Как извлечь доход из зарубежной недвижимости

19 августа 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы

Зарубежная недвижимость сегодня опять интересует покупателя. В качестве дополнительного бонуса, продавцы обещают, что «при необходимости вы легко сдадите свою недвижимость». Утверждение, мягко говоря, спорное: сдача в аренду – занятие весьма хлопотное. И доходы от нее могут оказаться значительно ниже, чем планировалось.


Сдается все?

Тезис о том, что «любая недвижимость может быть сдана в аренду», на поверку оказывается вовсе не таким уж справедливым. Возьмем пример, знакомый каждому: «сборно-щелевые» домики на дачных участках в шесть соток в Подмосковье. Сдавать их возможно только на лето, на остальные же девять месяцев они не сдаются в принципе, ни за какие деньги.

«Для того чтобы объект хорошо сдавался, необходимо сочетание множества факторов, – говорит Рената Матяш, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. – Это местоположение недвижимости, близость к морю (если речь идет о курорте на побережье), наличие инфраструктуры вокруг: для человека, снимающего на короткое время дом или апартаменты, очень важен комфорт». При покупке недвижимости с целью последующей сдачи в аренду надо особенно внимательно к этому отнестись. Неплохо бы заранее изучить реальную ситуацию по аренде.

На практике, к сожалению, часто бывает иначе. «Очень многие приобретали недвижимость в другой стране, совершенно не зная местных реалий», – говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор». Часто покупка делалась по завышенной цене или, наоборот, очень дешево, когда объект обладал ярко выраженными дефектами, а сдать все хотят, ориентируясь на самые высокие цены, подчеркивает Сташкевич. Очень типичный пример: дом находится в 1,5-2 км от моря, а его владелец почему-то считает, что арендная плата за него будет такой же, как и за жилье, находящееся недалеко от пляжа.


Считаем правильно!

Классический расчет доходности аренды: поделить ежемесячную арендную ставку на цену, по которой объект недвижимости приобретался. Возьмем для примера недавние московские реалии: однокомнатную квартиру можно было купить за 4 млн руб., а сдать в аренду – за 20 тыс. В месяц получается 0,5%, в год, соответственно, 6%. Но такой подход, к сожалению, слишком приблизителен: есть масса корректирующих факторов, и все они не в пользу рантье (особенно, если учесть реалии сегодняшнего дня).

Например, подоходный налог. В России его иногда платят, иногда нет, однако о титанических усилиях налоговых органов по выведению арендодателей из тени в последнее время говорится очень много. Совершенно очевидно, что где-нибудь в Германии не заплатить налоги просто невозможно, особенно иностранцу. «В большинстве европейских стран размер налога составляет 15-20% от прибыли», – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-Недвижимость». Также не стоит забывать, что во всех странах имеются налоги на покупку недвижимости (от 2 до 10%), нотариальные расходы при покупке недвижимости (от 1 до 7% от стоимости недвижимости), ежегодные налоги (от 0 до 2%), расходы на содержание и коммунальные платежи. В некоторых странах обязательно страхование недвижимости, если она приобреталась с использованием ипотеки.

Ситуация осложняется и тем, что в разных странах существуют различные традиции. Например, на Кипре за электричество и воду платит арендатор, а в Испании – арендодатель, как отмечает Юлия Титова. В общем, потенциальному рантье нужно как минимум хорошенько разобраться во всех этих нюансах.


Найдем управу

К счастью, существует особый вид услуг – доверительное управление. Это когда местная фирма берет на себя все хлопоты по сдаче недвижимости в аренду – разумеется, за определенное вознаграждение. Многие застройщики уже поняли привлекательность такой опции для покупателей и сразу предлагают ее. «Очень часто при выходе на рынок того или иного проекта этот вопрос уже продуман застройщиком, – говорит Рената Матяш. – И я бы советовала обращать внимание именно на такие проекты. Зачастую покупателю сразу предлагается некий фиксированный доход от аренды, что очень удобно. Как правило, этот вопрос продуман в курортных местах популярных туристических направлений, таких как Турция, Болгария, Черногория, Хорватия, Испания, Греция и Кипр».

То, насколько четко и ответственно будет работать управляющая компания, зависит в первую очередь от страны. В Западной Европе или Северной Америке все эти схемы существуют многие десятилетия, там все продумано и жестко выстроено, отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Так что «сюрпризов» не будет. Но если речь идет о каких-то других странах (например, Восточной Европы), то там можно столкнуться с такими же «нюансами», как и у нас. Так что, чтобы разобраться во всем, надо некоторое время в стране пожить.

Аналогичной точки зрения придерживается и Юлия Титова: по ее словам, рынок фирм, занимающихся доверительным управлением, хорошо развит в «старых» странах Евросоюза. В странах – новых членах ЕС все уже значительно хуже, а в кандидатах – совсем плохо. Но если вы покупаете недвижимость через нормально работающую компанию в Москве – вам всегда порекомендует фирму по обслуживанию или сами предложат послепродажный сервис.


Где гарантии?

Вопрос очень сложный и объемный – его явно невозможно осветить в одной статье. Тем более что все страны разные, и везде свои традиции подобного бизнеса. В качестве некоей универсальной рекомендации можем дать только одну: перед подписанием контракта обязательно консультироваться с юристами той страны, где находится недвижимость. Причем не со специалистами управляющей компании, которые по определению являются заинтересованной стороной, а с независимыми экспертами. Только такая предосторожность поможет избежать проблем в будущем.

Пока услуги доверительного управления не очень востребованы нашими покупателями. Как отмечает Наталья Ветлугина, связано это в основном с тем, что на зарубежную недвижимость не смотрят как на инструмент заработка. Бедным людям она недоступна, богатые же предпочитают что-то другое, что приносит куда большие доходы. А квартира или дом за границей – это красивая «игрушка» для собственного использования. Но в перспективе этот рынок явно будет развиваться – так, во всяком случае, происходит во всем мире даже не смотря на кризис.

Текст: Василий Андреев

журнал "Собственник"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Личный опыт: дом за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Италия – не самая доступная страна для покупки недвижимости. Тем более если речь идет об известных курортах Лигурии. Москвичке Анне удалось воплотить в жизнь давнюю мечту и приобрести частный дом в Сан-Ремо. Да еще и собственными силами организовать перепланировку. Наша героиня рассказала о том, во сколько ей обошлась покупка, как проходила сделка, и какую роль в ее выборе сыграл знаменитый музыкальный фестиваль. Читать

Двойное гражданство в Норвегии, вилла Пикассо во Франции, беспредел от арендатора в Германии…

...а еще – Каталония теряет иностранных туристов, а Токио стал самым безопасным городом мира. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 16 по 22 октября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Взять ипотеку в Финляндии: особенности оформления, процентные ставки

Иностранцу получить кредит на покупку жилья в Суоми сложнее, чем местному жителю. Но нет ничего невозможного. И если у вас хорошая кредитная история, которую вы можете подтвердить документами, то банки Финляндии к вашим услугам. Тем более что процентные ставки в стране продолжают снижаться. Читать