друга как по внешнему облику, так и по ценам на жилье.
 
Старый город (неофициальное название треугольника, состоящего из домов и улиц, между бухтой Золотой Рог, проливом Босфор и Мраморным морем) — это обнесенные стеной семь холмов древнего Константинополя. На них раскинулись лабиринты узких извилистых улочек. Новое жилье здесь практически не строят, поскольку нет места: старые дома теснятся почти друг на друге, и при взгляде с холма кажется, что их крыши наползают одна на другую.
 
Старый город — средоточие главных святынь и достопримечательностей как мусульманского Стамбула, так и христианского Константинополя. Например, на площади Султанахмет напротив роскошной Голубой мечети высится знаменитый собор Святой Софии. От площади через все семь холмов тянется центральная улица, прошитая рельсами скоростного трамвая. Ее с двух сторон окаймляют бесконечные кондитерские лавки, кафе, кофейни и сувенирные магазинчики.
 
На центральную улицу один за другим нанизаны районы — шумный Беязит с крупнейшим городским базаром, «русский» Лалели — в местных магазинах персонал общается с клиентами из России на их родном языке. Чуть в стороне лежит район Вефа со знаменитой мечетью Сулеймание. Здесь сохранилась старая османская застройка — деревянные дома с нависающими над переулками эркерами.
 
Жилье в историческом центре Стамбула в большинстве своем не слишком привлекательно. Иногда целые кварталы застроены рядами разноцветных невысоких домишек, многие из которых шириной в одно окно. Подниматься на верхние этажи в них приходится по узенькой и очень крутой лестнице, а средняя площадь комнат не превышает 10 кв. м. Улицы в центре города настолько узкие, что, пропуская машину, приходится вжиматься в стену ближайшего дома. Дети играют прямо на проезжей части: никаких дворов и детских площадок не предусмотрено.
 
Впрочем, несмотря на то что новых домов здесь нет, некоторые районы реставрируются, и любителям старины здесь, возможно, что-то приглянется.
 
Но пока иностранные покупатели предпочитают те районы Стамбула, где в последние годы шло активное строительство и появилось множество новостроек европейского качества.
На вкус и цвет
 
В Стамбуле — самое дорогое жилье в Турции. Однако по сравнению с Москвой цены выглядят весьма умеренно. Тем более что в отличие от курортной недвижимости местный рынок в докризисные годы не показал сверхдинамичного роста. По словам Л. Хоревой, стоимость 1 кв. м варьируется от 500 до 3000 евро.
 
Первостепенную роль в определении цены играет местоположение: транспортная доступность, близость к деловым центрам, а также престижность и комфортность района. «Разброс цен довольно велик.Скажем, недорогую однокомнатную квартиру площадью 75 кв. м в районе Багджилар можно приобрести всего за 22 тыс. долл.; двухкомнатную общей площадью 95 кв. м на начальном этапе строительства в районе Кючюкчекмедже — за 20 тыс. долл. А роскошные апартаменты в Кадыкёй, общей площадью 520 кв. м, на третьем этаже трехэтажного элитного дома с эксплуатируемой кровлей, — за 3,2 млн долл.», — приводит примеры Е. Скоморовский.
 
Самое дорогое жилье — виллы и коттеджные поселки на берегу пролива Босфор.
 
К престижным районам относятся Бешикташ, Шишли, Бейоглу, Мода, Кадыкёй: стоимость 1 кв. м расположенной здесь жилой недвижимости варьируется в пределах 2–8 тыс. долл., а коммерческой — 3–12 тыс. долл.
 
Бейоглу находится на северном берегу Золотого Рога напротив Старого Константинополя. Центр района и всего европейского Стамбула — площадь Таксим. От нее расходятся улицы, главная из которых — Истиклаль. Здесь на первых этажах домов расположены книжные и музыкальные магазины, кинотеатры, бутики. В близлежащих переулках можно найти развлечения на любой вкус.
 
Бешикташ — элитный район на европейском побережье пролива Босфор, средоточие исторических и архитектурных шедевров. Это место является культурным и коммерческим центром города.
 
Кадыкёй — старинный район в азиатской части Стамбула. Прогулочные дорожки вдоль моря, большая пристань, красивая улица Багдад Каддеси с фешенебельными магазинами делают его одним из лучших в городе.
 
В других районах цены намного демократичнее. В Кагытхане, Арнавуткёе, Кайбасе, Куркёе, Султанбейли 1 кв. м жилья стоит порядка 1–2 тыс. долл., коммерческой недвижимости — 2–4 тыс. долл. Между тем «дешевле» в данном случае отнюдь не означает «хуже». Так, Арнавуткёй — фешенебельный дачный район — знаменит своими изящными деревянными особняками (ялы), перед каждым из которых имеется небольшая терраса с лодочной пристанью. Почти 100 лет назад это место было окраиной, практически пустырем. Эмигрантам из России здесь бесплатно раздавали землю. Но со временем город разросся, вытянулся вдоль пролива, и бывшая окраина оказалась почти в самом центре Стамбула. На протяжении последних 50 лет здесь предпочитали селиться богатые турки, и район постепенно стал пользоваться огромной популярностью. Сегодня его сравнивают с лондонскими Кенсингтоном, Челси, Белгравией и Мэйфейром.
 

Семь раз отмерь...
 
Рынок новостроек Стамбула в последние годы развивался довольно бурно. «Классификация нового жилья определяется удаленностью от центра города, видом, который открывается из окон квартир, этажностью здания (из-за высокой сейсмичности в Стамбуле возводят крайне мало высотных домов; в основном здания шести-, семиэтажные)», — рассказывает Н. Завалишина.
 
По мнению Л. Хоревой, качество строительства в Турции порой оставляет желать лучшего. «В условиях жесткой конкуренции девелоперы иногда выбирают скорость возведения жилья в ущерб качеству, хотя нельзя сказать, что это повсеместное явление. Тем не менее, прежде чем приобретать объект, покупателям неплохо было бы обратить внимание на гидро- и звукоизоляцию, строительные материалы», — предупреждает эксперт. Кроме того, как замечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Столичное Агентство Недвижимости» Алексей Пешков, многие проекты сейчас заморожены из-за отсутствия кредитования. Поэтому вполне уместными будут вопросы предполагаемых покупателей о ходе строительства, активности работ и выполнении сроков.
 
Квартиры в Турции, как и в большинстве других стран Средиземноморья, продаются не просто с чистовой отделкой, а уже частично меблированными. Обычно в них установлена сантехника, надежная входная дверь со сложными замками, имеется кухонная мебель с мраморной столешницей (этот материал в Турции дешев, и им повсеместно отделаны подъезды домов), есть встроенные шкафы в холлах, иногда — смонтировано освещение, установлены кондиционеры, крупная бытовая техника. И все это уже включено в стоимость, которая была объявлена еще на нулевом этапе строительства.
 
Покупая вторичное жилье или квартиру в новом доме, готовом к заселению, клиент обычно оплачивает сразу всю стоимость. Для строящихся объектов действует рассрочка с фиксацией цены: 50% стоимости составляет первый взнос на нулевом цикле, а оставшуюся сумму нужно вносить частями в течение 12 месяцев — примерно столько времени занимает возведение пяти-шестиэтажного дома. По мере продвижения строительства цена 1 кв. м корректируется в соответствии с рыночными условиями. Когда требуется зарезервировать понравившийся объект на определенный период, то сумма залога составит 1,5–2 тыс. евро. В случае отказа от брони эти деньги не возвращаются, а если принято решение приобрести недвижимость, то они идут в счет оплаты.
 
В докризисный период иностранные граждане при покупке жилья могли воспользоваться ипотекой. Сейчас это сделать сложнее, но, по словам экспертов, такая возможность остается. Значительно облегчает процедуру кредитования проживание иностранца в Турции, а также наличие на территории страны его собственного бизнеса или партнерства в фирме. В противном случае потребуется поручительство гражданина Турции.
 
Фискальная нагрузка в стране достаточно умеренная, что также служит стимулом для приобретения недвижимости. Вступая в права, собственник должен заплатить налог в размере 3% от стоимости жилья, а также нотариальный и гербовый сборы, что обойдется примерно в 300 евро.

Посткризисная жизнь
Мировой финансовый кризис не обошел Турцию стороной. Банки сократили жилищное кредитование, повысив ставки. Это, в свою очередь, повлияло на снижение спроса. В результате на рынке недвижимости начался период стагнации, аналогичный российскому. «Кризис корректирует цены. Скорее всего, застройщики будут предлагать более гибкие условия оплаты и охотнее пойдут на диалог с потенциальными покупателями», — комментирует сложившуюся ситуацию Л. Хорева.
 
Как отмечает Е. Скоморовский, цены на недвижимость за последние полгода снизились, а количество предложений возросло. Это связано в том числе и с выводом на рынок ранее приобретенных инвестиционных квартир. Причины для продажи объектов могут быть разными, но в основном собственники фиксируют прибыль.
 
Замедление и вялость продаж заставляет строительные фирмы искать альтернативные способы реализации объектов. По словам Н. Завалишиной, пока рано говорить о повсеместном снижении цен, но «упрощенные варианты покупки» недвижимости уже имеются. Все большую популярность приобретает следующая схема: при стоимости объекта до 100 тыс. евро покупатель платит первый взнос в размере от 20 до 30 тыс. евро, а на остальную сумму ему предоставляется беспроцентная рассрочка на семь лет. Причем такая процедура оплаты распространяется не только на строящиеся дома, но и на сданные в эксплуатацию.
 
Сейчас, по мнению экспертов, местный рынок недвижимости находится в состоянии ожидания: покупатели надеются на дальнейшее снижение цен. «Но рассчитывать на значительное уменьшение стоимости жилья в самом активном городе страны не стоит: рынок здесь не был перегрет, а ипотечное кредитование, по сути, только начало развиваться. Со следующего года возможен очередной период роста», — прогнозирует Е. Скоморовский.
 
Автор: Яна Казакова

Журнал "Недвижимость и Цены"

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru