Знай наших или как россияне покупают недвижимость за границей

Порой это побуждает покупать неудачные, неликвидные объекты. А ведь привычка действовать с наскока, нежелание вникать в местную специфику могут обойтись российским покупателям очень дорого...

Эх, куплю!

Отличия в поведении людей разных национальностей при покупке жилья за границей отмечают многие риэлторы. За годы работы они поняли, что основными критериями в выборе недвижимости для англичан, например, являются климат, кухня и стиль жизни; немцы руководствуются принципом экономической целесообразности, анализируют не только внешнюю привлекательность квартиры, но и стоимость ее содержания, перспективность рынка. А вот россияне отличаются нерациональностью и поддаются эмоциональным порывам. «Иностранцы очень настороженно относятся к цене. Если дом у моря в два раза дороже другого, примерно того же уровня, но в двух километрах от побережья, они наверняка купят тот, что дешевле, — рассказывает Наталья Жаренова, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «Русский дом недвижимости». — Многие наши люди, напротив, любят пустить пыль в глаза и могут принципиально выбрать самое дорогое предложение. Типичный случай произошел на Кипре. Русскому продемонстрировали много различных объектов по умеренной цене, а потом привезли на роскошную виллу, отметив, что это, наверное, для него очень-очень дорого. Клиенту показалось, что в голосе продавца прозвучали сомнения в его платежеспособности, и он тут же объявил, что берет именно это, хотя изначально искал недвижимость совсем другого класса». Генеральный директор компании Just Real Consult Марина Алексеева замечает: «Если европейский покупатель хочет приобрести недвижимость, то он точно знает место, тип, площадь и бюджет своей будущей покупки. Для предварительной оценки европейцы несколько раз съездят на место и поживут там, чтобы точно определиться с предпочтениями. Наши покупатели чаще всего смутно представляют, чего они хотят, в какие сроки и в какую сумму обойдется приобретение».

Еще один бич — мода. Повальное увлечение какой-то страной захлестывает русскую состоятельную публику, и она начинает приобретать там все без разбора. В 90-х на испанской волне покупали дорогие элитные виллы и замки, потом в моду вошли горные шале в Альпах. Затем отмечались активные продажи на Кипре, в Черногории. Последнюю пару-тройку лет все покупали недвижимость в Болгарии — на нее приходилось до 54% оборота на отечественном рынке зарубежной недвижимости. «Типичная ошибка — приобретение на новых, нестабильных рынках. Делается это только потому, что «все покупают» или «друзья, соседи купили», — утверждает Петр Коваленко, руководитель регионального направления департамента продаж зарубежной недвижимости IntermarkSavills. — Покупки могли совершаться, например, под «достоверную информацию» о том, что в этом месте будет Диснейленд (в Болгарии, около Варны) или что вся Черногория превратится в элитный курорт российских олигархов. В результате покупатель обзаводился апартаментами либо домом, соседствующим со стройкой или пустырем».

Бремя пафоса

Предпочтения россиян по местоположению и классности недвижимости довольно типичны. В частности, наши сограждане хотят приобретать объекты непременно на первой линии моря, в то время как для многих иностранцев чрезмерная близость к воде — недостаток. Ветер, дующий с моря, приятен только в жаркую погоду, а сырость может негативно влиять на конструкции дома. «Кроме того, виллы на первой линии небезопасны, — добавляет Элла Братилова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard. — В таких местах грабежи случаются чаще. Это могут быть как мелкие кражи, совершаемые воришками, шастающими по пляжу, так и запланированные ограбления».

По мнению П. Коваленко, вкусы россиян противоречивы: «С одной стороны, они предпочитают недвижимость на первой линии моря, с другой — с прекрасными видовыми характеристиками, которые бывают только на возвышенности. Купаться желают в теплой и чистой воде, но море таковым редко где бывает, а бассейны россияне недолюбливают. Также наши люди предпочитают тихое, уединенное место вдали от соседей, но при этом не хотят содержать собственную или прокатную машину».

У некоторых наших соотечественников все еще сохраняется пристрастие к классическому, даже «имперскому» стилю — с колоннами, мрамором и парадными лестницами. Давно замечено, что все пафосные объекты в жилых комплексах — самые большие апартаменты, пентхаусы, жилье, в котором ремонт выполнен по дизайнерскому проекту, — раскупаются русскими.

Между тем страсть к роскоши и размаху не мешает некоторым нашим согражданам мелочиться, причем именно там, где этого делать нельзя. «Наши люди часто начинают дотошно придираться к мелочам, упуская из виду действительно важное, — обращает внимание Н. Жаренова. — Они могут поинтересоваться, сколько стоит Интернет, какой краской красили стены, много ли нужно платить за воду. Причем, если спросить этого человека, сколько он платит за воду в России, он, скорее всего, не сможет ответить. В то же время важные юридические моменты и детали сделки остаются без внимания. Например, иногда за рубежом в цену объекта включают так называемый коэффициент за использование общественных помещений. И может оказаться, что 5 из 30 кв. м квартиры относится к общему холлу на лестничной площадке. Кроме того, нужно серьезно подойти к изучению местных законов о покупке недвижимости иностранцами».

Незнание юридических аспектов в сочетании с пристрастием к статусным атрибутам нередко приводит к курьезным недоразумениям. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar, один наш соотечественник купил в Австрии дворец-особняк в надежде, что получит не только имущество, но и статус графа, которым обладал предыдущий его владелец. Не уточнив у адвокатов, имеет ли он на это право, незадачливый покупатель смело начал печатать на своих визитках громкий титул. И лишь через год, решив узаконить свое пребывание в этой провинции, узнал, что, заплатив за родовой герб, он приобрел лишь предмет декора входной двери, что и было описано в приложении к договору.

О вкусах спорят

Риэлторы часто сталкиваются с отказом россиян покупать квартиры на первых этажах. «У нас на родине их недолюбливают из-за проникающего уличного шума и гари, — объясняет Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо». — Но ведь в Европе экология несравнима с нашей. В Берлине, например, машина после мойки неделю остается чистой — это ли не показатель? Там много зелени, жилые кварталы тихие, уютные. Поэтому у местных покупателей пользуются спросом помещения на первых этажах, особенно с небольшими открытыми террасами, где жильцы часто разводят декоративные растения и расставляют летнюю мебель».

Такое же предубеждение у россиян распространяется и на мансардные этажи. «По нашим представлениям, эти объекты являются неликвидными. Но в европейских городах у мансард оригинальные большие окна, пропускающие в квартиру много света», — отмечает Н. Мозгалевская.

Требования россиян к планировкам тоже своеобразны. Воспоминания о советских панельных хрущобах, видимо, внушают нашим соотечественникам такой ужас, что они и слышать не хотят о типовом жилье, построенном для инвесторов-англичан. «Когда зарубежные агентства или застройщики предлагают нашим те же условия, что и европейцам, это зачастую оборачивается недопониманием», — говорит М. Алексеева. Например, русским не подходят рассчитанные на англичан дома и квартиры в Лимасоле и Пафосе со спальнями по 9 м и крохотными ванными комнатами. «Наш стратегический партнер на Кипре девелопер «Каника Груп» специально переделывал проект гостинично-жилого комплекса Kypros Gardenia by Kanika под взыскательного российского покупателя. Теперь площадь спален здесь начинается от 16 кв. м, ванных от 5 кв. м, предусмотрены гардеробные, винные погреба в подвале дома, а также постирочные комнаты, служба консьержа и эксплуатации, закрытая территория в 1,3 га с ландшафтным парком, бассейном и теннисным кортом», — рассказывает И. Жарова-Райт. Даже те покупатели, которые присматривают недорогие дома (по 120–140 тыс. евро), хотят жить как в элитном поселке на Рублевке.

Жесткие требования наши люди предъявляют не только к новым проектам, что, в общем-то, допустимо, но и к старинным зданиям, что уже вызывает удивление у владельцев. В Венеции они могут искать паркинг, тогда как автомобильное движение в этом городе запрещено, или требовать лифт, который в домах постройки XV–XVIII вв. днем с огнем не сыщешь, заводят разговоры о современной инженерии и эффективной планировке. Они не сразу понимают, что недвижимость в этом городе на воде — не место для комфортного проживания, а нечто вроде музейного экспоната. «Для иностранцев же, владеющих апартаментами и особняками в Венеции, это либо атрибут имиджа, либо наследство, которое по семейным обстоятельствам и традициям не может быть продано. А сами хозяева живут, как правило, на «большой земле», — поясняет И. Жарова-Райт.

С покупкой старинных домов возникает, пожалуй, наибольшее количество недоразумений. Самая распространенная ошибка россиян — уверенность в том, что деньги решают все. «Однако во Франции или в Италии никаких денег не хватит, если вы надстроите этаж или внесете изменения в архитектуру дома, предварительно не согласовав это с определенными ведомствами, архитекторами и властями города, — предупреждает Э. Братилова. — Широкую огласку получила история сноса виллы в Кап Ферра одного богатого русского человека, который без согласования надстроил дополнительный этаж». Провансальский стиль фасада на юге Франции нельзя заменить на хай-тек, если это запрещено местным законодательством. Даже на согласование цвета забора или крыши может уйти лет пять. В той же Венеции за каждым домом закреплен определенный цвет фасада, который не разрешается менять, а за реконструкцией неусыпно надзирает целая группа экспертов, не говоря уже о том, что согласование этого мероприятия — целая история. Во многих островных государствах не разрешается возведение домов, превышающих по высоте пальму. Все перечисленные правила нужно знать и соблюдать, чтобы избежать неприятностей и убытков.

Полезные советы

Специалисты готовы поделиться еще несколькими советами. «В Европе важнейшей характеристикой жилья является местоположение, — напоминает Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Нужно отдавать себе отчет в том, что если этот параметр хромает, то при дальнейшей продаже объекта могут возникнуть трудности — либо время экспозиции существенно увеличится, либо потенциальные покупатели будут рассчитывать на скидку».

При выборе местоположения следует учитывать специфику страны. «Иногда целесообразнее приобрести маленький по площади объект, но на береговой линии или, наоборот, дальше от моря, но побольше, — говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM». — Например, в Болгарии я бы посоветовала идти по первому пути (потому что там жилье предназначено для сезонного отдыха), а, например, на Кипре — по второму (там ликвидны двух-трехкомнатные квартиры на расстоянии до 5–7 км от моря, их покупают как англичане и голландцы, подолгу живущие на острове, так и сами киприоты)».

При выборе первички за рубежом, как и на нашем рынке, нужно быть осторожным. «Сейчас опасно покупать объекты, строительство которых еще не завершено. Лучше ориентироваться на уже готовое жилье», — предупреждает Н. Завалишина. Эксперты советуют не бояться кредитов, которые во многих странах предоставляют на довольно привлекательных условиях. «Если девелопер предлагает клиенту ипотеку в банке-партнере после оплаты 30% от стоимости объекта, это хороший знак», — считает И. Жарова-Райт.

Покупая жилье на вторичном рынке, особое внимание нужно уделять юридическим аспектам. Например, выяснить, по какой причине владелец продает объект. Не исключены проблемы, если право собственности было получено несвоевременно.

Кроме того, к покупке следует подходить трезво и понимать, что инвестиции эти долгосрочные, не стоит ждать от них быстрой отдачи. «Перепродать недвижимость за границей с прибылью можно не через один-два года, а лет через пять-шесть», — утверждает Н. Завалишина. «Разумеется, клиенту прежде всего нужно понимать, что он будет делать с купленным домом или квартирой — использовать как дачу, сдавать в аренду и т. д. К сожалению, то, что устраивает самого хозяина, зачастую может не понравиться арендатору, — рассуждает П. Коваленко. — Если покупатель хочет выступить в роли инвестора, то нужно отрешиться от всего личного и изучить конъюнктуру конкретного рынка, учесть потребности потенциальных потребителей. Например, многие рынки привязаны к потребностям совсем не россиян, а, скажем, англичан или ирландцев». В большинстве стран существует жесткий контроль за рынком аренды, обязательные налоги, сертификация помещения, регистрация жильцов. Так что тем, кто намерен сдавать недвижимость внаем, необходимо внимательно читать законы данного государства.

Словом, самое разумное при приобретении жилья за границей — отказаться от традиционной русской эмоциональности и стать на время педантичным англичанином, законопослушным немцем и скупым французом. Только так можно найти общий язык с продавцом-иностранцем, а главное — совершить правильную покупку.
Автор: Ирина Богатырева