Версия
для печати
для печати
Крымские комплексы
По данным MACON Realty Group, спрос на первичном рынке недвижимости Крыма на 70% ниже, чем в докризисный период. Покупаются лишь квартиры минимальной площади эконом-класса в объектах, находящихся на финальных стадиях.
В то же время, в Крыму сохраняется позитивная динамика рынка элитной недвижимости. Причин здесь несколько. Одна из них заключается в том, что на побережье осталось очень мало земли для размещения новых объектов, а в центрах курортных городов каждая сотка на вес золота. Кроме того, жилых комплексов VIP-уровня на самом деле не так много, а спрос на них чрезвычайно высок.
Общая доля объектов элитного класса на территории Крыма, по оценке консалтинговой компании MACON, не превышает 4% (порядка 90 тыс. кв. метров). Они расположены на первой береговой линии не дальше 100 метров от моря. Согласно украинскому закону "О курортах", на таком расстоянии от берега могут располагаться только курортные объекты, поэтому все жилые комплексы, фактически, являются апартаментами – коммерческой недвижимостью, где нельзя прописаться. Жилье элитного класса возводится в основном в Большой Ялте и Алуште.
По мнению аналитиков компании, элитными можно назвать только те объекты, которые расположены недалеко от центра или в центре города, или в экологически чистом месте, и «имеют хорошие видовые характеристики» (то есть из окна должен открываться прекрасный южный, желательно морской, пейзаж). Высота потолков в таких комплексах – не менее трех метров, удаленность от моря не более 100 метров.
Кроме того, элитный проект предполагает наличие развитой инфраструктуры - подземных паркингов, кафе, ресторанов, СПА-центров, детских комнат, мини-маркетов, аптек, бассейнов, тренажерных залов, лифтов. Обязательно и наличие управляющей компании, а также охрана территории. Элитный проект предполагает и благоустройство прилегающей территории, уникальные архитектурные решения - широкую линейку представленных квартир, свободную планировку, наличие террас.
Девелоперы в Крыму всячески избегают словосочетания «замороженный проект» - равно, как и в России, другое дело, что на Украине причины такой осторожности чисто экономические. Избегают сакраментальных слов и аналитики, особенно это касается дорогих элитных проектов. Так что, вместо "проект заморожен" здесь чаще говорят "стройка ведется более медленными темпами".
"Почти все объекты находятся на финальных стадиях. Ни один здравомыслящий человек не допустит длительной заморозки таких объектов. Замораживаются проекты классом ниже с более долгими сроками сдачи", - говорит сотрудник MACON Realty Group Кирилл Малышевский.
"Ни о какой опасности недостроя речи идти не может", - уверяет генеральный директор этой компании Илья Володько.
По его мнению, большинство объектов крымской элитки будет введено в эксплуатацию уже в 2009 году. Кроме того, многие объекты уже были сданы в этом году – такие как ЖК "Инка-Резиденс", ЖК "Царская Тропа" (Большая Ялта), ЖК "Респект Холл", ЖК "Лазурный Элит" (Алушта). "Общий объем сданных в эксплуатацию в 2009 году объектов элитной жилой недвижимости составляет 55 тыс. кв. метров", - констатирует И.Володько.
По оценке экспертов, средневзвешенная стоимость на рынке недвижимости Крыма составляет $1600 за кв. метр, и распределяется по сегментам следующим образом: эконом-класс — $1000 за кв. метр, бизнес-класс — $1350 за кв. метр, элитный класс — $3600. "Элитный класс спросом не пользуется, однако тот факт, что большинство объектов характеризуется близкими сроками сдачи, позволяет прогнозировать сохранение текущего уровня цен", - говорит И. Володько.
Элитные стройки Южного берега
Наибольшее количество строительных объектов на ЮБК у фирмы "Консоль" – 12 объектов, девять из которых здесь называют элитными. Это курортно-гостиничный комплекс в Ялте, на улице Таврической, жилой дом "Океан" на улице Киевской, гостиничный комплекс "Восход", где также имеется коттеджная застройка, комплекс "Карасан" в Алуште и комплекс "Эврика", который пока только в стадии проекта, жилой дом в Массандре, на Южнобережном шоссе, большой гостиничный комплекс "Парковое" в Симеизе и коттеджная застройка "Поляна сказок".
По данным местных экспертов, самый дорогой элитный жилой комплекс в Крыму - "Черноморский" (Ялта, Никитский ботанический сад). Он должен быть введен в эксплуатацию к 2010 году, сейчас квадратный метр в комплексе стоит от $18 тыс. Завершение строительства этого комплекса сегодня, однако, оказалось под вопросом – в июле президент Украины Виктор Ющенко поручил генпрокуратуре в 30-деневный срок разобраться с незаконным, по его мнению, строительством этого комплекса на территории Никитсткого ботанического сада.
Второе место по стоимости удерживает "Апарт-отель" в Приморском парке Ялты, цены за кв. метр здесь достигают $7,2-$ 20 тыс. На третьем месте комплекс "Прибрежный" в поселке Никита, где стоимость кв. метра составляет $7,7 тыс.
Далее – "Жилой комплекс" в Ялте на улице Игнатенко, цена за кв. метр $6,1-$8,8 тыс., ЖК "Актер" (Ялта, территория Дома творчества, $5,8 тыс.-15 тыс.), Respect Hall (Кореиз, $5580), "Виллы Галата" (Гурзуф, $5,4 тыс.-6,7 тыс.), "Ясная поляна" (Гаспра, от $5 тыс.), "Резиденция солнца" (Гурзуф, $4,2 тыс.-7,8 тыс.), "Аристократ" (Массандра, $4,1-14 тыс.), "Гранд-Палас" (набережная Алушты, $4,1-5,3), "Испанская деревня" (Алупка, $4-7 тыс.), жилой комплекс в Ялте на ул. Таврической ($4 тыс.), ЖК "Океан" (на улице Киевской в Ялте, $3,8 тыс.), "Дача доктора Штейнгольца" (Алушта, от $3,5 тыс.), "Вилла роз" (Гурзуф, $3,2-4 тыс.), "Эдельвейс House" (Гурзуф, $3,2-4 тыс.), "Лагуна" (Гурзуф, $3,1-5,2 тыс.), жилой комплекс "Консоли" в Никите ($3-10 тыс.), "Дарсан Палас" (Ялта, $3-7 тыс.).
Об одном из упомянутых в списке – жилом комплексе "Лагуна" – представители конкурирующих компаний, занятых в сегменте элитной недвижимости, распространяют сведения, что его реализация, якобы, "заморожена". Но аналитики опровергают эту версию.
"Работы там не приостановлены, но уже некоторое время их интенсивность снижена. Вместе с тем есть все основания полагать, что очень скоро активное строительство продолжится, так как застройщик вроде бы получил кредит. Так что я бы этот объект не стал называть замороженным. Даже если с этим кредитом возникнут проблемы, то получить другой будет не очень сложно – достраивать осталось немного", - говорит К. Малышевский.
Тут, однако, налицо противоречие версии MACON официальной информации застройщика ЖК "Лагуна" - на регулярно обновляемом официальном сайте жилого комплекса, где представлена точка зрения группы компаний "Артекс" и ООО "Санаторий Утес", категорически утверждается, что "в проекте нет кредитных денег": "Строительство осуществляется без привлечения банковских кредитов, так как в условиях текущего кризиса кредитные деньги – это легкий путь серьезно осложнить реализацию проекта".
В то же время компания продолжает заявлять, что "стройка продолжается ударными темпами" и будет окончена в срок.
Расчет на соинвесторов
Гендиректор российско-украинской компании "Европа" Сергей Елисеев, в отличие от застройщиков "Лагуны", кредитные деньги использует. Однако, по словам девелопера, средства от продажи будущих апартаментов также составят немалую часть бюджета стройки: "Финансирование реализации проекта ведется по схеме 50 на 50 – то есть половину затрат мы рассчитываем покрыть за счет продаж наших апартаментов". Стоимость кв.метра апартаментов в ЖК "Никитский дворец", пожалуй, наименьшая на Южном берегу Крыма среди комплексов, отвечающих всем вышеперечисленным требованиям к элитной недвижимости, $3-4,5 тыс.
В июле украинский филиал итальянского банка "ЮниКредит" (бывший "Укрсоцбанк") возобновил кредитную линию проекта. По словам С.Елисеева, в ближайшее время кредитор перечислит оставшиеся $4,5 млн. "Всего банк выделил нам $7 млн", - уточнил девелопер. Общая сумма затрат на реализацию проекта составит $14 млн.
Договоренность о кредите, по словам девелопера, была достигнута еще до начала строительства, в прошлом году. Деньги начали поступать осенью 2008 года (строительство началось в сентябре) – но уже в ноябре банк "заморозил" линию. Строительство продолжалось на собственные средства компании – кроме того, удалось продать около 25% от 12,5 тыс. кв. метров жилой площади.
Решение о возобновлении кредитования проекта С. Елисеев, учитывая мировой кризис, назвал "беспрецедентным". "Средств хватит – поскольку участок уже давно у нас в собственности, - добавил он. Ведь когда мы говорим о себестоимости строительства, должны понимать: себестоимость строительства бетонной коробки смешная на фоне инженерного обеспечения, стоимости земли, тех денег, которые "съедает" административный ресурс".
"Скоро мы смонтируем седьмой этаж, блоки для него уже отлиты", - говорит С.Елисеев. Мы стоим на пятом этаже комплекса, который в итоге должен стать девятиэтажным. "Изюминка нашего комплекса – вид на Черное море, - продолжает девелопер. – Смотрите – мы строимся на обрывистом берегу, и перед нами больше нет места ни для какой стройплощадки".
Вид, действительно, вписывается в понятие сегмента элитки. Позади стройки – Никитский ботанический сад, комплекс растет практически возле его ограды, и когда бриз сменяется ветром с суши, "дворец" окутывают растительные ароматы.
Нынешний "Никитский дворец", вернее, его голый серый монолитный каркас, совсем непохож на свои компьютерные модели. После того, как будет собран монолит, этому новоделу предназначено имитировать "архитектуру XIX века".
"Архитектурная концепция комплекса разработана при участии российского бюро "Ракурс" под руководством Марка Товве, на основании подлинных эскизов XIX века, обнаруженных в государственных архивах Санкт-Петербурга. Основой послужил проект ансамбля XIX в., который имел все шансы затмить знаменитый Алупкинский дворец графа Воронцов. О проекте дворца забыли на долгие годы. И лишь в 2006 году в государственных архивах было найдено несколько карандашных эскизов фасада", - говорится в пресс-релизе компании "Южный берег", дочерней структуры компании "Европа".
По крайней мере, в проекте комплекс соответствует всем перечисленным выше требованиям к элитной недвижимости. Он состоит из двух корпусов, объединенных общей стилобатной частью и включает в себя 138 апартаментов площадью , а также объекты бытовой инфраструктуры. Все апартаменты имеют высокие потолки (3,40 метров) и панорамные окна. В комплексе предусмотрены все современные коммуникации, а управлять объектом после его ввода в эксплуатацию будет собственная компания, "специалисты которой проходят обучение в Москве", почему-то с гордостью сообщили пиар-менеджеры.
Комплекс будет застраиваться в две очереди, каждая из которых представляет собой пусковой комплекс. На сентябрь, по данным компании, запланированы работы по остеклению здания. Первая очередь проекта будет сдана в IV квартале 2009 года. Окончательная сдача объекта запланирована на II квартал 2010 года.
По оценкам специалистов, основными покупателями жилья в комплексе "Никитский Дворец" станут представители не только украинской, но и российской бизнес-элиты, в связи с чем руководством проекта было принято решение об открытии офисов продаж на территории обеих стран. Продажи апартаментов в России открылись в мае 2009 года.
Процедура покупки крымской недвижимости и перспективы рынка
По сведениям местных источников, процедура приобретения недвижимости в Крыму упрощена до предела. От покупателя требуется лишь иметь паспорт, ну и, в случае наличии штампов в разделе "семейное положение" – свидетельств о регистрации/расторжении брака (либо о смерти супруга). Расходы необременительны: оплачиваются справка об отсутствии налогового залога, услуги нотариуса и агентства, регистрация договора купли-продажи в реестре сделок и в БТИ.
По законам Украины, иностранцы имеют право свободно приобретать в собственность квартиры, дома, участки (за исключением земель сельхозназначения). Правда, приватизировать земельный участок иностранец не может, но может выкупить его у физического лица — предыдущего собственника (гражданина Украины), а затем продавать, дарить, завещать.
"До конца 2009 года цены на рынке элитной недвижимости Крыма, по нашим оценкам, останутся на текущем уровне. Девелоперы не будут снижать стоимость квадратного метра в почти готовых объектах", - прогнозирует И.Володько.
Вместе с тем, по мнению эксперта, спрос на элитную недвижимость в Украине в целом, и Крыму в частности, появится только в том случае, если начнут наблюдаться положительные макроэкономические тенденции, а в Украине стабилизируется политическая ситуация. Произойдет это не раньше 2010 года. Соответственно, до появления упомянутых тенденций лучше всего продажи будут в самых "дешевых" элитных комплексах.
"По нашим оценкам, большинство строящихся объектов элитной жилой недвижимости в Крыму будет сдано уже в 2009 году. Выход же новых проектов до окончания кризиса маловероятен, что в перспективе сделает данный сегмент дефицитным и вызовет рост цен", - считает аналитик.
Таким образом, учитывая тенденцию, можно сказать, что вкладывать средства в недвижимость Крыма будет выгодно. Стоит лишь помнить, что коммерческие объекты – это долгосрочная инвестиция. Даже если стоимость квадратных метров и уменьшится (за счет "вторички" или изначально переоцененных объектов), то ненамного. В целом же, по мнению экспертов, будущее рынка элитной недвижимости Крыма не вызывает сомнений.
ИД "Интерфакс"
