Версия
для печати
для печати
Если на конец весны недвижимость не дешевела лишь в пяти из более чем 30 государств, обозреваемых порталом Global Property Guide, то на середину лета более дюжины стран показали небольшой, но все же рост стоимости жилья.
Неожиданно подорожала, в частности, недвижимость Франции, Швеции, Норвегии, Гонконга, Португалии. Эти данные в совокупности с разговорами о выходе из экономической рецессии порождают мнения о восстановлении рынков недвижимости.
Впрочем, говорить о глобальном тренде подорожания мировой недвижимости нельзя. Так, рост рынков в Швеции и Франции пока очень слабый. При этом глубину кризиса в странах-аутсайдерах сегодня трудно даже измерить. Рынок жилья США также не дает поводов для оптимизма.
Робкие ростки восстановления
В западной прессе применительно к рынку недвижимости все чаще употребляют слово recovery — восстановление. Рынки ряда стран действительно показали во втором квартале положительную ценовую динамику. Французское жилье подорожало на 3,8%, португальское — на 1,6%, шведское — на 3,6%. Впрочем, это только первые признаки возможного нового тренда. Если брать изменение цен за год, все эти рынки оказываются в минусовой зоне: удешевление жилья на них составило от 1,5 до 6%.
В годовом измерении недвижимость дорожала только в шести странах: в Китае (Шанхай), Швейцарии, Люксембурге, Индонезии, Израиле и на Филиппинах. Эта группа стран весьма показательна: три государства представляют Азию, где влияние мирового кризиса, возможно, будет меньше, чем в Европе. Лидером по росту цен за год является Израиль (+8,3%). И здесь мы видим целую комбинацию факторов — от нехватки земель под застройку до притока русских покупателей, вызванного введением безвизового режима между странами.
По-прежнему сложное положение с американской недвижимостью. Американский рынок жилья жадно хватается за любую позитивную информацию: «В США увеличилось число выданных разрешений на строительство», «Объемы строительства односемейных домов увеличиваются уже несколько месяцев подряд, показав наибольший рост с 2004 года». Однако глубина кризиса такова, что просто за счет нового строительства из него не выйти.
Жилье в Израиле продолжает дорожать, несмотря на мировой кризис
До кризиса в США очень сильно перегрели рынок жилья за счет авантюрного ипотечного кредитования. Кредиты давали всем. Часто шутят, что ипотечный заемщик прямо перед мировым кризисом — это 80−летний безработный негр, только отсидевший в тюрьме и взявший кредит на 105% от стоимости дома. И вот теперь с заемщиками проблема: как только недвижимость начала дешеветь, люди стали отказываться от домов, отягощенных кредитами.
Основная проблема американского рынка — рост числа невозвратов ипотечных кредитов и, соответственно, лишений права на жилье. В августе уже каждая 357−я американская семья получила уведомление о лишении права на свое жилье. Всего в текущем году около 3,4 млн семей в США получат аналогичные уведомления от банков. Дефолтные квартиры продаются на аукционах, это еще больше снижает цены на жилье и вынуждает новых заемщиков отказываться от домов, кредит по которым оказывается больше рыночной стоимости. Ожидается, что пик лишений прав будет достигнут только во второй половине 2010 года.
В поисках дна
Аутсайдеры мирового рынка жилья за последнее время не поменялись. Недвижимость в Латвии подешевела за год уже на 60%. Пару лет назад на фоне ипотечной накачки цены росли по 5–10% в месяц, теперь так же быстро падают. Но специалистов пугает даже не эта цифра, а то, что рынок уже более года не может найти дна — уровня цен, при котором начнутся регулярные сделки.
Более чем на 25% подешевела за год недвижимость в Болгарии. В этой стране несколько лет назад началось активное строительство в приморских районах. Застройка велась хаотическая, часто портящая существующие курорты. Тем не менее иностранные покупатели активно приобретали недорогую недвижимость, раскручивая маховик цен. Теперь «неожиданно» оказалось, что конечного покупателя на инвестиционное жилье нет. В случае Болгарии также можно говорить о том, что рынок не может нащупать дна: сделок очень мало, недвижимость малоликвидна.
История Дубая (падение цен за год почти на 50%) напоминает болгарскую ситуацию, только в значительно более крупном масштабе. Дубай до начала мирового кризиса был одной из главных стройплощадок мира: в небольшом эмирате работал каждый четвертый высотный строительный кран мира. Город стремительно рос, привлекая все большие и большие массы людей. Местные строительные проекты по амбициозности и яркости не имели аналогов в мире. Властям Дубая удалось за счет хитроумного маркетинга привлечь многочисленных инвесторов, которые стали играть на местном рынке новостроек. Все было прекрасно, виртуальные прибыли участников игры росли, а потом начался мировой кризис, и оказалось, что король голый. Выяснилось, что людей, которые хотят заработать на дубайской недвижимости, много, а конечных покупателей, тех, кто там будет жить, намного меньше. В результате сегодня дубайский рынок жилья также находится в свободном полете: цены предложения падают, но сделок практически нет.
Зачем русским жилье в Европе
Цены на недвижимость падают, инвесторы стремятся пусть с потерями, но выйти с зарубежных рынков. А вот российские покупатели движутся в обратном направлении: в кризис число покупок за границей значительно выросло. Зачем русские приобретают жилье, которое через несколько месяцев будет дешевле? В чем смысл такой инвестиционной политики?
Сразу раскроем секрет. Если для англичан покупка жилья за границей — это инвестиции, операция по зарабатыванию денег, то для русских это не так. Конечно, каждый говорит, что хотел бы заработать, но практика показывает обратное. К примеру, большинство покупателей не изучает рынка, а выбирает почти импульсивно: «понравилось и купил».
Свойственного инвесторам понимания, кому потом эту недвижимость можно будет продать или сдать, у русских тоже нет. Возьмем в качестве примера Турцию. Русские здесь редко снимают жилье, предпочитая жить в отелях. А вот европейцы, для которых есть очень дешевые чартеры, наоборот, часто арендуют и покупают жилье. При этом русские с европейцами усилиями туроператоров живут в разных районах. Казалось бы, и недвижимость надо покупать в местах потенциального спроса — там, где отдыхают европейцы. Но русские обычно с подачи агентов недвижимости покупают там, где они привыкли отдыхать, куда их в силу тех или иных причин начали возить турагентства. Почему? Так удобнее. И не надо тратить ценный отпуск на просмотр удаленных вариантов.
«Я буду приезжать в свой “второй дом” в отпуск, а в остальное время он будет сдаваться в аренду», — говорят перед покупкой большинство русских покупателей. Разумная стратегия, но на практике это удается весьма редко. Уже после покупки оказывается, что ставки аренды совсем не такие, как обещали агенты, что есть мертвые сезоны, что надо будет платить и брокерам, и уборщицам. И в результате принимается решение «не морочить себе голову и не сдавать, чтобы не портить квартиру».
Кстати, чтобы получать арендный доход, надо покупать совсем другие объекты и совсем не в тех местах, где отдыхают наши соотечественники. В случае Испании значительно больший доход дает квартира в Мадриде или Барселоне, чем на туристическом побережье, где в «не сезон» нет арендаторов.
Зачем же тогда покупают? В чем мотив такой сделки? Для значительной части россиян приобретение иностранной недвижимости — это просто вывод денег из России. Создание запасного аэродрома на всякий случай. Сознательно или подсознательно, но своя страна воспринимается как неспокойная, непредсказуемая, опасная. Некоторые покупатели прямо говорят, что не исключают национализации в России и потому хотели бы иметь какие-то активы в Европе.
Именно поэтому новый поток русских покупателей европейской недвижимости совпал с мировым кризисом. В генетической памяти народа хранится информация о 1917 годе, и каждый новый кризис вызывает стремление «сохранить хотя бы что-то». А то, что недвижимость за границей дешевеет, — это, получается, явление второго порядка.
Автор: Алексей Щукин
