Израиль: инвесторы побеждают кризис

Место силы
Крошечная ближневосточная страна, которую за несколько часов можно проехать из конца в конец, несет в себе столько исторических, религиозных, политических и культурных ассоциаций, что любой текст об Израиле кажется поверхностным и односторонним. У каждого из нас есть свое личное отношение к этой стране. Оставаться «на нейтральной полосе» очень сложно.
Многих россиян, впервые приехавших в Израиль, поражает яркий восточный колорит. Он не вяжется с отвлеченным литературным образом, так или иначе сложившимся в голове туриста, и часто служит источником сильнейшего разочарования. Лучшее средство от него – отсутствие стереотипов и открытость живому и непосредственному впечатлению о стране. Адаптироваться к местным реалиям помогает и то, что каждый седьмой израильтянин – выходец из бывшего СССР.
Вокруг Тель-Авива
Поскольку жители Израиля воспринимают библейскую заповедь «плодитесь и размножайтесь» буквально, население страны быстро растет. При этом свободные земли для строительства вечно в дефиците. По оценке Олега Воробейчика, СЕО компании Neopolis, внутренний спрос на недвижимость обеспечивает 95% от общего спроса в стране. В этих условиях рост цен на жилье – вполне закономерное явление.
Иностранцы активно покупают недвижимость в Тель-Авиве и его окрестностях, что вполне оправданно. Это экономический и культурный центр страны, начавший свой рост со старого портового города Яффо сразу после создания государства Израиль. Интересно, что в 30-е гг. прошлого века в строительстве Тель-Авива активно участвовали архитекторы знаменитой немецкой школы «Баухаус», стремившиеся возводить недорогое массовое жилье. Теперь эти дома находятся под охраной ЮНЕСКО как «Белый город» – памятник градостроительного искусства начала ХХ в. А вот современного недорогого жилья в городе крайне мало.
Самым популярным в элитном сегменте считается поселок Герцлия Питуах, что в 10 мин. езды от Тель-Авива. А поселок Арсуф даже называют «городом миллиардеров». К этой же категории относятся города Кфар Шмарьягу и Кесария. Последняя особенно интересна любителям античной истории, потому что была столицей римской провинции Иудея.
Относительно недалеко от Тель-Авива, на берегу Средиземного моря расположены города Ашдод, Нетания и Бат Ям. Недвижимость здесь значительно дешевле, а расстояние до Тель-Авива – не более 30 км. Так, жилье в одном из элитных комплексов в Ашдоде обойдется в $2,5–2,8 тыс. за кв. м. К тому же количество и разнообразие новостроек позволяют удовлетворить разные покупательские запросы.
Все специалисты подтверждают, что такой показатель, как средняя цена за квадратный метр недвижимости, малоинформативен. Тем не менее, для сравнения можно отметить, что в Тель-Авиве по цене $3 тыс. за кв. м можно купить квартиру в старом доме рядом с промышленной зоной, а средняя по городу цена составляет примерно $4,5 тыс. за «квадрат». В элитных районах на побережье цены могут доходить до $10 тыс. за кв. м, хотя это в значительной степени – дань моде и престижу. Олег Воробейчик считает, что существенен разброс цен не по городам страны, а между районами одного и того же города. Его мнение подтверждает и Саймон Ципис, руководитель отдела жилой недвижимости компании RE\HOUSE: «В Тель-Авиве, за счет близости к морю, цена на квартиру может быть на $20–25 тыс. выше, нежели на квартиры, расположенные ближе к центру города».
«Чемпионом Израиля» по продажам недвижимости в 2008 г., как отмечает Валерий Кравиц, генеральный директор компании Cravitz Consulting, стал город Петах-Тиква: «Долгое время этот город, находящийся к востоку от Тель-Авива, не рассматривался как перспективный, но низкие цены и удобное местоположение – в 20–30 минутах езды от центра региона – сделали свое дело. Еще год назад жилье там стоило примерно $1,7 тыс. за кв. м. Сейчас же цена составляет около $2,6 тыс.».
На море и в горах
У инвесторов всегда пользовался большим спросом Эйлат – единственный израильский курорт на Красном море. Этот 12-километровый отрезок побережья славится высококлассными гостиницами и развитой туристической инфраструктурой, а также транспортной доступностью: в Эйлате есть международный аэропорт и морской порт. Из-за особенного, очень сухого климата, даже летняя жара здесь легко переносится. А коралловые рифы Красного моря привлекают многочисленных ценителей подводной флоры и фауны.
В Эйлате строится особенно много комплексов, предназначенных для продажи иностранным инвесторам. Прежде всего их интересует возможность прибыльных вложений. В Эйлате этому способствует все: и ограниченная протяженность береговой линии, и высокий круглогодичный спрос на жилье. Цены на квадратный метр в Эйлате таковы: новые квартиры от застройщика – $1,8–2,5 тыс., квартиры на вторичном рынке – $1,6–2,3 тыс., виллы – $2–6 тыс., пентхаусы – $2,5–5 тыс.
Духовная столица Израиля – Иерусалим, один из древнейших городов мира. Желающие купить здесь недвижимость (ради престижа, по религиозным или другим соображениям) находятся всегда. В основном иностранцы покупают здесь дорогое жилье вблизи исторического центра, рядом со старым городом. Цены на престижные апартаменты начинаются от $500 тыс.
Город расположен на взгорье, на высоте 650–840 м над уровнем моря, и зимы здесь довольно холодные для Средиземноморья. Поэтому лучший подарок жителю Иерусалима – шерстяные носки ручной вязки.
Купить, чтобы заработать
Благодаря высокому спросу на жилье внутри страны рынок аренды год за годом демонстрирует активность и устойчивую доходность. Эксперты отмечают, что в последние годы значительно возросло число сделок по покупке так называемых «инвестиционных» квартир. Годовой доход от их аренды зависит от местоположения и может составлять 3–5% в Тель-Авиве, 6% в Хайфе, 8% в Бер-Шеве и до 10% в Тверии и Кирьят-Шмоне. Наиболее выгодный сегмент недвижимости для инвестиций – именно стандартное жилье. В Израиле это популярные 4-комнатные «стометровки». Эти квартиры покупают и снимают в первую очередь.
Основным событием в двусторонних отношениях России и Израиля стала отмена визового режима осенью 2008 г. Правительство Израиля пошло на этот шаг, чтобы стимулировать развитие туризма. Это повлекло за собой предсказуемые последствия на рынке недвижимости. Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock, отмечает: «После отмены виз для россиян Израиль столкнулся с недостатком отелей, поэтому наиболее предприимчивые соотечественники покупают существующие апарт-отели или гостиницы, реконструируют их и затем сдают в аренду. Например, в гостиничном комплексе класса 5* Royal Sea в Нетании, на берегу моря, можно приобрести апартаменты по цене от $280 тыс., с гарантированным доходом в 7%. При этом собственник такого жилья может проживать в нем до 90 дней в году». Олег Воробейчик замечает, что россияне также интересовались и возможностью строительства гостиниц на Мертвом море, но пока государство не дает разрешений на возведение новых объектов в этой зоне.
Саймон Ципис также подтверждает, что российских покупателей очень интересует коммерческая недвижимость Израиля, тем более что сейчас на рынке можно найти крупные объекты, способные при правильном управлении принести стабильный доход в 10–12% годовых.
«В основном россиян интересует недвижимость на море – в Эйлате, Ашдоде, Тель-Авиве, Нетании, Кесарии, Герцлии Питуах. Пик спроса пришелся на ноябрь 2008 г. В это время некоторые строительные компании продавали россиянам до 60% построенного ими жилья. Сейчас инвесторы уже перепродают эту недвижимость и пожинают первые плоды. В среднем, при правильном вложении средств, российский инвестор зарабатывает при продаже недвижимости 18–22% от вложенной суммы. В последнее время стало возможным получение ипотечного кредита и для иностранцев, что неплохо стимулирует российских инвесторов», – рассказывает Валерий Кравиц. С ним согласен и Станислав Зингель: «По прогнозам нашей компании, в 2009 г. более двух тысяч россиян приобретут недвижимость в Израиле».
Взлеты и падения рынка
Прошедший год был весьма сложным для рынка недвижимости Израиля. Цены, выросшие в первой половине 2008 г. на 20%, в октябре свой рост прекратили, а затем понемногу начали снижаться – в первую очередь, в сегменте дорогой недвижимости. По оценке Станислава Зингеля, на квартиры стоимостью до $300 тыс. они упали на 2%, а на квартиры свыше $800 тыс. – уже на 7%. Однако продолжалось это недолго: нехватка готовых объектов привела с росту цен. Более того, статистика первых месяцев 2009 г. показывает, что рынок недвижимости Израиля, похоже, преодолевает последствия мирового кризиса и к августу может вернуться на докризисный уровень. Так что эксперты не теряют оптимизма.
Растет и внутренний спрос на аренду жилья: если из-за сокращения доходов приобрести недвижимость затруднительно, израильтяне пополняют ряды потенциальных арендаторов. Это позволяет поддерживать рынок в более или менее стабильном состоянии даже в экономически сложные времена.
Кстати
Олег Воробейчик, СЕО компании Neopolis:
«Ипотека крайне популярна в Израиле. Размер банковской ссуды не может превышать 75% от стоимости объекта или 80–85% в случае страхования кредита. Банк принимает решение о предоставлении кредита иностранцам на основании документов о доходах и банковских распечаток за последние 3–6 месяцев. Получение ипотечного кредита связано с расходами – их сумма обычно составляет около 1% от стоимости квартиры. В нее входит оплата банковского делопроизводства, извещения о закладе, нотариально заверенной доверенности, оценки стоимости квартиры (для квартир вторичного рынка и для самостоятельного строительства), а также гербовый сбор.
Средняя стоимость ипотечной ссуды по данным Банка Израиля составляет от 2% до 4,5% годовых. Самый низкий процент получат те, кто берет кредит на срок от 5 до 12 лет или кредит, привязанный к ставке «прайм», ежемесячно устанавливаемой Банком Израиля. Ссуда, выплачиваемая по этой ставке, не привязана к индексу цен, и погасить ее можно в любой момент без штрафных санкций. До полной выплаты ссуды купленный объект формально является собственностью банка».
Автор: Роза Новик