Мировые рынки: начало выздоровления

Сегодняшний кризис можно считать наглядной демонстрацией этому — в большинстве западных стран падению цен на недвижимость способствовало не снижение спроса, а ухудшение ипотечных условий.
Например, в Лондоне, где более 90% всего жилого фонда покупалось с помощью ипотеки при первоначальном взносе в 5-10% от стоимости недвижимости, с наступлением банковского кризиса и остановкой секьюритизации произошла нехватка денежных средств в банковской системе. Для приобретения недвижимости в качестве первого взноса стало необходимо платить 40-50% от стоимости объекта. Спрос не упал, но население физически не смогло в кратчайшие сроки найти недостающие 30-40%, что, в свою очередь, вызвало падение цен на недвижимость.
Улучшение ситуации в финансовом секторе непременно повлечет за собой положительную реакцию рынка недвижимости, но для этого должно пройти время. Скорость реакции на те или иные явления в финансовом секторе на разных экономических рынках тоже разная: на рынке акций она может составлять несколько секунд, а рынок недвижимости не отличается такой подвижностью — здесь может пройти и три месяца, и шесть. Но это очень хорошая возможность для инвестора, умеющего распознавать сигналы рынка недвижимости, для взвешенного вхождения на него — рынок акций не дает такой форы во времени для принятия решений.
Какие же признаки должны появиться в финансовом секторе? В первую очередь — хорошая отчетность банков и крупных компаний. И мы их уже видим. За I квартал 2009 г. несколько крупных финансовых организаций отчиталось с прибылью. Например, порадовал Deutsche Bank, который объявил о прибыли в 1,2 млрд евро. За такой же период 2008 г. он потерял 141 млн евро. Такая прибыль поразила аналитиков, и этот пример можно, без сомнения, отнести к признакам оздоровления сектора.
США
Новость о выкупе MBS (обеспеченных ипотекой облигаций) на $750 млрд Федеральной резервной системой США (ФРС) временно вдохнула жизнь в остановившийся конвейер секьюритизации. Конечно, эта искусственная перезагрузка сразу принесла свои плоды. Остается вопрос: откуда возьмутся деньги? Ведь перезагрузить секьюритизацию давно могли и сами банки, но в США они по-прежнему склонны делать это только при наличии уверенности в стабильности активов, под которые выдаются ипотечные займы. ФРС в данный момент будет выкупать MBS на $750 млрд без этой уверенности. Банки с радостью выдают ипотечные кредиты, так как, пока дополнительные $750 млрд не исчерпаны, для них практически нет рисков. Долги можно перепродать ФРС, соответственно, все проблемы и риски также переходят к ней вместе с покупкой MBS.
После появления новости о выкупе MBS ипотечные ставки незамедлительно снизились, а банки оказались заваленными заявками на получение новых ипотечных займов и рефинансирование старых. В таблицах статистики за один месяц стали появляться долгожданные зеленые цифры. Как минимум девять муниципальных районов из 25 самых крупных в США показали положительную динамику, хотя справедливости ради надо заметить, что в целом (по всем 25 за 12 месяцев) статистика пока негативная. Объем сделок в среднем по 25 муниципальным районам за один месяц вырос на 21%. Это самый большой рост объема продаж в пределах одного месяца в США с 2004 г. Только три муниципальных района из 25 показали негативную статистику по объемам продаж за один месяц.
Лидером по объему продаж стала Калифорния. Покупателей привлекают цены на уровне 2001-2002 гг. Четыре из пяти муниципальных районов Калифорнии показали рост цен по данным за один месяц. Годом раньше только один муниципальный район Калифорнии продемонстрировал аналогичный рост.
В США активность на рынке недвижимости традиционно возвращается весной, и будет интересно понаблюдать за статистикой, когда закончатся дополнительные $750 млрд. Также полезно отследить реакцию корпоративных инвесторов, которая выражается в динамике цен форвардных контрактов на индекс цен недвижимости. Корпоративные инвесторы в меньшей степени принимают решения, основанные на эмоциях, и анализируют ситуацию на несколько шагов вперед. Скорее всего негативной динамикой цен на форвардные контракты 2009-2013 гг. они выражают свой скептицизм по поводу долгосрочного роста цен на недвижимость в США. Будем надеяться, что они ошибаются.
Западная Европа
Банки на западноевропейских рынках ощутили, что рисков, связанных с сектором недвижимости, стало меньше, а позитивных новостей — все больше. Например, о возможностях кредитования коммерческой недвижимости. Еще пару месяцев назад такой поворот событий нельзя было предугадать — коммерческая недвижимость считается заведомо более рискованной, чем жилая. Также динамика говорит о том, что и к выдаче ипотечных займов под жилую недвижимость банки все больше подходят с положительной стороны.
Рынок недвижимости Испании и экономика страны в целом продолжают серьезно страдать от глобального финансового кризиса. Объемы продаж за 12 месяцев упали более чем на 40%. По официальным данным, продажи недвижимости только за один месяц снизились на 9%. Однако, по сообщениям Reuters, на испанском рынке официальная статистика расходится с данными агентств по недвижимости. По официальным сводкам, все не так уж плохо: недвижимость упала в цене примерно на 7% за 12 месяцев. Компании, продающие недвижимость, называют цифры в 15-30% только с начала этого года.
Из всех рынков Западной Европы лучше остальных себя чувствуют Австрия и Швейцария. Эти две страны составляют исключение из западноевропейских стран, так как их банковские системы не использовали секьюритизацию. К тому же Швейцария стимулирует рынок недвижимости и экономику низкими процентами по кредитам. Ипотечное кредитование здесь доступно на уровне 1,5% в год.
Восточная Европа
Страны Восточной Европы в целом не обнаруживают особо негативной динамики. Устойчивость в большей мере показывают крупные страны Восточной Европы с диверсифицированной экономикой и крупные города, где процент жилого фонда, купленного по ипотечным займам, наименьший от общего количества сделок. В Болгарии, по официальной статистике, наблюдается небольшое падение цен на недвижимость. В большей степени это связано с негативной динамикой курортной недвижимости. В целом София продолжает позитивный тренд, так как большинство спроса приходится на местное население.
Польша демонстрирует слабый рост цен в небольших городах недалеко от Варшавы. По законам урбанистической экономики развитие этих городов происходит приблизительно по одному сценарию. Когда в центральном городе недвижимость становится менее доступной, то население перемещается в города-спутники, и там начинается рост цен. Такая ситуация сложилась и в Польше. Недвижимость вокруг Варшавы относительно недорога и в большинстве случаев не требует ипотечного кредитования, а это актуально в сложившейся ситуации.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, Европейский союз продолжает помогать более слабым странам блока, тем самым поддерживая рынки недвижимости. Но не все страны ЕС согласны с такой политикой. Германия — самая сильная экономика ЕС — выражает недовольство и хочет все свободные средства направить на поддержание внутренней экономики.
Средиземноморье
Несмотря на кризис, поток туристов на курорты Европы не иссяк. Мировой совет по туризму считает, что падение туристической активности для ЕС в 2009 г. будет минимальным — в районе 3%, а с 2010 г. прогнозируется возобновление роста и дальнейшее существование без негативной динамики до 2020 г. Одна из причин таких радужных прогнозов в Европе — дешевизна перелетов. Несмотря на состояние экономики, компании Ryanair и EasyJet продолжают предлагать билеты на рейсы в пределах Европы по цене от нескольких евро, а в некоторых случаях — бесплатно.
Поток туристов положительно влияет на арендные ставки курортной недвижимости. Старые туристические рынки EC вообще не наблюдают изменений, связанных с кризисом. В первую очередь выигрывают туристические рынки и рынки недвижимости традиционно среднего класса, например Кипр. Рынки элитного класса, возможно, пострадают. Наиболее сильное падение рынка — в Дубае: только за I квартал жилая недвижимость упала в цене на 41%.
Другие страны
Северный Кипр
Настоящая трагедия назревает на рынке недвижимости Северного Кипра. О такой возможной развязке многие специалисты предупреждали инвесторов давно. Европейский суд вынес постановление о возврате земли, принадлежащей паре из Британии Линде и Давиду Орамс, ее прежнему законному владельцу Мелетиосу Апостолидесу. Суд также постановил снести недвижимость, построенную на участке, и выплатить компенсацию владельцу, согнанному с участка 35 лет назад, когда произошло разделение Кипра — около 200 000 греческих киприотов было вытеснено с Северного Кипра, когда туда вошли турецкие войска.
Такое решение суда создает прецедент и возможность быстрого получения земли и компенсаций греческими киприотами. По статистике, 6000 британцев владеют недвижимостью на Северном Кипре. Британская газета Telegraph сообщила, что 4000 британцев могут разделить участь своих соотечественников и потерять недвижимость.
Индия
Все больше застройщиков в Индии переориентируются на строительство жилья экономкласса вокруг Мумбаи по причине падения спроса на более дорогое жилье. Один из крупных застройщиков — Tata Group видит огромный дефицит дешевого жилья вокруг Мумбаи. Компания инвестирует 1 млрд рупий ($20 млн) в строительство и планирует продавать квартиры по $140 за 1 кв. м. Квартиры будут в районе 30-50 кв. м.
Использованы материалы Eurostat, Reuters, Bloomberg
Автор: Игорь Индриксонс