Обзор рынка жилой недвижимости Абхазии. Июль 2009 года

Пока в Абхазии развитие рынка недвижимости затруднено, а инвестиционная активность очень низка. Однако уже через год цены пойдут вверх, а через 5 лет – начнут приближаться к уровню Сочи. Таковы результаты исследований и прогнозов, разработанных консультантами MACON Realty Group.

Предложение

Вторичный рынок МЖС

На сегодняшний день многоэтажный жилищный фонд Р. Абхазия представлен преимущественно ветхим и аварийным жильем, что вызвано, во-первых, негативными последствиями Отечественной войны за независимость (с 1992 по 1993 гг.), а, во-вторых, крайне низкими темпами ввода в эксплуатацию объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в данном регионе в последние годы (с 1990 г. и по сегодняшний день). Обратим внимание на то, что низкая строительная активность в Р. Абхазия в этот период была обусловлена рядом факторов. Во-первых, с политической (территориальный вопрос с Грузией), военной нестабильностью, которые сдерживали приток как иностранных покупателей, так и девелоперов. Во-вторых, с отсутствием строительной отрасли в целом. В-третьих, с низкой платежеспособностью подавляющей части местного населения. В-четвертых, с прямым запретом продажи недвижимости иностранным гражданам.

Отметим, что президентом Р. Абхазия в настоящее время вынесен на рассмотрение парламента законопроект, в случае утверждения которого будет разрешена покупка объектов недвижимости иностранными гражданами, но лишь на первичном рынке МЖС. По нашим оценкам, в дальнейшей перспективе это повлияет на активность как потенциальных покупателей, так и девелоперов и, как следствие, приведет к активному развитию рынка жилой недвижимости Республики.

В части географии объектов МЖС максимальное количество предложения сконцентрировано в столице Р. Абхазия — г. Сухум. Среди других зон рассматриваемого региона, в которых представлено МЖС, можно выделить такие, как г. Гагра, г. Гудаута, г. Новый Афон и пгт Пицунда.

Первичный рынок МЖС

Отличительной чертой первичного рынка МЖС Р. Абхазия является то, что к нему относятся как объекты, находящиеся в строительстве (на сегодняшний день в данном регионе они представлены единичными объектами), так и реконструируемые (их число также не велико).

Возводимые объекты МЖС

В стадии строительства в Р. Абхазия находятся 2 ЖК, подробные характеристики которых приведены ниже.
ЖК расположен в г. Сухум, ул. Гулиа. Этажность ЖК составляет 4 этажа, количество квартир — 12 ед. Застройщик — местная строительная компания. Срок сдачи в эксплуатацию намечен на 2H2009. На сегодняшний день осуществляются отделочные работы, а также благоустройство придомовой территории ЖК. В рамках объекта предусмотрены гаражный комплекс, охраняемая и огороженная территория.

ЖК расположен в г. Сухум на пересечении ул. Фрунзе и ул. Лакоба. Этажность ЖК составляет 4 этажа, количество квартир — около 10 ед. Застройщик — турецкая строительная компания. Срок сдачи в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2009 г. В настоящее время осуществляются отделочные работы, а также благоустройство придомовой территории ЖК. В рамках объекта предусмотрены гаражный комплекс, коммерческие помещения, охраняемая и огороженная территория.

Реконструируемые объекты МЖС

По нашим оценкам, количество объектов в Р. Абхазия, которые на сегодняшний день полностью реконструируются, не велико и не превышает 10 ед., частично (как правило, верхние этажи) — 25 ед.
Отметим, что особенностью реконструкции объектов МЖС в Р. Абхазия является преобладание в рамках ее осуществления лишь надстройки верхних этажей, на которых в дальнейшем размещаются квартиры со средней площадью около 150 кв. м. Данный тренд, проявившийся с 2007-2008 гг., сопряжен с тем, что среди потенциальных покупателей становится все более активной категория, которая характеризуется высокой платежеспособностью и притязательностью, а предложения МЖС, способного удовлетворить их требования (удовлетворительное состояние объекта МЖС и квартиры, большие площади (более 75 кв. м), хорошие видовые характеристики и т.д.) нет. В этой связи ответной реакцией строительных компаний, осуществляющих деятельность в Р. Абхазия, стали возведение или реконструкция единичных квартир, отвечающих вышеуказанным требованиям (возведение целых качественных ЖК не ведется, во-первых, в связи с тем, что объем спроса не так велик на сегодняшний день, а, во-вторых, как уже было указано ранее, с дефицитом денежных средств у местных девелоперов).

Ценовая ситуация

Вторичный рынок МЖС

В последние годы (2007 г. и по сегодняшний день) цены на объекты МЖС в Р. Абхазия претерпели несколько существенных колебаний. Первое из которых, когда прирост цен составил около 45%, было зафиксировано в июле 2007 г. и было связано со слухами о намерениях РФ строительства ряда ключевых олимпийских объектов для подготовки к проведению зимних Олимпийских Игр 2014 г. в Р. Абхазия, в частности в г. Сухум. Вскоре данная информация была опровергнута, но тем не менее цены снижены не были. Второе колебание, когда прирост цен варьировался от 20% до 30%, было сопряжено с признанием Р. Абхазия суверенным и независимым государством (26 августа 2008 г.). Третье колебание, когда цены постепенно падали на протяжении периода октябрь, 2008 г. — декабрь, 2008 г., было сопряжено, во-первых, с мировым финансовым кризисом, в результате которого платежеспособность покупателей снизилась и, как следствие, сократилось совокупное число сделок на вторичном рынке МЖС рассматриваемого региона, а, во-вторых, с традиционным «затишьем» покупательской активности (данный аспект будет более подробно освещен в главе «Анализ спроса»). Несмотря на кризисные явления, количество сделок в весенний период 2009 г. увеличилось, в связи с чем собственники начали осуществлять повышение цены на реализуемые ими квартиры. В мае 2009 г. на рынок было выставлено около 30 «дешевых» квартир, в связи с чем среднерыночное значение снизилось на 5,7%. В июне 2009 г. цены выросли на 6,9% преимущественно за счет того, что значительное количество дешевых предложений было реализовано в мае 2009 г., а те лоты (около 25 квартир), которые появились на рынке в июне 2009 г., были выставлены по цене, которая была выше среднерыночной.

Лидерами по ценам на квартиры на вторичном рынке МЖС Р. Абхазия на сегодняшний день являются г. Гагра (в июне 2009 г. цены варьировались от 40 000 руб. до 88 000 руб. за кв. м) и пгт Пицунда (от 35 200 руб. до 72 000 руб. за кв. м). Данный факт обусловлен, преимущественно, их близостью к береговой линии и границе с РФ, известностью с советских времен, наиболее развитой сопутствующей инфраструктурой среди всех курортно-рекреационных районов Р. Абхазия.

Отметим, что ценовой минимум на вторичном рынке МЖС Р. Абхазия в июне 2009 г. составил 12 000 руб. за кв. м. Иными словами, однокомнатная квартира, площадью от 35 до 40 кв. м, расположенная вдали от моря, может стоить от 500 до 700 тыс. руб.

Необходимо обратить внимание на то, что объекты рассматриваемой категории являются наиболее востребованными среди покупателей из России.

Первичный рынок МЖС

В ЖК, расположенном на ул. Гулиа в июне 2009 г. велась реализация 4 пятикомнатных квартир из 12 (в рассматриваемый период 8 квартир было уже продано), общая площадь каждой из которых составляет 160 кв. м, по цене 40 000 руб. за кв. м.

В ЖК, расположенном на пересечении ул. Фрунзе и Лакоба в июне 2009 г. велась реализация 3 квартир больших площадей из 10 (в рассматриваемый период 7 квартир было уже продано) по цене 80 000 руб. за кв. м.

Отметим, что остаток квартир в данных объектах отражает то, что наиболее востребованными среди потенциальных покупателей являлись квартиры малых площадей (менее 75 кв. м).

Спрос

Жилая недвижимость Р. Абхазия с точки зрения покупателей становится все более выгодным вложением денежных средств вне зависимости от целей ее приобретения. Данный факт подтверждается ежегодным увеличением количества сделок, преимущественно с 2006-2007 гг., когда, по нашим оценкам, покупательская активность возросла более чем в 10 раз по сравнению с 2000-2005 гг. Основными толчками росту спроса послужили признание Р. Абхазия суверенным и независимым государством, проведение зимних Олимпийских Игр 2014 г. в г. Сочи (косвенное влияние) и начало формирования нормативно-правовой базы урегулирования земельных отношений в Р. Абхазия и регистрации прав на недвижимое имущество.

К числу основополагающих факторов, оказывающих влияние на привлекательность с точки зрения покупателей недвижимости в Р. Абхазия относятся преимущественно низкие цены, отсутствие языкового барьера, лояльное отношение к РФ и ее жителям, благоприятные экология и природно-климатические условия.

Несмотря на положительные тенденции в части спроса на недвижимость в Р. Абхазия, существует весомый «барьер» в виде отсутствия законодательной базы, позволяющей прямую продажу недвижимости иностранным гражданам. В связи с этим около 80% обращений в строительные компании (СК) и агентства недвижимости (АН) в итоге не заканчиваются сделкой, а существенная доля потенциальных покупателей, планирующих приобретение недвижимости на побережье (РФ (Краснодарский край), Болгария, Хорватия, Украина (Крым), Испания и другие страны) вообще не рассматривает Р. Абхазия в качестве региона для вложения денежных средств. Те же обращения, которые в итоге завершаются сделкой, происходят исключительно при оформлении права собственности на гражданина Р. Абхазия.

Хотелось бы обратить внимание на то, что рынку недвижимости Р. Абхазия присуща сезонность. Так, покупательская активность наиболее велика в весенний и осенний периоды («оживление» спроса), наиболее низка в зимний период («затишье» спроса). В летний период активность оценивается как средняя.

На сегодняшний день средний бюджет приобретения квартир варьируется от 0,5 до 2,0 млн. руб.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

На сегодняшний день рынку жилой недвижимости Р. Абхазия присущи следующие тенденции развития:

низкий уровень развития рынка МЖС в целом, который подтверждается как низкой строительной активностью, так и дефицитом качественного предложения;
снижение цен на вторичном рынке МЖС в связи как с традиционным спадом спроса в летний период;
востребованность объектов в низкой ценовой категории (от 0,5 до 2,0 млн. руб.);
отсутствие законодательной базы, позволяющей прямое приобретение объектов недвижимости иностранцами, как фактор, сдерживающий развитие рынка МЖС в целом.

Прогнозы

Фаза 1 (низкий уровень развития рынка)

Характеризует ситуацию на рынке, которая сложилась на сегодняшний день, когда объем спроса низок, степень риска высока. Уровень развития рынка недвижимости — низкий.

Фаза 2 (средний уровень развития рынка)

Характеризует ситуацию на рынке, которая сложится на рынке недвижимости Р. Абхазия после утверждения законопроекта, разрешающего прямую продажу недвижимости на первичном рынке МЖС иностранным гражданам. Как уже было отмечено ранее, одним из основополагающих факторов, сдерживающих приток потенциальных покупателей является непрозрачность заключения сделки. Принятие данного законопроекта вызовет всплеск покупательской активности и снизит степень риска при покупке недвижимости. В связи со стабильным ростом уровня спроса девелоперы также начнут проявлять интерес к рассматриваемому региону, т.е. строительная активность начнет ежегодно увеличиваться, но преимущественно в сегменте эконом– и среднего классов, т.к. спрос на объекты более высоких классов на сегодняшний день крайне низок. Отметим, что малый объем спроса на недвижимость бизнес– и элитного классов в Р. Абхазия связан с тем, что основными критериями выбора региона при ее приобретении потенциальными покупателями являются стабильная экономическая и политическая обстановка, высокий имидж и перспективы развития региона, социальное благополучие жителей, развитая инфраструктура и т.д., чем Р. Абхазия на сегодняшний день не обладает. Уровень развития рынка недвижимости в данный период будет оцениваться как средний.

Фаза 3 (высокий уровень развития рынка)

Характеризует ситуацию, когда будет активно развиваться гостиничная и сопутствующая инфраструктура (розничная торговля, предприятия общественного питания, развлекательная инфраструктура и т.д.) преимущественно посредством лиц, приобретших недвижимость ранее в инвестиционных целях (для организации собственного бизнеса), ежегодно увеличиваться туристический поток. Объемы предложения и спроса курортно-рекреационной недвижимости будут также расти как в количественном, так и в качественном отношении, т.е. на рынке недвижимости Р. Абхазия начнут появляться более масштабные проекты, проекты комплексного освоения территории как низкого, так и высокого (бизнес– и элитного) классов, удовлетворяющие требованиям новой категории потенциальных покупателей, основной характеристикой которой будут более высокие уровень доходов и притязательность при подборе объекта МЖС.