Квартира с видом на Босфор

11 мая 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Турция

Древние мечети и дворцы, в которых захватывает дух от роскоши, музеи и наргиле, где легко потерять счет времени, чайные и кофейни, кондитерские и огромные базары — все это Стамбул. Разброс цен на жилье довольно широк: от 500 до 8000 долл. за 1 кв. м. И хотя местный рынок недвижимости пока не очень популярен у российских покупателей, интерес к нему растет с каждым годом.

Стамбул расположен в холмистой местности на северо-западе Турции, на обоих берегах пролива Босфор, с юга омывается Мраморным морем. Основная часть города находится в Европе, меньшая — в Азии; в свою очередь, европейская территория разделена на две части (Старый и Новый город) бухтой Золотой Рог.

До 1453 г. Стамбул назывался Константинополем. Другое название, до сих пор используемое Константинопольским патриархатом, — Второй Рим. В средневековых русских летописях часто именовался Царьградом. На протяжении тысячелетия город был столицей Византийской империи, крупнейшим центром восточного христианства. В 1453 г. взят турками и провозглашен столицей Османской империи. В 1923 г., после установления Турецкой Республики, столичные функции Стамбула перешли в Анкару.

 
Город соборов и мечетей
 
Два с половиной часа полета — и из сырой, холодной Москвы вы попадаете под голубое турецкое небо. Благодаря транспортной и визовой доступности Турция пользуется большой популярностью у российских покупателей недвижимости — той категории, которая не претендует на Лазурный Берег и Коста-Браву. Добираться сюда не намного дольше, чем до Сочи, а цены на жилье и отдых — существенно ниже. «Турция традиционно числится в лидерах у россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью. Правда, Стамбул не на первом месте в рейтинге популярности, — признает генеральный директор компании AVENUE PROPERTY Лариса Хорева. — Обычно наши сограждане выбирают приморские курортные городки с развитой инфраструктурой».
 
Вместе с тем стамбульский рынок не остается без внимания иностранных покупателей. «В основном недвижимость в этом городе приобретают граждане Великобритании и Германии, также совершают покупки голландцы и датчане. Доля наших соотечественников на стамбульском рынке жилья, возможно, не столь заметна, как на средиземноморском побережье, тем не менее россиян здесь немало», — рассказывает директор компании «CENTURY 21 Запад» Евгений Скоморовский.
 
Средний уровень цен в бывшем Царьграде несколько выше, чем в Анталье, Аланье или Бодруме. При этом город меньше ориентирован на курортный отдых. «Покупка жилья в Стамбуле будет интересна тем, кто планирует организовать здесь бизнес или ориентирован на инвестиционные вложения, и, конечно, всем любителям неповторимой атмосферы этого города. Шопинг, клубы, исторические места, дискотеки, множество развлечений — все это Стамбул предлагает в изобилии, — отмечает руководитель направления DPM холдинга «МИЭЛЬ» Наталья Завалишина. — Кроме того, здесь можно найти практически все виды недвижимости — от маленьких недорогих студий до роскошных вилл и особняков с потрясающими видами».
 
Провинция Стамбул состоит из 32 районов, 27 из которых формируют непосредственно сам город — Большой Стамбул. Стоит отметить, что районы отличаются друг от друга как по внешнему облику, так и по ценам на жилье.
 
Старый город (неофициальное название треугольника, состоящего из домов и улиц, между бухтой Золотой Рог, проливом Босфор и Мраморным морем) — это обнесенные стеной семь холмов древнего Константинополя. На них раскинулись лабиринты узких извилистых улочек. Новое жилье здесь практически не строят, поскольку нет места: старые дома теснятся почти друг на друге, и при взгляде с холма кажется, что их крыши наползают одна на другую.
 
Старый город — средоточие главных святынь и достопримечательностей как мусульманского Стамбула, так и христианского Константинополя. Например, на площади Султанахмет напротив роскошной Голубой мечети высится знаменитый собор Святой Софии. От площади через все семь холмов тянется центральная улица, прошитая рельсами скоростного трамвая. Ее с двух сторон окаймляют бесконечные кондитерские лавки, кафе, кофейни и сувенирные магазинчики.
 
На центральную улицу один за другим нанизаны районы — шумный Беязит с крупнейшим городским базаром, «русский» Лалели — в местных магазинах персонал общается с клиентами из России на их родном языке. Чуть в стороне лежит район Вефа со знаменитой мечетью Сулеймание. Здесь сохранилась старая османская застройка — деревянные дома с нависающими над переулками эркерами.
 
Жилье в историческом центре Стамбула в большинстве своем не слишком привлекательно. Иногда целые кварталы застроены рядами разноцветных невысоких домишек, многие из которых шириной в одно окно. Подниматься на верхние этажи в них приходится по узенькой и очень крутой лестнице, а средняя площадь комнат не превышает 10 кв. м. Улицы в центре города настолько узкие, что, пропуская машину, приходится вжиматься в стену ближайшего дома. Дети играют прямо на проезжей части: никаких дворов и детских площадок не предусмотрено.
 
Впрочем, несмотря на то что новых домов здесь нет, некоторые районы реставрируются, и любителям старины здесь, возможно, что-то приглянется.
 
Но пока иностранные покупатели предпочитают те районы Стамбула, где в последние годы шло активное строительство и появилось множество новостроек европейского качества.


На вкус и цвет
 
В Стамбуле — самое дорогое жилье в Турции. Однако по сравнению с Москвой цены выглядят весьма умеренно. Тем более что в отличие от курортной недвижимости местный рынок в докризисные годы не показал сверхдинамичного роста. По словам Л. Хоревой, стоимость 1 кв. м варьируется от 500 до 3000 евро.
 
Первостепенную роль в определении цены играет местоположение: транспортная доступность, близость к деловым центрам, а также престижность и комфортность района. «Разброс цен довольно велик.Скажем, недорогую однокомнатную квартиру площадью 75 кв. м в районе Багджилар можно приобрести всего за 22 тыс. долл.; двухкомнатную общей площадью 95 кв. м на начальном этапе строительства в районе Кючюкчекмедже — за 20 тыс. долл. А роскошные апартаменты в Кадыкёй, общей площадью 520 кв. м, на третьем этаже трехэтажного элитного дома с эксплуатируемой кровлей, — за 3,2 млн долл.», — приводит примеры Е. Скоморовский.
 
Самое дорогое жилье — виллы и коттеджные поселки на берегу пролива Босфор.
 
К престижным районам относятся Бешикташ, Шишли, Бейоглу, Мода, Кадыкёй: стоимость 1 кв. м расположенной здесь жилой недвижимости варьируется в пределах 2–8 тыс. долл., а коммерческой — 3–12 тыс. долл.
 
Бейоглу находится на северном берегу Золотого Рога напротив Старого Константинополя. Центр района и всего европейского Стамбула — площадь Таксим. От нее расходятся улицы, главная из которых — Истиклаль. Здесь на первых этажах домов расположены книжные и музыкальные магазины, кинотеатры, бутики. В близлежащих переулках можно найти развлечения на любой вкус.
 
Бешикташ — элитный район на европейском побережье пролива Босфор, средоточие исторических и архитектурных шедевров. Это место является культурным и коммерческим центром города.
 
Кадыкёй — старинный район в азиатской части Стамбула. Прогулочные дорожки вдоль моря, большая пристань, красивая улица Багдад Каддеси с фешенебельными магазинами делают его одним из лучших в городе.
 
В других районах цены намного демократичнее. В Кагытхане, Арнавуткёе, Кайбасе, Куркёе, Султанбейли 1 кв. м жилья стоит порядка 1–2 тыс. долл., коммерческой недвижимости — 2–4 тыс. долл. Между тем «дешевле» в данном случае отнюдь не означает «хуже». Так, Арнавуткёй — фешенебельный дачный район — знаменит своими изящными деревянными особняками (ялы), перед каждым из которых имеется небольшая терраса с лодочной пристанью. Почти 100 лет назад это место было окраиной, практически пустырем. Эмигрантам из России здесь бесплатно раздавали землю. Но со временем город разросся, вытянулся вдоль пролива, и бывшая окраина оказалась почти в самом центре Стамбула. На протяжении последних 50 лет здесь предпочитали селиться богатые турки, и район постепенно стал пользоваться огромной популярностью. Сегодня его сравнивают с лондонскими Кенсингтоном, Челси, Белгравией и Мэйфейром.
 

Семь раз отмерь...

 
Рынок новостроек Стамбула в последние годы развивался довольно бурно. «Классификация нового жилья определяется удаленностью от центра города, видом, который открывается из окон квартир, этажностью здания (из-за высокой сейсмичности в Стамбуле возводят крайне мало высотных домов; в основном здания шести-, семиэтажные)», — рассказывает Н. Завалишина.
 
По мнению Л. Хоревой, качество строительства в Турции порой оставляет желать лучшего. «В условиях жесткой конкуренции девелоперы иногда выбирают скорость возведения жилья в ущерб качеству, хотя нельзя сказать, что это повсеместное явление. Тем не менее, прежде чем приобретать объект, покупателям неплохо было бы обратить внимание на гидро- и звукоизоляцию, строительные материалы», — предупреждает эксперт. Кроме того, как замечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Столичное Агентство Недвижимости» Алексей Пешков, многие проекты сейчас заморожены из-за отсутствия кредитования. Поэтому вполне уместными будут вопросы предполагаемых покупателей о ходе строительства, активности работ и выполнении сроков.
 
Квартиры в Турции, как и в большинстве других стран Средиземноморья, продаются не просто с чистовой отделкой, а уже частично меблированными. Обычно в них установлена сантехника, надежная входная дверь со сложными замками, имеется кухонная мебель с мраморной столешницей (этот материал в Турции дешев, и им повсеместно отделаны подъезды домов), есть встроенные шкафы в холлах, иногда — смонтировано освещение, установлены кондиционеры, крупная бытовая техника. И все это уже включено в стоимость, которая была объявлена еще на нулевом этапе строительства.
 
Покупая вторичное жилье или квартиру в новом доме, готовом к заселению, клиент обычно оплачивает сразу всю стоимость. Для строящихся объектов действует рассрочка с фиксацией цены: 50% стоимости составляет первый взнос на нулевом цикле, а оставшуюся сумму нужно вносить частями в течение 12 месяцев — примерно столько времени занимает возведение пяти-шестиэтажного дома. По мере продвижения строительства цена 1 кв. м корректируется в соответствии с рыночными условиями. Когда требуется зарезервировать понравившийся объект на определенный период, то сумма залога составит 1,5–2 тыс. евро. В случае отказа от брони эти деньги не возвращаются, а если принято решение приобрести недвижимость, то они идут в счет оплаты.
 
В докризисный период иностранные граждане при покупке жилья могли воспользоваться ипотекой. Сейчас это сделать сложнее, но, по словам экспертов, такая возможность остается. Значительно облегчает процедуру кредитования проживание иностранца в Турции, а также наличие на территории страны его собственного бизнеса или партнерства в фирме. В противном случае потребуется поручительство гражданина Турции.
 
Фискальная нагрузка в стране достаточно умеренная, что также служит стимулом для приобретения недвижимости. Вступая в права, собственник должен заплатить налог в размере 3% от стоимости жилья, а также нотариальный и гербовый сборы, что обойдется примерно в 300 евро.

Средняя стоимость апартаментов в районах Стамбула
Общая площадь, кв. м Общая стоимость, долл. Арендная ставка, долл./мес.
75 106 950 584
120 166 800 726
170 234 430 1236
275 596 750 3242


Посткризисная жизнь

Мировой финансовый кризис не обошел Турцию стороной. Банки сократили жилищное кредитование, повысив ставки. Это, в свою очередь, повлияло на снижение спроса. В результате на рынке недвижимости начался период стагнации, аналогичный российскому. «Кризис корректирует цены. Скорее всего, застройщики будут предлагать более гибкие условия оплаты и охотнее пойдут на диалог с потенциальными покупателями», — комментирует сложившуюся ситуацию Л. Хорева.
 
Как отмечает Е. Скоморовский, цены на недвижимость за последние полгода снизились, а количество предложений возросло. Это связано в том числе и с выводом на рынок ранее приобретенных инвестиционных квартир. Причины для продажи объектов могут быть разными, но в основном собственники фиксируют прибыль.
 
Замедление и вялость продаж заставляет строительные фирмы искать альтернативные способы реализации объектов. По словам Н. Завалишиной, пока рано говорить о повсеместном снижении цен, но «упрощенные варианты покупки» недвижимости уже имеются. Все большую популярность приобретает следующая схема: при стоимости объекта до 100 тыс. евро покупатель платит первый взнос в размере от 20 до 30 тыс. евро, а на остальную сумму ему предоставляется беспроцентная рассрочка на семь лет. Причем такая процедура оплаты распространяется не только на строящиеся дома, но и на сданные в эксплуатацию.
 
Сейчас, по мнению экспертов, местный рынок недвижимости находится в состоянии ожидания: покупатели надеются на дальнейшее снижение цен. «Но рассчитывать на значительное уменьшение стоимости жилья в самом активном городе страны не стоит: рынок здесь не был перегрет, а ипотечное кредитование, по сути, только начало развиваться. Со следующего года возможен очередной период роста», — прогнозирует Е. Скоморовский.
 
Автор: Яна Казакова

Журнал "Недвижимость и Цены"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Информационный партнер по Турции компания RestProperty.Ru
Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Районы Антальи: где купить недвижимость?

Анталийское побережье – самый популярный регион Турции у покупателей недвижимости, говорящих по-русски. Этот материал – гид для тех, кто только присматривается к местным апартаментам. Рассмотрим наиболее интересные для иностранцев микрорайоны, их инфраструктуру и цены на недвижимость. Читать

Парадоксы рынка: горнолыжные курорты Турции

Признайтесь, если вам захочется покататься на лыжах, Турция будет последней страной, о которой вы подумаете, если вообще подумаете? А ведь на этом традиционно летнем курорте есть хорошие возможности и для зимнего отдыха. Читать

Закон: краткосрочная аренда в Турции для частников фактически «под запретом»

С 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жилье на короткий срок, то есть менее чем на шесть месяцев, может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований. Получается, что простые собственники курортных домов и квартир в Турции лишаются сезонного заработка… Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Турции

Многие собственники недвижимости в Турции проводят там по 3-6 месяцев в году – зимуют у моря или уезжают сразу на все лето. Если вы планируете присоединиться к их числу, прочитайте про расходы на жизнь в Турции. Prian.ru поможет вам сориентироваться в ценах на квартиры, продукты, транспорт, одежду и развлечения в Турции. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: пять фактов о курорте Кушадасы

Представитель компании Süzgeç Yapı İnşaat Ltd Олеся Гаук рассуждает о турецком курорте Кушадасы, его преимуществах, привлекательности инвестиций в местную недвижимость, типах объектов, а также главных иностранных покупателях. Читать